Olsztyn dn. 29.11.2013

Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie

Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej

Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego

Sprawozdanie nr 3

Temat: Wycena nieruchomości dla celów szczególnych – wybrane zagadnienia.

Wykonał:

Łukasz Pacewicz

Grupa 2 GiSzN IV

1. Wycena nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopali rzeczoznawca majątkowy stosuje przepisy:

- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §36

- ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych.

Drogi publiczne dzielą się na 4 kategorie:

- drogi krajowe

- wojewódzkie

- powiatowe

- gminne

Drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych są drogami wewnętrznymi.

Przez nabywanie gruntów (nieruchomości) pod drogi publiczne należy rozumieć nabywanie pod pasy drogowe dróg, wydzielonych liniami rozgraniczającymi od nieruchomości przyległych wyodrębnione prawnie planistycznie i geodezyjnie.

Stosowane są następujące formy nabycia nieruchomości pod drogi publiczne:

1. Umowa cywilnoprawna (dobrowolne zbycie) – za wynagrodzeniem

2. Wywłaszczenie (według ogólnych zasad – art. 112-135 ust. O GN) – za odszkodowaniem ustalonym decyzją administracyjną

3. Z mocy prawa na podstawie przepisów:

- Ustawy z dn. 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (art. 98 ust. 1 oraz art. 105 ust.2)

- Ustawy z dn. 10.04 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

- Ustawy z dn. 13.10.1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (art. 73)

Wartość rynkową nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, określa się jej wartość odtworzeniową podejściem kosztowym.

Określenie wartości nieruchomości.

W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Wówczas wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

- wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne (lub poszerzenie istniejących) stanowi iloczyn wartości 1m2 gruntów z których te działki wydzielono i ich powierzchni

- wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony nie więcej niż 0 50% (na podstawie badania rynku nieruchomości)

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Przez decyzję, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

Takie same zasady wyceny nieruchomości stosuje się przy wycenie nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe.

1. Określenie wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury technicznej.

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopali rzeczoznawca majątkowy stosuje przepisy:

- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §43

- zasady podane w standardzie V.8 - zasady określania wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej.

Do podziemnej i nadziemnej infrastruktury technicznej zalicza się w szczególności:

a) rurociągi do przesyłania płynów: wody, ścieków, paliw i innych,

b) rurociągi do przesyłania gazów: gazu ziemnego, gazów technologicznych, pary i innych,

c) linie kablowe do przesyłania energii,

d) linie kablowe do przesyłania informacji,

e) kanały i tunele zbiorcze sieci infrastruktury technicznej.

Określanie wartości poniesionej szkody jest realizowane dla następujących celów:

a) prognozowania skutków dla potrzeb wyboru wariantów przebiegu infrastruktury;

b) ustalenia wynagrodzenia w drodze umowy za wyrządzoną szkodę;

c) ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu zaistnienia szkody.

Szkoda stanowi uszczerbek w stanie majątkowym poszkodowanego spowodowany wybudowaniem infrastruktury.

Wynagrodzenie lub odszkodowanie za szkody majątkowe na nieruchomości obejmuje:

a) zadośćuczynienie za straty jakie poniósł władający nieruchomością, w tym za zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane wybudowaniem infrastruktury,

b) rekompensatę za utracone korzyści, które władający mógłby uzyskać gdyby nie budowano infrastruktury (zniszczenie, utrata lub uszkodzenie pożytków i części składowych gruntu)

Przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się:

- zmianę warunków korzystania z nieruchomości

- zmianę przydatności użytkowej nieruchomości

- trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości

- skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń

Zasięg i zakres powstałych szkód jest uzależniony od:

1. rodzaju infrastruktury podziemnej (wodnej , kanalizacyjnej, gazowej, paliw płynnych, ciepłowniczej, elektroenergetycznej, telekomunikacyjnej i innych) lub nadziemnej (elektroenergetycznej, telekomunikacyjnej i in.)

2. parametrów technicznych infrastruktury (rodzaju linii, średnicy, itp.)

3. technicznych aspektów przebiegu procesu inwestycyjnego (sposób układania lub rozwieszania przewodów, forma i głębokość wykopu lub rodzaj słupów napowietrznych, głębokość lub wysokość montażu, itp.)

4. czasu trwania procesu inwestycyjnego (jeden lub więcej cyklów produkcyjnych),

5. okresu rozpoczęcia i zakończenia procesu inwestycyjnego (uwzględniającego m.in.. fazę cyklu produkcyjnego),

6. sposobu aktualnego użytkowania nieruchomości (funkcji w mpzp. i stanu zagospodarowania)

Liniowy charakter infrastruktury przebiegającej przez nieruchomości o różnym przeznaczeniu, różnym użytkowaniu i różnej intensywności użytkowania powoduje konieczność wydzielania jednorodnych obszarów wykorzystania nieruchomości i stosowania do nich odrębnych procedur szacowania.

Wielkość szkody powinna być określana według stanu przedmiotu szacowania na dzień zaistnienia szkody (lub przewidywaną datę wejścia inwestora) i cen z daty ustalania odszkodowania (przy stratach plonów - na datę otrzymania spodziewanego plonu).

W niektórych przypadkach realizacji inwestycji może wystąpić potrzeba wykonania dwóch wycen:

a) wstępnej – do prognozowania szkód przed wejściem inwestora na nieruchomość – wówczas należy przyjmować stan nieruchomości według przewidywanej daty wejścia inwestora na nieruchomość lub daty wskazane przez inwestora, oraz

b) końcowej, obejmującej wycenę szkód po zakończeniu procesu inwestycyjnego.

W trakcie realizacji inwestycji może wystąpić potrzeba wyceny dodatkowych szkód spowodowanych zmianą ustalonego przebiegu prac budowlanych (np. okresowego zajęcia większej powierzchni gruntu niż przewidzianej w projekcie) lub wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń (np. zalanie nieruchomości).

Zasięg występowania poszczególnych rodzajów szkód powinien być ustalany:

a) przy wycenie wstępnej - na podstawie projektu technicznego,

b) przy wycenie ostatecznej - na podstawie faktycznego zasięgu występowania szkody.

1. Wycena nakładów dokonywanych przez posiadaczy nieruchomości.

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopali rzeczoznawca majątkowy stosuje przepisy:

- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §35

Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami.

Z wartości nieruchomości wyodrębnia się odpowiednio:

- nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych

- nakłady których wartość określa się według zasad kosztowych

Określenie wartości nakładów poprzecza się ustaleniem okresu w którym dokonano nakładów i ich zakresu rzeczowego.

Określenie wartości nakładów:

Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym:

1. Przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową

2. Przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.

W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakladów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania sposobu opisanego wyżej, wartość nakładów określa się jako równą warości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów.

Wskaźnik przeliczeniowy ustala się jako:

1. Stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonywanych w ramach tych nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów, albo

2. Udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją dane pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych – z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.

Wartość nieruchomości określa się jako wartość rynkową, jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad rynkowych albo jako wartość odtworzeniową jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad kosztowych.

Te same zasady stosuje się również do określenia wartości nakładów dokonanych na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.

1. Wycena gruntów z występującymi w podłożu kopalinami.

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopali rzeczoznawca majątkowy stosuje przepisy:

- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §47

- ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze

- zasady podane w standardzie V.7 – Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin

Zgodnie z ustawą Prawo geologiczne i górnicze złożem kopaliny jest naturalne nagromadzenie minerałów, skał oraz innych substancji, których wydobywanie może przynieść korzyść gospodarczą.

Zagadnienie to obejmuje możliwość określania wartości:

a) nieruchomości gruntowej wraz ze złożami kopalin, stanowiących części składowe gruntu,

b) prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji kopaliny,

c) nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża,

d) złoża kopaliny.

Określenie wartości nieruchomości gruntowej, której częścią składową jest złoże kopaliny obejmuje określenie łącznie wartości:

a) gruntu,

b) budynków, budowli oraz urządzeń i maszyn trwale z gruntem związanych,

c) drzewostanu, kultur wieloletnich zasiewów i upraw,

d) złoża kopaliny

Cele wyceny.

Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin może być wykonywana w szczególności do celów:

a) sprzedaży nieruchomości, których częścią składową są złoża kopalin,

b) ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopaliny,

c) sprzedaży nieruchomości gruntowej po zakończonej eksploatacji złoża,

d) ustalenia wynagrodzenia z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości niezbędnej do eksploatacji złoża kopaliny przez przedsiębiorcę, lub odszkodowania za szkody wyrządzone wskutek zajęcia nieruchomości,

e) wykupu przez przedsiębiorcę nieruchomości, która nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele na skutek ograniczenia prawa własności,

f) określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu lub dla aktualizacji tych opłat.

Celem wyceny może być również określenie wartości samego złoża kopaliny jako części składowej nieruchomości.

Zasady określenia wartości.

Wartość rynkową nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin stanowiących ich części składowe określa się w podejściu porównawczym lub dochodowym, z uwzględnieniem wartości złoża. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie tych podejść, do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście mieszane.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego ważne jest dokonanie wyboru atrybutów pozwalających na porównanie parametrów złóż kopalin nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W szczególności uwzględnia się jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz ceny transakcyjne nieruchomości podobnych położonych na złożach kopalin tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowy geologicznej.

Podejście dochodowe stosuje się przy założeniu, że wydobycie kopaliny przynosi lub może przynosić dochód.

W zależności od sposobu ustalania dochodu wartość nieruchomości w podejściu dochodowym możne być określona przy zastosowaniu metody inwestycyjnej lub metody zysków.

Dochodem z nieruchomości gruntowej, może być czynsz dzierżawny należny właścicielowi nieruchomości, lub udział właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z eksploatacji złoża na takich nieruchomościach.

Metodę inwestycyjną można stosować w przypadku, gdy znane są rynkowe stawki czynszów dzierżawnych za podobne nieruchomości. Określenie wartości rynkowej tą metodą następuje na podstawie dochodu operacyjnego netto.

Określenie wartości nieruchomości metodą zysków wymaga ustalenia, dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych, wymienionych niżej danych, a w szczególności:

a) przychodu osiąganego z prowadzonej działalności wydobywczej, na podstawie zanotowanych wyników sprzedaży lub prognozowanej sprzedaży, z uwzględnieniem cen rynkowych produktów i poziomu popytu,

b) kosztu zakupu usług, towarów i materiałów oraz pracy sprzętu i wynagrodzenia pracowników, związanego z eksploatacją złoża,

c) pozostałych wydatków, a w szczególności: opłat eksploatacyjnych, opłat za wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego lub leśnego, opłat za koncesje i dokumentacje, opłaty od UW., podatku od nieruchomości, nakładów na rekultywacje obszarów, na których zakończono wydobycie,

d) efektywnego dochodu operacyjny netto,

e) współczynnika kapitalizacji lub stopy dyskontowej, w zależności od przyjętej techniki szacowania,

f) udział właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z eksploatacji złoża na takich nieruchomościach.

Określanie wartości nieruchomości w celu ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji kopalin.

Dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością określa się różnicę między wartością nieruchomości przed rozpoczęciem i po zakończeniu eksploatacji.

Wartość nieruchomości przed eksploatacją złoża określa się według zasad podanych wyżej.

Wartość nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża określa się z uwzględnieniem prognozowanego stanu nieruchomości. Stan ten ustala się na podstawie właściwej dokumentacji, a w szczególności określającej możliwości i kierunki rekultywacji terenów poeksploatacyjnych. Do określenia wartości stosuje się podejście porównawcze lub podejście dochodowe a w szczególnym przypadku podejście mieszane. Przy określaniu wartości nie uwzględnia się kosztów związanych z rekultywacją wyrobiska.

Przy określeniu wartości nieruchomości położonej na złożach kopalin niestanowiących części składowych nieruchomości nie uwzględnia się wartości złoża.

1. Wycena nieruchomości zabytkowych

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopali rzeczoznawca majątkowy stosuje przepisy:

- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §44

- ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami

- zasady podane w standardzie V.3 – Wycena nieruchomości zabytkowych

Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytkiem nazywamy

nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany poprzedzić czynności szacunkowe zebraniem niezbędnych danych i informacji o nieruchomości zabytkowej i uwzględnić je odpowiednio w procesie

wyceny.

Źródłami danych i informacji o aktualnym stanie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, jej wartościach historycznych i kulturowych oraz zakresie przewidywanych prac konserwatorskich, poza

ogólnie wykorzystywanymi są zbiory dokumentów zawartych w rejestrze zabytków prowadzonym przez wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a w szczególności:

a) decyzja o uznaniu dobra kultury za zabytek,

b) karta ewidencyjna (tzw. biała karta),

c) dokumentacja ikonograficzna i fotograficzna,

d) dokumentacja historyczna,

e) dokumentacja inwentaryzacyjna rysunkowa i opisowa,

f) dokumentacja prawna,

g) dokumentacja techniczna projektowa przewidywanych robót konserwatorskich i budowlanych,

h) akta przeprowadzonych dotychczas robót konserwatorskich, kosztorysy powykonawcze ponoszonych nakładów inwestycyjnych na roboty konserwatorskie z podaniem źródła ich finansowania,

i) inne dokumenty określające szczególne cechy nieruchomości zabytkowej.

W odniesieniu do pozostałych nieruchomości zabytkowych nie objętych rejestrem zabytków, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do uwzględnienia danych i informacji o które zwraca się do wojewódzkiego konserwatora zabytków (lub służb mu podległych) właściwego ze

względu na położenie nieruchomości.

Wartość nieruchomości zabytkowej określa się mając na uwadze stan pełnej technicznej i funkcjonalnej użyteczności (używalności) oraz wymaganego standardu zabytkowego uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków i pomniejsza się o wielkość nakładów inwestycyjnych (kosztów), niezbędnych na doprowadzenie nieruchomości do tego standardu.

Jeżeli nieruchomość lub jej część składowa zostały wpisane do rejestru zabytków, w procesie wyceny nie powinny być w żadnym wypadku uwzględniane szczególne warunki bądź zasady sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste, trwały zarząd lub inne formy władania, w szczególności w zakresie bonifikat od ceny lub bonifikat od opłat, zwolnień od podatku i inne. Zachowanie tej zasady winno być potwierdzone w operacie szacunkowym odpowiednią klauzulą.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabytkowej

Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości zabytkowej przy zastosowaniu podejść: dochodowego lub porównawczego, działając przede wszystkim w oparciu o pełne rozeznanie aktualnych zachowań rynku nieruchomości, właściwego dla położenia nieruchomości, a także klasy, rodzaju i charakteru nieruchomości zabytkowej.

Wartość rynkową nieruchomości zabytkowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa się na podstawie cen transakcyjnych kształtujących się w obrocie rynkowym podobnych nieruchomości odpowiednio do ich rodzaju, klas, liczby oraz charakteru funkcjonalnego i użytkowego.

Uwzględnia się także podobieństwa cech materialnych (takich jak: lokalizacja, dostępność komunikacyjna, bezpośrednie otoczenie, wielkość terenu działki gruntowej, parametry techniczno-ekonomiczne budynków, budowli a także drzewostanów, układ przestrzenno-funkcjonalny tych elementów i ich wzajemne relacje, ich stan techniczny i użytkowy, stopień i stan wyposażenia w

urządzenia infrastruktury technicznej, ewentualne możliwości rozwojowe wynikające z ustaleń konserwatora zabytków, konserwatora przyrody, a także zapisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inne,) oraz cech niematerialnych (takich jak: szczególna atrakcyjność miejsca lokalizacji i założenia przestrzenno – architektonicznego, jednolitość stylowa i estetyka formy architektonicznej, wartość historyczna i kulturowa, rzadkość występowania tego rodzaju nieruchomości (podaż), aktualne zainteresowanie okresowe mody na tego rodzaju

nieruchomości (popyt) na poszczególnych wymienionych rynkach.

W podejściu porównawczym nie stosuje się do wyceny nieruchomości zabytkowych metody analizy statystycznej rynku z uwagi na specyfikę przedmiotu wyceny, jego częstą odmienność oraz ograniczoną liczbę transakcji rynkowych na rynku nieruchomości.

Wartość rynkową nieruchomości zabytkowej, jeśli przynosi ona lub może przynosić dochód, określa się przy zastosowaniu podejścia dochodowego i wykorzystaniu metod i technik szacowania właściwych dla tego podejścia. W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy uwzględnia zarówno korzyści jakie może osiągnąć, koszty jakie będzie zmuszony ponosić dla jej ochrony wynikającej z przepisów szczególnych, a także ograniczenia nakazowe, z jakimi będzie się musiał liczyć właściciel (użytkownik) nieruchomości.

Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości zabytkowej

Wartość odtworzeniowa nieruchomości zabytkowej jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia i stanowi sumę wartości rynkowej gruntu i kosztów odtworzenia poszczególnych części składowych elementów nieruchomości (budynki, budowle i inne elementy zagospodarowania przestrzennego trwale związane z gruntem w tym także elementy przyrodnicze).

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się przy zastosowaniu odpowiednio:

a) podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, do wyceny gruntu jako kosztu jego nabycia,

b) podejścia kosztowego, do określania wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości.

W podejściu kosztowym rzeczoznawca majątkowy określa wartość odtworzeniową budynków i budowli części składowych nieruchomości przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia, posiłkując się technikami: szczegółową albo elementów scalonych.

W wyjątkowych przypadkach dopuszcza się zastosowanie:

a) metody kosztów likwidacji - może to dotyczyć wyłącznie obiektów w odniesieniu, do

których służby nadzoru budowlanego w uzgodnieniu z konserwatorem zabytków wydały decyzję nakazującą likwidację bądź rozbiórkę budynku, budowli.

b) techniki wskaźnikowej - może to dotyczyć w szczególności niewielkich budynków, budowli i elementów zagospodarowania przestrzenno-funkcjonalnego składowych wycenianej nieruchomości o prostej, niezłożonej funkcji użytkowej, pozbawionych nadto cech stylowych.

W podejściu kosztowym, w odniesieniu do wyceny nieruchomości zabytkowych nie należy stosować metody kosztów zastąpienia.