DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI / RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

WG. KODEKSU CYWILNEGO

Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny

przedmiot własności (grunty), jak równie- budynki trwale z gruntem związane lub części

takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu

przedmiot własności.

Z definicji nieruchomości podanej w art. 46 wynika, iż:

1) nieruchomość jest częścią powierzchni ziemskiej stanowiącą przedmiot odrębnej własności;

2) właściciel gruntu jest właścicielem jego części składowych, w szczególności budynku.

Budynki, trwale związane z gruntem, są jego częściami składowymi i jako takie stanowią własność właściciela gruntu, czyli właściciela nieruchomości gruntowej. W obrocie prawnym funkcjonują wraz z gruntem. Właściciel zabudowanej nieruchomości gruntowej nie może sprzedać gruntu bez budynku i budynku bez gruntu.

Budynek może stanowić „odrębny od gruntu przedmiotu własności” na mocy:

1) art. 235 § 1 k.c., wg którego „budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do samorządu terytorialnego, przez wieczystego Użytkownika, stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń,

które wieczysty Użytkownik nabył, zgodnie z właściwymi, przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w Użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu Użytkownikowi własność budynków i urządzeń na Użytkowanym gruncie jest prawem związanym z Użytkowaniem wieczystym”;

2) art. 279 k.c.: „Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (członka spółdzielni) stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię.

W razie wygaśnięcia Użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia Użytkowania. Drzewa i inne

rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu”.

3) Kodeks cywilny w art. 271-275 reguluje Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne gruntów Skarbu Państwa. Obecnie, na skutek zmiany wynikającej z ustawy z dnia 19 października 1991 r. - o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tj. z 1995 r. Dz. U. Nr 57, poz. 299 z późn. zm.) nie oddaje się już w Użytkowanie nieruchomości rolnych Skarbu Państwa będących częścią Zasobu Własności Rolnej SP. Mogą być one natomiast sprzedawane, oddawane w najem lub w dzierżawę. Paradoksalnie przepisy te nadal obowiązują odnośnie gruntów Skarbu Państwa nie będących w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa.

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

Z rozszerzonej treści art. 46 k.c. wynika, iż istnieją następujące rodzaje nieruchomości:

1) nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), które ze względu na przeznaczenie gospodarcze dzielą się na:

a) nieruchomości rolne,

b) nieruchomości leśne,

c) inne nieruchomości (nierolne i nieleśne) zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę;

2) nieruchomości budynkowe,

3) nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne i lokale użytkowe).

Każda inna sytuacja musi być podyktowana przepisami szczególnymi.

Art. 461. (21) Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub

mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie

produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomość rolną stanowią grunty orne, sady, łąki i pastwiska, grunty pod zabudowaniami (budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi) oraz grunty pod wodami Użytkowanymi na cele produkcji rolnej np. stawy rybne, a także wkłady do rolniczej spółdzielni produkcyjnej i ogródki działkowe. Nie jest natomiast tą nieruchomością działka deputatowa lub przyzagrodowa albo też pojedyncza działka w ogrodzie działkowym. Do nieruchomości rolnych nie zalicza się nieużytków, lasów i gruntów leśnych. Mogą one natomiast wchodzić w skład gospodarstwa rolnego.

Art. 553. (24) Za gospodarstwo rolne uważa sie grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarcza, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE - przez nieruchomość lokalową rozumie się te część budynku, która na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny przedmiot własności.  Lokal taki może stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli jego wyodrębnienie w znaczeniu prawnym nastąpiło zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

CZĘŚCI SKLADOWE NIERUCHOMOŚCI

Części składowe nieruchomości pozostają w silnej więzi przestrzennej i funkcjonalnej z rzeczą główną, jaką jest grunt.

Do części składowych należą:

1) budynki, budowle i inne urządzenia trwale z gruntem związane (istnieją wyjątki np. użytkowanie wieczyste),

2) drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania art..48 k.c. (drzewa i inne rośliny są odrębnymi rzeczami ruchomymi tylko

wtedy, gdy przepisy szczególne przewidują, że stanowią one samoistny przedmiot własności – art. 279 k.c.),

3) wody stojące, czyli powierzchniowe wody stojące, wody w rowach i studniach, wody w naturalnych lub sztucznych jeziorach i

innych zbiornikach bezprzepływowych, wody z opadów atmosferycznych, wody pozostałe po wylewie wody płynącej,

4) złoża kopalin nie stanowiących własności Skarbu Państwa w świetle przepisów Prawa geologicznego i górniczego (art. 7), czyli

kopaliny pospolite,

5) za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (wg art. 50 k.c.), czyli służebność gruntową, udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej, w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali oraz przysługująca wieczystemu Użytkownikowi własność budynku i urządzeń na Użytkowanym gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Art. 49. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu

elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub

budynku jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa sie także prawa związane z jej własnością.

USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

Ustawa określa zasady:

1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;

2) podziału nieruchomości;

3) scalania i podziału nieruchomości;

4) pierwokupu nieruchomości;

5) wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;

6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;

7) wyceny nieruchomości;

8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Nieruchomość gruntowa wg. Ustawy o gospodarce nieruchomościami— należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Działka gruntu wg. Ustawy o gospodarce nieruchomościami — należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;

Działka budowlana wg. Ustawy o gospodarce nieruchomościami — należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

WG. "USTAWY O OCHRONIE GRUNTÓW ROLNYCH I LEŚNYCH"

Gruntami rolnymi w rozumieniu ustawy są grunty:

• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie;

• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;

• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;

• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;

• pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;

• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;

• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;

• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Gruntami leśnymi w rozumieniu ustawy, są grunty:

• określone jako lasy w przepisach o lasach;

• zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej;

• pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Natomiast nie są gruntami rolnymi grunty znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków.

WG. Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994

Budynek - taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,

Budynek mieszkalny jednorodzinny - budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku,

Budowla - każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

WG. Ustawy o własności lokali

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późn. zm.).

Samodzielny lokal mieszkalny - Samodzielny lokal mieszkalnym to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy to także (odpowiednio) samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie powyższych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Części składowe lokalu - do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż (tzw. pomieszczenia przynależne). Współwłasność przymusowa - W sytuacji wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ustanowienie własności lokalu

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:

1. umowy

2. jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości

3. orzeczenia sądu znoszącego współwłasność

4. wykonania umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę, pod następującymi warunkami:

• strona podejmująca się budowy jest właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony

• strona podejmująca się budowy uzyskała pozwolenie na budowę

• roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej

Z własnością lokalu nierozerwalnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej i dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej,

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

KSIĘGI WIECZYSTE

Księgi wieczyste są podstawowym rejestrem danych o stanie prawnym nieruchomości i spółdzielczych praw do lokali.

Księgi wieczyste to publiczny, jawny, sądowy rejestr stanu prawnego nieruchomości, a od wejścia w życie ustawy z dn. 25 października 1991r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw - o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe, nowelizującej ustawę o księgach wieczystych i hipotece, czyli od 16.03.1992r. księgi te mogą być prowadzone także w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Księgi wieczyste są wyposażone w środki stanowiące gwarancję bezpiecznego obrotu nieruchomościami.

Księgi wieczyste prowadzi się indywidualnie dla poszczególnych nieruchomości i spółdzielczych praw do lokali niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela. Odzwierciedleniem tego stanu rzeczy jest zasada: jedna księga – jedna nieruchomość. Nie istnieją w polskim systemie prawnym księgi zbiorowe.

Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych (art. 23 KWU).

wg. M.Bryx Rynek Nieruchomości. System i Funkcjonowanie, Warszawa, 2006 r.

Rodzaje nieruchomości

– gruntowa

- zabudowana

- budynkowa

- lokalowa.

„Nieruchomość gruntowa jest oznaczonym wycinkiem (obszarem) powierzchni ziemi, przy czym prawo własności tej nieruchomości, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntów, rozciąga się na przestrzeń, zarówno ponad, jak i od powierzchnią tego gruntu. …

Do nieruchomości gruntowych należeć więc będą grunty:

- użytkowane rolniczo (użytki rolne)

- pod lasami

- pod wodami

- użytki kopalne

- zajęte w inny sposób

- nieużytki.

(M.Bryx, Rynek Nieruchomości. System i Funkcjonowanie str. 33-34)

„Nieruchomość zabudowana – to również wycinek powierzchni ziemi, na którym zrealizowano proces inwestycyjny, w wyniku którego powstały naniesienia trwale związane z gruntem”

(M.Bryx, Rynek Nieruchomości. System i Funkcjonowanie str. 34)

FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI

„Funkcje nieruchomości wynikają z posiadanej przez nie wartości użytkowej. Występująca w nieruchomości wartość użytkowa jest najczęściej obiektywnie mierzalna, np. wielkością powierzchni użytkowej mieszkań, wielkością powierzchni biurowej, liczbą miejsc parkingowych itp. Ocena jej przydatności jest dokonywana przez przedmiot zainteresowany jej walorami użytkowymi, kierujący się w tej ocenie nie tylko obiektywnymi, ale również swoimi subiektywnymi przesłankami oceny.

Cechy konkretnej nieruchomości są obiektywne – kubatura, powierzchnia, architektura, kształt, lokalizacja, sąsiedztwo itp. to cechy, które można obiektywnie ocenić. …”

„Wysoka na ogół wartość jednostkowa nieruchomości oraz jej trwałość powodują, że oprócz najważniejszej, podstawowej funkcji wynikającej z samej istoty nieruchomości, czyli zaspokajania popytu lub potrzeb na powierzchnię (najczęściej zabudowaną), nieruchomości spełniają z powodzeniem jeszcze kilka innych funkcji, takich jak:

- funkcja zastawu – są bowiem dobrym i tradycyjnym zabezpieczeniem pożyczek i kredytów …

- funkcja dochodowa – jak każda rzecz nieruchomość może przynosić pożytki swojemu właścicielowi … Można wyróżnić pożytki naturalne (płody rolne i inne odłączone od nieruchomości części składowe np. wydobyty żwir), pożytki rzeczy cywilne (dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, dziś wyrażane najczęściej w pieniądzu np. dzierżawa), pożytki prawa podmiotowego ( przez które należy rozumieć zgodnie z k.c. art. 54 dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, )

- funkcja lokacyjna (tezauracyjna) – w związku z generalną wieloletnią tendencją wzrostu wartości nieruchomości, często jest ona traktowana jako sposób lokowania środków finansowych …

- funkcja spekulacyjna …

- funkcja fiskalna – nieruchomości stanowią majątek osób prawnych i fizycznych. Wykorzystywane są zatem we wszystkich państwach jako podstawa naliczania podatku majątkowego, na ogół przeznaczonego w całości lub w odstawowej części na przychody samorządów lokalnych. …”

(M.Bryx, Rynek Nieruchomości. System i Funkcjonowanie str. 36-39)

Rynek nieruchomości

“Proces wymiany, w którym potrzeby nabywców, wsparte ich środkami finansowymi, są zaspokajane przez sprzedających. W procesie tym obie strony wzajemnie uzgadniają rodzaj dobra (co do jakości i ilości ), cenę, termin i miejsce dostawy towaru. Z punktu widzenia konkretnego jego segmentu – rynku nieruchomości, niezwykle precyzyjne, a co więcej – niezmiennie, określone jest miejsce lokalizacji towaru (przedmiotu transakcji).”

(Źródło definicji:“ Rynek nieruchomości system i funkcjonowanie”, aut. Marek Bryxa)

Rynek nieruchomości to – „działania i interakcje między ludźmi, zajmującymi się kupnem, sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości, - działalność gospodarczą, w wyniku której dochodzimy do wymiany towarów, - abstrakcyjny termin, obejmujący wszystkie transakcje nieruchomościami w danym kraju, oraz - umowa, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie do wymiany własności” ( definicja wg. E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość a rynek, Warszawa 1997, s. 25 i n.)

“Rynek nieruchomości jako kategoria ekonomiczna– jest rozumiany jako ogół warunków w jakich odbywa się przenoszenie praw do nieruchomości¹. Transfer ten dokonuje się najczęściej drogą zawierania umów, które definiują i tworzą wzajemne prawa i obowiązki związane z nieruchomościami.

Rynek nieruchomości jako kategoria przestrzenna – jest najczęściej rozumiany jako odniesienie do pewnego obszaru, na którym panują zbliżone warunki obrotu nieruchomościami.”

CECHY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Cechy nieruchomości

1/ nieprzenaszalność nieruchomości – co powoduje, że przedmiotem obrotu nie jest nieruchomość, ponieważ pozostaje ona w tym samym miejscu, niezależnie od tego kto jest jej właścicielem, dlatego nie można przenieść nieruchomości a przenoszone są prawa do nich

2/ występowanie różnych praw do nieruchomości – będąc właścicielem nieruchomości można czerpać zyski nie tylko ze sprzedaży prawa do nieruchomości, ale również ze sprzedaży innych praw związanych z nieruchomością (prawo własności, użytkowania wieczystego, ograniczone prawa rzeczowe tj. użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, hipoteka)…

Do specyficznych cech nieruchomości bezpośrednio oddziałujących na rynek nieruchomości należy zakwalifikować te wszystkie cechy nieruchomości, które wywołują specyficzne rozwiązania na rynku nieruchomości, najczęściej w obrocie nieruchomościami. Dzięki nim:

- rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, ograniczonym

- globalizacja finansowania rynku nieruchomości pomaga podmiotom gospodarczym osiągać ich cele, ale nie zmienia charakteru popytu na nieruchomości…

- decyzje podejmowane na tym rynku mają wyjątkowe znaczenie, gdyż cena nieruchomości jest relatywnie wysoka, a okres użytkowania wyjątkowo długi…

- indywidualność nieruchomości pogłębia subiektywność dokonywanych ocen…

Wśród autorów zajmujących się problematyką rynku nieruchomości panuje pogląd o następujących jego kolejnych cechach:

1/ rynek nieruchomości jest niedoskonały Oznacza to, że aczkolwiek występuje na nim pełna swoboda kształtowania podaży i popytu, to jednak mechanizm kształtowania ceny równowagi nie może działać w pełni prawidłowo. Wynika to ze wspomnianych cech niezmienność lokalizacji, związanej z tym ograniczoności podaży, długiego i drogiego cyklu produkcji oraz trudności z podzielnością nieruchomości. …

2/ lokalny rynek nieruchomości jest niepowtarzalny nie tylko dlatego, że każda nieruchomość położona jest w określonym otoczeniu i nie ma drugiej takiej samej. Jest niepowtarzalny, gdyż jest sumą występujących w danym miejscu a/ wszystkich nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, b/ wszystkich nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Jest sumą potrzeb, popartych możliwościami finansowymi, uwzględniających indywidualne oczekiwania ludzi i firm, ale odnoszące się do konkretnego miejsca, w którym kształtują się właściwe dla niego relacje społeczne i ekonomiczne. Jest to więc popyt i wszelkie relacje, które kształtują się między wszystkimi uczestnikami tego właśnie lokalnego rynku. Ich struktura społeczna, dochody mają różny lokalny związek ze strukturą podaży. …

3/ rynek nieruchomości jest mało elastyczny … suma nieruchomości jako fragmentów powierzchni jest skończona, pożądana w nieruchomości podaż powierzchni zabudowanej w krótkim okresie jest również stała. Jej zwiększenie, ze względu na długość cyklu budowlanego, wymaga dłuższego czasu. Dlatego też, niekiedy określa się jako rynek relatywnie trwały lub tradycyjny, czyli wolno zmieniający się

4/ występuje duży zakres interwencji państwa, która może się przejawiać w różny sposób – przede wszystkim w tworzeniu zasad funkcjonowania rynku nieruchomości ….

5/ udział szarej strefy w rynku nieruchomości szacowany jako relatywnie wysoki – zaniżanie cen w aktach notarialnych, pojawianie się pieniędzy niewiadomego pochodzenia, w procesie inwestycyjnym walka o zlecenia często przy wykorzystaniu środków prawnie zakazanych.

(M.Bryx, Rynek Nieruchomości. System i Funkcjonowanie str. 43-49)

---