Rynek nieruchomości

Badania rynku nieruchomości

Część 1

dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji

Rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości

Zakres wykładu

•

Analiza rynku nieruchomości

•

Raporty z badania rynku

•

Parametry istotne dla n. komercyjnych

•

Analiza SWOT

•

Kalkulacja dochodów z nieruchomości

•

Przegląd rynku mieszkań, biur, magazynów,

centrów handlowych

Rynek nieruchomości

Analiza rynku nieruchomości

•

Rynek nieruchomości poddawany jest analizie

przez różne instytucje:

−

Ośrodki naukowe i badawcze

−

Rzeczoznawców, pośredników i zarządców

−

Doradców

Rynek nieruchomości

Analiza rynku nieruchomości
komercyjnych - biurowych

•

Czynsz

– opłata za wynajętą powierzchnię dla właściciela
nieruchomości

•

Czynsz netto

•

Czynsz brutto

•

Koszty eksploatacyjne

Rynek nieruchomości

Analiza rynku nieruchomości
komercyjnych - biurowych

•

Efektywna stawka czynszu

Zadanie:

Oblicz efektywną stawkę czynszu wykorzystując poniższe dane:
Stawka wyjściowa: 14 EURO/m2/miesiąc.
Okres zawarcie umowy: 6 lat.
Zwolnienia z czynszów: 6 miesięcy.

Rynek nieruchomości

Koszty eksploatacyjne

•

Media

•

Utrzymanie czystości (na zewnątrz i wewnątrz budynku)

•

Bieżące naprawy i konserwacje

•

Podatek od nieruchomości

•

Ochrona i recepcja

•

Zarządzanie

•

Ubezpieczenie budynku

----------------------------------------

•

Fundusz remontowy

•

Fundusz reklamowy

Rynek nieruchomości

Terminy związane z wynajmem
nieruchomości komercyjnych

•

Obłożenie

•

Stopień pustostanów

•

Add-on factor

•

Indeksacja

•

Okres umów najmu

•

Kaucja

Rynek nieruchomości

Typowe etapy analizy rynku

1.

Określenie przestrzennego zasięgu rynku

2.

Analiza struktury socjologicznej i
demograficznej społeczności lokalnej

3.

Analiza bazy ekonomicznej na obszarze
przestrzennym rynku (aktualna „kondycja”
gospodarcza obszaru)

4.

Badanie popytu i podaży

5.

Badanie koniunktury rynkowej

6.

Wnioski z analizy rynku

Rynek nieruchomości

Raporty z analizy rynku

•

Raport ogólny o rynku

•

Raport szczegółowy dla projektu

(inwestycji)

Rynek nieruchomości

Raport szczegółowy

•

Wprowadzenie (określenie rynku, definicje)

•

Sytuacja ekonomiczna regionu

•

Podaż na rynku (aktualna i przyszła)

•

Popyt

•

Standardowe warunki umów (czynsze i ceny, okres, kaucje)

•

Dodatkowe opłaty

•

Opis projektu

•

Analiza SWOT i wnioski końcowe

Rynek nieruchomości

Kalkulacja dochodu dla typowych NK

•

PDB – Potencjalny dochód brutto

•

EDB – Efektywny dochód brutto

•

WOP –Wydatki operacyjne

•

DON – Dochód operacyjny netto

Rynek nieruchomości

Zadania

Zadanie nr 1

Pośrednik wynajął 70% powierzchni biurowca, który posiada 10000 m2
powierzchni biurowej do wynajmu po stawce czynszu 13 EUR/m2/miesiąc
+ 4 EURO/m2/miesiąc opłat eksploatacyjnych. Add-on factor wynosi 8%, a
łączne wydatki obciążające właściciela stanowią 4,5 EURO/m2/miesiąc
liczone od całej powierzchni biurowca. Oszacuj PDB, EDB, WOP i DON.

Rynek nieruchomości

Przegląd aktualnych raportów
rynkowy

Rynek nieruchomości

Pytania kontrolne

1.

Co to jest czynsz brutto?

2.

Co to jest „add-on factor”?

3.

Co się do niego wlicza?

4.

Wyjaśni jak oblicza się PDB.