Podstawy prawne funkcjonowanie rynku nieruchomości

PRAWO RZECZOWE:

1. Własność

2. Użytkowanie wieczyste

3. Ograniczone prawa rzeczowe

RZECZ art. 49 K.C.

- rzeczami są tylko przedmioty materialne

- muszą być wyodrębnioną częścią przyrody, która może samodzielnie funkcjonować w obrocie cywilnoprawnym

- rzeczą nie może być zbiór rzeczy stanowiących jedną całość

- nie są rzeczami rzeczy i prawa przedsiębiorstwa

Rzeczy dzielimy na:

1. Ruchome – definicja ruchomości ma charakter negatywny. Ruchomością jest to
   co nie jest nieruchomością.

2. Nieruchome

Nieruchomości (art. 46 k.c.) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Czyli część powierzchni ziemskiej wyodrębniona w układnie horyzontalnym i wertykalnym. Tzn. że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Oznacza to, że wysokość zabudowy i penetracji w głąb dla umieszczenia tam fundamentów lub instalacji nie jest określona i zależy od konkretnej sytuacji lub przypadku. Wielkość, rodzaj i wysokość zabudowy oraz sposób zagospodarowania gruntu określają plany zagospodarowania przestrzennego, a właściciel musi się do nich stosować.

Trzy rodzaje nieruchomości:

1. gruntowa - część powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (gruntu).

2. budynkowa - budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności

3. lokalowa - część budynku (lokal) stanowiąca odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zasada SUPERFICIES SOLO CEDIT

Art. 191 k.c. własność nieruchomości rozciąga się nie rzeczy ruchome, które zostały połączone z nieruchomością w taki sposób, że stały się jej częściami składowymi.

Art. 47 k.c.
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 49. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Nieruchomości lokalowe

Powstają w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali. Ustawa ta stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny może być przedmiotem odrębnej własności. Jest to kolejna fikcja prawna bardzo potrzebna i użyteczna z punktu widzenia gospodarczego. Oczywiście lokal nigdy nie zostanie fizycznie wyodrębniony z budynku, a jego samodzielność jest pojęciem funkcjonalnym. Idzie o to czy z lokalu można korzystać tak samo jak korzysta się z innych nieruchomości. Jeśli tak, a lokal spełnia także inne wymogi o charakterze technicznym – można uczynić z niego przedmiot odrębnej własności. Po wydzieleniu samodzielnych lokali w budynku pozostają zawsze części budynku oraz grunt, które nie mogą zostać wyodrębnione. Ustawodawca czyni z nich współwłasność dla właścicieli lokali, która trwa tak długo, jak odrębna własność lokali wyodrębnionych. Własnością lokali rządzą więc zarówno przepisy ustawy o odrębnej własności jak przepisy o współwłasności w kc.

POJĘCIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU

Odrębna własność lokalu stanowi sytuację wyjątkową od zasady superficies solo cedit, czyli gdy lokal stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, czyli nieruchomość lokalową.

Nieruchomością lokalową może być jedynie lokal samodzielny, czyli wyodrębniona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Niektóre pomieszczenia traktuje się jako przynależne do lokalu (części składowe) nawet gdy znajdują się poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, ale w granicach tej samej nieruchomości gruntowej, np. piwnica, garaż itp.

Przedmiotem odrębnej własności może być również lokal samodzielny wykorzystywany do innych celów niż mieszkaniowe, np. sklep, zakład, zakład usługowy itp.

Podstawowym kryterium pozwalającym wyodrębnić odrębną własność lokalu jest posiadanie przez lokal atrybutu samodzielności. Spełnienie tego wymagania stwierdza starosta w drodze zaświadczenia.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te są następnie dołączane do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności lokali jest możliwe we wszystkich typach budynków, może więc być ustanowiona zarówno w obrębie małych domów mieszkalnych jak i domów wielomieszkaniowych, bez względu na to, czyją własność stanowią.

Są trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:

• w drodze umowy,

• w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,

• orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonywana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej – wpis ma w tym wypadku charakter konstytutywny.

Odrębna własność lokalu może powstać również na skutek wykonania umowy, w której właściciel gruntu zobowiązuje się, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, do wybudowania domu na tym gruncie i, po zakończeniu budowy, do ustanowienia odrębnej własności lokali i do przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną osobę w tej umowie wskazaną. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz o przeniesienie tego prawa musi być ujawnione w księdze wieczystej (art. 9 ust. 1 i 2).

Na wniosek każdego nabywcy sąd może w postępowaniu nieprocesowym powierzyć wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt
i niebezpieczeństwo właściciela gruntu w przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy bądź sprzeczny z umową (art. 9 ust. 3).

Art. 8: Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna
w szczególności określać:

• rodzaj, położenie, powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

• wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

W umowie może być również określony sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta przez współwłaścicieli lub właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

W drodze jednostronnej czynności prawnej właściciel nieruchomości może ustanowić odrębną własność lokali dla siebie, przygotowując lokal do ewentualnego rozporządzenia nim w przyszłości. W takim przypadku stosowane są przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy (art. 10) jak również są one stosowane w przypadku wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości (art. 11 ust. 1).

Orzeczenie sądu ustanawiające odrębną własność lokalu może być podejmowane w postępowaniu o:

• zniesienie współwłasności,

• dział spadku,

• podział majątku wspólnego małżonków.

Ma ono miejsce najczęściej wtedy, gdy współwłaściciele nie dokonują umownego zniesienia współwłasności.

W przypadku gdy niezbędne jest wykonanie robót adaptacyjnych aby wyodrębnione lokale były samodzielne, sąd może upoważnić zainteresowanego do ich wykonania tymczasowo na własny koszt, a w razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd może wydawać stosowne nakazy bądź zakazy (art. 11 ust. 2).

WŁASNOŚĆ:

Art. 20, 21, 64 Konstytucji

Art. 20.

Społeczna gospodarka rynkowa oparta na wolności działalności gospodarczej, własności prywatnej oraz solidarności, dialogu i współpracy partnerów społecznych stanowi podstawę ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej.

Art. 21.

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Art. 64.

1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Ograniczenia własności wynikające z Konstytucji:

Art. 31.

1. Wolność człowieka podlega ochronie prawnej.

2. Każdy jest obowiązany szanować wolności i prawa innych. Nikogo nie wolno zmuszać do czynienia tego, czego prawo mu nie nakazuje.

3. Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.

Prawa właściciela:

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Właściciel ma prawo do posiadania, dysponowania, używania i pobierania pożytków.

SPOSOBY NABYCIA PRAWA WŁASNOŚCI

• Pierwotne sposoby nabycia własności:

1. zawłaszczenie (własność rzeczy ruchomej niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne – art. 181 kc.)

2. zasiedzenie (nabycie własności wskutek upływu czasu)

3. przemilczenie (nabycie wskutek braku zgłoszenia się właściciela)

4. odłączenie pożytków naturalnych od rzeczy przez uprawnionego do ich pobierania

5. przetworzenie, pomieszanie, połączenie rzeczy ruchomych

6. nacjonalizacja

7. w drodze egzekucji sądowej

• Pochodne sposoby nabycia własności:

1. przez dziedziczenie (spadkobranie)

2. w drodze nadania przez władzę

3. przez umowę przenoszącą własność (sprzedaży, darowizny itp.)

Umowa sprzedaży - Art. 535. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Wywłaszczenie – dwie przesłanki występujące kumulatywnie (nierozłącznie) z art. 21 Konstytucji czyli: dokonywane tylko na cele publiczne i tylko za słusznym odszkodowaniem. Polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko na cele publiczne i tylko wówczas, gdy cel publiczny nie może być zrealizowany w inny sposób,
a nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy.

Wywłaszczenie następuje wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowanie równym wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Formy umowy przenoszącej własność:
W celu umożliwienia państwu kontroli nad stanem własności gruntów
w Polsce, KC, zarówno dla umowy przenoszącej własność nieruchomości, jak i dla umowy zobowiązującej do jego przeniesienia, wymaga formy aktu notarialnego. W konsekwencji niezachowanie wymaganej formy powoduje nieważność umowy.

W stosunku do rzeczy ruchomej nie jest wymagana forma szczególna.

POSIADANIE

1.      Istota posiadania

a) faktyczne władztwo nad rzeczą: korzysta jakby była do tego uprawniona

b) wola posiadania  zamiar korzystania z danej rzeczy

 

2.      Rodzaje posiadania:

a) Posiadanie samoistne – posiadaczem samoistnym jest ten kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel

b) Posiadanie zależne – osoba włada faktycznie rzeczą na podstawie stosunku cywilnoprawnego.

3.      Dalsze podziały posiadania:

a) posiadanie bezprawne i zgodne z prawem

b) posiadanie w dobrej

c) posiadanie w złej wierze

Posiadanie jest wyłącznie stanem faktycznym, który nie rodzi po stronie posiadacza żadnego prawa podmiotowego.,  posiadanie nie podlega dziedziczeniu. 

4.      Domniemania  związane z posiadaniem:

 

a) Domniemywa  się, że osoba faktycznie władająca rzeczą jest posiadaczem samoistnym

b) Domniemywa się ciągłości posiadania  co oznacza, iż posiadanie przerwane przeszkodą o charakterze przemijającym, traktowane jest jak posiadanie nieprzerwane

c) Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne z prawem,  Wskazane domniemania mają charakter wzruszalny i mogą być obalone przeciwdowodem

Na treść posiadania składają się dwa elementy:

• corpus possessionis – faktyczne władanie rzeczą,

• animus possidendi – wola wykonywania tego władztwa jak właściciel lub jak mający prawo do władania nad rzeczą ze skutkiem dla siebie.

Instytucja posiadania jest podstawowym atrybutem tych praw podmiotowych, z którymi wiąże się władztwo nad rzeczą.

Posiadanie może np. prowadzić do nabycia praw przez zasiedzenie, stanowić podstawę do roszczeń o wykup, o zwrot nakładów, prowadzi do nabycia własności pożytków, korzystania z ochrony.

Zasiedzenie

 

Nabycie prawa własności rzeczy wskutek długotrwałego, nieprzerwanego i samoistnego posiadania przez czas oznaczony prawem.

 

1. Przesłanki zasiedzenia nieruchomości:

a) posiadanie samoistne- posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten kto nią faktycznie włada jak właściciel a nadto jego faktyczne władanie ujawnia wobec osób trzecich

b)  posiadanie nieprzerwane- posiadanie jest nieprzerwane wówczas, gdy wykonywane jest w sposób

c) przez okres 20 lat jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze, okres 30 lat posiadacz jest w złej wierze- Posiadacz jest w dobrej wierze jeżeli nie ma on świadomości co do tego że nie jest właścicielem nieruchomości. Osoba, która nabyła własność nieruchomości bez aktu notarialnego traktowana jest jak posiadacz w złej wierze. Miarodajna dla oceny dobrej wiary jest chwila objęcia nieruchomości w posiadanie.

1. Skutki zasiedzenia dla obu rodzajów przedmiotów: rzeczy ruchomych i nieruchomości

  a) nabycie własności rzeczy następuje z mocy prawa z chwilą upływu okresu zasiedzenia

b) nabycie ma charakter pierwotny

c) po upływie okresu  zasiedzenia posiadacz może wystąpić do sądu o wydanie postanowienia stwierdzającego nabycie prawa własności danej rzeczy przez zasiedzenie.

OCHRONA WŁASNOŚCI

Ochrona własności to system roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego własności.

Wyróżniamy 2 rodzaje ochrony własności:

• ochrona petytoryjna, czyli ochrona dotycząca prawa własności,

• ochrona posesoryjna, czyli ochrona posiadania.

To od właściciela zależy, z której ochrony będzie korzystał.

1. ŚRODKI (FORMY) SŁUŻĄCE OCHRONIE WŁASNOŚCI

Na podstawie środków wymienionych przez KC możemy wyróżnić 4 roszczenia z nimi związane:

• windykacyjne i negatoryjne,

• uzupełniające,

• o rozliczenie nakładów pracy z osobami, które faktycznie władają cudzą rzeczą,

• wykup zabudowanego gruntu.

Podstawową forma dochodzenia jest powództwo. Specyficznym, środkiem jest potrzeba ustalenia stanu prawnego przez usunięcie niepewności co do tego stanu – tzw. powództwo o ustalenie stosunku prawnego (189 KPC).

Domniemuje się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (czyli ten kto wnosi o ochronę własności nie musi się legitymować żadnym tytułem prawnym!).

Ochronie własności może też służyć postępowanie rozgraniczeniowe.

2. ROSZCZENIA WINDYKACYJNE I NEGATORYJNE

ROSZCZENIA WINDYKACYJNE (art. 222 § 1) – jest to roszczenie osoby uprawnionej do wydania rzeczy, podstawą tego roszczenia jest tytuł prawny, najczęściej prawo własności; roszczenie windykacyjne nosi cechy ochrony obiektywnej, oznacza to, że o powstaniu roszczenia decyduje sam fakt naruszenia prawa własności;

Art. 222 - Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą (dzierżyciel), ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

- nakaz wydanie rzeczy.

ROSZCZENIA NEGATORYJNE jest to roszczenie właściciela, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą; właścicielowi przysługują dwa roszczenia w ramach roszczenia negatoryjnego:

• żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem,

• a jeżeli istnieje obawa kontynuacji naruszeń – ich zaniechanie.

Właściciel może mieć oba roszczenia łącznie.

Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W drodze wyjątku od reguły, że roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, ustawodawca

Służebność przesyłu

Art. 305¹. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 305². § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 305³. § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.

§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 305⁴. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

Art. 49 - § 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Art. 39A ustawy o lasach - 1. Nadleśniczy może za zgodą dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych obciążyć, za wynagrodzeniem, nieruchomości pozostające w zarządzie Lasów Państwowych służebnością drogową lub służebnością przesyłu, z uwzględnieniem zasad gospodarki leśnej. Wynagrodzenie to stanowi własny przychód Lasów Państwowych.

2. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego zajmującego się przesyłaniem lub dystrybucją energii elektrycznej ustala się w wysokości odpowiadającej wartości podatków i opłat ponoszonych przez Lasy Państwowe od części nieruchomości, z której korzystanie jest ograniczone w związku z obciążeniem tą służebnością.

3. Przedsiębiorca, na rzecz którego ustanowiono służebność przesyłu, jest obowiązany do usuwania drzew, krzewów lub gałęzi zagrażających funkcjonowaniu urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

STOSUNKI SĄSIEDZKIE

Z faktu sąsiedztwa nieruchomości wynika wzajemna między nimi zależności. Wśród przepisów sąsiedzkich zawartych w art. 144-154 k.c. można wyróżnić:

1. przepisy ograniczające oddziaływania na nieruchomości sąsiednie

2. przepisy określające sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi

3. przepisy przewidujące możność ustanowienia pewnych służebności

4. przepisy normujące problemy związane z granicami

Właściciel korzystający ze swej nieruchomości może /w szerszym lub węższym zakresie/ oddziaływać na grunt sąsiedni. Określa się to w doktrynie mianem immisje.
Immisje to działanie na gruncie własnym, którego skutki odczuwa grunt sąsiada.

Immisje dzielimy na bezpośrednie i pośrednie, pozytywne, negatywne, materialne i niematerialne.

Immisje bezpośrednie polegają na skierowaniu pewnych substancji na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń, np. na sztucznym skierowaniu nadmiaru wody opadowej /tym samym zbliżone są one do fizycznej ingerencji/. Immisje bezpośrednie podobnie jak i fizyczna ingerencja w cudzą własność są zakazane.

Immisje pośrednie - pośrednio oddziałują na grunt sąsiada np. wskutek wytwarzania hałasu

1. immisje pośrednie materialne - polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił /np. pyły, hałasy/

2. immisje pośrednie niematerialne - to takie, które oddziałują na psychikę właściciela tej nieruchomości, poczucie bezpieczeństwa czy estetyki /np. uczucie zagrożenia może wywołać nagromadzenie na sąsiednim gruncie materiałów łatwopalnych.

Immisje pośrednie są dozwolone, ponieważ nie powodują ingerencji w cudzą własność. Ze względu jednak na potrzeby gruntów sąsiednich ustawa częściowo je ogranicza.

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Do immisji objętych tym przepisem można zaliczyć: wytwarzanie cieczy, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasu, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowlę pszczół.