Zasiedzenie jest jedną z najstarszych form nabycia własności. Legalizacja tego stanu prowadzi do usunięcia długo trwającej sprzeczności między faktycznym władaniem nieruchomością przez daną osobę a istniejącym stanem prawnym własności. Nierzadko bowiem w praktyce występuje sytuacja, gdy osoba, która nieruchomością włada, de facto nie jest jej formalnym właścicielem lub nie jest w stanie swojej własności wykazać. Ten stan prawny wynika głównie z zaniedbań osoby władającej lub jej poprzedników prawnych i powstaje najczęściej poprzez nabycie nieruchomości bez sporządzenia aktu notarialnego. Wówczas jedyną szansą dla osoby, która włada daną nieruchomością, jest sądowe uregulowanie własności przez zasiedzenie.
Regulacja kodeksowa
Instytucję zasiedzenia nieruchomości regulują przepisy prawa cywilnego zawarte w art. 172-176, z wyłączeniem art. 174, który odnosi się do zasiedzenia rzeczy ruchomych.
Art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że: "posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zatem aby osoba nie będąca właścicielem nieruchomości nabyła jej własność, musi być spełnione kilka przesłanek:
1. Posiadanie samoistne
Jest to takie posiadanie, w którym osoba będąca posiadaczem traktuje siebie jak właściciela i w odniesieniu do nieruchomości zachowuje się tak jak właściciel np. uprawia grunty, zbiera pożytki z gospodarstwa rolnego, płaci podatki, ubezpiecza budynki, rozbudowuje budynki na gruncie. Wykonywanie prawa własności w imieniu właściciela - czyli posiadanie zależne np. użytkowanie, najem, dzierżawa nigdy nie doprowadzi do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.
Jako przykład może posłużyć fakt opuszczenia nieruchomości przez osobę, która wyjeżdża za granicę, a sąsiad, który ma pełną świadomość, czyja jest ta nieruchomość, zaczyna z niej korzystać. Pomimo posiadania, nie może jednak taką nieruchomością rozporządzać jak właściciel np. komuś jej darować lub sprzedać. Jeżeli od chwili takiego posiadania upłynie 30 lat, może taką nieruchomość zasiedzieć Sąd wydając orzeczenie potwierdza tylko fakt jej zasiedzenia.
2. Terminy zasiedzenia
Zależą od tego czy posiadanie jest w dobrej, czy złej wierze. W pierwszym przypadku termin wynosi lat 20, w drugim lat 30. Co do terminów zasiedzenia to należy mieć na uwadze, że uległy one wydłużeniu (ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny, Dz. U. z 1990 r. Nr 55 poz. 321). Do przypadków, gdy okres zasiedzenia upłynął przed dniem wejścia w życie tej ustawy będą miały zastosowanie stare okresy zasiedzenia tj. terminy: 10-letni i 20-letni.
Wymagane jest posiadanie nieprzerwane. Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 340 k.c.) domniemywa się ciągłość posiadania - wystarczy udowodnić nabycie posiadania w określonym czasie i obecne jego trwanie.
Pamiętać należy, iż zasiedzenie następuje od momentu upływu terminów do zasiedzenia i spełnienia pozostałych przesłanek zasiedzenia, a nie od momentu stwierdzenia zasiedzenia w orzeczeniu sądowym.
Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie, tj. z dniem kiedy osoba zaczyna nieruchomość użytkować. Fakt ten trzeba jednak przed sądem udowodnić przykładowo opłatami podatków, zaświadczeniem o wyjeździe właściciela, zeznaniami świadków. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń.
Czas oczekiwania na zasiedzenie wydłuża się, jeśli właściciel, przeciwko któremu się występuje jest niepełnoletni. Zasiedzenie przeciwko niemu może skończyć się dopiero z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności (art.173 k.c.).
Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju przed sądem polubownym, przedsięwzięta w celu dochodzenia ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń.
3. Dobra i zła wiara
Pojęcia te nie zostały w kodeksie cywilnym zdefiniowane. W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługują mu prawa własności. W złej wierze jest posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności (np. korzysta z nieruchomości sąsiedniej wiedząc, że nieruchomość posiada innego właściciela) lub też przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie ma praw własności. Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze, a tym samym nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.
Posiadacz samoistny nie musi udowadniać swojej dobrej wiary, gdyż ustawodawca wprowadził jej domniemanie (art. 7 k.c.).
Art. 172. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Art. 173. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Art. 175. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń .
Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Sposób postępowania przy nabywaniu nieruchomości przez zasiedzenie
Samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie orzeczenia sądowego wydawanego w trybie nieprocesowym. W celu stwierdzenia zasiedzenia należy wnieść do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości.
Z wnioskiem takim może wystąpić każdy zainteresowany. Powinien być on podpisany przez wnioskodawcę i złożony w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników postępowania. Powinni być nimi poprzedni właściciele, przeciwko którym biegnie zasiedzenie. Do wniosku należy załączyć dokumenty geodezyjne nieruchomości tj. opis i mapę.
We wniosku należy wskazać świadków (osoby obce), które potwierdzą okres posiadania nieruchomości.
Wpis sądowy o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest stały i wynosi 2000 zł (ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. O kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz. U. Nr 167 poz. 1398 z późniejszymi zmianami).
Orzeczenie sądu jest deklaratoryjne i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Nabycie przez osoby fizyczne prawa własności przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn, który wynosi 7 proc. podstawy opodatkowania. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nieruchomości według stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Przed 1990 r. spod zasiedzenia wyłączone były nieruchomości stanowiące przedmiot własności państwowej. Od 1 października 1990 r., w związku z uchyleniem art. 177 kodeksu cywilnego, zakaz ten przestał obowiązywać. Obecnie przez zasiedzenie nie można nabyć jedynie własności nieruchomości, które służą użytkowi publicznemu, lub takich, które zostały ustawowo wyłączone z obrotu, jak np. grunty zajęte pod drogi publiczne, ulice, parki, pasy drogowe autostrad. Nie jest też możliwe nabycie przez zasiedzenie własności części lokalu mieszkalnego, ponieważ nieruchomością odrębną może być tylko samodzielny lokal (III CZP 14/89 OSN 1990, poz. 27). Możliwe jest natomiast zasiedzenie części nieruchomości gruntowej.