Lokal użytkowy we wspólnocie

W budynku naszej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się lokal użytkowy. Dziś działa w nim sklep spożywczy. Dotychczasowi najemcy noszą się z zamiarem wykupu lokalu. Nasza wspólnota również chciałaby go nabyć. Wiemy, że przy wykupie lokali użytkowych preferowani są dotychczasowi najemcy. Czy w takiej sytuacji wspólnota ma jakiekolwiek szanse? - pyta Anna S.

Odpowiada Paweł Puch, prawnik serwis oferty.net

– W doktrynie prawa, ale również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, istniał spór, czy wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek dla siebie. Art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, a wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie oznacza to wprost zdolności nabywania przez nią praw, w tym własności nieruchomości.

 

Do niedawna wspólnotom mieszkaniowym odmawiano więc prawa nabywania. Sytuację zmieniła niedawna uchwała Sądu Najwyższego z 21.12.2007 roku sygn. III CZP 65/07, w której stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek własny, odrębny od majątku jej członków, właścicieli poszczególnych lokali. Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek na swoją rzecz, a nie tylko właścicieli będących jej członkami.

 

Wracając do kwestii lokalu użytkowego, ustawa o gospodarce nieruchomościami prawo pierwszeństwa daje wprost tylko najemcom lokali mieszkalnych i to pod warunkiem, że stosunek najmu został nawiązany na czas nieoznaczony. Jednak źródłem pierwszeństwa może być nie tylko ustawa, ale także uchwała rady gminy. W tym trybie mogło zostać przyznane pierwszeństwo w nabywaniu lokali użytkowych ich dzierżawcom lub najemcom (art. 34 ust. 6 u.g.n.).

 

Odsyłam więc do stosownej uchwały rady gminy w tym zakresie, na podstawie której określono zasady zbywania takich nieruchomości, w tym zasady pierwszeństwa.

 

Analiza tego dokumentu powinna odpowiedzieć na pani pytanie.

 

Należy jednak zwrócić uwagę, że gdyby najemcy lokalu użytkowego pierwszeństwo nie przysługiwało lub gdyby nie skorzystał z pierwszeństwa, nieruchomość – jeżeli przeznaczona jest do sprzedaży – zostanie sprzedana w trybie przetargu. Wówczas wspólnota mieszkaniowa, tak jak każda inna osoba fizyczna lub prawna, będzie mogła do tego przetargu przystąpić