Politechnika Świętokrzyska	Patrycja Jaros
Geodezja i Kartografia	Geomatyka
2013/2014	[e-mail]
Tytuł projektu: Badanie stanu formalno-prawnego nieruchomości	Ocena:

SPRAWOZDANIE Z WYKONANIA PROJEKTU

Dokumentacja wykorzystana przy wykonaniu zlecenia:

• Księga Wieczysta KR1P/00143606/7 dla działki 483/2

• Księga Wieczysta KR1P/00337725/4 dla działki 483/3

• Księga Wieczysta KR1P/00454245/1 dla działki 483/4

• Księga Wieczysta KR1P/00337722/3 dla działki 483/5

• Mapa z projektem podziału geodezyjnego (dla działki 483/5)

• Wypis z rejestru gruntów (dla działki 483/2)

• Wypis z ewidencji gruntów i budynków (dla działki 483/1)

• Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (dla działki 483/1)

Wykorzystany sprzęt/oprogramowanie:

• Elektroniczna Księga Wieczysta (EKW) na stronie www.ms.gov.pl

Podstawowe dane:

• Nieruchomość gruntowa

• Województwo: małopolskie

• Powiat: m. Kraków

• Gmina: m. Kraków

• Miejscowość: Kraków – Olszanica

• Dzielnica: Krowodrza

Wiadomości wstępne

Jednym z najczęstszym i najbardziej opłacalnym procesem lokowania kapitału jest inwestycja w nieruchomość. Jest to inwestycja niezwykle kapitałochłonna i długotrwała, jednak daje ona inwestorom, oprócz poczucia stabilizacji i trwałości inwestycji, szansę na zarobienie ogromnych zysków. Inwestycja powinna być poprzedzona analizą stanu prawnego i formalnego nieruchomości przez kupującego. Niestety często stan faktyczny różni się od stanu ujawnionego w rejestrze sądowym i ewidencji gruntów i budynków. Dużo budynków nie jest zarejestrowanych, gdyż dzięki temu właściciele nieruchomości chcą uniknąć płacenia podatków od nieruchomości, co jest nieuniknione a właściciele nieruchomości są zwolnieni od płacenia podatku tylko w przypadkach przewidzianych przez ustawę. Dzięki temu możemy mieć pewność, że dana inwestycja powiedzie się i przyniesie w pewnym odstępie czasu duże zyski.

Każda osoba przed inwestycją powinna zapoznać się z Ewidencją gruntów i budynków(EGiB). Posiada ona wszelkie dane o budynkach i lokalach oraz dane dotyczące właścicieli. Ujawnia nam czy stan faktyczny zawarty w księdze wieczystej różni się od stanu ujawnionego w rejestrze sądowym. Dane z ewidencji gruntów i budynków są podstawą do uaktualnienia wpisów w księgach wieczystych. Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest przez prezydentów miast i starostów powiatów.

Drugim istotnym etapem jest zapoznanie się z Księgą Wieczystą. Księga Wieczysta zawiera informacje o stanie prawnym nieruchomości. Zakładana jest dla nieruchomości, własnościowych spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali użytkowych, praw do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Mówi o tym czy sprzedawca ma uprawnienia do sprzedaży działki. Wpisy w KW dokonuje referendarz sądowy lub sędzia wydziału wieczysto księgowego dla nieruchomości.

Następnym procesem jest zapoznanie się z planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku z WZ(warunki zabudowy). WZ jest wydawane przez urząd gminy w mieście. Zarówno miejscowy plan jak i WZ określają parametry techniczne możliwości inwestycyjnych(ilość kondygnacji, odległość od drogi, kolor i rodzaj elewacji, kolor dachu itp.). Plan Zagospodarowania Przestrzennego decyduje o przeznaczeniu nieruchomości.

Relacja pomiędzy Księgą wieczystą a Ewidencją gruntów i budynków:
Relacja pomiędzy Księgą Wieczystą a Ewidencja gruntów i budynków jest obustronna. Księga Wieczysta ujawnia właściciela(użytkownika wieczystego), a Ewidencja gruntów i budynków położenie danej nieruchomości. W przypadku niezgodności stanów wpisów w Księdze Wieczystej ze stanem faktycznym należy uaktualnić Księgę Wieczystą przedkładając stosowne dokumenty.

Ustrój elektroniczny Księgi Wieczystej:

• Okładka – geneza Księgi Wieczystej

• Dział I-O – oznaczenie nieruchomości

• Dział I – spis spraw związanych z własnością

• Dział II – własność

• Dział III – prawa roszczenia i ograniczenia

• Dział IV – hipoteka

BADANIE STANU FORMALNO-PRAWNEGO DLA KONKRETNEGO PRZYPADKU

W niniejszym sprawozdaniu przeanalizowano księgi wieczyste działek nr 483/2, 483/3, 483/4, 483/5. Wymienione księgi to księgi powiązane z KW KR1P/00143606/7 (dla działki 483/2).

Natalia Jakubiak, dalej zwana matką, przepisała Barbarze Jakubiak, dalej zwaną córką, działkę nr 486/2 wraz z budynkiem mieszkalnym zastrzegając sobie prawo do użytkowania 47% własności (lokal mieszkalny nr 1).

1. Opracowanie Księgi Wieczystej KR1P/00143606/7

Dział I-O

Dowiadujemy się o położeniu działki która leży w woj. małopolskim w miejscowości Kraków-Olszanica w dzielnicy Krowodrza. Działka ma numer 483/2 i powierzchnię wynoszącą 0,1157ha. Sposób korzystania z działki określony jest jako B- tereny mieszkaniowe.

Dział I-Sp

Brak wpisu.

Dział II - dane właścicieli są ujawnione w księgach lokalowych KR1P/00337732/6 oraz KR1P/00337728/5. Wyodrębniono dwóch właścicieli czyli dwie księgi lokalowe. Podane są numery i udziały danych właścicieli.

Dział III

Brak wpisu.

Dział IV

Brak wpisu.

1. Opracowanie Księgi wieczystej KR1P/00337732/6

Dział I-O

W tym dziale dowiadujemy się o położeniu działki która znajduje się w woj. Małopolskim w miejscowości Kraków-Olszanica w dzielnicy Krowodrza na ulicy Amazonek 7. Nie ma określonego numeru działki. Powierzchnia działki wynosi 145,7000 M2. Przeznaczenie lokalu-lokal mieszkalny.

Opis lokalu - pokój-3 izby, kuchnia-1 izba, łazienka z wc-1 izba

Opis pomieszczeń przynależnych - piwnica-1 izba, garaż-1 izba, pomieszczenie gospodarcze-1 izba, pom. techniczne- 1 izba

Dział I-Sp

Z tego działu dowiadujemy się o numerze prawa i rodzaju prawa

Numer prawa- 1

Rodzaj prawa- prawo udziału związanego z własnością lokalu

Dział II

Właścicielką jest Barbara Jakubiak która posiada 100% udziału (1/1).

Dział III

Rodzaj wpisu- ograniczenie prawa rzeczowego

Treść wpisu- oznacza, że osoba może używać nieodpłatnie całą nieruchomość która zalicza się do lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku n 7 przy ulicy Amazonek.

Osoby fizyczne- Natalia Jakubiak, Władysław Jakubiak

Dział IV

Brak wpisu.

1. Opracowanie Księgi Wieczystej KR1P/00337728/5

Dział I-O

W tym dziale opisane jest dokładne położenie działki która znajduje się w woj. Małopolskim w miejscowości Kraków-Olszanica w dzielnicy Krowodrza na ulicy Amazonek 7, numer lokalu 2. Nie ma numeru działki. Powierzchnia wynosi 166,0000M2.

Przeznaczenie lokalu- lokal mieszkalny

Opis lokalu- pokój-3 izby kuchnia-1 izba przedpokój- 1 izba łazienka- 1 izba spiżarka-1 izba

Opis pomieszczeń przynależnych- garaż- 1 pomieszczenie, strych – 1 pomieszczenie

Dział I-Sp

W tym dziale dowiedziałam się jaki jest numer i rodzaj prawa:

Numer prawa- 1

Rodzaj prawa- UDZIAŁ ZWIĄZANY Z WŁASNOŚCIĄ LOKALU

Dział II

Właścicielem lokalu jest Barbara Jakubiak, która posiada 1/1 wielkości udziału (100%).

Dział III

Brak wpisu.

Dział IV

Brak wpisu.

1. Opracowanie Księgi Wieczystej KR1P/00337725/4

Dział I-O

Z tego działu dowiadujemy się m.in, że działka leży w woj. Małopolskim w gminie miasto Kraków w miejscowości Kraków w dzielnicy Krowodrza. Działka ma numer 483/3 o powierzchni 0,0413ha. Sposób korzystania określony jako BP-zurbanizowane tereny niezabudowane.

Dział I-Sp

Brak wpisu.

Dział II

Właścicielami są 4 osoby o poszczególnych wielkościach udziału:
właścicielka w stosunku 1/6- Natalia Jakubiak

właścicielka w stosunku 1/6- Barbara Jakubiak

właściciel w stosunku 1/3- Mateusz Oktabski

właściciel w stosunku 2/6- Paweł Minorowicz

Dział III

Brak wpisu.

Dział IV

Brak wpisu.

1. Opracowanie Księgi Wieczystej KR1P/00454245/1

Dział I-O

W tym dziale opisane jest dokładne położenie działki, sposób korzystania, numer działki oraz powierzchnia:
województwo- małopolskie, gmina- miasto Kraków, miejscowość- Kraków-Olszanica, dzielnica- Krowodrza;
sposób korzystania: R- grunty orne
numer działki: 483/4
powierzchnia: 0,0808 ha

Dział I-Sp

Brak wpisu.

Dział II


Właścicielem działki jest Mateusz Oktabski, który posiada 1/1 wielkości udziału.

Dział III
Rodzaj wpisu- wprowadzono ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością.
Treść wpisu- oznacza, że właściciel działki zapewnia służebność przejazdu i przechodu przez działkę, przeprowadzenia mediów przez działkę nr 483/4 wzdłuż działki 483/3. Każdo czesny właściciel oznacza obecnego właściciela nieruchomości.

Dział IV

Brak wpisu.

1. Opracowanie Księgi Wieczystej KR1P/00337722/3

Dział I-O


Działka leży w woj. Małopolskim, w gminie Kraków, w miejscowości Kraków. Działka ma nr 483/5 i powierzchnię wynoszącą 0,0496 ha.

Dział I-Sp

Brak wpisu.

Dział II


Właścicielką jest Natalia Jakubiak i posiada ona cały udział (1/1)

Dział III

Brak wpisu.

Dział IV

Brak wpisu.

Komentarz opisowy do mapki

Nieruchomość gruntowa niezabudowana nr 483/5 nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej-ul. Amazonek właściciel działki o nr 483/5 może żądać od właściciela gruntu sąsiedniego nr 483/2 ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, która umożliwi właścicielowi działki nr 483/5 korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem. W niniejszym stanie faktycznym dojście do działki jest zbyt małe aby umożliwić normalne korzystanie z działki m.in. przejazd samochodu, sprzętu, który umożliwi rozpoczęcie procesu inwestycyjnego poprzez rozpoczęcie prac budowlanych, przejazd ciężkiego sprzętu jak i lekkiego m.in. betoniarek, taczek jest niemożliwy w niniejszym stanie faktycznym. Późniejsze korzystanie zgodne z zasadami współżycia społecznego będzie również utrudnione po ustaniu prac budowlanych. W niniejszym stanie faktycznym sam proces dojścia przez samego właściciela działki jest znacznie utrudniony, właściciel niniejszej działki nie ma dostępu do nieruchomości. Dojście jest zbyt wąskie i przejazd np. samochodem jest niemożliwy, co w stopniu znacznym utrudnia normalne korzystanie z nieruchomości gruntowej o nr 483/5. Ustanowienie służebności drogi koniecznej w stopniu znacznym ułatwi korzystanie z działki władnącej o nr 483/5.

W niniejszym stanie faktycznym służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona na nieruchomości gruntowej zabudowanej o nr 483/2 bądź na nieruchomości niezabudowanej o nr 483/4. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, czyli takich potrzeb, które usprawnią ruch pomiędzy działką 483/5 a drogą publiczną Amazonka. Na obecną chwilę jest on niemożliwy. Ustanowienie służebności drogi koniecznej odbędzie się z najmniejszym obciążeniem gruntów w niniejszym stanie faktycznym, gdyż nie uniemożliwi ona korzystania z nieruchomości o nr 483/2 albo 483/4.

Właściciel działki o nr 483/5,która to w niniejszym stanie faktycznym byłaby nieruchomości władnącą powinien uzgodnić przeprowadzenie służebności drogi koniecznej z właścicielem działki o nr 483/2 bądź z właścicielem działki o nr 483/4. Ustanowienie służebności drogi koniecznej możliwe jest poprzez akt notarialny.

Wnioski końcowe
Dzięki tej pracy dowiedziałam się jak ważne jest prowadzenie ksiąg wieczystych i ich aktualizacja. Dzięki temu nasza nieruchomość ma uregulowany stan prawny. Każdy kto decyduje się na inwestycję w nieruchomość musi liczyć się, że będzie musiał płacić podatek od nieruchomości, który jest obowiązkowy w polskim prawie. Dowiedziałam się również, że w sytuacji ,gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, możemy zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego starać sie o przeprowadzenie drogi, która ułatwi nam korzystanie z nieruchomości. Możemy oczywiście korzystać z uprzejmości naszych sąsiadów, ale zawsze lepiej jest mieć takie sytuacje uregulowane prawnie.

Popełnione błędy
Geodeta p. Wanda Łucka-Matysik sporządzając mapę z projektem podziału działki popełniła błąd – nie naniosła proponowanej służebności przejazdu i przechodu dla nowo projektowanych działek.
Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej zatwierdził podział nieruchomości, nie zwracając uwagi, że działka nr 483/5 nie ma dostępu do drogi publicznej ul. Amazonek.
Również Prezydent Miasta Kraków zatwierdził podział działki 483/1 na działki 483/4 i 483/5 nie zwracając uwagi, że działka nr 483/5 nie ma dostępu do drogi publicznej ul. Amazonek.