Anna Jaszczuk

Kierunek: Technik administracji

semestr I

Temat: Własność a użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste i prawo własności zostały szczegółowo uregulowane w Kodeksie cywilnym. Prawo własności jest jednak podstawowym i najmocniejszym prawem rzeczowym, podczas gdy użytkowanie wieczyste jest w swej istocie odrębnym podmiotowym prawem rzeczowym związanym z nieruchomością gruntową. Generalnie prawo własności jest zdecydowanie szerszym prawem, niż prawo użytkowania wieczystego. Pierwszą zasadniczą różnicą pomiędzy powyższymi prawami jest to, co może być ich przedmiotem. Prawo własności może dotyczyć wszystkich rzeczy – zarówno tych o charakterze ruchomym jak np. rower, ubranie, książka, jak i nieruchomym jak np. budynek, garaż czy działka rolna. Oczywiście musimy pamiętać, że pewne kategorie rzeczy zostały wyjęte spod obrotu prawnego i nie mogą być przedmiotem prawa własności – do tego typu kategorii możemy zaliczyć chociażby zwłoki ludzkie. Przedmiotem użytkowania wieczystego może być z kolei wyłącznie nieruchomość gruntowa i to taka, która stanowi własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Widać zatem, że szersze pod tym względem jest jednak prawo własności. Kolejną różnicą jest czas, w którym dane prawo przysługuje osobie uprawnionej. W przypadku prawa własności właściciel zasadniczo nie jest ograniczony jakimkolwiek terminem, w którym może korzystać z rzeczy i nią rozporządzać. Jeżeli chodzi o prawo użytkowania wieczystego, to zgodnie z treścią art. 236 KC, oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Jednakżewieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Użytkownik wieczysty jest w swoim prawie ograniczony nie tylko przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego, ale także postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Samo zawarcie umowy jest także inne w przypadku własności i użytkowania wieczystego. W pierwszym przypadku zdecydowanie jest to forma pisemna (choć dla nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego), natomiast w drugim – użytkowanie wieczyste może powstać wyłącznie w drodze umowy w formie aktu notarialnego. Podstawową różnicą jest wreszcie konieczność ponoszenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, czego przy prawie własności w ogóle się nie spotyka. Nie zapominajmy także, że użytkowanie wieczyste może być przekształcone w prawo własności konkretnej nieruchomości, podczas gdy o przekształceniu w odwrotną stronę nie może być w ogóle mowy.