Inwestowanie w
Nieruchomości

Katarzyna Basińska

Jacek Małachowski

Trzy warunki inwestycji w

nieruchomości



Ulokowany kapitał nie utraci na
wartości



Nieruchomość będzie generować
bieżące dochody



Nieruchomość posłuży jako
zabezpieczenie pozyskiwanych
środków kredytowych

Zanim kupimy nieruchomość:



szukamy odpowiedniej dla siebie oferty – na

rynku PIERWOTNYM bądź WTÓRNYM



sprawdzamy rzetelność dewelopera bądź

pośrednika



zapoznajemy się z planami budynku i

okolicy



sprawdzamy stan prawny nieruchomości

Zalety i wady.

ZALETY:



inwestycja pewna



inwestycja zapewniająca stałe dochody



możliwość „odmrożenia”
zainwestowanych środków



mniejsze ryzyko w porównaniu do akcji

WADY:



mała płynność



konieczność fachowej obsługi



ryzyko prawne



konieczność permanentnego
zarządzania



wysoka kapitałochłonność



niepodzielność

ŹRÓDŁA RYZYKA:



nadpodaż nieruchomości



zmiany w podatkach



zmiany w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego



niemożliwość wynajęcia po
wygaśnięciu umowy najmu



niemożliwość spłaty kredytu z
powodu małej dochodowości

Koszty utrzymania

Koszty utrzymania

nieruchomości

nieruchomości

Koszty utrzymania

Koszty utrzymania

nieruchomości

nieruchomości



Taksa notarialna, podatek od

Taksa notarialna, podatek od

czynności cywilno-prawnych (PCC),

czynności cywilno-prawnych (PCC),

opłata sądowa

opłata sądowa



Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste



Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości



Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Przedmiot opodatkowania

Przedmiot opodatkowania



Grunt

Grunt



Budynek

Budynek



Lokal

Lokal



Budowla (wykorzystywana dla celów

Budowla (wykorzystywana dla celów

działalności gospodarczej)

działalności gospodarczej)



Najem

Najem



Sprzedaż

Sprzedaż

Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Obliczanie

Obliczanie



Liczony poprzez wymnożenie

Liczony poprzez wymnożenie

odpowiedniej stawki przez

odpowiedniej stawki przez

powierzchnię gruntu

powierzchnię gruntu



Podstawą opodatkowania budynków

Podstawą opodatkowania budynków

lub ich części jest powierzchnia

lub ich części jest powierzchnia

użytkowa (wysokość pomieszczenia w

użytkowa (wysokość pomieszczenia w

świetle >1,40)

świetle >1,40)



Podatek od gruntu + podatek od

Podatek od gruntu + podatek od

budynku + podatek od budowli

budynku + podatek od budowli

Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Stawki

Stawki

Zakup nieruchomości

Zakup nieruchomości

Procedury, koszty

Procedury, koszty

Dokumenty potrzebne do

Dokumenty potrzebne do

zakupu nieruchomości

zakupu nieruchomości



Wypis z księgi wieczystej

Wypis z księgi wieczystej



Wyrys z planu zagospodarowania

Wyrys z planu zagospodarowania

przestrzennego

przestrzennego



Umowa kupna/sprzedaży w postaci aktu

Umowa kupna/sprzedaży w postaci aktu

notarialnego

notarialnego

Koszty te ponoszone są przez kupującego

Koszty te ponoszone są przez kupującego

Księga wieczysta

Księga wieczysta

Księga wieczysta

Księga wieczysta



Udostępniona do wglądu każdemu na

Udostępniona do wglądu każdemu na

żądanie

żądanie



Wydziały ksiąg wieczystych są prowadzone

Wydziały ksiąg wieczystych są prowadzone

przez sądy rejonowe

przez sądy rejonowe



Prowadzona dla każdej nieruchomości

Prowadzona dla każdej nieruchomości

odrębnie

odrębnie



Zawiera informacje dotyczące właściciela,

Zawiera informacje dotyczące właściciela,

położenia, przeznaczenia nieruchomości,

położenia, przeznaczenia nieruchomości,

hipoteki, ewentualnej służebności

hipoteki, ewentualnej służebności

Odpis z księgi wieczystej

Odpis z księgi wieczystej



Wydawany na żądanie osoby

Wydawany na żądanie osoby

zainteresowanej, sądu, prokuratora, itp.

zainteresowanej, sądu, prokuratora, itp.



W celu uzyskania odpisu z księgi

W celu uzyskania odpisu z księgi

wieczystej, należy wypełnić i

wieczystej, należy wypełnić i

dostarczyć odpowiedni wniosek do

dostarczyć odpowiedni wniosek do

wydziału ksiąg wieczystych w sądzie

wydziału ksiąg wieczystych w sądzie

rejonowym

rejonowym



Koszt odpisu 30zł za stronę

Koszt odpisu 30zł za stronę

Odpis z księgi wieczystej

Odpis z księgi wieczystej

Plan zagospodarowania

Plan zagospodarowania

przestrzennego

przestrzennego

Plan zagospodarowania

Plan zagospodarowania

przestrzennego

przestrzennego



Ustalany przez jednostkę samorządu

Ustalany przez jednostkę samorządu

terytorialnego (gminę, miasto)

terytorialnego (gminę, miasto)



Składa się z części opisowej i rysunkowej z

Składa się z części opisowej i rysunkowej z

różnokolorowym rozróżnieniem przeznaczenia

różnokolorowym rozróżnieniem przeznaczenia

terenu

terenu



Jest czynnikiem kreującym wartość

Jest czynnikiem kreującym wartość

nieruchomości

nieruchomości



Determinuje np. wysokość budynków, pokrycie

Determinuje np. wysokość budynków, pokrycie

i nachylenie dachu, kolor elewacji budynku

i nachylenie dachu, kolor elewacji budynku



Każdy może ubiegać się o wypis i wyrys

Każdy może ubiegać się o wypis i wyrys

(kwota ok.60zł)

(kwota ok.60zł)

Ustalenia płynące z planu

Ustalenia płynące z planu

zagospodarowania

zagospodarowania

przestrzennego

przestrzennego



Położenie dróg

Położenie dróg



Przeznaczenie terenu

Przeznaczenie terenu



Ewentualne zakazy budowy

Ewentualne zakazy budowy



Granice i zasady zagospodarowania

Granice i zasady zagospodarowania

terenu

terenu



Zasady i standardy kształtowania

Zasady i standardy kształtowania

zabudowy, w tym gabaryty,

zabudowy, w tym gabaryty,

maksymalna gęstość zabudowy

maksymalna gęstość zabudowy

Przykładowe symbole

Przykładowe symbole



MN

MN

to tereny przeznaczone pod

to tereny przeznaczone pod

mieszkalnictwo jednorodzinne

mieszkalnictwo jednorodzinne



MNE

MNE

to tereny zabudowy jednorodzinnej

to tereny zabudowy jednorodzinnej

ekstensywnej (domy można budować tylko

ekstensywnej (domy można budować tylko

na dużych działkach)

na dużych działkach)



MU

MU

to tereny mieszkaniowo–usługowe,

to tereny mieszkaniowo–usługowe,

gdzie np. 30% budynku można przeznaczyć

gdzie np. 30% budynku można przeznaczyć

na usługi takie jak kancelarie adwokackie,

na usługi takie jak kancelarie adwokackie,

salon fryzjerski

salon fryzjerski



U

U

tereny usługowe, czyli miejsca, gdzie np.

tereny usługowe, czyli miejsca, gdzie np.

można postawić sklepy

można postawić sklepy



EE

EE

oznacza tereny przeznaczone na montaż

oznacza tereny przeznaczone na montaż

urządzeń elektroenergetycznych

urządzeń elektroenergetycznych

Przykładowy plan

Przykładowy plan

zagospodarowania przestrzennego

zagospodarowania przestrzennego

Akt notarialny

Akt notarialny

Akt notarialny



W tej formie sporządzana jest umowa

W tej formie sporządzana jest umowa

kupna-sprzedaży

kupna-sprzedaży



Sporządzany przez notariusza

Sporządzany przez notariusza

Do obowiązków notariusza należy:

Do obowiązków notariusza należy:



Zbadanie wiarygodności przedłożonych dokumentów



Zamieszczenie w treści aktu wniosku o dokonanie wpisu

w Księdze Wieczystej



Wydanie stronom wypisów z aktu notarialnego



Przesłanie do właściwego sądu prowadzącego Księgę

Wieczystą (KW) treści aktu



Pobranie wszelkich określonych przepisami opłat

Koszty związane z aktem

notarialnym



Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych

(PCC) – 2% od wartości nieruchomości

(PCC) – 2% od wartości nieruchomości



Opłata sądowa – 272zł

Opłata sądowa – 272zł



Taksa notarialna

Taksa notarialna
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł
+ 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł -
1.010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej
60.000 zł;

Podsumowanie kosztów

Podsumowanie kosztów

związanych z zawarciem umowy

związanych z zawarciem umowy

kupna-sprzedaży

kupna-sprzedaży

Dla nieruchomości wartej 490 000zł

Dla nieruchomości wartej 490 000zł



Odpis z księgi wieczystej

Odpis z księgi wieczystej

30zł

30zł



Wypis i wyrys z PZP

Wypis i wyrys z PZP

60zł

60zł



PCC

PCC

9 800zł

9 800zł



Opłata sądowa

Opłata sądowa

272zł

272zł



Taksa notarialna

Taksa notarialna

3 160zł

3 160zł

_________

_________

SUMA: 13 322zł

SUMA: 13 322zł

Jak dużo możemy zarobić na
nieruchomościach

Rentowność – wynajem
mieszkań

Grudzień 2009 - 4,87%

Grudzień 2009 - 4,87%

Przed grudniem 2009 -

Przed grudniem 2009 -

5,14%

5,14%

Luty, Marzec 2010 - 4,45%

Luty, Marzec 2010 - 4,45%

Styczeń 2010 -

Styczeń 2010 -

4,63%

4,63%

Rentowność najmu mieszkań w
poszczególnych miastach.

Porównanie rentowności najmu

mieszkania, lokaty bankowej i

obligacji 10-letnich.

Ceny nieruchomości na
Śląsku:

 

 

 

1998-2000

2001-

2005

2006-

2010

Mieszkania
 

sprzed
aż

300-1000zł/m2

30%-

50%

w

y

ż

s

z

e

c

e

n

y

50%-170%

w

y

ż

s

z

e

c

e

n

y

 

 

wynaje
m

200-1000zł/m2

Domy
 

sprzed
aż

700-1200zł/m2

 

 

wynaje
m

700-1500zł/m2

Działki

budowlane

 

sprzed
aż

10-70zł/m2

Działki

komercyjne

 

sprzed
aż

80-180zł/m2

Hale

wynaje
m

50-200zł/m2

Ceny nieruchomości na
świecie.



30% - Dubaj



20 % - Singapur



19% - USA



15,5% - Wielka Brytania

Spadek cen zanotowany w 2009r.

Spadek cen zanotowany w 2009r.



50% - Łotwa

Symulacja inwestycji w
nieruchomości

Mieszkanie na rynku wtórnym -

Mieszkanie na rynku wtórnym -

zakup pod wynajem

zakup pod wynajem

Warszawa-Mokotów, 53mkw. 2 pokoje, stare budownictwo, w pobliżu metro. Cena: 490.000 zł

Kredyt:

LTV: 100%

oprocentowanie w CHF: 3,5%, raty równe

okres kredytowania: 30 lat

Koszty kredytu (odsetkowa część raty):

Po 1 roku: 17 000 zł

Po 3 latach: 49 985 zł

Po 5 latach: 81 535 zł

Koszt transakcji (opłaty notarialne, PCC, prowizja banku, itp.) ~20 000 zł

Przewidywany wzrost wartości:

1 rok – 15% --> 563 500 zł

2 rok – 10% --> 619 850 zł

3 rok – 10% --> 681 835 zł

4 rok – 5% --> 715 927 zł

5 rok – 5% --> 751 723 zł

Wynajem:

Założenie realne – wynajem przez 10 miesięcy w roku, 2 000 zł/miesiąc (po opodatkowaniu)
20 000 zł /1 rok

60 000 zł /3 lata

100 000 zł /5 lat

Roczna stopa zwrotu z wynajmu: 4%

Zysk po sprzedaży:
Sprzedaż po 1 roku: 56 500 – (0,19 x 73 500) = 42 535 zł + 20 000 zł = 62 535zł

Sprzedaż po 3 latach: 181 815 – (0,19 x 191 800) = 145 373 zł + 60 000 zł = 205 373zł

Działka pod zabudowę

Działka pod zabudowę

mieszkalną

mieszkalną

Działka 1250 mkw. pod Krakowem. Cena 369 000 zł. Finansowanie ze

środków własnych.

Koszt zawarcia umowy (opłaty notarialne, PCC, opłata sądowa, itp.) ~ 11

000zł

Przewidywany wzrost wartości:

1 rok – 30% --> 479 700 zł

2 lata – 20% --> 575 640 zł

Podatek po:
1-wszym roku: 487,50zł
2-gim roku: 975zł

Zysk ze sprzedaży:
Sprzedaż po roku: 110000 – (110000 x 0,19) – 487,5 – 11000 = 77612,50zł
Sprzedaż po 2-ch latach: 206640 – (206640 x 0,19) – 975 – 11000 =

155403,40zł

Rentowność inwestycji w

Rentowność inwestycji w

mieszkania przy różnych

mieszkania przy różnych

sposobach finansowania

sposobach finansowania

Rentowność inwestycji w 2-pokojowe mieszkania
w Warszawie przy sfinansowaniu go w całości
kredytem w złotówkach wyniosła 10,86%.
Gdyby mieszkanie zostało kupione tylko w 80% za
pieniądze z kredytu a w 20% za własne
oszczędności inwestora wówczas wewnętrzna stopa

zwrotu

spada do 9,66%. W przypadku zakupu mieszkania w
całości za gotówkę stopa zwrotu wynosi tylko 7,74%.
Potencjalnie najwyższą rentowność uzyskamy finansując
zakup kredytem we frankach szwajcarskich - w tym
przypadku byłoby to 13,99%.