Ogólne przepisy o prawach rzeczowych mieszczą się w art. 244-251 Kodeksu Cywilnego, ponadto zawierają się też w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Prawa rzeczowe ograniczone, w odróżnieniu od prawa własności dają tylko część uprawnie wobec rzeczy. Katalog praw rzeczowych na rzeczy cudzej jest zamknięty i obejmuje tylko te, które są wskazane w Kodeksie Cywilnym i ustawach szczegółowych. Ustawa może nadać określonemu prawu charakter rzeczowy albo wyraźnie, albo przyznając mu takie cechy, które łącznie składają się na istotę prawa rzeczowego. Jako charakterystyczne cechy praw rzeczowych ograniczonych wyróżnia się cechy następujące:
są skuteczne wobec wszystkich (erga omnes), co wynika z tego, że są to prawa rzeczowe,
mają za przedmiot tylko rzeczy (wyjątkowo – prawa) i polegają na korzystaniu z rzeczy (z wyjątkiem zastawu i hipoteki),
obowiązki właścicieli rzeczy, będące odpowiednikami (korelatami) uprawnień służących beneficjentom praw rzeczowych ograniczonych, mają naturę bierną i polegają tylko na znoszeniu (pati) i powstrzymaniu się od działań (non facere) naruszających prawa beneficjenta (z wyjątkiem ciężaru realnego, spółdzielczego prawa do lokalu i niektórych wyjątkowo ukształtowanych służebności).
Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy; jedynie użytkowanie i hipoteka mogą być ustanowione na prawie. Z wyjątkiem zastawu przedmiotem tych praw są nieruchomości, natomiast zastawu - tylko ruchomości. Poza hipoteką i zastawem pozostałe ograniczone prawa rzeczowe łączą się - w określonym zakresie - z władaniem rzeczą.
Do istoty ograniczonych praw rzeczowych należy to, że są one skuteczne przeciwko wszystkim osobom. Ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej chronione są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych; prawa niewpisane - wygasają w wyniku nabycia w warunkach działania rękojmi. Uprawnieniom wynikającym z tych praw odpowiadają zawsze takie obowiązki biernego zachowania się innych osób, które wykluczają uniemożliwianie lub utrudnianie ich wykonywania.
Art. 244 KC wymienia 5 praw rzeczowych ograniczonych:
Użytkowanie
Służebność
Zastaw
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Hipoteka
Użytkowanie polega na możności używania, bez pobierania pożytków z obowiązkiem zachowania dotychczasowego przeznaczenia. Użytkowanie, jako prawo rzeczowe bezwzględne pełni z istoty swojej funkcję konsumpcyjną. Charakterystyczną cechą użytkowania jest zespół różnych stosunków obligacyjnych łączących się z mocy samego prawa z użytkowaniem, jeżeli strony inaczej nie postanowią. Jednakże kresem dopuszczalnej modyfikacji jest zawsze natura użytkowania i treść uprawnień użytkownika.
Przedmiotem użytkowania może być rzecz (ruchoma albo nieruchomość) lub prawo zbywalne. Użytkowanie rzeczy obejmuje także jej części składowe i przynależności.
Treścią prawa użytkowania jest używanie rzeczy i pobieranie jej pożytków Zakres użytkowania jest różny, w zależności od tego, kto jest podmiotem użytkowania. Ponadto treścią użytkowania objęte są prawa i obowiązki związane ściśle z istotą użytkowania i stanowiące jego składnik.
Użytkowanie może być ustanowione na czas oznaczony, w tym także na czas życia uprawnionego lub na czas nieoznaczony, jednakże w wypadku użytkowania przez osobę fizyczną wygasa zawsze najpóźniej z jej śmiercią. Jest to zawsze najdłuższy czas trwania użytkowania ustanowionego na rzecz osoby fizycznej. W postanowieniu tym przejawia się myśl ustawodawcy, że użytkowanie na rzecz osoby fizycznej powinno służyć jej utrzymaniu.
Użytkownik będący osobą fizyczną nie może naruszyć substancji ani zmienić przeznaczenia rzeczy. Naruszeniem substancji jest zmiana samej struktury rzeczy, tworzywa, z którego rzecz jest zbudowana: naruszenie ściany nośnej budynku, usunięcie warstwy próchniczej z gruntu, usunięcie lub wzniesienie budynku, które jest zazwyczaj także zmianą przeznaczenia nieruchomości.
W obecnym stanie prawnym nie jest dopuszczalne, a zatem i możliwe przekazywanie rolniczym spółdzielniom produkcyjnym gruntów Skarbu Państwa w użytkowanie.
Dotychczasowe użytkowanie ustanowione na podstawie umowy lub decyzji administracyjnej wygasło z dniem 1 stycznia 1994 r. W tym stanie rzeczy art. 271 stracił swoje znaczenie normatywne, gdyż przepis ten nie może być stosowany, ponieważ nie pozwalają na to przepisy szczególne o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Z tych samych przyczyn art. 272-275 stały się bezprzedmiotowe, pomimo że nie zostały formalnie uchylone.
Art. 284 odnosi się do użytkowania przez inne niż rolnicze spółdzielnie produkcyjne osoby prawne. Przykładem jest użytkowanie określone w ustawie z 27 października 1994 r. o autostradach płatnych i tzw. użytkowanie górnicze, określone w ustawie z 4 lutego 1994 r. - prawo geologiczne i górnicze. Do trwałego zarządu, w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosuje się odpowiednio w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie przepisy kodeksu cywilnego o użytkowaniu.
Służebność gruntowa obciąża nieruchomość jednego właściciela (nieruchomość służebną) na rzecz każdoczesnego właściciela (użytkownika wieczystego) innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Oznacza to, że służebność gruntowa nie może obciążać nieruchomości na rzecz tego samego właściciela innej nieruchomości, a jeżeli własność nieruchomości obciążonej przejdzie na właściciela nieruchomości władnącej lub odwrotnie - służebność wygasa.
Służebność przysługuje właścicielowi całej nieruchomości władnącej; nie jest możliwe ustanowienie służebności na rzecz jednej z kilku działek, z których składa się nieruchomość władnąca. To samo dotyczy sytuacji, jaka powstaje w wyniku podziału tej nieruchomości. Służebność obciąża Aczkolwiek służebność gruntowa jest prawem przysługującym właścicielowi nieruchomości, to jednak osoba, na rzecz, której przeniesiono posiadanie nieruchomości władnącej, uprawniona jest do posiadania służebności związanych z tą nieruchomością. Przeniesienie posiadania jest wystarczającym tytułem legitymującym posiadacza w granicach, w jakich przeniesienie nastąpiło.
Służebność gruntowa może być ustanowiona tylko wtedy, gdy przyczynia się do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej - całej lub chociażby tylko jej oznaczonej części. Chodzi tu o użyteczność w sensie gospodarczym. Służebność gruntowa nie może mieć na celu tylko samej wygody właściciela nieruchomości władnącej, jeżeli nie towarzyszy temu zwiększenie jej gospodarczej użyteczności.
Służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością, stanowi, więc jej część składową, a jako taka nie może być przedmiotem obrotu. Dalszą konsekwencją tego jest to, że nabycie nieruchomości przez zasiedzenie obejmuje także przysługujące jej każdoczesnemu właścicielowi służebności gruntowe. Służebność gruntowa jest prawem nieograniczonym, co do czasu trwania (bezterminowym).
Pod względem treści służebności gruntowe dzielą się na czynne i bierne.
Służebności czynne (pozytywne) polegają na tym, że właściciel nieruchomości jest uprawniony do korzystania w określony sposób z innej nieruchomości, jednym słowem może - w granicach przysługujących mu służebności - wkraczać w sferę uprawnień właścicielskich właściciela innej nieruchomości, np. przechodzić przez nią, korzystać ze znajdującej się na niej studni.
Służebności bierne (negatywne) polegają na ograniczeniu właściciela nieruchomości służebnej w wykonywaniu jego uprawnień wynikających z prawa własności tej nieruchomości, np. przez niemożność budowy na swojej nieruchomości domu w sposób zasłaniający sąsiadowi widok lub światło czy wybicie okien w murze swego domu, wychodzących na nieruchomość sąsiada.
Służebności gruntowe powstają na podstawie umowy, orzeczenia sądowego, nabycia przez upływ czasu (zasiedzenie) i decyzji organu rządowej administracji ogólnej w wypadkach, w których ustawa tak stanowi.
Umowa jest podstawowym źródłem służebności gruntowych; forma aktu notarialnego potrzebna jest tylko dla oświadczenia osoby, która służebność ustanawia.
Służebności gruntowe wygasają przede wszystkim z przyczyn typowych dla wszystkich praw rzeczowych ograniczonych: zrzeczenia, konfuzji, egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości służebnej, aczkolwiek z przewidzianymi w tych przepisach wyjątkami. Poza tym służebności gruntowe wygasają wskutek niewykonywania lub zniesienia.
Funkcja służebności osobistych polega głównie na zaspokojeniu potrzeb osobistych uprawnionego w zakresie szeroko pojętej alimentacji; służebności osobiste, więc mają charakter konsumpcyjny i dlatego są ściśle związane z osobą uprawnionego
Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby. Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka, że nie można jej nabyć przez zasiedzenie oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę. Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego.
Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa, np. dożywocia. Umowa może być zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy, albo, gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności osobistej przez sąd. Poza tym ustanowienie służebności osobistej na podstawie orzeczenia sądu może nastąpić w postępowaniu działowym, w którym sąd dokonuje działu albo podziału majątku wspólnego na podstawie zgodnego wniosku uczestników.
Zastaw zabezpiecza oznaczoną wierzytelność. Treścią prawa zastawu jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością. Zastaw, bowiem nie ogranicza właściciela rzeczy w uprawnieniu do rozporządzenia nią. Zaspokojeniu wierzyciela z rzeczy obciążonej zastawem przysługuje pierwszeństwo przed wszystkimi innymi wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy. Pierwszeństwo takie nie przysługuje tylko przeciwko tym, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.
Zabezpieczyć można tylko wierzytelność oznaczoną. Oznaczenie wierzytelności polega na określeniu, z jakiego stosunku ona pochodzi, nie jest zaś niezbędne podanie ściśle sumy pieniężnej.
Przedmiotem zastawu może być zarówno wierzytelność pieniężna, jak i niepieniężna, z tym jednak zastrzeżeniem, że realizacja zastawu zabezpieczającego wierzytelność niepieniężną będzie możliwa dopiero po zamianie jej na wierzytelność pieniężną. Przykładem może być wierzytelność o wydanie użyczonej rzeczy, która przybierze postać wierzytelności o zapłatę odszkodowania pieniężnego wskutek niemożności świadczenia w naturze.
Przedmiotem zabezpieczenia mogą być tylko rzeczy ruchome i prawa, jeżeli są zbywalne.
Zastaw obejmuje wszystkie części składowe rzeczy, mające taki charakter w chwili ustanowienia zastawu, oraz przynależności, jeżeli co innego nie wynika z treści umowy albo z przepisów szczególnych. Przedmiotem zastawu mogą być nie tylko rzeczy oznaczone, co do tożsamości, ale i co do gatunku, przy czym także ze zmiennym składem. Przedmiotem zastawu mogą być tylko rzeczy mogące być przedmiotem obrotu i mające określoną wartość majątkową. Przedmiotem zastawu może być także udział we własności rzeczy ruchomej, jeżeli rzecz zostanie wydana zastawnikowi, na co pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę.
Przedmiotem zastawu mogą być wszelkie prawa majątkowe zbywalne, mające określoną wartość rynkową, a więc mogące być przedmiotem obrotu. Przede wszystkim dotyczy to praw względnych, a więc wierzytelności związanych i niezwiązanych z legitymującym je dokumentem. Przedmiotem zastawu mogą być także prawa na dobrach niematerialnych, zwłaszcza w dziedzinie tzw. własności przemysłowej, jak prawo do patentu, do wzoru użytkowego, do wzoru przemysłowego, do znaku towarowego.
Przedmiotem zastawu mogą być akcje i świadectwa tymczasowe, które są papierem wartościowym ucieleśniającym zbywalne prawa majątkowe akcjonariusza, będąc jednocześnie dokumentem legitymującym posiadacza do wykonywania praw majątkowych i niemajątkowych w spółce. W gruncie rzeczy jednak przedmiotem zastawu na akcjach jest samo prawo, przysługujące akcjonariuszowi w stosunku do spółki. Przedmiotem zastawu może być także udział wspólnika w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. W razie ustanowienia takiego zastawu prawo do uczestnictwa w zgromadzeniu wspólników i prawo głosu przysługuje w dalszym ciągu zastawcy; prawo głosu, jako prawo związane z udziałem, nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu prawnego. Sprawę tę reguluje kodeks spółek handlowych. Ustanowienie zastawu na udziale lub użytkowania udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga zachowania formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Umowa spółki może uzależnić ustanowienie zastawu od zgody spółki lub ograniczyć go w inny sposób.
Posiadanie według kodeksu cywilnego jest szczególnym, pozostającym pod ochroną prawa, stanem faktycznym, z którym prawo wiąże wiele doniosłych skutków prawnych o zróżnicowanym charakterze, jak np. nabycie prawa przez upływ czasu (zasiedzenie), nabycie roszczenia o przeniesienie własności zajętego pod budowę gruntu, nabycie roszczeń z tytułu posiadania rzeczy i inne. Bez względu na to, czy stan ten jest zgodny z prawem, czy nie, prawo udziela mu tymczasowej, prowizorycznej ochrony.
Stan faktyczny, o którym mowa, polega na faktycznym władztwie, przez które rozumie się samą możność władania rzeczą; efektywne w sensie gospodarczym korzystanie z rzeczy nie jest konieczną przesłanką posiadania; dla istnienia posiadania, bowiem nie jest konieczne rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możność takiego korzystania
Posiadanie jest dziedziczne. Dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców - z mocy prawa, z chwilą otwarcia spadku - wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę, nie zależy natomiast od tego, czy spadkobiercy objęli w faktyczne władztwo rzecz znajdującą się dotychczas w posiadaniu spadkodawcy, a więc, czy kontynuują jego posiadanie.
Przedmiotem posiadania w rozumieniu i ze skutkami określonymi w kodeksie cywilnym mogą być tylko rzeczy, a więc przedmioty materialne, które mogą być przedmiotem prawa i obiegu (obrotu). Oznacza to, że faktyczne władanie może być posiadaniem tylko wtedy, gdy przedmiot tego władania nie jest wyłączony z obrotu. Nie może być przedmiotem samoistnego posiadania część składowa rzeczy, ponieważ nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Przedmiotem posiadania nie mogą być tzw. dobra publiczne przeznaczone do korzystania przez nieograniczoną liczbę osób, jak drogi i place publiczne dopóty, dopóki nie nastąpiło ich objęcie w wyłączne posiadanie określonego posiadacza; korzystanie, bowiem z nich jest zwykłym, niemającym cech posiadania, korzystaniem ze sfery wolności zapewnionej przez państwo każdemu obywatelowi.
Nie może być przedmiotem posiadania rzecz zbiorowa, np. księgozbiór, natomiast może nim być każda książka z osobna wchodząca w jego skład. To samo dotyczy tzw. zbioru praw, np. przedsiębiorstwa czy gospodarstwa rolnego. Art. 336 rozróżnia posiadanie samoistne i zależne.
Zwane także właścicielskim, charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Tylko ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie, jest jej posiadaczem samoistnym. Osoba, która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym. Obok woli posiadania konieczne jest także faktyczne władanie rzeczą. Istnienie jednego tylko z tych dwóch elementów nie decyduje jeszcze o posiadaniu. O charakterze posiadania decyduje obok woli także i zakres posiadania. Toteż, chociaż posiadacz wzniósł budynek na gruncie oddanym innej osobie w wieczyste użytkowanie, to niewątpliwie jego wola i zakres posiadania zajętej pod budowę działki gruntu odpowiadały pojęciu posiadania samoistnego i dlatego jako posiadacz samoistny jest uprawniony do dochodzenia roszczenia.
Istotą posiadania zależnego w rozumieniu art. 336 jest władztwo nad cudzą rzeczą w zakresie odpowiadającym prawu podmiotowemu - innemu niż własność - które posiadacz wykonuje. Posiadanie zależne powstaje na ogół w wyniku wydania rzeczy na podstawie umowy o czasowe z niej korzystanie. W typowych sytuacjach posiadania zależnego chodzi o użytkowanie wieczyste, najem, użyczenie, zastaw, obciążenie użytkowaniem itp. Ten, kto korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu, jest posiadaczem zależnym (prawa najmu), a jednocześnie dzierżycielem w zakresie prawa własności; we własnym imieniu i dla siebie wykonuje władztwo nad rzeczą tylko w granicach prawa najmu, jest, więc posiadaczem zależnym. Cechą posiadania zależnego jest przy tym to, że nie jest oparte na grzecznościowym pozwoleniu posiadacza, lecz ma trwać przez czas pozwalający na przyjęcie, że ze strony posiadacza samoistnego nastąpiła utrata określonego atrybutu władztwa.
Podstawą prawną hipoteki jest Kodeks Cywilny i ustawa o Księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka jest zdefiniowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w art. 65 ust. 1, jako prawo obciążające nieruchomość (część ułamkową lub prawa określone w ust. 3 – 4), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, dającej wierzycielowi uprawnienia do dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi wierzyciela nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa prawa. Pierwsze dotyczy pierwszeństwa zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi, co oznacza, że wierzycielowi hipotecznemu przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia w stosunku do wierzycieli osobistych, czyli takich, którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. Przepis ten nie normuje natomiast pierwszeństwa w stosunkach miedzy wierzycielami hipotecznymi. O pierwszeństwie między nimi decyduje kolejność złożenia wniosku o wpis hipoteki, chyba, że z mocy szczególnego przepisu określona hipoteka – dotyczy to tzw. hipotek ustawowych – korzysta z pierwszeństwa niezależnie od wpisu. Niezależnie od wpisu pierwszeństwo przed wszelkimi hipotekami przysługuje także tym wierzycielom, dla których przewidziany jest tzw. przywilej egzekucyjny. Drugie prawo, z którego korzysta wierzyciel hipoteczny to skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, oznacza to, że wierzyciel może wykonywać uprawnienia płynące z hipoteki, czyli przede wszystkim zaspokoić się z nieruchomości obciążonej, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę. W przypadku hipoteki na nieruchomości oznacza to, że uprawniony będzie mógł zaspokoić wierzytelność bez względu na to czyją własnością stałą nieruchomość. By hipoteka powstała niezbędny – konstytutywny jest wpis w księdze wieczystej.
Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa), to wymogi prawne zostały na skutek lobbingu bankowego złagodzone – wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego).
Podstawą wpisu do księgi wieczystej może być:
postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia
tytuł wykonawczy
postanowienie prokuratora
ostateczna decyzja administracyjna
zarządzenie zabezpieczenia
Hipoteka ta powstaje bez woli właściciela obciążanej nieruchomości.