PODSTAWY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Agnieszka Napiórkowska-Baryła	test

WYKŁAD 1
Nieruchomość i prawa do nieruchomości

Nieruchomości – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (Kodeks Cywilny art. 46 paragraf 1).

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest to, co nie może być od niej odłączane (K.C. Art. 47. Paragraf 1 i 2):
1. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości.
2. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwałe z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (K.C. art. 48).

Wyjątki, o których należy pamiętać:
- wzniesienie budynku przez użytkownika wieczystego gruntu,
- wyodrębnienie i sprzedaż lokalu.

Części składowe nieruchomości to także prawa związane z jej własnością (np. służebność gruntowa stanowiąca obciążenie nieruchomości) (K.C. art. 50).

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (K.C. art. 191).

Pożytki z nieruchomości
- pożytki naturalne
- pożytki cywilne
- pożytki prawa

Rodzaje nieruchomości (wg kryterium przedmiotowego):
1. Gruntowe (zabudowane lub niezabudowane)
2. Budynkowe
3. Lokalowe

Nieruchomość gruntowa – grunt raz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami. Art.4. 1.).

Rodzaje nieruchomości gruntowych:
- użytki rolne,
- grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
- grunty pod wodami,
- grunty zabudowane i zurbanizowane,
- użytki ekologiczne,
- nieużytki,
- tereny różne (inne).
(Rozporządzenie MRRiB z 29 marca 2001 r. w sprawie Ewidencji Gruntów i Budynków)

Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu położonych odrębnie pod warunkiem, że:
1. Działki te stanowią własność tej samej osoby.
2. Są uregulowane w tej samej księdze wieczystej.

Księgi wieczyste – urzędowe rejestry prowadzone w celu dokumentowania i ustalania stanu prawnego nieruchomości.

Ewidencja gruntów i budynków:
Jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. (Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Art. 2. 8)

Jednostka dzieli się na obręby, te zaś składają się z działek.

Nieruchomość budynkowa
Wyróżnienie nieruchomości budynkowej następuje na mocy przepisów K.C. oraz przepisów szczególnych. W myśl art. 235 K.C. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.”

Nieruchomość lokalowa
Nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność. (Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o Własności lokali art. 2)

Rodzaje nieruchomości (wg kryterium przeznaczenia i pełnionych funkcji):
- mieszkalne,
- przemysłowe,
- handlowe,
- rekreacyjne,
- rolne,
- leśne.

Rodzaje nieruchomości (wg kryterium własności)
- publiczne (państwowe, samorządowe),
- prywatne (osób fizycznych, osób prawnych).

Własność
Najsilniejsza forma władania nieruchomością.
Prawo zbywalne, przenaszalne i dziedziczne – z niego wywodzą się wszelkie inne formy korzystania z nieruchomości.
Właściciel korzysta z wszelkich uprawnień względem rzeczy, jakie w danym systemie mogą przysługiwać podmiotowi prawa.
Prawo własności nie ma granic czasowych – jest prawem bezterminowym.

Właściciel ograniczony jest w wykonywaniu prawa własności przez:
- przepisy prawa (K.C. art.: 142, 144-154, 231),
- zasady współżycia społecznego (K.C. art. 5),
- przeznaczenie społeczno-gospodarcze przedmiotu własności.

Ograniczenia prawa własności:
Art. 143. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

Wolność to prawo do:
- korzystania z rzeczy (posiadanie, używanie, pobieranie pożytków, dyspozycja faktyczna),
- rozporządzania rzeczą (zbywanie, obciążanie).

Wywłaszczenie
Pozbawienie lub ograniczenie w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wymaga ono postępowania administracyjnego zakończonego decyzją. (Źróbek S. i in. 2006)

Przeniesienie własności:
- czynność rozumiana jako sprzedaż, zamiana bądź darowizna,
- czynność wymagająca zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Współwłasność – własność tej samej nieruchomości przysługująca niepodzielnie kilku osobom.
Rozróżniamy współwłasność:
- w częściach ułamkowych,
- łączną (np. wspólność majątkowa małżeństwa lub wspólników spółki cywilnej).

Geneza użytkowania wieczystego:
- Prawo zabudowy (1945 r.) – ustanawiane na okres 30 – 80 lat prawo użytkowania gruntu i jego zabudowy. Budynek stawał się na ten czas własnością użytkownika gruntu.
- Własność czasowa (1946 r.)
- Użytkowanie wieczyste (1961 r.) powstałe na mocy ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach

Użytkowanie wieczyste
- prawo zbywalne, przenaszalne i dziedziczne,
- najsilniejsza po prawie własności forma władania nieruchomością,
- w użytkowanie wieczyste oddaje się jedynie grunty należące do S.P. lub J.S.T.,
- prawo ograniczone w czasie – ustanawiane na 40-99 lat (z możliwością przedłużenia na dalsze lata),
- prawo obciążone opłatami na rzecz właściciela gruntu – wnoszonymi przez okres trwania U.W.

WYKŁAD 2 22.04.2015

Za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Pierwsza opłata: 15-25% ceny nieruchomości gruntowej.

Opłaty roczne:
- obronność, bezpieczeństwo państwa, ochrona ppoż. 0,3% ceny,
- obiekty sakralne, plebanie, archiwa i muzea diecezjalne, seminaria duchowne, domzakonne0,3% ceny,
- działalność charytatywna, opiekuńcza, badawczo-rozwojowa, lecznicza, oświatowa, wychowawcza, naukowa, 0,3% ceny,
- budownictwo mieszkaniowe, realizacja urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportowo-turystyczna 1% ceny,
- działalność turystyczna 2% ceny,
- pozostałe nieruchomości gruntowe 3% ceny.

Jak może wygasnąć użytkowanie wieczyste?
- upływ czasu, na który zostało ustanowione,
- rozwiązanie umowy,
- zrzeczenie się prawa,
- wywłaszczenie,
- konfuzja - nabycie własności przez użytkownika wieczystego.

Ograniczone prawa rzeczowe
Prawa do rzeczy stanowiących własność innych osób.
Pełny katalog tych praw podaje K.C. art. 224.:
- użytkowanie,
- służebność,
- zastaw,
- hipoteka,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Ograniczone prawa rzeczowe mając różną funkcję społeczno-gospodarczą, powstają na skutek:
- zawarcia umowy,
- wydania orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej.

Zasady pierwszeństwa:
Prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Pierwszeństwo jest jednak zawsze przewidziane dla hipotek przymusowych.

Użytkowanie
Użytkownik może korzystać z nieruchomości w sposób, jaki został określony w umo0wie odpłatnie lub nieodpłatnie.
Prawo to daje możliwość używania i pobierania pożytków.
Prawo niezbywalne, niedziedziczone.

Timesharing
Nową postacią użytkowania jest prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. (art. 270 K.C.)
Prawo terminowe (max. 50 lat), zbywalne i dziedziczone!

Służebność
- gruntowe (czynne i bierne),
- osobiste,
- przesyłu.

Służebność gruntowa
Możliwość obciążenia nieruchomości (nieruchomość służebna) na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca) prawem, którego treść polega na tym, że:
1) właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości służebnej;
2) właściciel nieruchomości służebnej (obciążonej) zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań;
3) właścicielowi nieruchomości służebnej nie wolno wykonywać określonych uprawnień właścicielskich (Bryx 2006).

Służebność gruntowa może być ustanowiona jedynie wtedy, gdy przyczynia się do zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
od 5 lutego 2005 tworzą:
1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Prawo zbywalne, dziedziczne, podlegające egzekucji.
Dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu można zakładać księgi wieczyste (można obciążać hipoteką).
Wpis w K.W. nie zmienia ograniczonego prawa rzeczowego we własność!

Hipoteka
"... w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości."
Ustawa z 08.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece

Hipoteka jest jedną z najstarszych form rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności. Jest ona ograniczonym prawem rzeczowym, zabezpieczającym wierzytelność pieniężną.

- Prawo akcesoryjne
- Obciążenie hipoteki nie ogranicza właściciela w prawach.

Rodzaje hipotek
Ze względu na źródło powstawania:
- umowna (zwykła),
- przymusowa.

"Odwrócona hipoteka"
- renta dożywotnia,
- odwrócony kredyt hipoteczny.

Prawo zabudowy
Projekt!

Prawa zobowiązaniowe
- najem,
- dzierżawa,
- użyczenie,
- darowizna,
- zamiana,
- leasing,
- sprzedaż.

Prawa zobowiązaniowe
Skutki prawne powstają tylko dla stron, które dane prawo ustanawiają (podpisują umowę).
Nie ma konieczności zachowania formy aktu notarialnego.

Najem nieruchomości
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do użytkowania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju) (art. 659 K.C.).

Dzierżawa nieruchomości
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania podatków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju, bądź w ułamkowej części pożytków (art. 693 K.C.).

Ryczałt 8,5%	Skala podatkowa 18% i 32%	Skala podatkowa 18% i 32%	Podatek liniowy 19%
	od dochodu	od dochodu	od dochodu

Użyczenie
Uprawnia do bezpłatnego używania nieruchomości na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Forma stosowana często w przypadku organizacji działających na zasadzie non profit.

WYKŁAD 3, 4 - 22.04.2015, 06.05.2015
CECHY I FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI

Cechy nieruchomości
- fizyczne (złożoność fizyczna, trwałość w miejscu i czasie, różnorodność, niepodzielność),
- ekonomiczne (deficytowość, współzależność, kapitałochłonność, mała płynność),
- instytucjonalno-prawne

Cecha: złożoność fizyczna
Skutek: Pobieramy na etapie analizy rynku i podejmowania decyzji inwestycyjnych, gdyż cechy poszczególnych elementów składowych są odmiennie.

Cecha: trwałość nieruchomości w miejscu
Skutki:
- majątek nieruchomy nie może być przemieszczany celem uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu,
- rynki nieruchomości mają charakter lokalny,
- nieruchomość to dobre zabezpieczenie kredytu,
- nieruchomość łatwo obciążać podatkami,
- sposób użytkowania i wartość to wypadkowe zmian zachodzących w otoczeniu.

Cecha: trwałość nieruchomości w czasie
Skutki:
- wyodrębnienie praw do użytkowania nieruchomości od praw własności i tym samym istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości,
- zużycie funkcjonalne i środowiskowe nieruchomości,
- celowość prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych,
- nieruchomość - dobra lokata kapitału.

Cecha: różnorodność (brak dwóch identycznych nieruchomości)
Skutki:
Różnorodność jest źródłem problemów:
1. Przy określaniu wartości nieruchomości; koszt wyceny zniechęca do obrotu krótkoterminowego
2. Przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych

Cecha: niepodzielność (kubatura budynku oraz brak rozdzielności gruntu od budynku)
Skutek:
1. Zmienne wykorzystanie nieruchomości
2. Fluktuacja poziomu dochodów, a wiec i wartości

Cecha: deficytowość
Skutki:
1. Fluktuacja wartości nieruchomości
2. Konieczność modernizowania obiektów budowlanych w celu zaspokojenia zapotrzebowania

Cecha: lokalizacja
Skutki:
Sposób użytkowania nieruchomości oraz zmiany tego sposobu są w dużym stopniu rezultatem położenia i otoczenia oraz dostępności do usług

Cecha: wysoka kapitałochłonność
Skutki:
1. Konieczność finansowania ze źródeł obcych
2. Długi okres zwrotu wyłożonego kapitału
3. Relatywnie długa żywotność ekonomiczna
4. Konieczność ponoszenia nakładów na modernizacje

Cecha: mała płynność
Skutek:
1. Brak łatwości i pewności zamiany nieruchomości na gotówkę za jej cenę rynkową lub zbliżoną do niej
2. Trudność szybkiego odzyskiwania kapitału może zniechęcać do inwestowania w nieruchomości

Cecha: wrażliwość wartości na zmiany czynników zewnętrznych
Skutki:
- spadek wartości wskutek uciążliwego sąsiedztwa,
- wzrost wartości wskutek rozbudowy okolicy,
- trudność w oszacowaniu długoterminowej wartości nieruchomości

Cecha: prawa dotyczące nieruchomości
Skutki:
1. Nieruchomość jest traktowana bardziej jako składnik majątkowy niż jako własność
2. W odniesieniu do nieruchomości nie ma własności absolutnej
3. Nieruchomość może podlegać interwencjonizmowi
4. Przedmiotem wyceny staja sie prawa związane z nieruchomością

Cechy instytucjonalne
Skutki:
Nieruchomości znajdują się w polu widzenia szeregu instytucji mających znaczny wpływ na gospodarkę nieruchomościami, przez co nieruchomość jest przedmiotem analizy, badan i nauczania.

FUNKCJE NIERUCHOMOSCI NA RYNKU
- źródło zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
- źródło dochodów właścicieli nieruchomości
- podstawa osiągania ulg podatkowych
- zabezpieczenia kredytu hipotecznego
- zabezpieczenie przed inflacja

JAKIE FUNKCJE MOŻE PEŁNIĆ NIERUCHOMOŚĆ?
- obiekt fiskalny,
- obiekt prawny,
- obiekt użytkowy,
- kredytowy,
- instytucjonalny..

Nieruchomość jako obiekt prawny
Źródła prawa:
- Konstytucja,
- Kodeks cywilny,
- Ustawy i rozporządzenia wykonawcze
Oraz:
- Kodeksy etyki zawodowej,
- Standardy zawodowe (polskie, europejskie, międzynarodowe),
- normy.

Nieruchomość jako obiekt użytkowy
Użyteczność - zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób (por. wartość użytkowa!).
Użyteczność jest czynnikiem wyznaczającym popyt na dobro.

Nieruchomość jako obiekt techniczny
- Zużycie techniczne (oddziaływanie warunków atmosferycznych, naturalny proces eksploatacji),
- Zużycie funkcjonalne,
- Zużycie środowiskowe,
- Zużycie strategiczne,
- Zużycie ekonomiczne.

Nieruchomość jako obiekt rynkowy
Nieruchomość jest specyficznym towarem, bowiem przedmiotem obrotu nie jest grunt czy budynek tylko PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI.

Obrót nieruchomościami staje sie zatem obrotem rożnymi prawami, określającymi sposoby ich użytkowania, a także prawa i obowiązki właściciela i innych użytkowników.

Nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia sie, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenie, oddanie w trwały zarząd.

Obrót prawami do nieruchomości dokonuje sie w transakcjach:
- Rynkowych, obejmujących kupno/sprzedaż, najem/dzierżawę, użytkowanie, podnajem, zamianę;
- Nierynkowych, obejmujących darowiznę, spadkobranie, wywłaszczenie, uwłaszczenie, eksmisję, egzekucję;

Sprzedaż nieruchomości w formie przetargowej
Nieruchomości komunalne:
- przetarg ustny (ograniczony lub nieograniczony),
- przetarg pisemny (ograniczony lub nieograniczony)

Nieruchomość jako obiekt fiskalny
Nieruchomości wykorzystywane są jako podstawa naliczania podatku majątkowego, przeznaczonego na przychody samorządów lokalnych.

Nieruchomość jako obiekt katastralny
Kataster - metodyczne prowadzona publiczna ewidencja danych o wszystkich nieruchomościach na pewnym obszarze. Zawiera dane dotyczące:
- prawa do nieruchomości
- jej rodzaj i użytkowanie
- wielkość i cechy geometryczne
- wartość

Ewidencja gruntów i budynków:
Jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub..

Nieruchomość jako obiekt zarządzania
- Tradycyjne pojecie zarządzania nieruchomością (statyczne) - bierne podejmowanie nieodzownych dla jej utrzymania czynności administracyjno-gospodarczych i technicznych
- Współczesne pojecie zarządzania (dynamiczne) - zorientowane na osiąganie pożądanych efektów użytkowych lub dochodów w długiej perspektywie czasowej.

Nieruchomość jako obiekt inwestycyjny
- funkcja dochodowa,
- funkcja lokacyjna (tezauryzacja),
- funkcja spekulacyjna.

Nieruchomość jako obiekt kredytowy
Nieruchomość jest dobrym zabezpieczeniem kredytów i pożyczek poprzez.....

WYKŁAD 5 – 20.05.2015
Rynek nieruchomości – podstawowe definicje

Rynek nieruchomości- podstawowe definicje.

Pojęcie rynku- ogół warunków ekonomicznych, w których dochodzi do zawierania transakcji wymiennych między sprzedawcami oferującymi towary i usługi, a nabywcami reprezentującymi potrzeby poparte określonymi funduszami nabywczymi.

Nieruchomość jako towar

Towarem są prawa do:

• Gruntu

• Budynku lub jego części

• Urządzeń trwale związanych z gruntem

• Drzew i innych roślin

• Przestrzeń nad i pod powierzchnią ziemi

Towarem na rynku nieruchomości są prawa.

Rynek nieruchomości- ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości są zawierane umowy ustanawiające wzajemne prawa i obowiązki połączone z władaniem nieruchomościami.

Klasyfikacja rynków nieruchomości wg kryterium państwowego:

• Rynek nieruchomości państwowych

• Rynek nieruchomości samorządowych (w szczególności komunalna)

• Rynek nieruchomości prywatnych (osób fizycznych, osób prawnych, spółdzielni)

(jeśli gmina lub JST ogłosi sprzedaje nieruchomość to zawsze musi zostać ogłoszony przetarg)

(starosta państwa ma uprawnienia do zarządzania nieruchomościami)

Klasyfikacja rynków nieruchomości wg kryterium państwowego:

• Rynek nieruchomości mieszkaniowych (domy, mieszkania mające funkcje mieszkalne)

• Rynek nieruchomości komercyjnych (lokale użytkowe, wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej

• Rynek nieruchomości przemysłowych

• Rynek nieruchomości rolnych (lub leśnych)

• Rynek nieruchomości rekreacyjnych (hotele, motele, pensjonaty, pola namiotowe, biwakowe)

• Rynek nieruchomości specjalistycznych (nieruchomości rzadko spotykane: cmentarz, pole golfowe)

Podział rynku nieruchomości wg kryterium zasięgu państwowego:

• Rynek lokalny (nieruchomości użytkowe)

• Rynek regionalny (rynek na poziomie województwa, instytucje ubezpieczeniowe, władze państwowe)

• Rynek krajowy

• Rynek międzynarodowy

Klasyfikacja rynków nieruchomości wg kryterium pozycji gospodarczej uczestników:

• Rynek profesjonalny (podmioty instytucjonalne- bank, gmina, firma deweloperska)

• Rynek nieprofesjonalny (osoby fizyczne)

Klasyfikacja rynku nieruchomości wg kryterium fazy obrotu:

• Rynek pierwotny

• Rynek wtórny

„Popyt na nieruchomości jest funkcją popytu na dobra i usługi wytwarzane w tychże nieruchomościach”. (Fraser 1993)

Popyt na nieruchomości oznacza: liczbę potencjalnych kupujących lub najemców poszukujących po różnych cenach danego rodzaju nieruchomo ścina danym rynku i w danym czasie, przy założeniu, że inne czynniki, takie jak liczba ludności, poziom dochodu, przyszłe ceny i preferencje konsumentów pozostaną niezmienione.

Podaż na rynku nieruchomości oznacza: liczba nieruchomości dostępna na danym rynku i w danym czasie do sprzedaży lub wynajęcia po różnych cenach przy założeniu, że koszty pracy i produkcji pozostaną niezmienione.

Wartość ekonomiczna

Wartość wykreowana przez czynniki:

• Użyteczność- określoną dla konkretnej grupy osób

• Rzadkość- rozmiar podaży

• Dostępność (zdolność do wymiany)- zależna od ceny

Cechy rynku nieruchomości:

1. Niejednorodność:

• Wywołana rozwarstwieniem popytu

• Wywołana zróżnicowanym zasięgiem przestrzennym

• Wywołana zróżnicowanym charakterem nabywania praw

• Wywołana zróżnicowaną strukturą podmiotową i przedmiotową uczestników rynku (preferencje nabywców)

1. Niedoskonałość (brak informacji o rynku, brak racjonalności aktów kupna – sprzedaży, różnorodność dóbr, spekulacje, rozpiętość cen)

W Polsce problematykę prawa obywateli do mieszkania regulują 4 podstawowe akty prawne:

• Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP

• Ustawa o samorządzie gminnym art. 7 ust. 1

• Ustawa o ochronie praw lokatorów art. 4 ust. 1

• Ustawa o pomocy społecznej art. 10, ust. 2

Polityka mieszkaniowa

Wszelkie działania państwa, które mają wpływ na funkcjonowanie i wynik rynku mieszkaniowego, tj. na liczbę, cenę, stawki czynszu oraz jakość mieszkań.

Zasoby mieszkaniowe w Polsce szacowane są na 13,5 mln – 13,8 mln

Zasoby mieszkaniowe w województwie warmińsko – mazurskim szacuje się na 484,9 tys. (GUS 2012)

Braki szacowane są na 800 tys. mieszkań

Polska 360 mieszkań na 1000 mieszkańców

W Polsce około 150 tys. mieszkań przybywa rocznie