Dr Arkadiusz Kołoś

Gospodarka przestrzenna, wykład 5

Obrót nieruchomościami:

• Zasady obrotu i postępowania z nieruchomościami normuje Kodeks Cywilny

• Jednakże jeżeli stroną obrotu jest jednostka administracji publicznej, stosuje się specjalne przepisy wynikające z Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami

• Warunki obrotu:
  -konsensualny charakter umowy
  - obligatoryjność aktu notarialnego
  - niedopuszczalność warunków

GOSPODARKA NIERUCHOMOSCIAMI PUBLICZNYMI:

• Nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego

• Zasób nieruchomości

• Przyporządkowanie mienia jednostkom organizacyjnym

• Cele gospodarki nieruchomościami

• Utrzymanie dobrego stanu majątku

• Racjonalność

• Użyteczność (społeczna i publiczna)

Aktywna gospodarka nieruchomościami:

• Zabezpieczenie gruntów pod inwestycje publiczne

• Równoważenie rynku nieruchomości

• Pobudzanie rozwoju

• Zasoby gminne mogą być wykorzystane na cele rozwojowe – zwłaszcza budownictwo mieszkaniowe

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

PODZIAŁ I SCALANIE NIERUCHOMOSCI

SCALANIE I WYMIANA GRUNTOW

• Podział jest zazwyczaj związany z przeniesieniem praw rzeczowych do części nieruchomości ( ustawa o gospodarce nieruchomościami)

• Podział i scalanie dotyczą nieruchomości zurbanizowanych. Głównym celem jest racjonalna zabudowa ( Ustawa o gospodarce nieruchomościami)

• Scalanie i wymiana dotyczą nieruchomości rolnych i leśnych, ich celem jest poprawa rolniczej (leśnej) przestrzeni produkcyjnej. (Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów)

Przy podziale musi być wytyczona działka pod drogę!

GOSPODARKA NIERUCHOMOSCIAMI A PRAWO WŁASNOŚCI:

Ograniczenia prawa własności:

• Ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości:

• Wynikające z zasad współżycia społecznego

• Służebności gruntowe

• Wynikające z zasad i prawa:

• Planowania przestrzennego

• Ochrony środowiska i przyrody, lasów i gruntów rolnych

• Budowlanego

• Wodnego

• Gospodarki nieruchomościami

• Utrata lub zniszczenie nieruchomości:

• Wskutek akcji ratowniczej

• Wskutek zajęcia przez wody płynące

Każda zmiana w nieruchomości powinna być doprowadzona do stanu poprzedniego, a wszelka utrata wartości lub przychodów wyrównana.

Jeżeli nie można oddać nieruchomości w stanie poprzednim, właściciel może domagać się jej wykupienia za godziwą cenę.

!!! Akcja ratownicza kiedy można nieruchomość zająć bez zgody właściciela to sytuacja musi spełniać dwa warunki:

1) zagrożenie musi być powszechne (więcej niż 1 poszkodowany (nieruchomość))

2) zagrożenie musi być zdarzeniem zewnętrznym leżącym ponad sferą działań człowieka – nieuchronnym, nieprzewidywalnym i nieprzezwyciężalnym

Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości:

Wywłaszczenie – specyficzna forma obrotu nieruchomościami kiedy nieruchomość jest potrzebna na cel publiczny a jej właściciel nie chce tego przeznaczyć na cel publiczny. Wywłaszczenie – możliwość przekazania na cele publiczne nieruchomości bez zgody właściciela.

• Pozbawienie lub ograniczenie prawa rzeczowego (własności, dzierżawy) służącego określonej osobie do konkretnej nieruchomości ( Ustawa o gospodarce nieruchomościami)

• Warunki wywłaszczenia:

• Musi być poprzedzone rokowaniami (instytucja która chce przejąć nieruchomość musi najpierw próbować się dogadać)

• Następuje na mocy indywidualnego aktu prawnego (orzeczenia organu administracji)

• Następuje tylko za słusznym odszkodowaniem

• wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu

• ustalanie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości

• Zamiast odszkodowania może być przyznana nieruchomość zamienna

• Następuje tylko na określony cel publiczny, który musi być wskazany w Miejscowym Planie PZ lub w decyzji o lokalizacji celu publicznego (Art.. 6 u.g.n.)

• Obowiązuje zasada numerus clausus celów publicznych

• Zmiana celu lub brak jego realizacji są przesłankami do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

• Wywłaszczanie pod drogę publiczną

USTAWA z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity)

• Decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydają wojewoda (drogi krajowe i wojewódzkie) albo starosta (drogi powiatowe i gminne)

• Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zastępuje decyzję lokalizacyjną i zezwolenie budowlane

• Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości i stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości

• Bezpośrednio z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wynika obowiązek wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń

• Po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wojewoda / starosta muszą wydać decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe

• Opinie – 30 dni (Zastępują uzgodnienia, pozwolenia, opinie, stanowiska właściwych organów wymagane odrębnymi przepisami)

• Decyzje – 90 dni od dnia złożenia wniosku

• Odwołanie od decyzji rozpatruje się w terminie 30 dni, a skargę do sądu administracyjnego w terminie dwóch miesięcy

• Decyzja określa termin wydania nieruchomości, nie krótszy niż 120 dni

Zwrot nieruchomości może nastąpić:

• W przypadku zmiany celu wywłaszczenia

• Gdy nieruchomość uznaje się za zbędną, tzn.:

• Nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu pomimo upływu 7 lat

• Cel ten nie został zrealizowany mimo upływu 10 lat

Zawodowe gospodarowanie nieruchomościami:

- rzeczoznawstwo majątkowe
- pośrednictwo w obrocie
- zarządzanie nieruchomościami

Powszechna taksacja nieruchomości

Cel: podatek katastralny

Metoda: wycena wartości nieruchomości przy pomocy map i tabel taksacyjnych

(Dokończenie za tydzień + ochrona środowiska <3)