20 Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na czyj wniosek.
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje wójt, burmistrz albo prezydent po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych ustawą lub przepisami szczegółowymi na wniosek zainteresowanego.
16-19 Kto i w jakiej formie decyduje o przystąpieniu do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a kto go sporządza.
Rada Gminy decyduje w drodze uchwały o przystąpieniu do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organem właściwym w sprawie sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zarząd gminy.
Prawo wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma każdy, wypisy i wyrysy wydaje się odpłatnie na wniosek zainteresowanego.
24. Proszę wymienić jakie prawa do nieruchomości ujawnia się w KW i w jakich działach?
W KW ujawnia się następujące prawa do nieruchomości w następujących działach:
Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością
Drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
Trzeci przeznaczony jest np. na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek , na wpisy ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem danych dotyczących hipoteki
Czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipoteki
Co to jest hipoteka
Hipoteka - jest to obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Prawa które mogą być obciążone hipoteką:
a/ prawo własności nieruchomości
c/ użytkowanie wieczyste gruntów
d/ Prawo własności budynków i budowli (urządzeń) na gruncie wieczystego użytkownika
e/ spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
f/ wierzytelność zabezpieczona hipoteką
nie może być:
b/ udział współwłaściciela we własności nieruchomości
30. Proszę podać definicję wartości rynkowej nieruchomości. Podaj to pojęcie z pojęciem ceny i kosztu.
III standard: wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku pod warunkiem:
niezależności stron umowy i podejmowania przez nie racjonalnych działań,
woli zawarcia umowy,
świadomości współistnienia okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
nie działania w sytuacji przymusowej,
eksponowania nieruchomości przez właściwy czas na rynku.
Wartość rynkowa polega na ustaleniu w procesie wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania, alternatywnego sposobu użytkowania, wymuszonego sposobu użytkowania, przyszłej sprzedaży.
Metody i techniki:
- inwestycyjna (technika kapitalizacji prostej i dcf),
- zysków (dochodowa),
- pozostałościowa.
Cena zależy od prawa popytu i podaży oraz innych czynników wpływających na strony umowy, które czynią transakcję nie idealną. Cena zależy też od koniunktury - jeden z trzech cyklów fazy (wzrost, stabilizacja, spadek).
34. Proszę wymienić znane ci podejścia do wyceny nieruchomości, a w poszczególnych podejściach metody wyceny.
Podejście porównawcze - polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o analizę cen nieruchomości porównywalnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Podejście porównawcze
Metoda porównywania nieruchomości parami
Metoda analizy statystycznej rynku.
Podejście dochodowe - oparte jest na założeniu, że nabywca nieruchomości będzie skłonny zapłacić za nią cenę, której wysokość uzależni od spodziewanego lub wymaganego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu środków finansowych.
Podejście dochodowe
Metoda inwestycyjna
technika kapitalizacji prostej
technika dyskontowania strumieni pieniężnych
Metoda zysków
technika kapitalizacji prostej
technika dyskontowania strumieni pieniężnych
Podejście kosztowe - oparte jest na analizie hipotetycznych kosztów odtworzenia istniejących obiektów, głównie budynków i lokali, w tej samej technologii lub funkcji.
Podejście kosztowe
Metoda kosztów odtworzenia
technika szczegółowa
technika elementów scalonych
technika wskaźnikowa
Metoda kosztów zastąpienia
technika szczegółowa
technika elementów scalonych
technika wskaźnikowa
Metoda kosztów likwidacji
Podejście mieszane - zawiera elementy podejść wymienionych wyżej.
Podejście mieszane
Metoda pozostałościowa
35 Podejście porównawcze met. porównywania parami.
Procedura postępowania:
dokonanie szczegółowego opisu wycenianej nieruchomości z podaniem jej charakterystyki
wybór kilku nieruchomości podobnych do wycenianej, które uprzednio były przedmiotem transakcji i których ceny transakcyjne są możliwe do ustalenia
zestawienie nieruchomości wycenianej w kolejne pary z nieruchomościami porównywalnymi
wybór głównych cech porównawczych dla poszczególnych par nieruchomości
dokonanie oceny wpływu głównych cech porównawczych na ceny transakcyjne na rynku lokalnym
określenie różnic pomiędzy wybranymi cechami porównawczymi w poszczególnych parach porównywalnych oraz współczynników korygujących te różnice
ustalenie dla każdej z porównywalnych par wartości nieruchomości wycenianej poprzez przemnożenie cen transakcyjnych nieruchomości porównywalnych przez współczynniki korygujące różnice pomiędzy wybranymi cechami porównawczymi tych nieruchomości
ustalenie ostatecznej wartości nieruchomości wycenianej jako średnia z wyników uzyskanych przy porównywaniu poszczególnych par
36. Metody i techniki szacowania nieruchomości w podejściu dochodowym
Istotą podejścia dochodowego przy wycenie nieruchomości jest określenie jej wartości poprzez relację do dochodu, który nieruchomość przynosi lub może przynieść aktualnemu lub potencjalnemu właścicielowi. Takie podejście do wartości nieruchomości jest symulacją zachowań inwestora i zakłada, że racjonalnie postępujący inwestor nie powinien w normalnej sytuacji inwestycji zapłacić więcej za nieruchomość (a więc prawa do dochodów, które może przynosić) od sumy, za którą mógłby nabyć inną inwestycję o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.
Podejście dochodowe:
1. Metoda inwestycyjna
- Technika kapitalizacji prostej
- Technika dyskontowania strumieni pieniężnych
2. Metoda zysków
- Technika kapitalizacji prostej
- Technika dyskontowania strumieni pieniężnych
Metoda inwestycyjna - stosuje się ją głównie wtedy gdy nieruchomość może stać się przedmiotem lokaty kapitału, czyli przy pewności i stabilności inwestycji, perspektywie pozyskania długoterminowych dochodów z czynszów, zabezpieczeniu przed inflacją. Metoda inwestycyjna powinna uwzględniać spodziewane dochody z nieruchomości i stopę zwrotu.
Metoda zysków - stosowana jest do wyceny nieruchomości nietypowych przynoszących dochód, pojawiających się na rynku (jako przedmiot obrotu) bardzo rzadko, co jest przyczyną braku porównywalnych cen transakcyjnych. Nie można również założyć zmiany sposobu ich użytkowania , dotyczy to m.in stacji benzynowych. Wycena polega na ustaleniu dochodu na podstawie danych księgowych, a następnie jego przetworzeniu przy zastosowaniu technik jak w metodzie inwestycyjnej.
Technika kapitalizacji prostej
Podstawowe założenia techniki kapitalizacji prostej w metodzie inwestycyjnej:
Wartość nieruchomości przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej otrzymuje się poprzez podzielenie jednorocznego dochodu przez stopę kapitalizacji:
V - wartość nieruchomości
I - dochód
R - stopa kapitalizacji
Do obliczeń przyjmuje się jednoroczny dochód jako stały, podczas gdy inwestycja nieruchomościowa jest wieloletnim procesem ze zmieniającym się dochodem. Inwestor analizując taka inwestycje szuka odzwierciedlenia jej wartości w jednorocznym dochodzie spodziewanym jako dochód średni w perspektywie dłuższej.
Na wysokość stopy kapitalizacji wpływa ogólny poziom rentowności na rynku inwestycyjnym, wynikających z wymagań inwestorów angażujących kapitał oraz dodatkowe elementy, takie jak ryzyko związane z daną nieruchomością. Ustalona w ten sposób stopa kapitalizacji nie odzwierciedla jednak spodziewanego wzrostu kapitału przy uwzględnieniu ruchu cen.
Wyróżniamy dwie techniki kapitalizacji prostej :
1/ Technika kapitalizacji prostej brutto.
Ze względu na trudności w zgromadzeniu informacji o transakcjach nieruchomości podobnych do wycenianej, odniesionych do dochodu netto, w pierwszym przybliżeniu określa się stopę kapitalizacji odniesioną do dochodu brutto. Łatwiej jest zgromadzić informacje z transakcji odnośnie cen i czynszów, bez uwzględniania kosztów, które mogą być trudne do ustalenia w przypadku obiektów sprzedawanych. Dochód z nieruchomości wycenianej nie odnosi się tylko do budynku, lecz do całej nieruchomości, gdyż czynsz jest naliczany za korzystanie z całej nieruchomości, a więc uwzględnia również walory działki gruntu.
Procedura postępowania:
określenie rocznego dochodu brutto z nieruchomości wycenianej
analiza transakcji nieruchomości porównywalnych w celu ustalenia dochodu i stopy kapitalizacji brutto
podzielenie rocznego dochodu brutto z nieruchomości wycenianej przez ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji stopę kapitalizacji brutto
1/ Technika kapitalizacji prostej netto.
Jeżeli istnieje możliwość zgromadzenia informacji na temat transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej poprzez ustalenie dochodu netto z tych nieruchomości można określić stopę kapitalizacji netto. Stopę tę stosuje się następnie do określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.
Procedura postępowania składa się z następujących czynności:
określenie rocznego dochodu brutto z nieruchomości wycenianej
określenie rocznych kosztów eksploatacji i funkcjonowania nieruchomości wycenianej
ustalenie rocznego dochodu netto z nieruchomości wycenianej poprzez odjęcie od rocznego dochodu brutto rocznych kosztów eksploatacji i funkcjonowania
analiza transakcji nieruchomości porównywalnych w celu ustalenia rocznego dochodu i stopy kapitalizacji netto
podzielenie rocznego dochodu z nieruchomości wycenianej przez ustaloną na podstawie danych z transakcji nieruchomości porównywalnych stopę kapitalizacji netto lub pomnożenie przez współczynnik kapitalizacji netto.
Technika dyskontowania strumieni pieniężnych
U podstaw wyceny metodą DCF leży założenie, że skala korzyści finansowych jakie przynosi wyceniany obiekt (jednostka) jest równa sumie zaktualizowanej wartości prognozowanych przepływów pieniężnych generowanych przez jednostkę z prowadzonej działalności gospodarczej oraz wartości rezydualnej (zaktualizowanej wartości jednostki po okresie prognozy).
warunkiem prowadzenia wyceny metodą dochodową DCF jest generowanie przez daną jednostkę zysku. dodatkowo działalność gospodarcza jednostki powinna być potwierdzona odpowiednią dokumentacją finansowo-księgową. kolejnym warunkiem przeprowadzenia wyceny metodą dochodową jest istniejący lub możliwy do opracowania bussines plan danej jednostki.
Algorytm wyceny dochodowej:
WP = CF1 + CF2 + ... + CFn + RV
gdzie:
WP - wartość spółki
CF1, CF2, ... , CFn - zdyskontowane przepływy pieniężne w okresach prognozy (cash-flow)
n - długość okresu prognozy.
RV - wartość rezydualna
Stopa dyskontowa obok wartości prognozowanego dochodu jest czynnikiem decydującym o wynikach wyceny met. inwestycyjną.
Na wartość stopy dyskontowej bezpośredni wpływ będą miały:
- spodziewany poziom rentowności na rynku inwestycyjnym
- stopień ryzyka związany z wkładem kapitału w konkretny rodzaj nieruchomości
-przewidywany poziom inflacji
Zmienność stopy dyskontowej dla poszczególnych okresów prognozy zależna będzie od stanu gospodarki i pewności wykorzystania nakładów kapitałowych.
Dla stabilnej gospodarki i niskiego stopnia ryzyka można przyjąć stałą stopę dyskontową. W warunkach braku stabilizacji i zmienności rynku inwestycyjnego należy przyjąć zmienną stopę kapitalizacji.
Wartość rezydualna RV to kwota jaką będzie można uzyskać za nieruchomość (przedsiębiorstwo) w końcowym momencie, na który opracowano prognozę. Ocena wartości rezydualnej polega w uproszczeniu na oszacowaniu kwoty, którą można uzyskać za nieruchomość (przedsiębiorstwo) ze wszystkimi jego udziałami, akcjami itp. w przypadku jego sprzedaży w końcowym momencie szacowania strumienia przepływu gotówki CF.
Wartość rezydualną określamy wg wzoru:
RV - wartość rezydualna
CFk - cash flow z ostatniego roku projekcji
q -założona stała stopa wzrostu po okresie projekcji
r - przyjęta stopa dyskontowa dla całego okresu prognozy
RV jest różna od sumy arytmetycznej CF w poszczególnych latach.
Podejście kosztowe.
Podejście kosztowe
Metoda kosztów odtworzenia
technika szczegółowa
technika elementów scalonych
technika wskaźnikowa
Metoda kosztów zastąpienia
technika szczegółowa
technika elementów scalonych
technika wskaźnikowa
Metoda kosztów likwidacji
Technika szczegółowa
Dla ustalenia kosztów odtworzenia (WB) należy wykonać następujące czynności:
dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością
określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych
obliczyć wielkość poszczególnych robót w jednostkach technicznych (Vk)
określić ceny jednostkowe (Cjk) poszczególnych robót w oparciu o katalogi, w których uwzględniona jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk
określić koszty dodatkowe (KD) opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (WKD)
obliczyć koszty odtworzenia wg wzoru
WB = KB + KD
KD = WKD * KB
WB - koszty odtworzenia
KD - koszty dodatkowe
WKD - koszty odtworzenia robót budowlanych
Vk - wielkość danej roboty w jednostkach technicznych
Cjk - cena jednostkowa danej roboty w oparciu o katalogi
k - symbol danej roboty
n - liczba robót
Technika elementów scalonych
Dla ustalenia kosztów odtworzenia WB należy dokonać te same czynności co przy technice szczegółowej, z tym, że nie ustala się liczby niezbędnych robót ale rodzaje liczby scalonych elementów tych robót (Ve). Ustala się również ceny scalonych elementów robót (Cje), korzystając z odpowiednich katalogów cen.
Obliczenie kosztów odtworzenia dokonuje wg. wzoru:
WB = KB + KD
KD = WKD * KB
WB - koszty odtworzenia
KD - koszty dodatkowe
WKD - koszty odtworzenia robót budowlanych
Ve - rodzaj liczby scalonych elementów robót
Cje - cena scalonych elementów robót
k - symbol danej roboty
n - liczba robót
Technika wskaźnikowa
Technika ta polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej (CjQ) poprzez liczbę jednostek odniesienia, dla których cena ta została ustalona (Q). Jednostki odniesienia są bardzo zagregowane, na ogół jest to jedna jednostka dla całego obiektów budowlanego, taka jak 1 m3 kubatury obiektu, 1 m2 powierzchni użytkowej (przy obiektach powierzchniowych) lub 1 mb długości (przy obiektach liniowych0. Cenę wskaźnikową ustala się na podstawie katalogów cen.
Dla ustalenia kosztów odtworzenia WB należy wykonać następujące czynności:
dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu pod kątem ustalenia liczby jednostek odniesienia
ustalić liczbę jednostek odniesienia (Q)
ustalić cenę wskaźnikową (CjQ)
określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (WKD)
obliczyć koszty odtworzenia wg. poniższego wzoru:
WB = KB + KD
KB = Q * CjQ
KD = WKD * KB
WB - koszty odtworzenia
KD - koszty dodatkowe
WKD - koszty odtworzenia robót budowlanych
Q - liczba jednostek odniesienia
CjQ - cena wskaźnikowa
Podejście mieszane, metoda pozostałościowa.
Metoda ta stanowi kompilację elementów metod stosowanych w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym. Stosuje się ją głównie przy wycenie nieruchomości, które mają podlegać zabudowie, przebudowie, odnowieniu, remontom lub innym ulepszeniom, sytuacje te wymagają na ogół określenia wartości gruntów lub poszczególnych części składowych nieruchomości.
Metoda pozostałościowa znajduje zastosowanie również w sytuacjach, gdy grunt i wzniesione na nim budynki mogą w przypadku ich ulepszenia, zmiany lub rozwoju przynieść korzystny zwrot kapitału, a tym samym być przedmiotem zainteresowania potencjalnych inwestorów. Uzyskane przy pomocy tej metody wyniki są także wykorzystywane przez jednostki zarządzające nieruchomościami przy podejmowaniu decyzji o kapitalnych remontach lub zmianie funkcji nieruchomości.
W przypadku konieczności dojścia do wartości gruntu (WG) w wartości całej nieruchomości, określenie wartości poszczególnych części składowych odbywa się przez zastosowanie następującej procedury:
określenie ostatecznej wartości nieruchomości ulepszonej (WN)
ustalenie całkowitych kosztów ulepszenia nieruchomości łącznie z zyskiem (Z) inwestora (K+Z)
obliczenie pozostałościowej wartości gruntu przez odjęcie kosztów ulepszenia od wartości nieruchomości ulepszonej, wg poniższego wzoru:
WG= WN - (K+Z)
W przypadku konieczności dojścia do wartości budynku (WB) w wartości całej nieruchomości stosuje się podobną procedurę, ale w kolejności odwróconej:
określenie ostatecznej wartości nieruchomości ulepszonej (WN)
ustalenie kosztów pozyskania gruntu oraz kosztów będących zyskiem inwestora z ulepszenia nieruchomości (WG+Z)
obliczenie pozostałości wartości budynku przez odjęcie kosztów pozyskania gruntu oraz kosztów będących zyskiem inwestora od wartości nieruchomości ulepszonej, wg poniższego wzoru:
WB = WN - (WG+Z)
Wartość aktualna całej nieruchomości lub jej części składowych niezbędna do przeprowadzenia analiz w metodzie pozostałościowej może być określana w podejściach: porównawczym, dochodowym lub kosztowym
39. Zużycie nieruchomości.
Zużycie jest to utrata wartości szacunkowej nieruchomości wynikłą z jej zużycia technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego lub ekonomicznego) i środowiskowego.
Zużycie funkcjonalne - jest to zużycie wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), a także porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.
Stopień zużycia funkcjonalnego określa się procentowo na podstawie oceny obiektu uwzględniającej:
postęp technologiczny w budownictwie
niemożność dostosowania obiektów budowlanych do zmienionych technologii produkcji realizowanych w tych obiektach
zmiany w preferencjach zapotrzebowania na określony typ budynków
inne czynniki mające wpływ na stopień zużycia funkcjonalnego, np. zmiana otoczenia, dostawa mediów itp.
zmniejszenie dochodowości ocenionej nieruchomości w stosunku do podobnych usytuowanych w danym terenie.
Zużycie techniczne - wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej itp.. Zużycie to najczęściej określa się procentowo natomiast w pewnych przypadkach pożądane będzie wzięcie pod uwagę zamiast określonego procentu utraty wartości. W pewnych przypadkach pożądane będzie wzięcie pod uwagę zamiast określonego procentu utraty wartości:
nakładów finansowych, niezbędnych do doprowadzenia obiektu do używalności w dobrym stanie technicznym
pozostałego okresu użytkowania obiektu dla prowadzenia danej działalności gospodarczej.
Zużycie środowiskowe - wynikające np. z :
dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości, powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, takich jak: budowa w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruch, linii tramwajowej, nieregularnego cieku wodnego itp.
prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej, powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości,
szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu.
Jeżeli ustalimy oddzielnie zużycie techniczne, funkcjonalne i środowiskowe nieruchomości i uzyskamy różne wyniki dla każdego z rodzajów tego zużycia, to do określenia wartości nieruchomości powinno się przyjąć największe zużycie spośród ustalonych procentowo.
1