Odbiór i oddawanie obiektów - zgodne z prawem
Inwestycyjny proces budowlany, którego finalnym efektem jest obiekt budowlany (budynek i budowla wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury), w świetle przepisów Prawa budowlanego można podzielić na 2 etapy (Etap I i II).
Etap I – dotyczący postępowania poprzedzającego rozpoczęcie robót budowlanych (przygotowanie inwestycji do realizacji) składa się z 2 następujących faz:
Ia – faza projektowania (opracowanie projektu budowlanego wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz innymi dokumentami, w tym oświadczeniami projektantów o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej);
Ib – faza administracyjno-prawna obejmująca różne czynności i procedury niezbędne w celu legalnego rozpoczęcia robót budowlanych (udzielenie pozwolenia na budowę po spełnieniu przez inwestora wymaganych warunków).
Etap II – dotyczący realizacji inwestycji budowlanych można podzielić na następujące 2 fazy:
IIa – faza budowy (prowadzenie robót budowlanych i dokonanie ich odbioru),
IIb – faza odbioru i oddawania do użytkowania obiektów budowlanych (spełnienie warunków legalnego przystąpienia do eksploatacji, w tym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie).
Tak więc czynności i procedury prawno-administracyjne związane z odbiorem i oddawaniem do użytkowania obiektów budowlanych stanowią ostatnią fazę IIb procesu budowlanego, przez którą uczestnicy tego procesu muszą przejść, aby właściciel obiektu, którym może być także inwestor, mógł przystąpić do jego legalnego użytkowania.
W ramach tej fazy IIb kierownik budowy zobowiązany jest do przygotowania dokumentacji powykonawczej, którą zgodnie z art. 60 Pb inwestor powinien przekazać przyszłemu właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego natychmiast po uzyskaniu prawa do jego legalnego użytkowania.
W rozumieniu Prawa budowlanego zarządcą nie jest osoba fizyczna wykonująca usługi zarządzania nieruchomościami w ramach wykonywanego zawodu, lecz jednostka organizacyjna władająca nieruchomością państwową lub samorządową na podstawie trwałego zarządu, która wchodzi w miejsce Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jako podmiot zobowiązany do utrzymywania danego obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym.
Dokumentacja powykonawcza budowlana, która jest znacznie obszerniejsza od dokumentacji budowy, obejmuje następujące dokumenty:
zatwierdzony decyzją projekt budowlany z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót,
projekt zamienny budowlany wraz z zatwierdzającą go decyzją administracyjną organu nadzoru budowlanego, w przypadku istotnego odstąpienia w trakcie budowy od pierwotnego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę,
decyzja o pozwoleniu na budowę,
decyzja o zmianie pozwolenia na budowę, w przypadku zamiaru istotnego odstąpienia od pozwolenia na budowę,
dziennik budowy i książka obmiarów,
dziennik montażu w przypadku realizacji obiektu metodą montażu z gotowych elementów budowlanych (prefabrykowanych),
projekty wykonawcze (rysunki i opisy służące realizacji obiektu, jak np. rysunki warsztatowe i montażowe),
operaty geodezyjne zawierające szkice tyczenia i kontroli położenia poszczególnych elementów obiektu lub jego podłoża gruntowego, z wykazaniem ewentualnych przemieszczeń i odkształceń,
protokoły odbiorów częściowych i protokół końcowego odbioru obiektu,
instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu budowlanego lub instalacji i urządzeń technicznych związanych z tym obiektem, jeżeli są one niezbędne ze względów eksploatacyjnych,
dowody stwierdzenia jakości zastosowanych wyrobów budowlanych,
dokumentację geodezyjno-kartograficzną sporządzoną w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej (geodezyjne pomiary powykonawcze), zawierającą dane niezbędne do wniesienia odpowiednich zmian na mapie zasadniczej, do ewidencji gruntów i budynków oraz do ewidencji sieci uzbrojenia terenu i przyłączy instalacyjnych,
ekspertyzy sporządzone w trakcie budowy,
pozostałe dokumenty, jakie inwestor jest zobowiązany dołączyć do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie zgodnie z art. 57 Pb.
Nie można natomiast zaliczyć do powykonawczej dokumentacji budowlanej instrukcji obsługi oraz eksploatacji instalacji przemysłowych i urządzeń technologicznych, gdyż nie podlegają one przepisom Prawa budowlanego.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym (Dz. U. Nr 122, poz. 1321 z późn. zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 lipca 2002 r. w sprawie rodzaju urządzeń technicznych podlegających dozorowi technicznemu (Dz. U. Nr 120, poz. 1021 z późn. zm.) dozorowi technicznemu podlegają urządzenia, które mogą stwarzać zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzkiego oraz mienia i środowiska wskutek:
rozprężania cieczy lub gazów znajdujących się pod ciśnieniem różnym od atmosferycznego (np. kotły parowe i cieczowe, sieci gazowe, rurociągi parowe, zbiorniki ciśnieniowe),
wyzwolenia energii potencjalnej lub kinetycznej przy przemieszczaniu ludzi lub ładunków w ograniczonym zakresie (np. dźwigi osobowe i towarowe, schody ruchome, wyciągi narciarskie, żurawie budowlane),
rozprzestrzeniania się materiałów niebezpiecznych podczas ich magazynowania lub transportu (np. zbiorniki, silosy, cysterny).
Są to zatem zarówno urządzenia techniczne związane funkcjonalnie z obiektami budowlanymi (np. dźwigi osobowe, platformy podnośne dla osób niepełnosprawnych), jak i służące celom technologicznym (produkcyjnym) lub do transportu, magazynowania i zbytu, a także do prowadzenia robót budowlanych.
Prawo budowlane nie stosuje pojęcia „rozruch technologiczny” i nie wyodrębnia tego rozruchu jako jednej z faz procesu budowlanego, którego przedmiotem są obiekty produkcyjne. Przed formalnym zakończeniem budowy takich obiektów należy najpierw wykonać odpowiednie badania, sprawdzenia instalacji i urządzeń technicznych związanych funkcjonalnie i pod względem technicznym z obiektem budowlanym oraz dokonać ich odbioru końcowego, a następnie powinno się przystąpić do badania i sprawdzenia instalacji przemysłowych i urządzeń technologicznych, co wymaga ich próbnego rozruchu. Rozruch technologiczny nie może jednak zapoczątkować normalnego i ciągłego funkcjonowania, np. zakładu produkcyjnego, gdyż stanowiłoby to samowolne przystąpienie do jego użytkowania.