Nieruchomości wykład 6, 29.03.2010

Funkcje nieruchomości:

- użytkowa

- gospodarcza

- rynkowa (grunt jako towar)

- ekonomiczna (lokata kapitału)

Cechy nieruchomości

• - deficytowość - ograniczona podaż gruntów

• - wielkość pow lądowej może ulec min zmianom w wyniku działań przyrodniczych oraz człowieka - przede wszystkim osuszanie terenów

• - czynniki przyrodnicze:

• -zmiany poziomu światowego oceanu

• - ruchy izostatyczne

• - ruchy orogeniczne

• - aktywność wulkaniczna i sejsmiczna

• - działalność morza i wód płynących

• - stałość

• - trwałość

• - zróżnicowanie - trudno znaleźć dwie takie same

Powierzchnia terenów chronionych na świecie rośnie 1962 - 2,4 mln kw, 2003 - 18,8 mln kw

Czynniki warunkujące cenę gruntów:

• Demograficzne

• Społeczne

• Gospodarcze

• Administracyjno-prawne

• Miasto - odl od ctr, uzbrojenie, sąsiedztwo

• Wieś - żyzność gleby, dostępność (połączenie z miastami)

Czynniki demograficzne i społeczne warunkujące cenę ziemi:

• Wzrost liczby ludn

• Urbanizacja społeczna

• Wzrost zamożności społ - popyt na ziemię

• Zmiana stylu życia

• Po wojnie migracje ze wsi do miast

• Po 1990 tendencja odwrotna, chęć ucieczki do stref podmiejskich

• Suburbanizacja

• Zamożni, jak i mniej zamożni np. emeryci (domy letniskowe)

Położenie:

Aspekt fizycznogeograficzny

Aspekt społ-ekon:

• Dostępność komunikacyjna

• Uwarunkowania: polityczne, administracyjne, gospodarcze

• Mikroskala - sąsiedztwo

• Prawo - istnienie miejscowych planów zagosp przest

Polożenie gruntu ważnym czynnikiem warunkującym jego cenę

Centrum miast charakteryzuje się najwyższymi cenami

Miasta krajów zachodnich - poszczególne fazy urbanizacji, rewitalizacji i ponowny wzrost cen w centrum

Polskie miasta - odpływ ludności raczej z dużych dzielnic z blokową zabudową

Położenie gruntu na obszarach wiejskich

- odległość od miasta, tereny podmiejskie b atrakcyjne

- usytuowanie w stosunku do autostrad,….

Wielkość i rodzaj działki a cena

- im większa pow działki tym mniejsza cena

- najdroższe działki o pow do 1000mkw (analiza cen ziemi w 6 miastach - Wwa, Krakwó, Wrocław, Poznań, Gdańsk)

- rodzaj dziłki - możliwość zagosp

- najwyższe ceny osiągają działki pod inwestycje przemysłowe czy usługowe.

Ceny ziemi w Polsce po IIwś

- reforma rolna - konfiskata i parcelacja większych majątków ziemskich, ziem należących do Niemców, znaczną część gruntów kościelnych i związków wyznaniowych

- w miastach: nacjonalizacja przemysłu, własność państwowa i samorządowa

- rozrzutne gospodarowanie gruntami - budowle przemysłowe, dzielnice mieszkaniowe np. W-wa

- ceny gruntów dyktowało państwo

Po 1989:

- powrót wolnorynkowych cen

- cena jako czynnik modelujący przestrzeń

- prywatyzacja mienia państwowego

- gospodarowanie gruntami - wiele trudności, często związanych z własnością

Ceny ziem w Polsce zarówno w miastach jak i na wsi wzrastają w związku z liczbą zainteresowanych

Wzrost cen gruntów po 2004:

- zainteresowanie cudzoziemców - pomimo wprowadzonych ograniczeń

- zainteresowanie Polaków- dopłaty unijne do użytków rolnych, większa opłacalność produkcji rolnej.

Przeciętne ceny gruntów rolnych - w Polsce tanio 6,6, Holandia 117 Damian tez tak twierdzi.

12.04.2010

Wycena nieruchomości

Wyceniamy w sytuacji:

• Sprzedaży nieruchomości stanowiących właśność Skarbu Państwa bądź j.st.

• Oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, zarząd w celu wyliczenia opłat za korzystanie z nieruchomości

• Wywłaszczenia nieruchomości skutkującego wypłatą odszkodowania

• Zwrotu wywłaszczonych nier, gdy zwiększyła się lub zmniejszyła wartość nieruchomości

• Wprowadzenia zmian do miejscowych planów zagosp przestrz, który zmienia przeznaczenie, a co za tym idzie wartość nier i t rzeba ustalić wysokość renty planistycznej lub odszkodowania przy spadku wartości

• Wyliczanie opłat adiacenckich

• Podziału nieruchomości, slutkiem czego nastepuje wydzielenie gruntu pod drogi i konieczność wypłaty odszkodowania

• Wyliczania opłaty skarbowej przy nabywaniu nieruchomości oraz ustalenia podatku od nabycia praw spadku i darowizny

W jej wyniku dokonuje się:

- okreslenia WARTOŚCI RYNKOWEJ dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu na rynku

- wartość rynkowa- cena, jaką można uzyskać za nier na racjonalnie funkcjonującym rynku. Jest ona możliwa do osiągnięcia przy spełnieniu określonych warunków

- strony transkacji są niezależne od siebie, nie działają pod przymusem i mają zamiar zawrzeć umowę

- upłynął niezbędny czas do eksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Ceny rynkowe są uzależnione od obiektywnych mierników, takich jak połozenie nier, otoczenie infrastr, stosunki sąsiedzkie, uwarunkowania wynikające z rozp.

Wartość rynkowa stanowi m.in. podstawę do ustalenia wys odszkodowania za wywłaszczenie.

Decydują o wart rynkowej również czynniki tworzące szeroko rozumiane otoczenie nier:

- naturalny monopol ziemi rolniczej i budowlanej - duże zapatrz na ziemię budowlaną i rolna przy jej ograniczonych zasobach, powodujące wysokie ceny równowagi podaży i popytu

- sztuczny monopol ziemi - różne uwarunkowania prawne i admin, „sztuczne” decyzje wprowadzone przez człowieka

- klasy bonitacyjne

- aktualne zagosp oraz położenie w stosunku do innych funkcji (sąsiedztwo)

- cechy istniejącego zagosp

- zachowania spekulacyjne (o cenie ziemi w obrocie spekulacyjnym decyduje przyszły dochód, możliwy do osiągnięcia wskutek działań osób trzecich), jeszcze teren nie jest zmieniony, ale jeżeli wiadomo, że ma byc

- tereny specjalne jako tereny stanowiące zabezpieczenie celów publ na przyszłość

Wartość nieruchomości a mpzp

Wart zalezy od rozstrzygnięć w mpzp takich, jak:

• Przeznaczenie konkretnego obszaru pod lokalizację określonej funkcji

• Zmiany funkcji i formy użytkowania np. z rolnej na jakąś

• Kształtowanie zabudowy (warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy, urządzenia terenu itd.)

• Sposób użytkowania nieruchomości: trwały i tymczasowy (cena niższa raczej)

Wartość nier zależy nie tylko od aktualnego sposobu jej użytkowania, ale również od perspektyw jej użytkowania, zgodznie z zapisami w mpzp.

Rodzaje wartości rynkowej:

• Dla aktualnego sposobu użytkowania WRU

• Dla alternatywnego sposobu użytkowania WRA

• Dl;a wymuszonej sprzedaży WRW

• Dla optymalnego wykorzystania WRO

• Dla przyszłej sprzedaży WRP - wartość odzwierciedlająca pwostanie pewnych warunków w przyszłości np. planowana budowa autostrady w pobliżu nieruchomości, warunki te mogą zarówno podwyższyć, jak i obniżyć wartość nieruchomości

• Wartość bankowo-hipoteczna

• Jest szczególnym przypadkiem wyceny dokonywanej na potrzeby zabezpieczania nieruchomością zaciągniętego kredytu hipotecznego

• Uwzględnia ono cechy, które przy założeniu rozsądnej eksploatacjo mogą mieć charakter stabilny i które może uzyskać każdy posiadacz tej nier

• Jest odzwierciedleniem długoterm prognozy wyceny rynku nier, chroni ona niespłaconą część kredytu z uwzględnieniem możliwej wymuszonej sprzedaży nier oraz ryzyka tego rynku..

• ..dlatego zawsze powinna być ona mniejsza od wartości rynkowej

- WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego

• Są to koszty odtworzenia tej nieruchomości z uwzględnieniem stopnia zużycia. Normą zużycia jest różnica pomiędzy aktualnym kosztem odtworzenia w stanie nowym a wartością zabudowy na dzień szacowania. W przyp nier gruntowej wartość odtworzenia to koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takch samych cechach.

• W odtworzenia części składowych nier to koszty ich odtworzenia lub zastąpienia - z uwzględnieniem kosztów zużycia tej części - lub koszty ich likwidacji

• Koszty zastapnienia odzwierciedlają zachowanie dotychczasowj fcji nier z zastosowaniem aktualnych technologii.wojewódzki konserwator zabytków musi koniecznie dać zgodę na zastąpnenie dawnych urządzeń nowoczesnymi technologiami i materiałami. Koszty odtworzenia nie to samo co zastapienia

• Koszty likwidacji to koszty rozbiórki jakiegoś obiektu pomniejszone o wartość materiałów uzyskanych po tej rozbiórce (jakieś cegły, drewno itd.) koszty te uwzględnia tzw wartość likwidacyjna nier, za którą uznaje się wart gruntu pomniejszona o koszty likwidacji części składowych gruntu.

- WARTOŚĆ KATASTRALNA dla nier, o których mowa w przepisach podatku od nier

• To opis i szczegółowa wycena nieruchomości gruntowych i budynkowych do celów podatkowych (powszechna taksacja nieruchomości). W Polsce podatek katastralny nie istnieje jeszcze.

• Kataster ma być podstawą do sprawiedliwego opodatkowania nier, gdyż obecnie jej wartość jako podstawa opodatkowania jest jednakowa bez względu na lokalizację nieruchomości.

• Powszechna taksacja nieruchomości - jeszcze to nie weszło w życie, będzie ustawowo określone

• Wart katastralną nier ustala się na podstawie oszacowania nier reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nier

• Nier reprezentatywne - przeważające w danej strefie taksacyjnej, na terenach gmin o podobnych cechach zw z ich społ-gosp przeznaczeniem.

• Str taksacyjna - obszar o zbliżonych wartościach gruntu dla danego rodzaju nier i ich przeznaczenia

• Przeprowadza się okresowo, co kilka lat

• W okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych taksacji nier, ustalone w wyniku poprzedniej taksacji wart katastralne przeszacowuje się wart nier stosując wskaźnik cen nier

• Są to wskaźniki waloryzacji ogłaszane przez Prezesa GUS. Ma na celu przyrównanie wartości kat nier do poziomu wartości rynkowej

• Podstawą do ustalenia wart katastralnej są mapy i tabele taksacyjne

Mapy i tabele taksacyjne

• Mapy taksacyjne stanowią kartograficzne opracowanie zintegrowanej informacji o gruntach w powiązaniu z inf. Techn i planami zagosp, wzgl. One połozenie nier w określonych strefach taksacyjnych

Tabele stanowią źródło inf o budynkach, jako częściach składowych gruntu oraz lokalach; zawierają inf dotyczące czynników różnicujących ceny, czyli miejsca polożenia budynku i jego pods funkcji, konstrukcji budowlanej itd.

Algorytm wyceny nieruchomości:

• Podejście

• Metoda

• technika

Podejście porównawcze - najczęściej stosowane:

-Wyceny na podst cen tyranzakcyjnych, jakie uzyskano na normalnym rynku za nier podobne

-Metoda cenowo-porównawcza: przedmiotem są ceny uzyskane w obrocie nier przy uwzględnieniu róznicy cech wpływających na ich wartość oraz zmian będących następstwem upływu czasu, różnice te należy skorygować

- techniki:

- porównywania parami - za każdym razem z jakąś inną nieruchomością się porównuje;

- analizy statystycznej - jakieś korelacje, regresje, wpływ róznych czynników na wart nier, ocenia się ich wagę i wpływ.

Podejście dochodowe:

- wart odpowiada cenie, która jest uzależniona od przewidywanego dochodu, czyli teraz może nie przynosić dochodu, ale planuje się, że za jakiś czas tak.

- najczęściej stosuje się do nier komercyjnych: hoteli, restauracji itd.

- metody:

- inwestycyjna - wtedy gdy dana nier podzielona na lokale i jesteśmy w stanie podac jaka będzie wys czynszu z jej wynajmu, na podst tego czynszu się ustala;

- zysków - dla wszystkich innych, dla których nie będzie czynszu, tylko ogólny zysk np. stacja benzynowa

- techniki:

- kapitalizacji prostej - na podst jednorocznego dochodu

- dyskontowania strumieni pieniężnych - wyliczanie wartości na podst prognozowanycg dochodów na nast. lata - nie trzeba znać bo Pani sama się nie zna.

Podejście kosztowe (dla odtworzeniowych):

- polega na zestawieniu wart gruntu i kosztów wzniesienia obiektów budowlanych oraz urządzeń, pomniejszonych o wartość zużycia; oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i odtworzenia jego części składowych

- metody:

- kosztów odtworzenia - wart obiektu wg technik, materiałó jakie wtedy stosowano budując

- kosztów zastąpienia - przy zastosowaniu współczesnych materiałów i technologii

- kosztów likwidacji - gdy obiekt do rozbiórki

- techniki:

- szczegółowa - określa się wart każdego elementu

- elementów scalonych

- wskaźnikowa

Wybór podejścia:

Zależy od:

- celu wyceny

- rodzaju nier

- jej przeznaczenia

- stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

- stanu jej zagospodarowania

- dostępnych danych o cechach nieruchomości podobnych

Sytuacje wyjątkowe, w których nie ma do czego porównać nier itp. Można skorzystać z cen transakcyjnych nie z rynku lokalnego, a krajowego (ta baza powstaje). Rozp Rady Ministrów 27.11.2001 - uregulowanie dla szczególnych sytuacji.

Specjalistyczne podejście obejmuje m.in. nier o zabytkowym charakterze.

Źródła danych o nieruchom:

Przy szacowaniu wykorzystuje się inf zawarte w:

- księgi wieczystej - kopalnia wiedzy

- kataster nieruchomości

- ewidencja sieci uzbrojenia terenu

- tabele taksacyjne i mapy taksacyjne

- plany miejscowe

- wykazy prowadzone przez US

- umowy, orzeczenia, decyzje

- wyciągi wykonywane przez rzeczoznawców

- inne: dane instytucji ubezpieczeniowych, dane z przetargów, od komorników, a także kosztorysy budowlane sporządzane w celu uzyskania kredytów.

Rzeczoznawca:

- jest nia osoba posiadająca uprawnienia w zakresie szacowania nier, maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. Jest to nowa grupa zawodowa powołana przez ustawę o gosp nier.

- uprawnienia:

- wyższe wykszt, podyplmoówka

- praktyka zwodowa

- pozytywne postępowanie kwalifikacyjne i zdany egzamin

- rzeczoznawca dokonuje wyceny w formie pisemnej, nazywanej operatem szacunkowym

- w razie duzych rozbieżności oceny dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

---