Dr Arkadiusz Kołoś
Gospodarka przestrzenna, wykład 5
Obrót nieruchomościami:
Zasady obrotu i postępowania z nieruchomościami normuje Kodeks Cywilny
Jednakże jeżeli stroną obrotu jest jednostka administracji publicznej, stosuje się specjalne przepisy wynikające z Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami
Warunki obrotu:
-konsensualny charakter umowy
- obligatoryjność aktu notarialnego
- niedopuszczalność warunków
GOSPODARKA NIERUCHOMOSCIAMI PUBLICZNYMI:
Nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
Zasób nieruchomości
Przyporządkowanie mienia jednostkom organizacyjnym
Cele gospodarki nieruchomościami
Utrzymanie dobrego stanu majątku
Racjonalność
Użyteczność (społeczna i publiczna)
Aktywna gospodarka nieruchomościami:
Zabezpieczenie gruntów pod inwestycje publiczne
Równoważenie rynku nieruchomości
Pobudzanie rozwoju
Zasoby gminne mogą być wykorzystane na cele rozwojowe – zwłaszcza budownictwo mieszkaniowe
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
PODZIAŁ I SCALANIE NIERUCHOMOSCI
SCALANIE I WYMIANA GRUNTOW
Podział jest zazwyczaj związany z przeniesieniem praw rzeczowych do części nieruchomości ( ustawa o gospodarce nieruchomościami)
Podział i scalanie dotyczą nieruchomości zurbanizowanych. Głównym celem jest racjonalna zabudowa ( Ustawa o gospodarce nieruchomościami)
Scalanie i wymiana dotyczą nieruchomości rolnych i leśnych, ich celem jest poprawa rolniczej (leśnej) przestrzeni produkcyjnej. (Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów)
Przy podziale musi być wytyczona działka pod drogę!
GOSPODARKA NIERUCHOMOSCIAMI A PRAWO WŁASNOŚCI:
Ograniczenia prawa własności:
Ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości:
Wynikające z zasad współżycia społecznego
Służebności gruntowe
Wynikające z zasad i prawa:
Planowania przestrzennego
Ochrony środowiska i przyrody, lasów i gruntów rolnych
Budowlanego
Wodnego
Gospodarki nieruchomościami
Utrata lub zniszczenie nieruchomości:
Wskutek akcji ratowniczej
Wskutek zajęcia przez wody płynące
Każda zmiana w nieruchomości powinna być doprowadzona do stanu poprzedniego, a wszelka utrata wartości lub przychodów wyrównana.
Jeżeli nie można oddać nieruchomości w stanie poprzednim, właściciel może domagać się jej wykupienia za godziwą cenę.
!!! Akcja ratownicza kiedy można nieruchomość zająć bez zgody właściciela to sytuacja musi spełniać dwa warunki:
1) zagrożenie musi być powszechne (więcej niż 1 poszkodowany (nieruchomość))
2) zagrożenie musi być zdarzeniem zewnętrznym leżącym ponad sferą działań człowieka – nieuchronnym, nieprzewidywalnym i nieprzezwyciężalnym
Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości:
Wywłaszczenie – specyficzna forma obrotu nieruchomościami kiedy nieruchomość jest potrzebna na cel publiczny a jej właściciel nie chce tego przeznaczyć na cel publiczny. Wywłaszczenie – możliwość przekazania na cele publiczne nieruchomości bez zgody właściciela.
Pozbawienie lub ograniczenie prawa rzeczowego (własności, dzierżawy) służącego określonej osobie do konkretnej nieruchomości ( Ustawa o gospodarce nieruchomościami)
Warunki wywłaszczenia:
Musi być poprzedzone rokowaniami (instytucja która chce przejąć nieruchomość musi najpierw próbować się dogadać)
Następuje na mocy indywidualnego aktu prawnego (orzeczenia organu administracji)
Następuje tylko za słusznym odszkodowaniem
wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu
ustalanie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości
Zamiast odszkodowania może być przyznana nieruchomość zamienna
Następuje tylko na określony cel publiczny, który musi być wskazany w Miejscowym Planie PZ lub w decyzji o lokalizacji celu publicznego (Art.. 6 u.g.n.)
Obowiązuje zasada numerus clausus celów publicznych
Zmiana celu lub brak jego realizacji są przesłankami do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości
Wywłaszczanie pod drogę publiczną
USTAWA z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity)
Decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydają wojewoda (drogi krajowe i wojewódzkie) albo starosta (drogi powiatowe i gminne)
Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zastępuje decyzję lokalizacyjną i zezwolenie budowlane
Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości i stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości
Bezpośrednio z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wynika obowiązek wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń
Po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wojewoda / starosta muszą wydać decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe
Opinie – 30 dni (Zastępują uzgodnienia, pozwolenia, opinie, stanowiska właściwych organów wymagane odrębnymi przepisami)
Decyzje – 90 dni od dnia złożenia wniosku
Odwołanie od decyzji rozpatruje się w terminie 30 dni, a skargę do sądu administracyjnego w terminie dwóch miesięcy
Decyzja określa termin wydania nieruchomości, nie krótszy niż 120 dni
Zwrot nieruchomości może nastąpić:
W przypadku zmiany celu wywłaszczenia
Gdy nieruchomość uznaje się za zbędną, tzn.:
Nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu pomimo upływu 7 lat
Cel ten nie został zrealizowany mimo upływu 10 lat
Zawodowe gospodarowanie nieruchomościami:
- rzeczoznawstwo majątkowe
- pośrednictwo w obrocie
- zarządzanie nieruchomościami
Powszechna taksacja nieruchomości
Cel: podatek katastralny
Metoda: wycena wartości nieruchomości przy pomocy map i tabel taksacyjnych
(Dokończenie za tydzień + ochrona środowiska <3)