Ryzyko inwestowania w nieruchomość
Autor: Damian Zarzycki Źródło: taksator.pl
Każdej inwestycji towarzyszy ryzyko. Nie inaczej jest z inwestycjami w nieruchomości.
Z uwagi na wiele etapów inwestowania w nieruchomości możemy podzielić ryzyka na:
• Ryzyka związane z pozyskaniem nieruchomości
• Ryzyka związane ze sprzedażą nieruchomości
• Ryzyka związane z wynajmowaniem nieruchomości
• Inne ryzyka
Jeśli chodzi o grupę ryzyk związanych z pozyskaniem nieruchomości możemy tu wymienić ryzyko wyceny. Wycena, która jest podstawą do określenia ceny transakcyjnej nieruchomości z założenia powinna rzetelnie określać wartość rynkową nieruchomości. W praktyce bywa jednak różnie, dlatego aby ograniczyć ryzyko często zarówno rzeczoznawca strony kupującej, jak i strony sprzedającej niezależnie określają wartość nieruchomości. Nie zawsze wycena taka musi być sporządzona w postaci operatu szacunkowego. Kolejnym ryzykiem z tej grupy jest ryzyko transakcyjne. Jest one związane z koniecznością zawarcia umowy sprzedaży umożliwiającej skuteczne i płynne przejęcie nieruchomości. Jednakże wystąpienie błędu w zawartej umowie lub niedopełnienie wymogów formalnych może skutkować, w skrajnym przypadku, nawet nieważnością zawartej transakcji. Przy zakupie nieruchomości od dewelopera narażeni jesteśmy również na ryzyko sprawności i jakości wykonywanych prac budowlanych. Dotyczy to oczywiście rynku pierwotnego i sytuacji, kiedy nieruchomość, w która inwestujemy, nie jest jeszcze wybudowana.
Z kolei druga strona transakcji – strona sprzedająca, oprócz omawianych już ryzyk: transakcyjnego oraz wyceny, narażona jest na ryzyko płynności szczególnie znaczące na rynku nieruchomości. Jak już wiemy nieruchomość, przede wszystkim z uwagi na swoją kapitałochłonność, jest aktywem o małej płynności. Czas potrzebny na wyjście z inwestycji może być bardzo długi i spowodować duże straty dla sprzedającego. Kiedy już zainwestujemy w nieruchomość i zaczniemy ją wynajmować będziemy narażeni na ryzyka związane z wynajmem nieruchomości. Składają się na nie: ryzyko niepozyskania najemców, ryzyko niewywiązania się najemców z warunków umowy najmu oraz ryzyko utraty wartości nieruchomości wskutek niewłaściwego używania. Odpowiednie zarządzanie nieruchomością powinno znacznie ograniczyć ryzyka tej grupy. Ryzyko niepozyskania najemców można na przykład ograniczyć stosując właściwy marketing. Oczywiście niewywiązanie się najemców z warunków umowy, czy niewłaściwe używanie nieruchomości jest niekiedy niemożliwe do przewidzenia, jednak szybka reakcja przy ewentualnym zagrożeniu, stała kontrola najemcy oraz przede wszystkim prawidłowo skonstruowana umowa najmu znacznie ograniczają te ryzyka.
Oprócz ryzyk opisanych powyżej istnieją również inne, zewnętrzne ryzyka takie jak: ryzyko rynkowe, ryzyko polityczne, czy ryzyko ingerencji państwa w rynek nieruchomości (np. poprzez wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne). Jeśli chodzi o to ostatnie, nieruchomość, jak już wiemy, jest nierozerwalnie związana z konkretną lokalizacją. Może być więc przedmiotem wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa, albo jednostek samorządu terytorialnego. Oczywiście wiąże się ono z wypłatą odszkodowania na rzecz właściciela wywłaszczanej nieruchomości, jednak nie można wykluczać sytuacji, że wysokość uzyskanego odszkodowania będzie odbiegać od wartości rynkowej tejże nieruchomości. Podobnie jak przy innych inwestycjach, także w przypadku rynku nieruchomości, mamy do czynienia z ryzykiem rynkowym. Zmiany cen nieruchomości, stawek czynszu, czy czasem nawet wysokości podatków mogą spowodować niejednokrotnie duże straty inwestora. Ryzyko takie jest jednak zdecydowanie mniejsze niż w przypadku np. rynku akcji. Każdej inwestycji towarzyszy również ryzyko polityczne. W krajach o stabilnej polityce, np. w Europie Zachodniej, ryzyko takie jest minimalne, jednak obserwując ostatnie zamieszania na scenie politycznej w Polsce nie możemy wykluczyć ryzyka politycznego, a co za tym idzie destabilizacji naszego rynku nieruchomości.
Według raportu opracowanego przez Goodman International Limited - globalnej grupy zarządzającej nieruchomościami logistycznymi, i zastosowanego po raz pierwszy w raporcie wskaźnika Goodman Global Risk Indicator (GGRI) ryzyko inwestycji w nieruchomości w Polsce jest na średnim poziomie i w najbliższych latach powinno się zmniejszać.
Bibliografia:
Aleksander Walczak: Jakie jest ryzyko inwestycji w nieruchomości?, artykuł zamieszczony na portalu http://www.egospodarka.pl
M. Ball, C. Lizieri, B. MacGregor: The Economics of Commerial Property Markets, Routledge, London 1998