Nieruchomości to najważniejszy komponent światowych dóbr. Ocenia się, że wartość nieruchomości stanowi około połowę wszystkich aktywów na świecie. W Polsce budynki i budowle stanowiły na koniec 2003 r. dwie trzecie wartości aktywów.
Inwestycje w nieruchomości, ze względu na formę inwestowania, można podzielić na pośrednie i bezpośrednie.
Inwestycje bezpośrednie związane są z bezpośrednim nabyciem tytułu prawnego do nieruchomości przez inwestora lub z rozbudową nieruchomości, do której ten tytuł inwestor już posiada.
Inwestycje pośrednie dotyczą z kolei inwestowania w sytuacji, gdy prawa do nieruchomości ma instytucja, która przysparza korzyści swoim inwestorom. Inwestycje pośrednie umożliwiają zaistnienie na rynku nieruchomości podmiotom dysponującym niedużym kapitałem. Mają one formę inwestycji w udziały lub papiery wartościowe, wyemitowane przez podmioty inwestujące na rynku nieruchomości.
Do podstawowych zalet inwestowania w nieruchomości należą:
Możliwość zabezpieczenia kapitału np. przed kradzieżą czy też wydatkowaniem na nadmierną konsumpcję bieżącą.
Ochrona kapitału przed inflacją. Żadna z inwestycji nie jest tak niezależna od inflacji pieniądza jak nieruchomości. Nieruchomości nie dość że nie tracą na wartości wskutek swojego niewielkiego zużycia to utrzymują wartość niezależnie od wartości pieniądza. Dodatkowo wskutek wzrostu kosztów budowy wartość już istniejących budynków rośnie.
Możliwość uzyskania ulg podatkowych w podatku dochodowym czy podatku od nieruchomości.
Możliwość zaciągnięcia kredytu pod zabezpieczenie hipoteczne i „odmrożenie” tym samym włożonego kapitału.
Bezpieczeństwo kapitału. Ziemię czy grunt uznać nam należy za wartość nie podlegającą zużyciu. Ziemia jest po prostu wieczna. Budynki tymczasem trwałością swoją przekraczają zwykle czas życia jednego człowieka.
Bezpieczeństwo zysku. Inwestycje w nieruchomości zalicza się do wyjątkowo bezpiecznych i stabilnych. Jedynie lokaty bankowe i bezpieczne obligacje są zaliczane do inwestycji mniej ryzykownych. Nieruchomości jednak cechują się wyższą stopą zwrotu z zainwestowanego kapitału niż wymienione lokaty i obligacje.
Do podstawowych wad inwestowania w nieruchomości należą:
Niepodzielność inwestycji. Wykładając określoną kwotę na inwestycje w postaci zakupu mieszkania nie będziemy mogli wycofać części pieniędzy ani też sprzedać części tego mieszkania.
Ryzyko inwestowania w nieruchomość.
Mała płynność nieruchomości.
Nieruchomości to inwestycje długoterminowe. Czas na jaki angażujemy swój kapitał musi być dość długi.
Nieruchomości potrzebują zarządzania. Aby nasza inwestycja zyskiwała na wartości potrzebujemy się nią zajmować. Odpowiednie zarządzanie często wiąże się z inwestowaniem w samą nieruchomość i wydatkowaniem pieniędzy. Klasycznym przykładem są remonty budynku albo mieszkania
Nieruchomość jako źródło uzyskiwania dochodu:
Dla konkretnego inwestora lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów:
Przepływ gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z czynszów.
Dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamy, itp.).
Rewersję (zwrot) kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości (to cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji, zamortyzowane saldo hipoteki, podatek od dochodu ze sprzedaży).
Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją:
Wielu inwestorów uważa, że nieruchomość chroni zainwestowany kapitał finansowy przed inflacją. Ta rola jest szczególnie widoczna w okresach postępującej inflacji. Mało zużyte ekonomicznie nieruchomości nie tylko zachowują wartość realną, ale nawet wykazują jej wzrost. Ten wzrost jest wywołany gwałtownie zwiększającymi się kosztami budowy oraz wzrostem oprocentowania kredytu. To, że nieruchomość chroni kapitał przed inflacją, wyróżnia ja pozytywnie spośród innych instrumentów finansowych. Niektórzy ekonomiści uważają, że żaden z instrumentów finansowych tak dobrze nie pełni wymienionej funkcji.
Ryzyko inwestowania w nieruchomości:
Stopień ryzyka jest zróżnicowany w odniesieniu do poszczególnych instrumentów finansowych. Relatywnie niskie ryzyko inwestowania w nieruchomości w porównaniu z akcjami wynika zarówno a cech inwestycji nieruchomościowych, jak i niedoskonałości rynku. Wartości czynszowe są bardziej stabilne niż dochodowość spółek, dochód z nieruchomości jest bardziej pewny niż dywidendy, a wartości nieruchomości bardziej stabilne niż ceny akcji.
Każda decyzja inwestycyjna wiąże się z ryzykiem. Przy wyborze akcji jako instrumentu finansowego, ryzyko polega na możliwości otrzymania dywidendy i zmiany kursu akcji. Wybierając nieruchomość inwestor ponosi ryzyko na etapie wyboru lokalizacji inwestycji, decyzji, co do rodzaju nieruchomości, zawierania warunków umownych z przyszłymi użytkownikami. Od tych rozstrzygnięć zależy, czy inwestor osiągnie zakładany dochód i wzrost wartości kapitałowej nieruchomości oraz czy zaspokoi potrzebę prestiżu. Jednemu i drugiemu towarzyszyć będzie świadomość ryzyka względnego, czyli ryzyka kosztów alternatywnych. Dokonuje wyboru niszy, w której działa, zrezygnuje prawdopodobnie z innych alternatywnych rozwiązań, ale znajomość dochodów, jakie potencjalnie mógłby osiągnąć, będzie mu towarzyszyć przez cały czas.
Okazji do inwestowania w nieruchomości nie powinno nam zabraknąć niezależnie jakim kapitałem dysponujemy. Niewielka działka budowlana, kawalerka czy nawet garaż w mieście, to nieruchomości o niewielkiej cenie. Możemy zainwestować w garaż kilkanaście tysięcy, w tańszą działkę kilkadziesiąt tysięcy, w kawalerkę nieco ponad sto tysięcy. Pieniądze, jeżeli ich nam brakuje, możemy zyskać dzięki kredytowi hipotecznemu. Kredyty takie są jednymi z najtańszych a czas ich spłaty jest długi. W przypadku mieszkania takiego jak kawalerka z dużą łatwością je wynajmiemy, z czynszu spłacając kredyt, a za kilka lat sprzedamy kawalerkę po wyższej cenie
Źródła:
** http://www.inwestycje24h.pl/czy-warto-inwestowac-w-nieruchomosci.html autor tekstu: Marcin Kowalski – analityk inwestycyjny
** http://www.twoja-firma.pl/wiadomosc/16817814,o-inwestycjach-w-nieruchomosci-inwestorzy-prywatni.html autor tekstu: Mariusz Ludwiński