1. Analiza kosztów w procesie inwestycyjnym.

Analizy kosztów prowadzone w kolejnych etapach procesu inwestycyjnego mają różny stopień dokładności oszacowania, wynikający z różnego stopnia szczegółowości informacji o obiekcie.

• Na etapie koncepcji projektowej, gdzie określone są jedynie ramowo rodzaje obiektów, ich przybliżone wielkości, podstawowe funkcje i konstrukcja, możliwe jest jedynie orientacyjne określenie kosztu tych obiektów w oparciu o wskaźniki kosztu przyjętej jednostki obiektów (np. kosztu 1 m² pow. użytkowej, kosztu jednego miejsca w szpitalu czy jednostki mocy produkcyjnej), zrealizowanych w przeszłości, o zbliżonej wielkości, konstrukcji i funkcji. Opracowany na tym etapie rachunek kosztów inwestora stanowi wskaźnikowe zestawienie kosztów przedsięwzięcia budowlanego.

• W miarę uściślania koncepcji projektowych coraz dokładnie można określić rodzaj i ilość robót, wynikających z przyjętych rozwiązań projektowych.

Zbiorcze Zestawienie Kosztów, opracowane na etapie projektu wstępnego, określa i bilansuje wszystkie rodzaje kosztów, przewidywanych do poniesienia w całym procesie inwestycyjnym, a więc:

koszt studiów i analiz przedprojektowych

koszt opracowania dokumentacji projektowej

koszt pozyskania wykonawcy robót

koszt robót budowlano-montażowych

koszt przygotowania do eksploatacji

pojedynczego obiektu, zadania oraz całego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Koszty powyższe określane są w oparciu o publikowane wskaźniki kosztów jednostkowych dla zadań i obiektów zbliżonych. W przypadku inwestycji niepowtarzalnych wysokość kosztów określa inwestor lub działająca na jego zlecenie jednostka projektowa drogą indywidualnego zbierania danych.

Kalkulacja kosztorysowa, prowadzona w oparciu o pełną dokumentację projektową, dotyczy kosztu robot budowlano-montażowych na pojedynczym obiekcie. Wykonuje ją zarówno inwestor (przed znalezieniem wykonawcy), jak i wykonawca, ubiegający się o pozyskanie zlecenia na realizację robót lub po ich zakończeniu. Prowadzona jest w kosztorysach robot budowlanych, robot instalacyjno-sanitarnych, elektryczno-energetycznych, montażu maszyn i urządzeń itd. Może być wykonana w sposób szczegółowy lub uproszczony. Podstawą finansową kalkulacji szczegółowej są ceny jednostkowe nakładów rzeczowych (robocizny, materiałów i sprzętu), niezbędnych do poniesienia przy wykonaniu każdej pojedynczej roboty. Podstawą finansową kalkulacji uproszczonej są ceny robót o przyjętym stopniu ich scalenia.

Tak więc, zestawienie kosztów przedsięwzięcia budowlanego oraz zbiorcze zestawienie kosztów szacują nakłady inwestycyjne przedsięwzięcia (które może składać się z szeregu obiektów), przewidywanych do poniesienia w całym cyklu inwestycyjnym, kalkulacja kosztorysowa określa szacunkowy koszt robót budowlano-montażowych na pojedynczym obiekcie.

2 Metody kosztorysowania robót budowlanych.

Przedmiar robót - określa rodzaj robót, wynikających z dokumentacji projektowej, precyzuje sposób ich wykonania, wylicza ich ilość wg. obowiązujących zasad przedmiarowania. Wykonuje się go w formularzu przedmiaru robót, który przede wszystkim :

• zawiera opis robót w kolejności ich wykonania

• określa podstawę norm nakładów w kalkulacji szczegółowej i cen jednostkowych robót w kalkulacji uproszczonej

• określa jednostkę przedmiarową każdej roboty

• zawiera wyliczenie jednostek przedmiarowych robót, wynikających z dokumentacji projektowej.

Przedmiar robót jest najczęściej opracowany przez inwestora, lub na jego zlecenie przez jednostkę projektową lub kosztorysową, jako pierwszy krok obliczeniowy w kosztorysie inwestorskim.

Obmiar robót - to ustalenie z natury ilości robót już wykonanych. Sporządza go wykonawca na budowie w tzw. książce obmiaru robót przede wszystkim w celu rozliczenia robót po ich zakończeniu. Obmiar robót zawiera opis robót w kolejności technologicznej ich wykonania oraz podstawy do ustalenia cen jednostkowych robót (dla kalkulacji metodą uproszczoną) lub jednostkowych nakładów rzeczowych (dla kalkulacji metodą szczegółową), z podaniem obliczeń ilości jednostek obmiarowych robót, wykonanych na obiekcie.

PODSTAWOWE ZASADY SPORZĄDZANIA PRZEDMIARU ROBÓT.

Wykonanie przedmiaru robót jest uwarunkowane posiadaniem pełnej szczegółowej informacji o robotach. Informację taką zawiera :

• dokumentacja projektowa (projekt architektoniczno-budowlany, projekt technologii i organizacji robót, projekt zagospodarowania placu budowy itp.)

• założenia wyjściowe do kosztorysowania (przyjęte przez inwestora), lub dane wyjściowe do kosztorysowania (wynegocjowane przez obie strony) niosące dodatkowe dane o sposobie i organizacji robót budowlano montażowych.

• specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót.

-->ROBOTY ZIEMNE[Author ID0: at Thu Nov 30 00:00:00 1899 ]

Założenia ogólne - Do robót ziemnych zalicza się :

• roboty przygotowawcze

• wykopy, nasypy, zasypy, plantowanie terenu

• umocnienie ścian wykopów, odwodnienie wykopów, umocnienie skarp nasypów

• roboty ziemne właściwe dla budownictwa specjalnego, np. roboty lotniskowe, hydrotechniczne, melioracyjne

Jednostki przedmiarowe robót ziemnych zależą od cech charakterystycznych tych robót, np. wykonanie wykopu o określonych jego wymiarach mierzy się w m³, karczowanie pni w sztukach, oczyszczanie terenu po karczowaniu w m²

Rodzaj i ilość robót ziemnych, ujmowanych w przedmiarze, i dalej, w kalkulacji kosztorysowej, określa się po uprzednim ustaleniu :

• kategorii gruntu, charakteryzującej stopień trudności odspojenia gruntu. Jeśli roboty prowadzone są w gruncie o różnej kategorii, mierzy się je oddzielnie dla każdej kategorii.

• poziomu wody gruntowej. Roboty prowadzone poniżej poziomu wody gruntowej mierzy się oddzielnie, gdyż wymagają dodatkowych nakładów związanych z obniżeniem tego poziomu, lub z uciążliwością pracy w gruncie mokrym

• sposobu wykonania robót ziemnych, sposobu przerzutu ziemi i jego odległości, sposobu zabezpieczeń i umocnień

• rodzaju przyjętych maszyn i środków transportu technologicznego oraz ich charakterystyk technicznych przy robotach ziemnych zmechanizowanych.

Przyjęty sposób wykonania robót ziemnych (ręcznie, czy mechanicznie, jakim rodzajem sprzętu i o jakich jego parametrach technicznych, w jakim zestawie maszyn współpracujących) zależy od rodzaju robót ziemnych, ich ilości, kategorii gruntu, wymaganej przestrzeni roboczej oraz wymaganej odległości przerzutu ziemi i transportu urobku i zawsze powinien być uzasadniony ekonomicznie.

Obowiązujące regulacje prawne dotyczące kosztorysowania dopuszczają w przypadku braku norm we wskazanych katalogach norm, indywidualne ustalenie norm nakładów :

• metodą analogii, interpolacji lub ekstrapolacji

• analitycznie

ustalenie nakładów rzeczowych przez analogię polega na doborze takich pozycji w katalogu norm, które są bardzo zbliżone do przedmiotu kalkulacji pod względem charakteru robót, jednostki przedmiarowej oraz przyjętej organizacji i technologii ich wykonania.

Interpolacja - to znajdywanie przybliżonych wartości funkcji wewnątrz przedziału, jeśli znane są jej wartości na końcach tego przedziału .

Metoda interpolacji ma zastosowanie do kalkulacji nakładów, gdy parametry techniczne roboty, będącej przedmiotem kalkulacji mieszczą się w przedziale, dla którego graniczne parametry, przyjęte w katalogu mają określone wartości nakładów.

Ekstrapolacja - to znajdywanie przybliżonych wartości funkcji na zewnątrz przedziału, dla którego znane są wartości na jego końcach.

Metoda ekstrapolacji ma zastosowanie do kalkulacji nakładów, gdy parametry przedmiotu kalkulacji nie mieszczą się w przedziale, dla którego graniczne parametry, przyjęte w katalogu, mają określone wartości nakładów.

-->RUSZTOWANIA[Author ID1: at Mon Jun 26 15:53:00 2000 ].

W skład tej grupy robót wchodzą rusztowania zewnętrzne i wewnętrzne; drewniane, rurowe i ramowe; stojące, przesuwane, podwieszone i na wysuwnicach oraz podesty ruchome wiszące i mechaniczne pomosty robocze. Podane w katalogu normy nakładów obejmują ustawienie, przestawienie i rozbiórkę rusztowań (i wszystkich jego elementów uzupełniających i zabezpieczających) oraz transport materiałów i elementów rusztowań -

• przy budowie rusztowań zewnętrznych - transport na całą wysokość rusztowań

• przy budowie rusztowań wewnętrznych - transport jedynie na poziom parteru

Do skorygowania nakładów, uwzględniających transport pionowy, na rzeczywistą ilość kondygnacji naziemnych i podziemnych o określonej wysokości służą współczynniki korekcyjne.

Rusztowania zewnętrzne - drewniane, rurowe i ramowe liczy się w m² ich powierzchni. Wysokość takich rusztowań mierzy się od poziomu podłoża do wysokości 1,5 m ponad najwyższy pomost roboczy (max. do górnej krawędzi ściany). Z obliczonych powierzchni rusztowań nie potrąca się otworów.

Rusztowania wewnętrzne - liczy się w m² rzutu poziomego lub rzutu sufitu w świetle surowych ścian (w przypadku wykonania rusztowania w całym pomieszczeniu), przy określonej wysokości rusztowania (przyjmując jego wysokość od poziomu podłoża do poziomu najwyższego pomostu roboczego).

Rusztowania drewniane punktowe - z drabin oblicza się w metrach od poziomu podłoża do 1,5 m ponad najwyższy pomost roboczy rusztowania.

Rusztowania rurowe - punktowe oraz warszawskie wielokolumnowe, montowane na zewnątrz lub wewnątrz pomieszczeń mierzy się w m² ich powierzchni, przy określonej wysokości rusztowań (licząc ich wysokość od poziomu podłoża do wysokości 1,5 m ponad najwyższy pomost roboczy).

Rusztowania przesuwne - normy dla nich odniesione są na jedno stanowisko ustawienia (jedną kolunmę). Liczbę kolumn wyznacza :

• dla ścian - iloraz długości ściany i długości rusztowania przesuwnego

• dla sufitów - iloraz powierzchni sufitów i powierzchni pomostu roboczego, zaokrąglone dla każdej ściany i sufitu oddzielni do jedności w górę. Suma wyników jest liczbą stanowisk ustawienia (przy wykonywaniu robót oddzielnie). Przy robotach na ścianach i suficie, wykonywanych równocześnie, liczbę stanowisk ustawienia dla sufitu zmniejsza się o liczbę stanowisk przy ścianach.

Rusztowania na wysuwnicach - oblicza się w m² powierzchni wysuniętego pomostu poza lico ściany.

Podesty ruchome - wiszące oblicza się wg. liczby stanowisk podwieszenia.

Rusztowania podwieszone - liczy się w m² rzutu poziomego rusztowań.

Założenia szczegółowe podają szereg współczynników, korygujących normy przy odmiennych, niż założone, warunkach wykonawstwa.

FAZY PROCESU INWESTYCYJNEGO.

W procesie inwestycyjnym można wyróżnić fazę przedinwestycyjną oraz fazę inwestycyjną.

Faza przedinwestycyjna obejmuje :

• określenie przez inwestora potrzeb i wymagań, oraz rozpoznanie różnych możliwości inwestycyjnych

• wariantowe opracowanie pomysłów inwestycyjnych, wstępną selekcję wariantów, ocenę i wybór ostatecznej koncepcji

• pełne określenie decyzji inwestycyjnej

Faza inwestycyjna -

• opracowanie dokumentacji projektowej

• pozyskanie wykonawcy

• budowa

• przygotowanie inwestycji do eksploatacji

Faza przedinwestycyjna, to następujące etapy i zawarte w nich opracowania oraz wymagane decyzje :

• studia i analizy przedprojektowe - Obejmują one analizy zapotrzebowania na inwestycję budowlaną i jej produkt, analizę rynku oraz analizę porównawczą wariantowych możliwości zaspokojenia potrzeb, analizę skutków oddziaływania na środowisko i sposobów jego ochrony.

Prowadzone analizy pozwalają na wybór najkorzystniejszego wariantu zaspokojenia potrzeb.

Koncepcja projektowa. Wykonywana jest w dwu etapach.

a). studium programowo-przestrzenne (koncepcja wstępna), służące do opracowania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

b). koncepcja programowo-przestrzenna. Uwzględnia wymagania zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wprowadza wstępne propozycje zagospodarowania działki, określa rodzaj planowanych na niej podstawowych obiektów budowlanych, ich funkcje i konstrukcję.

Przyjęta koncepcja programowo-przestrzenna planowanego przedsięwzięcia stanowi podstawę do podjęcia pierwszej próby określenia kosztów jego realizacji. Wykonane w oparciu o przyjętą koncepcję zestawienie kosztów przedsięwzięcia budowlanego jest orientacyjnym szacunkiem, bazującym a wskaźnikowych kosztach realizowanych w przeszłości obiektów o zbliżonej wielkości, konstrukcji i funkcji.

Pełne podsumowanie działań, podejmowanych w fazie koncepcji programowo-przestrzennej może znaleźć miejsce w opracowaniu tzw. business-planu.

Business-plan podsumowuje wyniki studiów i analiz przedprojektowych, zestawia niezbędne nakłady finansowe oraz ustala sposób ich wykorzystania w czasie.

Faza inwestycyjna (relizacyjna) - obejmuje okres od przygotowania dokumentacji projektowej, aż do oddania do eksploatacji zrealizowanego zgodnie z dokumentacją obiektu budowlanego. Faza ta dzieli się na kilka etapów. Kolejne etapy fazy inwestycyjnej to :

1). Opracowanie dokumentacji projektowej. Dokumentacja projektowa obejmuje :

1. projekt podstawowy (wstępny). Jest on podstawowym opracowaniem projektowym,

przedstawiającym rozwiązania projektowe, które uzyskały wymagane opinie i uzgodnienia, oraz zawierającym inne elementy, niezbędne do realizacji inwestycji. Projekt podstawowy zawiera następujące opracowania :

• część ogólną tj. ogólny opis przedsięwzięcia

• projekt technologiczny lub część opisową

• projekt budowlany, zawierający :

• projekt zagospodarowania działki lub terenu

• projekt architektoniczno-budowlany poszczególnych obiektów

• projekty branżowe związane z zagospodarowaniem działki

• zbiorcze zestawienie kosztów (ZZK)

• założenia realizacyjne (ZR)

• harmonogram rzeczowo-finansowy realizacji przedsięwzięcia

• opisy lub kopie wymaganych dokumentów

• projekt wykonawczy (techniczny). Stanowi on uszczegółowione dla potrzeb

wykonawstwa rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym oraz w pozostałych opracowaniach projektu wstępnego. Zakres opracowań w ramach projektu technicznego zależy od rodzaju i złożoności przedsięwzięcia i może obejmować projekty techniczne technologii, architektury, konstrukcji, dróg oraz sieci i instalacji sanitarnych, grzewczo-energetycznych, technologicznych, elektroenergetycznych i telefonicznych. Precyzyjnie określony przedmiot zamówienia stanowi podstawę do pracowania kosztorysu inwestorskiego, a następnie do znalezienia wykonawcy.

Pozyskanie wykonawcy może być dokonane na drodze ogłoszonego przetargu lub prowadzonych negocjacji. Rodzaj robót oraz ich ilość wyliczone w przedmiarze robót oraz wynegocjowane, bądź narzucone przez inwestora dane dotyczące sposobu realizacji i kalkulacji robót zawarte są w dokumentacji zleceniowej i są podstawą do wyliczenia przez wykonawcę oferty cenowej w kosztorysie ofertowym. Po dokonanym wyborze wykonawcy inwestor spisuje z nim umowę.

Budowa. Etap ten obejmuje realizację na placu budowy robót budowlanych oraz robót związanych z montażem maszyn i urządzeń. W trakcie budowy wykonawca prowadzi dziennik budowy rejestrujący postęp robót zgodnie z dokumentacją budowy.

Przygotowanie inwestycji do eksploatacji. Jest to szereg działań, zmierzających do przekazania gotowego, w pełni wyposażonego i sprawdzonego obiektu do eksploatacji.

Rodzaje kosztorysów:

• inwestorski: przygotowywany jest przez zamawiającego, bądź zlecany przez niego. Kosztorys ten służy do ustalenia szacunkowej wartości robót. Ustala najbardziej prawdopodobny, średni koszt, z jakim się liczy zamawiający. Kosztorys ten nie jest dokumentem, przedkładanym drugiej stronie. Jest źródłem informacji dla inwestora i stanowi wystąpienie do banku o kredyt.

• inwestorski z ustawą o zamówieniach publicznych: wartość kosztorysowa robót netto decyduje o trybie udzielenia zamówienia publicznego oraz o wymogach procedury przetargowej

• ofertowy: służy do ustalenia propozycji ceny. Jest to cena za jaką jest skłonny zrealizować zlecane roboty. Kosztorys ten jest przygotowywany w przypadku przystępowania do przetargu, na zakończenie negocjacji przedumownych prowadzonych z inwestorem .

• dodatkowy: dokument ten służy do ustalenia zmiany ceny wyliczonej w kosztorysie ofertowym i zapisanej w umowie. Jest przygotowany przez wykonawcę po wykonaniu robót jako propozycja zmian ceny.

• powykonawczy: służy do ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za wykonane roboty. Sporządzany jest po wykonaniu robót. Dotyczy zwykle robót których zakres jest trudny do ustalenia na etapie zawierania umowy. W umowie wtedy zapisuje się orientacyjną cenę. Wyliczona cena w tym kosztorysie jest ostateczną za zrealizowane roboty.

Części składowe kosztorysów:

• strona tytułowa (zawiera: określenie rodzaju kosztorysu, nazwę przedmiotu kosztorysowania i jego lokalizację, rodzaj robót objętych kalkulacją, firmę i nazwę zamawiającego, osoby opracowujące, cenę kosztorysową, datę opracowania kosztorysu, nazwę jednostki wykonującej roboty

• ogólna charakterystykę obiektu (dane techniczne, warunki gruntowe, charakterystyka podstawowych robót, program użytkowy)

• przedmiar (obliczenie ilości robót wynikających z dokumentacji projektowej) lub obmiar (obliczenie ilości robót po wykonaniu obiektu)

• kalkulację szczegółową (bazuje na normach nakładów rzeczowych) lub uproszczoną (bazuje na cenach jednostkowych)

• tabelę wartości elementów scalonych (zestawia wartości poszczególnych składników ceny oraz określa ceny całkowite poszczególnych robót, zbiorczych i całego obiektu)

• załączniki (założenia wyjściowe do kosztorysowania lub protokół danych wyjściowych)

Normy katalogowe:

• czasu pracy ludzkiej (określa ilość godzin pracy człowieka, niezbędną do wykonania roboty)

• zużycia materiałów (ilość materiałów niezbędne do wykonania jednostki roboty. Rozróżniamy: anonimy i alternatywy)

• czasu pracy sprzętu (określa ilość godzin pracy sprzętu, niezbędną do wykonania roboty)

Cena jednostkowa i kosztorysowa dla kalkulacji uproszczonej:

• (cena kosztorysowa) CK=QCJ+VAT

• CJ=RJ+MJ+(KZJ)+SJ+KPJ+ZJ Korzystanie z gotowych cen w tej kalkulacji wymaga dokładnego opisania robót i jest ograniczona do obiektów analogicznych, powtarzalnych, typowych.

Składniki ceny kosztorysowej:

• Cena kosztorysowa to: CK=(inc)+/KZ/+KP+Z+VAT

• robocizna (R=ncq)

• materiały (M= ncq)

• koszty zakupu (KZ=WM)

• praca sprzętu (S= ncq)

• koszty pośrednie (KP=W(R+S))

• zysk (Z=W(R+S+KP)

1. Formy zleceń robót.

Tryby przetargowe

Celem organizacji przetargu jest efektywne wydatkowanie środków finansowych przez udzielenie zlecenia takiemu wykonawcy , który przedstawił ofertę najkorzystniejszą spośród konkurujących ze sobą ofert .Efektem przetargu jest zawarcie z wybranym w procedurze przetargowej wykonawcą umowy na roboty objęte zleceniem . Ustawa o zamówieniach publicznych wprowadziła trzy rodzaje przetargów :

• Nieograniczony , dostępny dla wszystkich zainteresowanych .

Może w nim uczestniczyć na równych prawach każde przedsiębiorstwo spełniające określone wymagania. Zapobiega to nadużyciom przy udzielaniu zleceń na roboty budowlane . W przypadku robót o niewielkiej wartości organizowanie przetargu nieograniczonego pociąga za sobą duże w stosunku do wartości robót koszty , a uzyskane korzyści nie pokrywają wydatków na organizację przetargu. Długotrwałość procedury przetargowej stanowi wadę w sytuacjach wymagających szybkiego działania , np. w przypadku klęsk żywiołowych. Graniczną wartość robót , poniżej której nie można stosować przetargu nieograniczonego określają władze państwowe. Zamawiającemu nie wolno dzielić zlecenia na części lub zaniżać jego wartości .

• Ograniczony , w którym uczestniczą tylko zaproszone przez zamawiającego firmy .

Przetarg ograniczony organizuje się gdy :

1. Roboty mają specjalistyczny charakter i istnieje ograniczona liczba wykonawców ,

dysponujących wykwalifikowaną kadrą , odpowiednim wyposażeniem i doświadczeniem

2. Koszty przeprowadzenia przetargu nieograniczonego byłyby wysokie w stosunku do

wartości robót objętych przetargiem .

• Dwustopniowy , składający się z dwóch etapów , w pierwszym etapie mogą brać udział

wszyscy zainteresowani a w drugim tylko przedsiębiorstwa wybrane przez zamawiającego spośród uczestników pierwszego etapu .

Przy skomplikowanych usługach lub robotach zamawiający nie zawsze potrafi określić wszystkie istotne techniczne i ekonomiczne parametry przedmiotu zamówienia .W takich sytuacjach stosuje się przetargi dwustopniowe gdyż przetargi ograniczone i nieograniczone z ich sztywną procedurą są nieprzydatne.

Przetarg dwustopniowy można stosować gdy:

1. Nie można z góry określić technicznych i jakościowych cech usług lub robót budowlanych

2. Z powodu specjalistycznego charakteru robót są konieczne negocjacje z wykonawcami

3. Przedmiot zamówienia stanowi przeprowadzenie badań , przeprowadzenie opinii naukowej lub świadczenie innych wyspecjalizowanych usług.

Zamówienia publiczne zlecone w trybie przetargowym stanowią obecnie około 60% wszystkich zleceń . Zamówienia prywatne a zwłaszcza większe , również są zlecane często w trybie przetargowym . Tryb ten wymaga od inwestora dobrego przygotowania się do przetargu , tj. opracowania dokumentacji przetargowej dla każdego oferenta , wykonania kosztorysu inwestorskiego [ obowiązkowego w zamówieniach publicznych ] oraz organizacji przetargu aż do wyboru wykonawcy . Postępowanie przetargowe wg. kodeksu cywilnego jest bardziej uproszczone w porównaniu z postępowaniem wg. ustawy o zamówieniach publicznych .Tu między innymi przetarg może być ustny [ w formie licytacji- dla robót drobnych , nieskomplikowanych ] lub pisemny [ pisemna forma warunków przetargu].

Procedura przetargowa - podstawowe pojęcia .Procedura przetargowa jest to ciąg działań podejmowanych przez inwestora i wykonawców w celu wybrania w drodze przetargu jednego wykonawcy [ proponującego najkorzystniejsze warunki realizacji zlecanych robót ] i podpisanie z nim umowy.

Dokumentacja przetargowa - otrzymuje ją od inwestora każdy z wykonawców deklarujący chęć uczestnictwa w przetargu .Obejmuje ona przede wszystkim tzw. specyfikację istotnych warunków zamówienia która zawiera określenie przedmiotu zamówienia , sposób przygotowania oferty przetargowej , zakres wymaganych opracowań i sposób kalkulacji ceny , dane o warunkach przetargu , dane o warunkach umowy .

Dokumentacja projektowa - służy ona do prawidłowego zorganizowania placu budowy , właściwego wyboru metod wykonawstwa robót , ustalenia kolejności ich realizacji i czasu ich wykonania oraz do określenia ceny ofertowej za wykonanie robót .Zakres dokumentacji zależy od rodzaju robót budowlanych , zakresu robót oraz stopnia ich skomplikowania technicznego .Powinien być taki by wykonawca miał pełną informację o szczegółach rozwiązań projektowych i wymagań jakościowych niezbędnych do realizacji obiektu zgodnie z wymogami.

Specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych -jest to dokument wymagany [ obok dokumentacji projektowej ] dla pełnego określenia cech technicznych i jakościowych zamówienia na roboty budowlane .

Przedmiar robót -jest to pierwszy krok obliczeniowy w kosztorysie inwestorskim. Jeśli inwestor przekazuje oferentom przedmiar , każda oferta , sporządzona w oparciu o ten sam przedmiar jest porównywalna między sobą i porównywalna z kosztorysem inwestorskim .

Kosztorys inwestorski - umożliwia on ocenę ofert cenowych wykonawców , uczestniczących w przetargu. Niesie on inwestorowi informację o szacunkowej wartości zleconych robót .Informacja ta ma przeciwdziałać wyborowi w przetargu oferty niekorzystnej . Gdy wszystkie ceny ofertowe znacznie odbiegają od wartości skalkulowanej w kosztorysie inwestorskim [ sa znacznie wyższe ] przetarg może zakończyć się brakiem wyboru wykonawcy. Inwestor może wtedy powtórzyć przetarg dla znalezienia wykonawcy oferującego realną cenę .

Dowód wiarygodności - jest to jeden z warunków udzielenia zlecenia w ramach wstępnych kwalifikacji lub jako składnik oferty przetargowej . Dotyczy on m.in.. posiadania uprawnień do wykonywania określonych robót , doświadczenia , potencjału technicznego i ekonomicznego , dobrej sytuacji finansowej , braku podstaw do wykluczenia z udziału w przetargu.

Wadium przetargowe - jest to kwota zabezpieczająca dotrzymania przez wykonawcę warunków przetargu , chroniąca inwestora przed nieodpowiedzialnymi oferentami . Jeśli warunki przetargu zostały spełnione przez oferenta , otrzymuje on zwrot wadium po upływie okresu związania ofertą . Oferent traci wadium , gdy odmówi podpisania umowy lub wniesienia zabezpieczenia należytego wykonania budowy , gdy z jego winy nie może dojść do zawarcia umowy lub gdy przedstawi w ofercie nieprawdziwe dane .

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy - wnosi je wykonawca który wygrał przetarg .Jest to kwota , gwarantująca zgodnie z umową wykonanie robót oraz służąca do pokrycia roszczeń za wady wykonanych robót .Kwoty wadium przetargowego i zabezpieczenia należytego wykonania umowy są określone % od wartości zamówienia

[ wartości kosztorysowej wyznaczonej w kosztorysie inwestorskim , bez VAT ] obydwie kwoty mogą być wniesione w gotówce lub w formie gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych .

Nośniki cen -są to wielkości cenowe przedkładane w ofercie wykonawcy [ ceny za cały przedmiot zamówienia , ceny jednostkowe robót , wartości składników kalkulacyjnych ceny tj. stawki robocizny kosztorysowej , cen jednostkowych materiałów , cen najmu sprzętu , wskaźnika kosztów zakupu , kosztów pośrednich i zysku ]. Rodzaj nośnika cen jest definiowany przez inwestora w trybie przetargowym , lub jest negocjowany w trybie bez przetargowym .

Ustawa o zamówieniach publicznych wyróżnia 6 trybów zlecania robót. Są to:

1. przetarg nieograniczony

2. przetarg ograniczony

3. przetarg dwustopniowy

4. negocjacje z zachowaniem konkurencji

5. zapytanie o ocenę

6. zmówienie z wolnej ręki

Przetarg jest konkursem organizowanym przez zamawiającego w celu wyboru najkorzystniejszej oferty na wykonanie zamówienia.

Ustawa o zamówieniach publicznych zobligowała inwestorów, korzystających ze środków publicznych, do zlecenia robót (powyżej wartości zmówienia ok. 126 000 zł) na drodze zorganizowanego przetargu.

Przetarg nieograniczony jest podstawowym trybem udzielania zamówień. W przetargu nieograniczonym mogą uczestniczyć wszyscy wykonawcy, którzy chcą wziąć udział w przetargu. Odstąpienie od przetargu nieograniczonego wymaga uzasadnienia i zatwierdzenia (równowartość kwoty przekracza 200 000 ECU) Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych.

Przetarg ograniczony zawęża liczbę uczestniczących w przetargu jedynie do tych wykonawców, do których zostało wysłane imienne zaproszenie do uczestnictwa w przetargu i którzy to zaproszenie przyjęli(min 4 wykonawców, przy specjalistycznym charakterze zamówienia 2).Otrzymują oni dokumentacje przetargową i przygotowują ofertę przetargową.

Przetarg dwustopniowy składa się z 2 etapów. Pierwszy etap, jest to konkurs ofert wstępnych, w którym wykonawca, uczestniczący w przetargu szczegółowo określa parametry techniczne i jakościowe zamówienia. Po otrzymaniu ofert wstępnych inwestor prowadzi negocjacje z oferentami, dotyczące treści ich ofert (bez poruszania kwestii cenowych) i wybiera kilka najlepszych ofert wstępnych (ofert, zawierających akceptowaną przez niego propozycje projektowe i realizacyjne). Gdy dokumentacja projektowa jest ukończona, następuje drugi etap przetargu, w którym wybrani w 1-szym etapie wykonawcy opracowują oferty z cenami na realizacje robót, wynikających z dokumentacji projektowej. Efektem drugiego etapu jest wybór oferty najkorzystniejszej oraz spisanie umowy z wybranym wykonawcą.

Negocjacje z zachowaniem konkurencji, są to poufne negocjacje z min 2 oferentami. Negocjacje takie mogą być poprzedzone wysłaniem zaproszenia do składania ofert wstępnych (bez cen). Po zakończonych negocjacjach wykonawcy przygotowują oferty z cenami. Wybór najlepszej oferty prowadzi do podpisania umowy z wybranym wykonawcą.

Zapytanie o cenę polega na zwróceniu się do zamawiającego do min 4 oferentów z zapytaniem o cenę usługi czy dostawy (nie roboty budowlanej). Najniższa cena decyduje o wyborze wykonawcy usługi lub dostawcy.

Zamówienie z wolnej ręki, to tryb, w którym inwestor podejmuje negocjacje tylko z jednym wykonawcą. Jest to tryb, który nie spełnia zasady konkurencji przy wyborze wykonawcy.

4 Umowa i podstawowe zasady jej sporządzania.

UMOWA - jest to oświadczenie o woli zamawiającego i wykonawcy odnośnie wykonania przedmiotu zamówienia w ustalonym terminie, na ustalonych warunkach i za uzgodnionym wynagrodzeniem. Zawiera zobowiązania wykonawcy do wykonania określonego zadania i zamawiającego do zapłaty ustalonego wynagrodzenia.

Podstawę dla umów budowlanych stanowi kodeks cywilny, tytuł XVI - Umowa o roboty budowlane, artykuły 632-647. Zgodnie z kodeksem cywilnym, strony zawierające umowę mają swobodę w określeniu swoich wzajemnych zobowiązań. W tej sytuacji zasadniczego znaczenia nabiera faza negocjacji przedumownych (tryb bezprzetargowy), w wyniku których strony dochodzą do ugody. Zmusza to strony do precyzyjnego zapisania w umowie wszystkich postanowień, które były przedmiotem negocjacji. W trybie bezprzetargowym projekt umowy sporządza na ogół wykonawca.

Ustawa o zamówieniach publicznych zawiera szczegółowe regulacje, dotyczące umów o zamówienia publiczne (rozdział 7 - Umowy w sprawach zamówień publicznych). Przepisy tego rozdziału, jako przepisy szczególne, maja pierwszeństwo przed ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego w sprawach umów na zamówienia publiczne. Wszystkie umowy zawarte po 01,01,1995 r (gdy ustawa o zamówieniach publicznych weszła w życie) muszą spełniać warunki wynikające z tej ustawy. Warunki te , to m. in:

• pisemna forma umowy, jako obowiązkową (dla umowy o wartości zamówień powyżej 3000 ECU)

• wymóg podpisania umowy przez obie strony

• wymóg określenia czasu na jaki umowa jest zawarta

• zapis, że umowę można zawrzeć najwcześniej po 7 dniach od ogłoszenia informacji o wyniku przetargu (okres 7 dni przeznaczony jest na ewentualne składanie protestów i odwołań oraz na ich rozpatrzenie)

• zapis, że zamawiający może żądać od wykonawcy zabezpieczenia należytego wykonania umowy

W trybie przetargowym nie ma negocjacji poprzedzających spisanie umowy. Tu całość

przyszłej umowy (z wyjątkiem wysokości wynagrodzenia) przygotowuje organizator przetargu (inwestor). Specyfikacja istotnych warunków zamówienia (przekazywana przez inwestora każdemu wykonawcy, uczestniczącemu w przetargu) powinna zawierać ogólne warunki umowy i wzór przyszłej umowy, opracowane przez inwestora. Jeśli oferent nie akceptuje tych warunków i wnosi o ich zmianę, może być potraktowany jako naruszający istotne warunki zamówienia. Przystąpienie do przetargu jest równoczesne z zaakceptowaniem warunków, zawartych w specyfikacji, w tym warunków umowy. Należy jednak podkreślić, że warunki umowne powinny uwzględniać równość stron (przykładowo, precyzować kary za nieterminowe wywiązanie się z określonych zobowiązań nie tylko przez wykonawcę, ale również przez inwestora).

Umowa powinna precyzować w sposób jednoznaczny sposób rozwiązania każdej możliwej do zaistnienia sytuacji konfliktowej. Zawiera więc m. in. :

• ustalenie ceny (podstawy i zasady kalkulacji ceny, składniki kalkulacyjne ceny, ceny jednostkowe robót lub cenę za całość zlecenia)

• pełny zakres praw i obowiązków obu stron

• terminy i konsekwencje ich nie dotrzymania

• warunki odbioru robót

• ustalenia odnośnie robót poprawkowych

• formę wynagrodzenia i możliwość jego zmiany

• formę rozliczania robót

Dopuszcza się zmiany umowy, odstąpienie od umowy, jej rozwiązanie lub unieważnienie.

Zmiany jakiegokolwiek zapisu w umowie dokonuje się w formie tzw aneksu do umowy. Zmienić umowę można tylko za zgodą obu stron. Zmiana umowy może dotyczyć zmiany zakresy robót, terminów, warunków odbioru robót lub inny sposób wykonania robót. Jedna ze stron może odstąpić od umowy (zerwać umowę) w przypadku ewidentnego niewywiązania się z obowiązków strony drugiej. Obie strony mogą rozwiązać umowę lub jej część na drodze obustronnego porozumienia. Jeśli umowa została zawarta z naruszeniem art. 353 kodeksu cywilnego i to zostało udowodnione, można umowę unieważnić. Umowę o zamówieniach publicznych (gdzie przepisy ustawy o zamówieniach publicznych mają pierwszeństwo praed przepisami kodeksu cywilnego ) można unieważnić gdy przykładowo, nie ogłoszono przetargu w Biuletynie Zamówień Publicznych, dokonano wyboru ofert z rażącym naruszeniem ustawy o zamówieniach publicznych , zawarto umowę przed ostatecznym rozstrzygnięciem protestu.

5 Formy wynagrodzeń za roboty budowlane, rozliczenie robót.

Cena ostateczna, tj. wynikająca z zapisu w umowie (zawierającego lub nie możliwość jej zmiany), zweryfikowana i zatwierdzona po zakończeniu robót - stanowi wynagrodzenie, należne wykonawcy za wykonanie zleconych robót. Przepisy tytułu XV kodeksu cywilnego-Umowa o dzieło (art. 628, 629 i 632) określają prawne formy wynagrodzenia za roboty budowlane.

Podstawowe formy wynagrodzenia za roboty budowlane, to :

• wynagrodzenie ryczałtowe

• wynagrodzenie ryczałtowo-ilościowe

• wynagrodzenie kosztorysowe

• wynagrodzenie przez wskazanie podstaw do jego ustalenia

Wynagrodzenie ryczałtowe, jest to wynagrodzenie, które zapisane w umowie jest w swej istocie niezmienne. Jak podaje artykuł 632 kodeksu cywilnego -„Jeśli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac”. Tę formę wynagrodzenia wybiera się :

• przy robotach o nieskomplikowanej technologii i krótkim cyklu realizacji

• gdy w momencie rozpoczęcia negocjacji przedumownych można dokładnie określić zakres rzeczowy i ilość zlecanych robót oraz nie przewiduje się zmian w dokumentacji i istotnych zmian cen

• przy zawieraniu międzynarodowych kontraktów budowlanych

Przy takiej formie wynagrodzenia zamawiający powinien posiadać pełną dokumentację techniczną oraz przedmiar robót (a w przypadku zamówienia publicznego kosztorys inwestorski). Ta forma wynagrodzenia jest korzystna dla zamawiającego gdyż już przy zawieraniu umowy inwestor zna wysokość wynagrodzenia, należnego wykonawcy za wykonanie robót. Wynagrodzenie ryczałtowe niesie jednak ze sobą duże ryzyko wykonawcy. Wykonawca musi tu bardzo starannie skalkulować ryzyko, wynikające m. in. z :

• trudności technicznych wykonawstwa budowlanego

• zmienności warunków wykonawstwa

• wpływu warunków atmosferycznych na przebieg prac

• umownego czasu realizacji inwestycji

• zmienności cen materiałów i energii

• ewent. kar za niedotrzymanie terminów

• kosztu możliwych robót poprawkowych

Wynagrodzenie ryczałtowe ma więc z założenia swego pełnić funkcję ustalonego z góry, w zasadzie niezmiennego wynagrodzenia za przedmiot umowy, bez względu na rzeczywiste nakłady wykonawcy, poniesione w czasie realizacji robót. Kodeks cywilny przewiduje jednak możliwość zmiany wynagrodzenia ryczałtowego podając w art. 632, dalej :

„Jeżeli jednak wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę”. W umowie zostaje określona wysokość rażącej straty. Zmiana ustalonego ryczałtu następuje w formie aneksu do umowy.

Istnieje na rynku budowlanym odmiana wynagrodzenia ryczałtowego, tzw. wynagrodzenie ryczałtowo-ilościowe. Jeśli nośnikiem ceny w ofercie wykonawcy jest nie cena całkowita zlecenia, a ceny jednostkowe robót, przyjmują one charakter cen ryczałtowych, a więc w istocie swojej niezmiennych, zaś ilości, trudne czasem na tym etapie do precyzyjnego określenia, traktuje się jako orientacyjne. Dopiero po zakończeniu robót ilości z obmiaru skorygują skalkulowaną cenę robót w kosztorysie dodatkowym, określając końcowe wynagrodzenie wykonawcy.

Wynagrodzenie kosztorysowe. Określa go artykuł 629 kodeksu cywilnego „Jeżeli strony określiły wynagrodzenie na podstawie planowanych prac i przewidywanych kosztów (wynagrodzenie kosztorysowe), a w toku wykonania dzieła zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia. Nie dotyczy to jednak należności uiszczonej za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek”. Tak więc podstawą do ustalenia wynagrodzenia kosztorysowego stanowi kalkulacja kosztów, przedłożona w formie kosztorysu, wykonanego przez wykonawcę zgodnie z przyjętymi przez strony zasadami kosztorysowania i akceptowanego przez zamawiającego. Generalną cechę charakterystyczną tego wynagrodzenia stanowi możliwość jego zmiany w ustawowo określonych przypadkach.

Wynagrodzenie kosztorysowe nie jest dogodną formą wynagrodzenia dla zamawiającego, gdyż, przystępując do realizacji zamierzenia nie jest w stanie określić jego ostatecznego kosztu. Dla wykonawcy wiąże się z mniejszym ryzykiem, niż przy wynagrodzeniu ryczałtowym.

Wynagrodzenie przez wskazanie podstaw do jego ustalenia.

Gdy na etapie zawierania umowy nie jest możliwe określenie warunków realizacji, bądź zakresu robót, ustala się i zapisuje w umowie podstawy kosztorysowe (podstawy rzeczowe i finansowe kalkulacji kosztorysowej oraz zasady liczenia ceny i jej poszczególnych składników) oraz orientacyjne wynagrodzenie wstępne. Ustalenie ceny ostatecznej (wynagrodzenia) w oparciu o zapisane podstawy kosztorysowe i obmiar robót określa się po zakończeniu robót w kosztorysie powykonawczym.

Dla zabezpieczenia wykonawcy uzyskania wynagrodzenia adekwatnego do poziomu cen aktualnych w dłuższym okresie realizacji robót, strony mogą uzgodnić i zapisać w umowie możliwość waloryzacji wynagrodzenia (odpowiednio do poziomu inflacji) w oparciu o publikowane wskaźniki waloryzacji. Waloryzacja może dotyczyć zarówno wynagrodzenia ryczałtowego, wynagrodzenia kosztorysowego, kwotowo ustalonego w umowie, jak również wynagrodzenia, określonego w umowie jedynie przez wskazanie podstaw do jego ustalenia. Podstawę do waloryzacji stanowią wskaźniki, podawane przez GUS np. w miesięczniku „Wskaźniki, zmiany cen, robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych”. Okresy waloryzacji cen oraz zasady jej przeprowadzenia strony ustalają w uzgodnieniach przedumownych i zapisują w umowie (tzw. klauzula waloryzacyjna).

W aktualnych metodach kosztorysowania obiektów i robót budowlanych przyjęto założenie, że zmiana wynagrodzenia ze względu na zmianę cen jest wewnętrznym uzgodnieniem między stronami i wykracza poza zakres kalkulacji kosztorysowej. Stąd brakuje w tych metodach zapisu o sposobie prowadzenia takiej aktualizacji. Niezależnie od podstaw wprowadzenia zmiany końcowej ceny umownej (wynagrodzenia), zmiana taka może być dokonana tylko wtedy, gdy w umowie znajdzie się odpowiedni zapis o możliwości i zasadach wprowadzenia takiej zmiany. W przypadku braku takiego zapisu pozostaje wniesienie sprawy na drogę sądową.

ODBIÓR I ROZLICZENIE ROBÓT

Kierownik budowy po zakończeniu robót, objętych umową i po doprowadzeniu terenu budowy do należytego porządku, zgłasza roboty (obiekt) do odbioru. Warunki dotyczące odbioru robót w zamówieniach publicznych precyzuje specyfikacja istotnych warunków zamówienia, w zamówieniach prywatnych najczęściej określają je strony zawierające umowę.

Odbiór robót budowlanych, to pokwitowanie świadczenia, polegającego na realizacji robót zgodnie z umową, z projektem, z warunkami pozwolenia na budowę oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Dokument, spisywany w czasie odbioru, stanowiący o dokonaniu odbioru robót budowlanych, to protokół odbioru świadczy o spełnieniu zobowiązań wykonania robót przez wykonawcę i wygaśnięciu zobowiązań określonych umową o roboty budowlane. W momencie odbioru robót przez inwestora wygasa odpowiedzialność wykonawcy za szkody wynikłe na terenie budowy, powstałe po jego odbiorze. Mogą być :

• odbiory częściowe robót - dokonywane zgodnie z zapisem w umowie, po wykonaniu części zobowiązania, wynikającego z umowy

• odbiór końcowy - dokonany przez inwestora po zakończeniu w całości przedmiotu umowy

• odbiór ostateczny - dokonany po zakończeniu okresu gwarancji jakości (stąd jest równocześnie odbiorem pogwarancyjnym)

• odbiór po okresie rękojmi za wady, tj. po upływie ustalonego w umowie terminu rękojmi

• odbiór robót zanikających lub ulegających zakryciu, który dotyczy robót, dla których niemożliwe byłoby później odtworzenie stanu faktycznego ich wykonania

W protokole odbioru zawarte są m.in. ustalenia co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualnie wykaz ujawnionych wad i terminów ich usunięcia. Z chwilą odbioru obiektu lub robót przez zamawiającego rozpoczyna swój bieg termin rękojmi, czyli okres odpowiedzialności ustawowej wykonawcy za wady fizyczne obiektu lub robót. Dla obiektu wynosi 3 lata, dla wybranych robót na obiekcie lub remontu obiektu - 1 rok.

Odbiór robót powoduje powstanie obowiązku zamawiającego do zapłaty wynagrodzenia za przedmiot umowy (lub jego część, stanowiącą przedmiot odbioru) na podstawie wystawionej przez wykonawcę faktury.

Protokół odbioru jest podstawą do rozliczenia wykonanych i odebranych robót lub obiektu. Podstawowe dokumenty, na których opiera się rozliczenie robót z inwestorem, to zatwierdzony kosztorys, książka obmiaru, protokoły odbioru robót oraz spisana umowa. Umowa określa m. in. terminy wystawianie faktur przez wykonawcę, terminy na ich zapłatę przez inwestora oraz wysokość odsetek za opóźnienie w ich zapłacie.

Rozliczenie robót może być dokonane na podstawie :

• faktury końcowej, tj. jednorazowo po odbiorze całości robót

• faktur częściowych, przy etapowych odbiorach robót (np. na zakończenie stanu zerowego, surowego,..)

• faktur przejściowych, za roboty wykonane w określonym czasie (np. po upływie miesiąca)

Rozliczenie na podstawie faktur przejściowych pozwala na szybszy dopływ środków finansowych dla wykonawcy. Wymaga jednak określenia w umowie progu procentowego, do którego może następować rozliczenie przejściowe (np. 70-90 %). W przypadku rozliczania fakturami częściowymi lub przejściowymi, po zakończeniu ostatniego etapu lub na zakończeniu robót w ostatnim okresie rozliczeniowym, np. miesiącu, dokonuje się rozliczenia końcowego budowy fakturą końcową.

Wykonawca przed podpisaniem umowy na realizację robót wnosi zwykle kaucję gwarancyjną na poczet robót poprawkowych. Przy zamówieniach publicznych jest to tzw. zabezpieczenie należytego wykonania umowy. Na etapie odbioru końcowego inwestor dokonuje weryfikacji kosztorysu (w oparciu o który dokonuje się rozliczenie) i zatrzymuje (w razie zauważonych wad i usterek) umówioną część kwoty zabezpieczenia należytego wykonania umowy do czasu usunięcia wad i usterek. Całkowite jej rozliczenie następuje po upływie okresu rękojmi za wadliwe wykonanie robót.

Zleceniodawca może udzielić wykonawcy zaliczki (np. przed rozpoczęciem robót) i ustalić w umowie sposób jej rozliczenia (etapowo, czy przy końcowym rozliczeniu robót)

---