Podstawy gospodarki przestrzennej i planowania przestrzennego

Planowanie – decydowanie o podjęciu działań zorientowanych na wywołanie zjawisk, które nie zaistniały samoistnie.

Proces planowania obejmuje: prognozowanie, programowanie, tworzenie planu.

Proces planowania:

1. ustalenie celów,

2. zidentyfikowanie problemów,

3. poszukiwanie alternatywnych rozwiązań,

4. ocenianie konsekwencji,

5. dokonanie wyboru,

6. wdrażanie planu,

7. kontrola realizacji.

Wynikiem planowania jest zbiór decyzji.

Cechy planów:

- celowość,

- prymat planowania,

- komplement ość,

- tworzenie planu.

Określanie celu to najważniejszy krok planowania. Inteligentnie sformułowany cel to cel specyficzny (konkretność), mierzalny (określenie celu w liczbach), ambitny (ale który jest jeszcze w zasięgu ręki), realistyczny, terminowy (określenie celu na jego realizację).

Planowanie jest dla ludzi, którzy chcą osiągnąć cele, zapanować nad swoim życiem. Plan to nie wyrok, nie jest zobowiązaniem lecz narzędziem wielokrotnego użytku.

Rodzaje planowania ze względu na czas realizacji:

1. strategiczna (>5 lat) – np. studnie,

2. długoterminowe (2-5 lat),

3. średnioterminowe (kilka mies.-2 lata),

4. krótkoterminowe (do 3 mies.),

5. bieżące (codzienna lub w skali tygodnia) – np. terminy spotkań.

Gospodarka przestrzenna – całokształt działań biernych i czynnych dotyczących podmiotów i przedmiotów związanych z organizacją użytkowania przestrzeni. Celem gospodarki przestrzennej jest zarówno ochrona określonych wartości przestrzeni jak i racjonalne kształtowanie przestrzeni przez stymulowanie procesów gospodarczych.

Działania ochronne obejmują dążenie do zachowania równowagi pomiędzy elementami naturalnymi środowiska a wytworami działalności ludzkiej. Natomiast kształtowanie przestrzeni to działania przekształceniowe związane z nowymi kierunkami rozwoju społeczno- gospodarczego.

Na gospodarkę przestrzenną składają się następujące rodzaje działalności:

1. koordynacyjno– regulacyjna – pełniona przez administrację rządową lub samorządową polegającą na podejmowaniu decyzji przestrzennych w sprawach przeznaczenia i sposobu zagospodarowania gruntów na podstawie ustaleń planów miejscowych lub przy ich braku – na podstawie przepisów ogólnych,

2. inwestycyjna – prowadzona przez podmioty gospodarcze państwowe, samorządowe i prywatne w myśl ich własnych celów i zadań,

3. kontrolna – prowadzona w trybie nadzoru przez administracje rządową (woj. lub resortową) z punktu widzenia zgodności z prawem.

Formy gospodarki przestrzennej:

1. polityka przestrzenna,

2. planowanie przestrzenne,

3. ochrona przestrzeni,

4. zarządzanie przestrzenią,

5. dysponowanie przestrzenią,

6. forma aktywna (działania przekształcające).

Planowanie przestrzenne – całokształt działań zmierzających do zapewnienia prawidłowego rozwoju poszczególnych obszarów kraju, sztuka organizowania przestrzeni na potrzeby człowieka, przy jednoczesnym uwzględnieniu wzajemnych powiązań poszczególnych regionów, a nawet nadrzędnych interesów ogólnokrajowych.

Urbanistyka – nauka o programowaniu i planowaniu miast i osiedli oraz ich powstawaniu i historii rozwoju. Zajmuje się ona analizą struktur miejskich i na tej podstawie opracowuje koncepcje planistyczne. Zadania urbanistyki obejmują minimalizację konfliktów interesów użytkowników poszczególnych obiektów budowlanych i ochrona środowiska zarówno przyrodniczego jak i kulturowego.

Przestrzeń – specyficzny zbiór pewnej liczby faktów o określonych zależnościach (przestrzeń czterowymiarowa).

W gospodarce przestrzennej najbardziej użyteczna jest przestrzeń określona jako geodezyjna i geograficzna.

Przestrzeń geodezyjna – wywodzi się z wyobrażenia przestrzeni absolutnej, a więc pozbawionej jakichkolwiek granic i istniejącej niezależnie od materii. Jednocześnie musi ona mieć początkowy punkt odniesienia, a tu punktem tym jest powierzchnia ziemi.

Przestrzeń geograficzna – utworzona przez zbiór obiektów materialnych ze wszystkimi własnościami materii a więc zróżnicowana pod względem fizycznym, biologicznym i geochemicznym.

W gospodarce przestrzennej ma też znaczenie:

1. przestrzeń społeczna – zajmowana przez określone społeczności, które w aspekcie politycznym funkcjonują w formie państw i dążą do zaspokojenia własnych potrzeb, przez co nabiera ona wartości społecznej,

2. przestrzeń kulturowa – obszar, w którym trwale jest umiejscowiony dorobek kultury materialnej, przez co przestrzeń nabiera wartości kulturowej,

3. przestrzeń przyrodnicza – wypełniona elementami przyrodniczymi i posiada wartość ekologiczną,

4. przestrzeń ekonomiczna(gospodarcza) – na której prowadzona jest działalność gospodarcza, przez co przestrzeń uzyskuje określoną przydatność, użyteczność i wartość ekonomiczną.

Elementy przestrzeni:

1. elementy strefowe – powierzchniowe, które wyznaczają przestrzeni pełnienie różnych funkcji użytkowych (np. obszary leśne, rolne, obszary wydobycia surowców naturalnych itp.)

2. elementy liniowe – ciągi i pasma infrastruktury technicznej, które są nośnikami powiązań pomiędzy elementami użytkowania stacjonarnego,

3. elementy punktowe (ogniskujące) – powstają w miejscach krzyżowania się ciągów i pasm infrastruktury technicznej.

Cechy przestrzeni :

1. ograniczoność – brak możliwości powiększenia. Powoduje to wzrost liczby konfliktów między podmiotami i pomiędzy funkcjami gospodarczymi w związku z zapotrzebowaniem na przestrzeń. Kryteria podziału ograniczoności: prawo rzeczowe do przestrzeni, sposób korzystania (korzystanie zgodnie z funkcją przewidzianą np. w MPZP).

2. opór – odporność na wszelkie zmiany. Przestrzeń z natury ma zdolność do powrotu do stanów pierwotnych, a zmiana wymaga czasu, energii oraz środków. Intensywność zagospodarowania i wykorzystania przestrzeni jest zależne od dostępności komunikacyjnej i postępu technicznego. Im bardziej oporne, tym mniej warte.

3. zróżnicowanie – różność i różnorodność. Pod względem cech naturalnych i antropogenicznych. Powoduje ono to, że niektóre fragmenty przestrzeni lub jej elementy mają charakter unikatowy i wyczerpywany.

Przewodnią zasadą gospodarki przestrzennej jest rozwój zrównoważony ukierunkowany na zachowanie odpowiedniego stanu środowiska i przestrzeganie praw ekologii, które w sposób przejrzysty zostały sformułowane i powszechnie funkcjonują jako prawa Commonera:

1. Każda rzecz jest powiązana z wszystkimi innymi rzeczami;

2. Przyroda wie najlepiej;

3. Każda rzecz musi się gdzieś podziać;

4. Nie istnieje coś takiego jak obiad za darmo.

Rozwój zrównoważony oparty jest o 3 filary:

• społeczny

• ekonomiczny

• ekologiczny.

Rozwój zrównoważony harmonizuje wypełnianie wszystkich funkcji: gospodarczych, społecznych i ekologicznych, a także kulturowych i przestrzennych. Ten rodzaj rozwoju pod względem nowości stanowi najwyższy poziom zarówno w osiągnięciach nauki i praktyki.

Rozwój - proces kierunkowych przemian i obszarów wiejskich, w którego toku przechodzą one od form lub stanów prostszych do form lub stanów bardziej złożonych. doskonalszych pod określonym względem.

Funkcje planowania przestrzennego:

-regulacyjna,

-informacyjna,

-kreacyjna

Plan optymalizuje korzyści gospodarki w układach terytorialnych, w tym:

-kształtuje system wartości społeczności lokalnej;

-pozwala racjonalnie ochronić środowisko;

-pozwala na ochronę wartości kulturowych;

-zmniejsza koszty społecznego rozwoju w dłuższym horyzoncie czasowym;

-eliminuje lub łagodzi część konfliktów;

Funkcje MPZP:

-regulacyjna;

-informacyjna;

-kreacyjna;

Instrumenty realizacji planów:

-proceduralne - poprzez podejmowanie decyzji administracyjnych;

-planistyczne – polegające na wymaganiu posiadania planów;

-ekonomiczne – zróżnicowana polityka np. polityka podatkowa, systemu kredytowania, zakresu wyposażenia infrastrukturalnego na koszt gminy;

-informacyjne – mające na celu pobudzenie działań inwestycyjnych i innych na rzecz rozwoju gminy;

Uwarunkowania prawne

Ustawa z 27.03.03 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r, poz. 647).

Ochrona środowiska

- Ustawa z 27.04.01 r. Prawo ochrony środowiska (T.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 129 poz. 902),

- Ustawa z 03.02.95 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (T.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 121 poz. 1266),

- Ustawa z 18.07.01 r. Prawo wodne (T.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019),

- Ustawa z 16.04.04 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880).

Cel planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Celem jest określanie zasad:

1. kształtowania polityki przestrzennej,

2. przeznaczenia terenów,

3. zagospodarowania terenów,

4. zabudowy terenów,

przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Czynniki uwzględnione w zagospodarowaniu przestrzennym:

1. wymagania ładu przestrzennego,

2. walory architektoniczne i krajobrazowe,

3. wymagania ochrony środowiska,

4. wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi,

5. wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego,

6. walory ekonomiczne przestrzeni i prawo własności,

7. potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa.

Określenia planistyczne.

Ład przestrzenny – takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy:

• harmonijną całość,

• uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania:

1. funkcjonalne,

2. społeczno-gospodarcze,

3. środowiskowe,

4. kulturowe,

5. kompozycyjno- estetyczne.

Czynniki wpływające na zachowanie ładu przestrzennego:

• odpowiednie rozmieszczenie przestrzenne funkcji – poszczególne funkcje w optymalnych miejscach,

• odpowiednie sąsiedztwo funkcji – bezkonfliktowe i dające największe korzyści,

• odpowiednia struktura pionowa – zachowanie proporcji wysokości, występowanie dominanty,

• odpowiednia struktura pozioma – harmonia w strukturze użytkowania i władania czyli odpowiedni kształt i wielkość działek, rozłogu, pól siewnych i gospodarstwa wiejskiego, odpowiednie oddalenie od podmiotów gospodarczych.

Opracowania planistyczne na obszarze gminy o charakterze uchwałodawczym

Studium uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (SUiKZPG)

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

SPORZĄDZA WÓJT, BURMISZTRZ LUB PREZYDENT

UCHWALA RADA GMINY

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wspólna nazwa dla obu) dzieli się na:

1. decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego ULI

2. decyzja o warunkach zabudowy WZ

Wydaje: wójt, burmistrz, prezydent

Wydawane są tylko, gdy nie ma Planu Miejscowego. Decyzja dotyczy tylko jednej działki, a Plan całego dużego obszaru.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje:

• ustalenie przeznaczenia terenu,

• rozmieszenie inwestycji celu publicznego

• określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu

W przypadku braku MPZP określenie terenu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy

Środowisko – ogół elementów przyrodniczych, w tym także przekształconych przez człowieka, a w szczególności powierzchnię ziemi, kopaliny, wody, powietrze, zwierzęta, rośliny, krajobraz, klimat.

Interes publiczny – uogólniony cel dążeń i działań, uwzględniających zobiektywizowane potrzeby ogółu społeczeństwa lub lokalnych społeczności związanych z zagospodarowaniem przestrzennym.

Inwestycja celu publicznego – działanie o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, woj. i krajowym), stanowiące realizacje celów, o których mowa w ustawie o gosp. nieruch. (art. 6). Cele publiczne traktujemy przedmiotowo, a nie podmiotowo.

Obszar problemowy – obszar:

• szczególnego zjawiska z zakresu gosp. przestrzennej,

• lub występowania konfliktów przestrzennych

wskazany w planie zagospodarowania przestrzennego woj. lub określony w SUiKZPG.

Dobra kultury współczesnej – nie będące zabytkami dobra kultury tj. pomniki, miejsca pamięci, budynki, ich wnętrza i detale, zespoły budynków, założenia urbanistyczne i krajobrazowe, będące uznanym dorobkiem współcześnie żyjących pokoleń, jeśli cechuje je wysoka wartość artystyczna lub historyczna.

Teren zamknięty – teren o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa.

Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Uzbrojenie terenu to:

• drogi,

• wybudowane (pod ziemią, nad lub na) przewody lub urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Dostęp do drogi publicznej – dostęp:

• bezpośredni,

• przez drogę wewnętrzną (droga prywatna),

• przez służebność drogową.

Walory ekonomiczne przestrzeni – cechy, które można określić w kategoriach ekonomicznych.

Powierzchnia sprzedaży – część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno– użytkową, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów ( bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnię magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.).

Opracowania planistyczne na obszarze gminy

Studium Uwarunkować i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

(mają one charakter uchwałodawczy)

W mpzp następuje:

• ustalenie przeznaczenia terenu (!)

• rozmieszczenie inwestycji celu publicznego,

• oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

W przypadku braku planu określenie terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji celu publicznego,

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy

(są to opracowania planistyczne w gminie o charakterze administracyjnym).

SUiKZPG

• jest opracowaniem obowiązkowym,

• obejmuje obszar całej gminy,

• nie stanowi prawa miejscowego (studium to polityka przestrzenna),

• ustalenia studium SA wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych (plan nie może być sprzeczny ze studium).

Planu miejscowego nie sporządza się dla terenów zamkniętych (wojskowych). Jest on opracowaniem nieobowiązkowym. Jest aktem prawa miejscowego.

Mpzp sporządza się obowiązkowo jeśli:

• wymagają tego przepisy odrębne (ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami),

• są to obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości,

• dotyczy to obszarów rozmieszczenia obiektów handlowych powierzchni sprzedaży >2000m² ,

• są to obszary przestrzeni publicznej.

Uwaga: Ustalenia planu miejscowego kształtuje, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (ingeruje w prawo własności).

Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do:

• zagospodarowania terenu zgodnie z warunkami ustalonymi w mpzp albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich,

• ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Organy doradcze – na poszczególnych poziomach planistycznych istnieje możliwość powołania:

• Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektoniczna,

• Wojewódzką Komisję Urbanistyczno-Architektoniczną,

• Gminną Komisję Urbanistyczno-Architektoniczną.

SUiKZPG - przy sporządzaniu uwzględnia się:

• politykę krajową (koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju),

• politykę wojewódzką (plan zagospodarowania przestrzennego województwa),

• strategię rozwoju gminy.

W studium określa się:

1. kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz przeznaczaniu terenów,

2. kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy,

3. obszary i zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk,

4. obszary i zasady dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dobytku kultury współczesnej,

5. kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej,

6. obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym,

7. obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów,

8. obszary na których obowiązkowe jest sporządzenie mpzp na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz obszary przestrzeni publicznej,

9. obszary, dla których gmina zamierza sporządzić plan miejscowy, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne,

10. kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej,

11. obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi, osuwania mas ziemnych,

12. obiekty lub obszary, dla których wyznacza siew złożu kopaliny filar ochronny,

13. obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z 07.05.99 o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady,

14. obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej,

15. granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych,

16. inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowań występujących w gminie.

Studium uchwala rada gminy, jednocześnie rozstrzygając o sposobie rozpatrzenia uwag.

Tekst i rysunek studium oraz rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag stanowią załączniki do uchwały o uchwaleniu studium.

Wójt, burmistrz lub prezydent przedstawia wojewodzie uchwałę o uchwaleniu studium wraz z załącznikami i dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Koszty sporządzenia studium obciążają budżet gminy. Inwestycje ponadlokalne – budżet państwa, woj. lub powiatu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26.08.03 w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie określa zakres projektu planu miejscowego w części tekstowej i graficznej, a w szczególności wymogi dotyczące:

• materiałów planistycznych,

• skali,

• stosowanych oznaczeń

• nazewnictwa,

• standardów,

• sposobu ….

Projekt tekstu planu miejscowego zawiera:

• podstawę prawną podjęcia uchwały,

• określenie granic obszaru objętego uchwałą,

• określenie integralnych części uchwały,

• ustalenia, o których mowa w art. 15 ust. 2 i 3 ustawy.

Rysunek planu:

• w formie rysunku na kopii mapy, zawierającej obszar objęty planem,

• skala 1:1000.

Projekt rysunku powinien zawierać:

• wyrys ze studium z oznaczeniem granic obszaru objętego projektem,

• określenie skali (forma liniowa i liczbowa),

• granice obszaru objętego planem,

• granice administracyjne,

• granice terenów zamkniętych oraz granice ich stref ochronnych,

• granice i oznaczenia terenów chronionych (tereny górnicze, narażone na powódź, osuwanie się mas ziemnych),

• linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu i ich oznaczenie,

• linie zabudowy oraz oznaczenie elementów zagospodarowania terenu,

• oznaczenia elementów informacyjnych, nie będących ustaleniami projektu planu.

Ustalenia mpzp.

W planie określa się (obowiązkowe):

1. przeznaczenie terenów, linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania– ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu zawierają określenie przeznaczenia poszczególnych terenów lub zasad ich zagospodarowania, a także symbol literowy i numer wyróżniający go spośród innych terenów,

2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego – ustalenia dotyczące zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego powinny zawierać określenie cech elementów zagospodarowania przestrzennego, które wymagają ochrony, określenie cech elementów zagospodarowania przestrzennego, które wymagają ukształtowania lub rewaloryzacji oraz określenie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zagospodarowaniu terenów.

3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego (ustawa z 2001 – Prawo ochrony środowiska) – ustalenia dotyczące zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego powinny zawierać nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów, wynikające z:

   1. potrzeb ochrony środowiska, o którym mowa w art. 72 i 37 ustawy z 27 kwietnia 2001 Prawo ochrony środowiska

   2. obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody występujących na terenach objętych projektem planu miejscowego

4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej – powinny zawierać określenie obiektów i terenów chronionych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych – zasady umieszczania obiektów małej architektury, nośników reklamowych, urządzeń technicznych,

6. parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy – powinny zawierać w szczególności określenie linii zabudowy, wielości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy oraz geometrii dachu,

7. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy,

8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym (określenie parametrów działek, min i max szerokość frontów działek, powierzchnia, kąt nachylenia działki w stosunku do pasa drogowego,

9. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej – określenie układu komunikacyjnego, ilość miejsc parkingowych w stosunku do ilości mieszkań

10. sposób i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,

11. ustalenia dotyczące obszarów rehabilitacji,

12. stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną.

W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:

1. granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,

2. granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej,

3. granice obszarów wymagających przekształceń i rekultywacji,

4. granice terenów pod budowę obiektów handlowych,

5. granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych,

6. granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych o ograniczenia dotyczące prowadzenia na nich działalności gospodarczej.

Podkłady mapowe

Kopia map zasadniczych albo, w przypadku ich braku, map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjno- kartograficznym.

Skale map:

• skala podstawowa 1:1000,

• 1:500 lub 1:2000 w szczególnych przypadkach,

• 1:5000 - grunty przeznaczone do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy.

Uwagi do projektu planu:

• uwagi może wnieść każdy,

• na piśmie w wyznaczonym terminie w ogłoszeniu,

• mogą być w postaci elektronicznej z bezpiecznym podpisem elektronicznym.

Plan miejscowy uchwala rada gminy, po sprawdzeniu czy ustalenia są zgodne ze studium, jednocześnie rozstrzygające uwagi oraz sposób ich realizacji, zasadach ich finansowania.

Organy zobowiązane do współpracy przy sporządzaniu studium i planu.

Forma współpracy:

• wyrażanie opinii,

• składanie wniosków,

• udostępnianie informacji.

Termin uzgodnień nie krótszy niż 21 dni od dnia udostępnienie projektu.

Wejście w życie uchwały – nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa (od 21.10.10 – po 14 dniach). Uchwała podlega również publikacji na stronie internetowej gminy.

Każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.

Wójt, burmistrz lub prezydent prowadzi rejestr planów oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmiany. Przekazuje on kopię studium lub planu staroście nie później niż w dniu ich wejścia w życie.

Gdy plan wchodzi w życie, stare plany tracą moc, lecz nie powoduje to wygaśnięcia decyzji odnoszących się do starego planu.

Tereny, które obejmuje plan mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z planem, chyba że w planie jest inaczej.

Prognoza skutków finansowych uchwalenia mpzp powinna zawierać w szczególności:

1. prognozę wpływu ustaleń mpzp na dochody własne i wydatki gminy, w tym wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomości gminy oraz na opłaty i odszkodowania,

2. prognozę wpływu ustaleń mpzp na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy,

3. wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu mpzp wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych.

Skutki ustaleń planu miejscowego (ekonomiczne skutki).

• jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą korzystanie z nieruchomości stała się niemożliwa lub ograniczona, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

1. wykupienia nieruchomości lub jego części,

2. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,

3. nieruchomości zamiennej (nie może tego żądać, to tylko forma zadośćuczynienia)

• gdy wartość nieruchomości wzrośnie, a właściciel zbywa tę nieruchomość (wciągu 5 lat po wejściu w życie planu) wójt pobiera jednorazową opłatę, która jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości – opłata planistyczna.

OP=SP x P x[WB-WA]

SP – stawka procentowa,

P – powierzchnia nieruchomości w m²,

WB – wartość 1 m² po uchwaleniu planu,

WA – wartość 1 m2 przed uchwaleniem planu,

• jeżeli wartość nieruchomości ulega zmniejszeniu a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa, może żądać wyrównania różnicy wartości (ograniczenie do 5 lat)

Opłaty w procesie inwestycyjnym:

• planistyczna,

• adiacenckie z tytułu podziału,

• adiacenckie z tytułu budowy infrastruktury.

WZ

Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne:

1. Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III, jeżeli ich obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5ha (organ wydający decyzję – Minister Rolnictwa i Rozwoju Regionalnego)

2. (marszałek)

3. (marszałek)

4. Lasy prywatne i komunalne (marszałek)

5. Lasy skarbu państwa (minister środowiska)

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania

• O warunkach zabudowy (WZ)

• O ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

Uwarunkowania prawne

• Ustawa z dnia 27.03.2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (decyzja ma charakter administracyjny)

• Rozporządzenie ministra infrastruktury z 26.08.2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp

Decyzja o warunkach zabudowy – WZ:

• W przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu podlegającego na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

• Dotyczy również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej do roku

Zmiany bez decyzji WZ (sankcje)

W Przypadku zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji WZ, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1. Utrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy

2. Przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania

Decyzję wydaje: wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami (art. 63 ust. 4) i uzyskaniu uzgodnień.

Na terenach zamkniętych (wojskowych) decyzje wydaje wojewoda.

Sporządzenie projektu decyzji powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Decyzja nie przeznacza terenu, ale określa funkcje. Dotyczy jednej działki, ale żeby określić funkcją należy poddać analizie obszar wokół naszej konkretnej działki.

funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu – sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi

cechy zabudowy i zagospodarowania terenu – gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu

obszar analizowany – teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania

front działki - część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę

Obszar analizowany jest wyznaczony wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie decyzji zabudowy i nie prowadzi się na nim analiz funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu

Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50m

Zawieszenie postępowania

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, ale wójt, burmistrz lub prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję sprawie ustalenia warunków, jeżeli:

1. W ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania mpzp

2. W okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono mpzp lub jego zmiany.

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

Liczba decyzji WZ

• W odniesieniu do tego samego terenu decyzję WZ można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając decyzję do wiadomości pozostałym wnioskodawcom, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości

• Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nią narzuca prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Informacje zawarte w decyzji:

Skutki finansowe WZ

• Jeżeli decyzja WZ wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 przepisy art. 36 i art. 37 stosuje się odpowiednio

• Koszty realizacji roszczeń ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę

Następstwa prawne WZ

• Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaniem decyzji WZ

• Organ, który wydał decyzję WZ jest zobowiązany za zgodą strony, na rzecz której została wydana decyzja, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi może być dokonane jej przeniesienie.

Organ, który wydał WZ stwierdza jej wygaśnięcie jeżeli:

1. Inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę

2. Dla tego terenu uchwalono mpzp, którego ustalenia są inne niż wydanej decyzji

Przepisu tego nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Rejestr wydanych decyzji WZ prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. Co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu

2. Teren ma dostęp do drogi publicznej

3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego

4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przez sporządzaniu mpzp, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. (mpzp sprzed 1995 roku w 2003 straciły moc)

5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy na obszarze analizowanym.

Szerokość elewacji frontowej – na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy na obszarze.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio dla istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość ta jest mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy na obszarze analizowanym.

Geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych a także kierunek główny kalenicy dachu w stosunku do frontu działki).

Decyzja zawiera część tekstową i graficzną.

Wyniki analizy odzwierciedlające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki do WZ.

Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy, oraz część graficzną sporządza się na kopiach mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej w skali 1:500 lub 1:1000 a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 w czytelnej technice graficznej, zapewniającej możliwość wykonania ich kopii.

Mpzp – skala podstawowa 1:1000, dopuszcza się też 1:500 i 1:2000.

Rejestr wydanych decyzji WZ prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Wzrost wartości nieruchomości w procesie inwestycyjnym

• Przyrost wartości wywołany opracowaniem planistycznym

• Przyrost wartości wywołany podziałem

• Przyrost wartości wywołany budową infrastruktury (tutaj gmina pobiera opłatę adiacencką)

• Przyrost wartości z tytułu wyłączenia z produkcji

Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji

To czy inwestycja jest celu publicznego to podejście przedmiotowe.

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jej braku w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Roboty budowlane nie wymagające wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

1. Polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmienia jego formy architektonicznej i nie naruszają ustaleń planu miejscowego.

2. Niewymagające pozwolenia na budowę

3. Inwestycja celu publicznego na terenach zamkniętych jest lokalizowana na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji tej inwestycji wydawanej na podstawie przepisów odrębnych

Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Kto wydaje decyzję?

W odniesieniu do:

1. ICP o znaczeniu krajowym i wojewódzkim-wójt, burmistrz lub prezydent miasta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa

2. ICP o znaczeniu powiatowym i gminnym- wójt, burmistrz lub prezydent miasta

3. ICP na terenach zamkniętych- wojewoda

4. ICP na obszarach marskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej- dyrektor właściwego urzędu morskiego

Wojewoda w przypadku niewydania przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku decyzji o ustalenie lokalizacji ICP o znaczeniu krajowym lub wojewódzkim wojewoda wzywa wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do jej wydania w wyznaczonym terminie a po bezskutecznym upływie wydaje decyzję i kosztami jej wydania obciąża gminę.

W przypadku ICP wykraczającej poza obszar jednej gminy, decyzja o ustaleniu lokalizacji ICP wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami lub prezydentami miasta.

Ustalenie lokalizacji ICP następuje na wniosek inwestora.

Wniosek o ustalenie lokalizacji ICP powinien zawierać:

1. Określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej w skali 1:500, 1:1000 a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000

2. Charakterystykę inwestycji

3. Nie można uzależniać wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji ICP od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

Zmniejszenie wartości nieruchomości w wyniku zmiany przeznaczenia w planie miejscowym

Zad.1.

Właściciel posiadał działkę o powierzchni 20 arów, która była w planie miejscowym przeznaczona do produkcji rolnej. Uchwalony w maju bieżącego roku plan miejscowy zmienił jej przeznaczenie na tereny pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W związku z powyższym właściciel podzielił ją na cztery i trzy z nich we wrześniu sprzedał.

Proszę podać ile maksymalnie musiał zapłacić z tytułu wzrostu wartości, jeżeli wiemy, że 1ha podobnych działek o funkcji rolniczej we wrześniu uzyskiwał 20000zł, a za 1m² działek o funkcji budowlanej uzyskiwał w marcu 4,25zł, maju 4,5zł, lipcu 4,75zł.

OP = SP x P x [WB-WA] OP = 30% •1500m² •(5zł-2zł) = 1350zł

SP – stawka procentowa,

P – powierzchnia nieruchomości w m²,

WB – wartość 1 m² po uchwaleniu planu,

WA – wartość 1 m2 przed uchwaleniem planu,