UNIWERSYTET PRZYRODNICZY WE WROCŁAWIU
KATEDRA GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

STUDIA PODYPLOMOWE

Wycena nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami i pośrednictwo w ich obrocie

`

Dr Alina Kulczyk-Dynowska

Podstawy wiedzy z zakresu ekonomii i rynku nieruchomości

9.3. Ocena ekonomicznej efektywności inwestycji

Wrocław - październik, 2011 r.

9.3. Ocena ekonomicznej efektywności inwestycji

Inwestycja

• Zakup nowych dóbr kapitałowych

• Wymaga wcześniejszych oszczędności

• Wiąże się z korzyściami odroczonymi w czasie

• Wpływa na obieg pieniądza w gospodarce

Inwestycje na rynku nieruchomości mogą być realizowane poprzez:

• Zakup konkretnej nieruchomości

• Możliwość suwerennej decyzji i wybór konkretnej nieruchomości

• Brak możliwości dywersyfikacji ryzyka przy jednorazowej transakcji

• Konieczność akceptacji długiego okresu upłynnienia

• Bariera wejścia

• Zakup udziałów w instytucji np. funduszu dokonującym lokaty na rynku nieruchomości

• Brak możliwości wyboru kierunku inwestycji

• Instytucja zwykle dywersyfikuje portfel nieruchomości

• Możliwość szybkiej zamiany na płynne aktywa zarówno przy tzw. opcji otwartej oraz opcji zamkniętej

• Możliwość uczestnictwa w rynku nieruchomości przy małym kapitale własnym.

Inwestowanie na rynku nieruchomości JEST SPECYFICZNE i może przeplatać się z gospodarowaniem nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wymaga długookresowego planu inwestycyjnego. Zwykle jest on podzielony na plany roczne i wieloletnie. Istnieje jednak konieczność uwzględnienia wskazań wynikających np. z:

• przeglądów okresowych (bieżące usuwanie awarii)

• decyzji inspektora budowlanego (nakaz usunięcia awarii)

Plan inwestycyjny jest podobny w swym układzie do biznesplanu. Zawiera:

• stan prawny, techniczny i funkcjonalny nieruchomości,

• przedstawia analizę rynku nieruchomości w odniesieniu do „naszej” nieruchomości,

• opis bieżącego budżetu operacyjnego,

• analizę strategiczną nieruchomości tj. słabe i mocne strony, szanse i zagrożenia,

• warianty postępowania w okresie 3-5 lat,

• ocenę wariantów

• warianty postępowania w długim okresie 10-20 lat,

• ocenę wariantów

• wybór najstosowniejszego

• harmonogram prac inwestycyjnych

• wykaz kosztów ww.

Podejmując decyzję o inwestycji w nieruchomości należy posiadać informacje dotyczące:

• Możliwości negocjacyjnych i przewidywanej cenie transakcyjnej

• Stanu technicznego nieruchomości (stan techniczny lokalu, budynku)

• Otoczenia nieruchomości w sensie przewidywanych zmian i ich wpływu na wartość danej nieruchomości

• Kosztach utrzymania nieruchomości (w tym obciążeń podatkowych)

• Obciążeń ciążących na nieruchomości (nie tylko zapisy IV działu k.w., ale w sensie wszystkich cech negatywnie wpływających na wartość)

• Możliwych do uzyskania wpływów z czynszu

• Możliwych do uzyskania wpływów pozaczynszowych

• Terminu inwestycji (jak długo inwestor będzie chciał utrzymać nieruchomość w swoim portfelu)

• Barier rezygnacji z inwestycji (bariery wyjścia)

Istnieje kilka źródeł finansowania inwestycji w nieruchomość:

• środki własne,

• środki operacyjne nieruchomości ( z bieżących wpływów z najmu)

• kredyty (w tym hipoteczny)

• pozyskanie wspólników

• częściowa sprzedaż nieruchomości (wyodrębnienie lokalu samodzielnego przy okazji remontu dachu i za otrzymaną kwotę ze sprzedaży mieszkania pokrycie remontu)

Układ deweloperski

• Reguluje go ustawa o własności lokali. Właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie domu i ustanowienia odrębnej własności lokali na rzecz finansujących (współfinansujących) przedsięwzięcie.

• W przypadku budynku już istniejącego można zawrzeć umowę na mocy której nasz najemca na własny koszt wyremontuje lokal, a my w zamian ustalimy stały (obniżony) czynsz.

Odszkodowania - możliwe w przypadku:

• zwrotu zawłaszczonego a zdewastowanego mienia

• dewastacji lokalu przez najemcę,

• wyroku eksmisji najemcy do lokalu socjalnego i niewykonania tegoż wyroku z powodu braku lokali socjalnych. (wówczas możemy skarżyć gminę.)

Programy pomocowe

• Fundusze termomodernizacyjne,

• Przystosowanie budynku do potrzeb niepełnoosprawnych

Inflacja:

• Stały trend wzrostu ogólnego poziomu cen, gdzie prze ogólny poziom cen rozumie się średnią ważoną cen dóbr reprezentantów.

Stopa inflacji:

Przyrost ogólnego poziomu cen w roku t₁

----------------------------------------------------

Przyrost ogólnego poziomu cen w roku t₀

WYBRANE Negatywne skutki inflacji:

• 1.Deprecjacja pieniądza:

• zmniejszenie jego siły nabywczej, w konsekwencji prowadzi do zaniku wielu funkcji pieniądza

• 2.Wzrost niezadowolenia społeczeństwa:

• żądania indeksacji płac

• 3.Zakłócenie funkcjonowania rynku:

• paniczne zakupy dóbr trwałego użytku co doprowadza do kolejnego wzrostu cen

• 4.Utrudnia racjonalne gospodarowanie szczególnie w długim okresie

• UWAGA: cykl inwestycyjny w nieruchomości trwa latami

• 5. Podniesienie stopy % (ceny za kapitał)

• Nie ma środków do finansowania inwestycji - kredyt jest drogi

• Jednocześnie nie ma skłonności do oszczędzania.

Inwestorzy na rynku nieruchomości

• Inwestorzy-użytkownicy

• Celem jest zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych, prestiżu, poczucia bezpieczeństwa. Celem nabycia nieruchomości przynoszącej dochód jest korzyść długoterminowa.

• Inwestorzy-właściciele

• Posiadane nieruchomości wynajmują celem długoterminowych korzyści

• Inwestorzy spekulanci

• Posiadają nieruchomości przez krótki czas, celem jest szybki zwrot kapitału, max. eksploatacja,

• Akceptują wysoki poziom ryzyka.

• Inwestorzy-akcjonariusze

• Lokują kapitał w akcjach instytucji inwestujących w nieruchomości

• Podział grup inwestorów jest płynny i nierozłączny

• tj. inwestor-użytkownik może śledzić zmiany wartości nieruchomości i przy założonej cenie zdecydować o zbyciu.

• Wyróżniamy dodatkowo:

• Inwestorów INDYWIDUALNYCH

• Lokowanie kapitału głównie na rynku nieruchomości mieszkaniowych

• Inwestorów INSTYTUCJONALNYCH

• Grupę tę tworzą instytucje finansowe zajmujące się lokowaniem powierzonych środków finansowych:

• Fundusze emerytalne

• Fundusze inwestycyjne

Ryzyko i niepewność a nieruchomości

• Ryzyko z jakim związane jest funkcjonowanie danej nieruchomości wpływa na jej wartość.

• Ryzyko może dotyczyć dziedzin niezależnych od zarządcy (właściciela) np. szkody górnicze, zanieczyszczenie środowiska itp.

• Zależne od osoby zarządzającej (właściciela) jest ryzyko związane z dochodowością wyrażone poprzez:

1. Ryzyko związane ze strukturą najemców

2. Ryzyko związane z zawieraniem umów najmu

3. Ryzyko związane z niedostosowaniem nieruchomości do potrzeb najemcy

Ad.1.

• Nie ma 100% pewnego najemcy

• Najemca ZAWSZE może:

• Zerwać umowę mimo kary umownej

• Nie wywiązywać się z umowy

• (nie płacić czynszu, zdewastować lokal itp.)

• Swoim postępowaniem doprowadzić do obniżenia atrakcyjności nieruchomości

• np. nagła rezygnacja z dużej powierzchni handlowej

• Wynajem podmiotom gospodarczym

• nie obowiązują zasady ochrony lokatorów

• mogą ogłosić upadłość

Ryzyko związane z nowym najemcą skłania ku:

• przedłużaniu dotychczasowych umów

• bieżącemu śledzeniu wymagań najemcy i dostosowaniu się do nich.

Ad. 2

• Umowy można zawierać na czas określony lub nieokreślony

• Można w nich umieścić zapisy określające kary umowne za np. zerwanie umowy

• Okres na jaki zawiera się umowy powinien być różny dla różnych najemców (brak efektu pustej nieruchomości)

Ad.3.

• Konieczność monitoringu rynku nieruchomości pod kątem oferty konkurencji i wymagań najemców

• Pozostawianie nieruchomości bez inwestycji podwyższających standard doprowadza do wzrostu ryzyka utraty najemcy

• Ograniczająco na ryzyko wpływa dywersyfikacja funkcji jaką pełnić może nieruchomość

Efektywność inwestycji na rynku nieruchomości

• Każda inwestycja wymaga uprzedniej akumulacji kapitału

• Dylemat konsumpcja bieżąca czy oszczędności pozwalające na późniejszą inwestycję i dające SZANSĘ (nie gwarancję!!!) osiągnięcia zysku

• Nieodłącznym elementem procesu inwestowania jest ryzyko.

Analiza rynku nieruchomości

Czynności prowadzące do stworzenia przesłanek podejmowania bieżących i prognostycznych decyzji, które dotyczą równowagi rynku w krótkim i długim okresie.

Badania rynku nieruchomości

• Czynności prowadzące do ustalenia zjawisk, czynników i procesów rynkowych. Należy określić genezę ww., kształt aktualny oraz tendencje rozwojowe.

Nieruchomość generuje zyski związane z trzema zjawiskami:

• Przyrost wartości nieruchomości w czasie

• Bieżące opłaty czynszowe

• Opłaty dodatkowe

• reklama na nieruchomości

• opłaty za przejście

Rynek nieruchomości jest niejednolity

• Nieruchomości mieszkaniowe

• Nieruchomości przemysłowe

• Nieruchomości budynkowe

• Nieruchomości lokalowe

• Grunty

• Lokalizacja

• Jakość nieruchomości (cechy naniesień budowlanych, bonitacja gruntu, taksacja lasu itp.)

Inwestor musi samodzielnie podjąć decyzję o wyborze:

• Kierunku swojej inwestycji

• Poziomie akceptowalnego ryzyka

• Oczekiwanej stopie zwrotu

Decyzje podejmowane przez inwestora winny uwzględniać

• tzw. koszt utraconej możliwości

• poziom akceptowalnego ryzyka

Koszt alternatywny

• Niewystarczalność dóbr sprawia, ze zawsze jest więcej niż 1 sposób wykorzystania tego co mamy

• CZAS : Sen lub wykład

• KAPITAŁ: zakup nieruchomości lub lokata w banku

• Decyzja o wyborze jednego dobra oznacza rezygnację z zakupu (produkcji) innego dobra

• Koszt utraconej możliwości:

• Wartość utraconej najlepszej z możliwych korzyści.

• Jest to pojęcie subiektywne - określa je dokonujący wyboru

• Koszt ten może ulegać zmianom wraz ze zmianą warunków, kryteriami ocen podmiotu itp.

Księgowa stopa zwrotu ARR

• Tzw. stopa zwrotu z inwestycji

• Zn - zysk netto roczny osiągany w trakcie inwestycji

• N - początkowe nakłady inwestycyjne

• ARR = (Zn : N) x 100

• Można wyznaczyć ARR dla każdego kolejnego okresu (Zn_1, Zn_{2, …}Zn_n)

• WAŻNE: ignoruje zmianę wartości pieniądza w czasie

• WNIOSEK: narzędzie jedynie o charakterze pomocniczym

• Księgowa stopa zwrotu wymaga wyznaczenia granicznej stopy rentowności tzw. R.

• Graniczną stopą rentowności może być np.:

• Rynkowa stopa %

• Oprocentowanie obligacji

• Oprocentowanie lokaty

• Koszt pozyskania kapitału

Inwestycja jest efektywna jeśli:

ARR > R

• Jeśli ARR = R

• Należy wybrać np. inwestycje w obligacje państwowe. Dlaczego?

• Różne rodzaje ryzyka

• Nie wymaga „wysiłku”

• Generalnie należy kierować się zasadą maksymalizacji ARR.

Wartość pieniądza w czasie

• Wartość pieniądza jest funkcją czasu. Wynika to z:

• Procesów inflacyjnych

• Dyspozycyjności pieniądza

• (najbardziej wartościowy jest pieniądz dziś posiadany w portfelu, bo możemy nim swobodnie dysponować)

• Preferowania bieżącej konsumpcji

• Skłonność człowieka do chęci szybkiego posiadania dóbr

• Ryzyka

• Aby ustalić wartość pieniądza bieżącą i przyszłą należy zastosować

• Dyskontowanie

• Służy ustaleniu OBECNEJ wartości pieniądza tj. ile jest dziś wart pieniądz możliwy do uzyskania w przyszłości

• Oprocentowanie

• Służy ustaleniu PRZYSZŁEJ wartości pieniądza tj. ile jest wart w przyszłości pieniądz zainwestowany dziś.

PRZYSZŁA wartość pieniądza

Oprocentowanie proste

• Znajduje zastosowanie przy deponowaniu pieniądza w banku

Gdzie:

• O - kwota odsetek

• K_o - kapitał początkowy

• r - stopa odsetek (w sensie oprocentowanie)

• t - czas

Uwaga:

• musi być zgodność logiczna między r i t

• Tzn. jeśli czas w miesiącach to i stopa w miesiącach

Wzór można uzupełnić o przeliczenie dziennych odsetek

Ko x r

• O = --------------- x t

100T

T - liczba dni w roku (zwykle 360)

t - liczba dni do oprocentowania

Oprocentowanie składane

• Opiera się na zasadzie kapitalizacji

• Kapitał po pierwszym roku

• K₁ = K₀ + K₀ x r = K₀ (1 + r)

• Kapitał po „n” latach

• K_n = K₀ (1 + r)ⁿ

Obecna wartość pieniądza

• Dyskonto proste

• W wyniku inwestycji spodziewamy się za rok uzyskać 2000 zł. Jaka jest obecna wartość tej kwoty wiedząc, że stopa% wynosi 10%.

• Ko = 2000 (1+0,1x1)^-1 =

• = 2000 x 0,91 = 1820

• Syntetyczny wskaźnik - rentowność majątku

• Pozwala określić jaką wartość zysku otrzymujemy z 1 zł zaangażowanej w nieruchomość

• Analogicznie obliczyć można:

Przykład: Inwestycja o wartości 4000

• Kapitał własny 2000

• Kapitał obcy 2000 (kredyt 20% w skali roku)

• Czynsze 3000

• Koszty operacyjne 2280

• Koszty finansowe 400 (ponieważ 20% x 2000)

• ZYSK BRUTTO = 3000-2280-400 = 320

• Podatek dochodowy = 320 x 19% = 60,80

• ZYSK NETTO = 320-60,80 = 259,20

• Stopa zwrotu = 259,20: 2000 x 100 = 12,96%

• Kiedy inwestor będzie korzystać z kapitału obcego?

• Gdy koszt kapitału obcego mierzony wysokością jego oprocentowania będzie niższy niż zyskowność kapitału ogółem

• Może wystąpić efekt tzw. dźwigni finansowej.

• Korzystanie z kapitału obcego może doprowadzić do tzw. efektu osłony podatkowej

• Pojawiają się koszty zmniejszające dochód do opodatkowania

Przykład:

• Zysk operacyjny 500

• Kredyt 500

• Koszty finansowe tj. odsetki 100 (20%)

• Stopa podatku dochodowego 19%

• Inwestor ma kredyt

• Zysk oper. - odsetki x %podatku = stawka podatku

• (500-100) x 19% = 76 podatek dochodowy

• Nie ma kredytu

• 500 x 19% = 95 podatek dochodowy

• Podatek przy kredycie mniejszy o 95-76 = 19

• Faktyczny koszt kredytu to nie 20%

• Odsetki 20% wynosiły 100 jeśli odejmiemy 19, czyli spadek podatku dochodowego, to koszt kredytu = 81

• Kredyt jest faktycznie „oprocentowany” na poziomie 16,20%

Dziękuję Państwu za uwagę - życzę powodzenia na egzaminach i w życiu zawodowym.

Alina Kulczyk-Dynowska

---