Istnieją dwa tryby dokonywania podziałów nieruchomości:
Tryb administracyjny : podział następuje na podstawie decyzji wójta/burmistrza lub prezydenta w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami.
Tryb podziały nieruchomości rolnych i leśnych bez decyzji administracyjnej w przypadkach :
-wydzielenia dróg dojazdowych wchodzących w skład gospodarstw rolnych
-podział nieruchomości przeznaczonej w mpzp na cele rolne lub leśne, a gdy brak mpzp na działki większe lub równe 0,30 ha
-wydzielenia działek gruntu projektowanych pod drogę wewnętrzna
Warunki dot. Możliwości podziału nieruchomości:
a)zgodność przeznaczenia nowo powstających działek z ustaleniami mpzp lub decyzji o WZiZT np. zachowany wymóg minimalnej powierzchni
Kryteria tej zgodności dotyczą :
-przeznaczenia terenu
-możliwości zagospodarowania wydzielonych działek zgodnie z ustaleniami w mpzp : teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, minimalna powierzchnia działki budowlanej 1000 m2.
Mpzp może zawierać zapisy:
minimalnej powierzchni działki, długości frontu wydzielonych działek , szerokości dróg wewnętrznych, poszerzenia istniejących dróg publicznych
b)zapewniony dostęp projektowanych działek do drogi publicznej
Dostęp do drogi publicznej jest zapewniony gdy: proponowane działki mają bezpośredni dostęp do drogi albo do obsługi projektowanych działek będzie wydzielona droga wewnętrzna
c)uregulowany stan prawny nieruchomości
d)granice działki nie mogą być przedmiotem sporu
e)właściciel musi mieć wole dokonania podziału- przy podziałach na wniosek właściciela natomiast przy podziałach z urzędu musi istniej cel publiczny w jakim dokonuje się podziału.
Podział nieruchomości na terenie objętym mpzp:
-dotyczy on nieruchomości z wyjątkiem rolnych i leśnych
-wójt, burmistrz lub prezydent wydaje tu postanowienie o zgodności proponowanego podziału z ustaleniami mpzp.
Podział nieruchomości w przypadku braku mpzp:
Podziału można dokonać jeżeli:
-nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi
-jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o WZiZT
Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń mpzp lub decyzji o WZiZT może nastąpić w przypadkach:
-wzniesienie nieruchomości zabudowanej przynajmniej 2 budynkami wzniesionymi na podstawie o pozwolenie na budowę, wydzielone będą działki gruntów na poszczególnych współwłaścicieli
-wydzielenia działki budowlanej dla samoistnego posiadacza który wzniósł budynek w dobrej wieże
-w przypadku wydzielenia nieruchomości której własność i użytkowanie wieczyste zostało nabyte z mocy prawa np. zasiedzenia
-realizacji roszczeń do części mocy ustaw np. zwrotu części nieruchomości wywłaszczonej
-realizacji przepisów o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych
-wydzielenia części nieruchomości objętej ostateczną decyzją o zezwoleniu na realizacji inwestycji drogowej lub lini kolejowej lotniska
-wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego
-wydzielenia działki na terenach zamkniętych.
Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomości zabudowana a projektowany podział powoduje także podział budynku to granice nowoprojektowanych działek powinny przebiegach wzdłuż:
-pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenie przeciwpożarowego na całej wysokości budynku
-jeżeli nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego to wzdłuż pionowy płaszczyzn tworzonych przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku dzielących budynek na dwie odrębne części.
Przebieg podziału nieruchomości w trybie administracyjnym:
1.wniosek
2.postanowienie organu prowadzącego w sprawie możliwości podziału
3.zgłoszenie pracy geodezyjnej
4. badanie stanu prawnego nieruchomości
5.wydanie materiałów na podstawie zgłoszenia
6.analiza materiałów wywiad terenowy i pomiar uzupełniający
7.przyjecie granic dzielonej nieruchomości
8.opracowanie projektu podziału
9.skompletowanie operatu i przekazania do ośrodka ODGiK
10.kontrola operatu
11. wniosek o wydanie decyzji o podziale
12. decyzja o podziale nieruchomości
13.prace geodezyjne
14. wprowadzenie zmian wynikających z 2 podziału i zawiadomienie o tym odpowiednich organów.
Wniosek o podział nieruchomości oraz dołączone dokumenty:
-stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
-wypis z katastru nieruchomości i kopie mapy katastralnej obejmująca nieruchomości podlegająca podziałowi
-decyzje o WZiZT
W przypadku braku mpzp:
--pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków
-wstępny projekt podziału
-protokół z przyjęcia granic nieruchomości
-wykaz zmian gruntowych jeżeli oznaczenie działek nieruchomości jest inne niż w KW
-mapę z projektem podziału
Podział nieruchomości z urzędu może być dokonany jeżeli:
-jest on niezbędny do realizacji celów publicznych
-nieruchomość stanowi własności gminy, skarbu państwa, województwa, powiatu i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.
Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać:
-granice nieruchomości podlegającej podziałowi
-oznaczenie nieruchomości podelgajacej podziałowi według danych z EGiB oznaczenie KW a w razie jej braku innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości
-powierzchnia n.p.p
-naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntów
-przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie działek projektowanych
- przedstawioną w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycji sposobu zapewnienia dostępu projektowanych działek do drogi publicznej
-ewidencyjne oznaczenia nieruchomości sąsiednich
-literowe oznaczenia projektowanych działek gruntu
-w przodku podziału nieruchomości zabudowanej należy pokazać linie podziału ścian na całej wysokości budynku.
Sporządzanie szkicu podstawowego:
-zawiera dane pomiarowe z dokumentów archiwalnych i wyniki z pomiarów kontrolnych w terenie
-jest on przydatny do analizy istniejących dokumentacji i ustaleń granic nieruchomości podlegających podziałowi
-sporządza się do na kopii istniejącej mapy lub szkicu polowego lub jako odrębny szkic
-elementy szkicu : linie graniczne dzielonej nieruchomości, znaki graniczne wraz z opisem stabilizacji, punkty poziomej osnowy geodezyjnej wraz z miarami liniowymi kątowymi i współrzędnymi, miary kontrolne-czołówki, numery KW, nazwiska właścicieli , informacje o źródłach poszczególnych danych
Przyjecie granic nieruchomości podlegającej podziałowi polega na ustaleniu z dokładnością wymagana w obowiązujących standardach technicznych zewnętrznych granic nieruchomości podlegającej podziałowi to przyjecie granic jest możliwe w przypadku gdy granice npp SA granicami prawnymi jeśli SA to tylko granice ewidencyjne konieczne będzie rozgraniczenie . Jest przeprowadzone po uprawomocnienie się postanowienia wójta burmistrza lub prezydenta miasta pozytywnie opiniującego podział nieruchomości.
Jeśli wystąpi spor graniczny konieczne jest rozgraniczenie chyba ze istnieją wiarygodne jednoznaczne dokumenty.
Zasada 33% w przypadku gdy podział nieruchomości obejmuje wydzielenie działki o powierzchni do 33% powierzchni npp to przejecie granic dot. Tylko odcinków do których dochodzą projektowane granice podziału i obejmują najbliższe dwa punkty graniczne po obu stronach zasięgu podziału.
Protokół przyjęcia granic nieruchomości o terminie przyjęcia granic dzielonej nieruchomości zawiadamia się strony , właściciela i sąsiadów trybie tak jak przy rozgraniczaniu.
Czynności geodety przy przyjęciu granic nieruchomości:
-kontrolny pomiar przyjętych punktów granicznych
-obliczenia współrzędnych punktów granicznych, punktów załamania konturów użytków i klas
-porównanie par współrzędnych pozyskanych z zasobu oraz obliczonych w wyniku pomiaru kontrolnego
-zastosowanie odpowiednich przepisów które współrzędne należy przyjąć
-obliczenie ze współrzędnych pola powierzchni działki oraz pół użytków i klas z dokładnością do 0,0001 ha. Powierzchnie działek przyjmuje się zgodnie ze stanem w EGiB jednak pod warunkiem ze różnica pomiędzy powierzchnią obliczoną a powierzchnią ewidencyjną mieści się w granicach odchyłki obliczonej ze wzoru
Mapa z projektem podziału powinna zawierać:
-nazwę jednostki ewidencyjnej, obręb, arkusz mapy, numer działki
-adres n.p.p
-skala mapy
-granice podlegające podziałowi oznaczone dodatkowo kolorem żółtym
-oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi zgodnie z katastrem nieruchomości oraz KW
-oznaczenie nieruchomości sąsiednich
-powierzchnia n.p.p oraz przedstawione na czerwono powierzchnie działek projektowanych
-przedstawienie na czerwono granice działek projektowanych i uzgodnione w starostwie ich oznaczenia ewidencyjne
-szkic orientacyjny i kierunek północy
-wykaz synchronizacyjny
-wykaz zmian danych ewidencyjnych powierzchniami nieruchomości przed i po podziale
-niezbędne do projektu podziału nieruchomości elementy zagospodarowania terenu
-data wykonania mapy, imię nazwisko nr uprawnię zawodowych geodety.
Projekt podziału nieruchomości powinien być opracowany na mapie zasadniczej w skali obowiązującej dla danego obszaru w przypadku jej braku należy opracować mapę jednostkową lub wykorzystać istniejąca mapę ewidencyjna