7.Postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości.
Kto ma prawo do zasiedzenie nieruchomości, warunki niezbędne?
Kto i w jakim trybie ma prawo stwierdzić zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie gruntów publicznych.
Zasiedzenie - instytucja prawa cywilnego. Jest to (pierwotny) sposób nabycia własności. Można zasiedzieć rzeczy ruchome jak i nieruchome - tu bardziej rygorystyczne przesłanki.
Zasiedzenie prowadzi do nabycia prawa przez osobę nieuprawnioną przez faktyczne długotrwałe wykonywanie tego prawa.
Jego funkcja to usuwanie sprzeczności pomiędzy stanem posiadania a stanem prawnym.
Zasiedzenia nieruchomości - art. 172 k.c.
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność,
jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność,
choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Do zasiedzenia nieruchomości koniecznie trzeba spełnić 2 przesłanki
Posiadanie samoistne
upływ czasu (dobra wiara jedynie skraca wymagany czas.)
Ad. 1 Posiadanie samoistne określa art. 369 k.c. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jako właściciel.
Posiadacz samoistny postępuje z rzeczą tak, jakby był jej właścicielem, tym samym wyraża wolę wykonywania względem niej prawa własności.
(Pojęcie posiadania samoistnego jest przeciwstawione posiadaniu zależnemu. Posiadacz zależny to ten, kto faktycznie władając rzeczą, nie rości sobie do niej prawa własności, ale postępuje z rzeczą jak osoba, której przysługuje inne prawo do tej rzeczy, np. najem, użytkowanie, zastaw, dzierżawa.)
Musimy działać jak właściciel - czyli nie będziemy mogli zasiedzieć nieruchomości jeżeli korzystaliśmy z niej na podstawie np. umowy dzierżawy. Nieważne jak długo by ona trwała. Jeśli płacimy czynsz- nie zasiedzimy. Właściciel nie może w trakcie okresu zasiedzenia w żaden sposób upominać się o zwrot ziemi. Jeżeli to robił, takie działanie przerywa bieg zasiedzenia !
Najczęściej w przypadku nieruchomości posiadaczem samoistnym jest nieformalny nabywca, czyli ten, kto kupił nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego,
lub spadkobiercy, którzy bez aktu notarialnego dokonali działów, lub spadkobierca,
który fizycznie zawładnął po otwarciu spadku częścią nieruchomości spadkowej. Zachowują się oni jak właściciele, za takowych się uważają, jednak
w świetle prawa nie nabyli tytułu własności.
Inaczej rzecz ujmując, posiadacz samoistny musi czuć się właścicielem, a ponadto jego przekonanie musi być uzewnętrznione, zamanifestowane na zewnątrz, np. przez zagospodarowanie gruntu rolnego zgodnie z jego przeznaczeniem, korzystanie z działki budowlanej i wybudowanie na niej domu, czy ogrodzenie działki i płacenie obciążających ją podatków. Posiadanie nie traci przy tym charakteru samoistnego,
jeżeli posiadacz wydzierżawi posiadany grunt, wynajmie budynek, stojący na tym gruncie
lub użyczy lokal w tym budynku (art. 337 k.c.).
Ad. 2 Upływ czasu.
Posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez cały wymagany ustawą okres czasu.
Przy czym domniemywa się, że posiadanie jest wykonywane ciągle.
Jednak gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może sobie doliczyć do czasu przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Tak się dzieje zwłaszcza w przypadku, gdy obecny posiadacz,
jako spadkobierca poprzedniego posiadacza, kontynuuje zasiedzenie.
Dobra wiara, wymagana jedynie w chwili objęcia posiadania, powoduje, że wymagany czas zasiedzenia wynosi tylko 20 lat. Pomimo istnienia domniemania dobrej wiary
w rzeczywistości znacznie częściej mamy przypadki złej wiary (co wymaga 30 lat do zasiedzenia) .
Posiadacz jest w dobrej wierze, jeśli z przyczyn usprawiedliwionych (a nie np. z niedbalstwa) nie wie on o tym, ze nie przysługuje mu prawo własności.
W praktyce posiadaczem w dobrej wierze jest choćby osoba, która nabyłaby nieruchomość, ale akt notarialny przenoszący własność był dotknięty brakiem powodującym jego nieważność.
W złej wierze znajduje się natomiast posiadacz, który zdaje sobie sprawę, że nie przysługuje mu tytuł własności do posiadanej nieruchomości - np. zamieszkuje opuszczoną posiadłość. W orzecznictwie ustalił się pogląd że niezachowanie formy aktu notarialnego do przeniesienia własności nieruchomości powoduje, że taki nieformalny nabywca jest w złej wierze, bo powinien zdawać sobie sprawę z regulacji prawnych dotyczących obrotu nieruchomościami.
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.
Wymagane dokumenty:
mapa nieruchomości (ewidencyjna)
odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada)
wypis z rejestru gruntów i budynków
zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości
dodatkowo: odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął nasz spadkodawca
dokumenty potwierdzające uiszczanie opłat od użytkowania wieczystego (jeśli jest przedmiotem zasiedzenia).
Zasiedzenie następuje w chwili upływu terminów potrzebnych do zasiedzenia
i spełnienia pozostałych jego warunków, a nie od momentu stwierdzenia tego faktu w orzeczeniu sądowym.
Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia jest uprawniony każdy zainteresowany.
Sąd nie ustanawia własności, a jedynie stwierdza jej nabycie przez zasiedzenie - orzeczenie ma charakter deklaratywny. Następuje to w postępowaniu nieprocesowym z udziałem dotychczasowego właściciela. Jeżeli jego osoba nie jest znana, konieczne jest dokonanie odpowiednich ogłoszeń.
Orzeczenie sądu stanowi dowód nabycia w tej drodze własności i przede wszystkim jest podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Sądem właściwym jest sąd położenia nieruchomości (rejonowy).
Przedmiot zasiedzenia
Zasiedzieć można każdą nieruchomość - gruntową, lokalową, a także budynkową,
jeśli zasiedzi się ją z prawem głównym, czyli użytkowaniem wieczystym.
Możliwe jest obecnie, po zmianie kodeksu cywilnego z 28 lipca 1990 zasiedzenie nieruchomości państwowych. Bieg zasiedzenia takich nieruchomości znajdujących się
w posiadaniu samoistnym rozpoczął się w chwili wejścia w życie nowelizacji.
Natomiast nie można nabyć własności przez zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego będących w użytkowaniu wieczystym.
Możliwe jest za to zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego już istniejącego i łącznie
z tym prawem zasiedzenie na własność nieruchomości wzniesionych na gruncie użytkowania wieczystego, a stanowiących własność użytkownika wieczystego.
W tym przypadku jednak zasiedzenie nie biegnie przeciwko Skarbowi Państwa czy gminie, ale przeciwko użytkownikowi wieczystemu. Analogicznie jak w przypadku zasiedzenia prawa własności nieruchomości, podmiot dokonujący zasiedzenia powinien być posiadaczem samoistnym użytkowania wieczystego, czyli wykonywać prawo użytkowania wieczystego
w okresie 20 lub 30 lat w zależności od swojej dobrej wiary.
UWAGA: Zasiedzenie nieruchomości umożliwia ochronę przed roszczeniami byłych właścicieli i ich spadkobierców (np. roszczenia wysiedlonych Niemców na Warmii
i Mazurach).
|
|
Podstawa prawna: Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)
Kto wydaje: Sąd Rejonowy właściwy dla danej nieruchomości /lokalu/działki itp.
Kto może uzyskać: Posiadacz samoistny nieruchomości spełniający warunki Art.172 i n. k.c.
Skutek prawny: Nabycie własności nieruchomości
7.Postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości - skrót.
Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego umożliwiającą nabycie prawa własności danej rzeczy poprzez długotrwałe jej posiadanie, w sposób w jaki władałby nią jej właściciel.
Kto ma prawo do zasiedzenie nieruchomości, warunki niezbędne?
Każdy, kto jest posiadaczem samoistnym nieruchomości (zachowuje się jak właściciel) i posiada ją nieprzerwanie przez okres 20/30(zła wiara) lat.
Kto i w jakim trybie ma prawo stwierdzić zasiedzenie nieruchomości?
Sąd rejonowy w trybie nieprocesowym z udziałem dotychczasowego właściciela.
Sąd nie ustanawia własności, a jedynie stwierdza jej nabycie przez zasiedzenie - orzeczenie ma charakter deklaratywny.
Zasiedzenie gruntów publicznych.
Po nowelizacji kodeksu cywilnego z 1990 możliwe jest zasiedzenia nieruchomości państwowych. Możliwe jest też zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego,
ale zasiedzenia nie jest skierowana przeciwko państwu a dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu.