Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z nimi związane lub ich części, które na mocy przepisów ogólnych stanowią odrębny przedmiot własności.

Nieruchomościami rolnymi (szczególny rodzaj nier. gruntowej) są nier., które są lub mogą wyć wykorzystywane do prowadzenia działaln. wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinne i zwierzęcej.

3 rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, lokalowe.

Budynek lub lokal jest nier. jeśli jest przedmiotem odrębnego prawa własności, w przeciwnym razie budynek lub lokal stanowi część nier. gruntowej.

Nieruchomości niezależnie od rodzaju mogą być przedmiotem własności os. fiz. czy prawnych, i taki stan to mienie prywatne. Nier. mogą wchodzić w skład mienia Skarbu Państwa (SP) lub mienia komunalnego. Mienie jest pojęciem szerszym od prawa własności, obejmuje własność i inne prawa podmiotowe.

Mamy 3 rodzaje mienia:

• SP (państwowe) - zarządcą jest min. SP, a w terenie wojewoda i starosta

• komunalne - to własność gmin i ich związków. W województwie zarządcą jest wojewoda, w gminie wójt, burmistrz

• prywatne - osoby prawne, fizyczne

Zarówno jednostka państwowa i komunalna z os. prawną jest właścicielem prywatnym.

Ustalenie mienia komunalnego nastąpiło po reformie gospodarczej i jest równoznaczne z zastąpieniem zasady jednolitego funduszu własności prywatnej koncepcją własności jako prawa podmiotowego (proces uwłaszczenia - zamiana jednolitego funduszu własności państwowej jako koncepcje prawa podmiotowego)

7 FORM WŁADANIA NIERUCHOMOŚCI

1. Prawo własności - własność jest prawem rzeczowym, bezwzględnym o największej mocy, prawo bezterminowe, uprawnia do zarządzania i użytkowania nier., podlega ochronie.

Rozporządzanie nier. - istnieje prawo do czerpania korzyści i dochodów i prawo do przenoszenia własności, a także do obciążania nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Tryb przeniesienie prawa własności polega na zawarciu umowy notarialnej przenoszącej własność i wpisie prawa własności do KW (Ksiąg Wieczystych). Inna umowa niż akt notarialny własności nie przenosi

2. Prawo wieczystego użytkowania - to prawo podobne do prawa własności, lecz to prawo terminowe, jest to prawo zbywalne - użytkownik może nim rozporządzać jak własnością. Polega ono na korzystaniu i rozporządzaniu nier., lecz wyłącza na czas trwania tego prawa uprawnienia właścicielskie.

Prawo to może być ustalone na jedn. państwową lub komunalną i nie może być odebrane w czasie ustanowionym (99 lat). Prawo to może być wygaszone przez właściciela, gdy wieczysty użytkownik wykorzystuję tę nier. niezgodnie z zapisami w umowie wieczystego użytkowania.

Prawo to jest odnawialne, może być przedłużane na kolejny okres, a właściciel nie może tego odmówić, chyba że nieruchomość podlega wywłaszczeniu.

Prawo to powstaje na skutek umowy i w niej są warunki wieczystego użytkowania.

Prawo to jest terminowe, zbywalne, dziedziczne, może podlegać darowiźnie.

Podmiotem prawa mogą byś os. fiz i prawne. Przedmiotem mogą być grunty SP lub grunty komunalne (gminne).

Prawo to jest odpłatne i wieczysty użytkownik wnosi opłaty:

• jednorazową - do 25% wart nier

• opłaty roczne - w wysokości 0,3% (dla gr przeznaczonych pod inwestycje) do 3% (pod produkcję rolniczą) wartości nieruchomości.

Prawo to dot. wyłącznie gruntów, jeśli na tym gruncie jest jakiś budynek to trzeba go nabyć inna formą.

3. Trwały zarząd powstaje na podstawie aktu administracyjnego lub umowy. Podmiotem jego mogą być komunalne lub prywatne jednostki nieposiadające osobowości prawnej.

To prawo czasowe, może być odpłatne i jest niezbywalne. Przekazanie może nastąpić między tymi samymi jednostkami

4. Użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe. Użytkowanie uprawnia do korzystania z nieruchomości i do pobierania korzyści. Prawo to nie jest zbywalne ani dziedziczne, wygasa wraz ze śmiercią użytkownika, odpłatne lub nieodpłatne, podlega wpisowi do KW

5. Dzierżawa to prawo względne uprawniające do wyłącznego korzystania z nier. przez czas oznaczony i pobierania pożytków.

Źródłem prawa jest umowa. To prawo terminowe, mogą być nim obciążone nier. gruntowe, których właścicielem jest SP, gmina lub os.fiz.

Dzierżawa jest zarezerwowana do nier. gruntowych (nier lokalowe to najem). Wydzierżewiający nie musi być właścicielem, może być użytk. wieczystym, zarządcą.

Prawo to wygasa wskutek upływu czasu z umowy lub rozwiązanie umowy przez którąś ze stron.

Dzierżawca jest posiadaczem zależnym - nie uprawnia do zasiedzenia nier.

Najem to uprawnienie tylko do użytkowania i czerpania korzyści.

Różnice między najmem a dzierżawą:

• podmiotem najmu są budynki i lokale, zaś dzierżawy użytki rolne i gruntowe

• inne ustalenie czynszu: czynsz najmu ustala się miesięcznie; czynsz dzierżawny - rocznie.

• przysługiwanie dzierżawcy jak i najemcy prawa pierwokupu.

W przypadku nier. rolnych to dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu jeśli dzierżawa była zawarta na 10 lat i trwała co najmniej 3 lata lub trwała dłużej niż 10 lat.

Najemca lokalu nabywa prawo pierwokupu jeśli korzystał z tego lokalu przez czas dłuższy niż 10 lat (dot. nier państwowych i komunalnych, gdy miał zawarta umowę na czas nieoznaczony przysługują mu bonifikaty.

6. Użyczenie - źródłem użyczenia jest umowa. To prawo podobne do dzierżawy, lecz nieodpłatne. Jest to prawo niezbywalne, nie jest dziedziczne. Wygasa wskutek upływu czasu na jaką została zawarta umowa lun wskutek jej rozwiązania.

7. Służebność to nie jest prawo do władania, to prawo do korzystania z nier. Polega na korzystaniu w sposób inny niż użytkowania. Źródłem jego powstania może być umowa, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna lub zasiedzenie.

Może polegać na tzw. służebności czynnej (np. droga konieczna) lub jako służebność bierna (np. zakaz wznoszenia wysokiej zabudowy)

SPOSOBY NABYCIA I UTRATY PRAW DO NIERUCHOMOŚCI

1. Umowa kupna-sprzedaży

Sprzedaż nier. jest najczęstszym nabyciem praw do nier.

Nabycie prawa własności musi się odbyć z zastosowaniem aktu notarialnego (jeśli się strony nie dostosują to umowa jest nieważna). Nabywca jeśli nie ma aktu notarialnego to nie ma prawa własności, a staje się właścicielem samoistnym (w złej wierze)

Umowa k-s, w której uczestniczy przedstawiciel SP, jednostka komunalna lub jednostka państwowa z os. prawną to musi się sprzedaż odbyć w formie przetargu publicznego.

Umowa k-s to umowa, w której sprzedawca decyduje się przenieść prawa do nieruchomości i wydać tę nier., natomiast kupujący zobowiązuje się tę nier. odebrać i zapłacić umówiona cenę. Cena sprzedaży może byc realizowana w ratach i wtedy sprzedającemu przysługuje prawo do zabezpieczenia wierzytelności.

Zabezpieczenie w akcie notarialnym zobowiązuje kupującego, że w przypadku nieterminowej spłaty rat podda się egzekucji z art.777 kpc - 3 rodzaje tytułów egzekucyjnych (zabezpieczeń?)

• postanowienie sądu

• ugoda

• art 777kpc

Oznacza to, że sprzedający może wystąpić do sądu o powrót nier. w ręce sprzedającego. Art.777 mówi że wierzyciel musi wystąpić do sądu o nadanie klauzuli aktu wykonawczego. Tytuł wykonawczy to tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności wydany przez sąd (wtedy można dopiero przystąpić do egzekucji)

Elementy istotne umowy:

• przedmiot sprzedaży - musi być ściśle określony, musi być pełna zgodność pomiędzy zapisami KW a ewidencją gruntów. Przedmiotem sprzedaży jest konkretna nier. oznaczona co do jej tożsamości. Jeśli nie ma takiej zgodności to istnieją tzw wykazy równoważników lub dokumenty synchronizacyjne.

Ponieważ części składowe nier nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności sprzedaż obowiązuje także części składowe. Za części składowe nier uważa się także prawa związane z nier (służebności, udział w nier wspólnej przysługującemu właścicielowi lokalu stanowiącą od®ebną własność)

W przypadku oddania gruntu w wiecz. użytk. przysługuje prawo własności budynków i innych urządzeń na tym gruncie wybudowanym (musi być oddzielna umowa sprzedaży)

• cena sprzedaży - musi być ekwiwalentna w stosunku do świadczenia sprzedaży, jeśli istnieje brak ekwiwalentności to może być uznany za ukrytą darowiznę.

2. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (nie przenosi prawa własności, ale zobowiązuje do podpisania umowy przenoszącej)

• Umowa warunkowa - gdy przysługuje prawo pierwokupu przysługujące innej osobie. Prawo pierwokupu może mieć charakter:

• ustawowy - przysługuje gminie, gdy sprzedaje się nier kupioną wcześniej od SP lub gminy, a przeznaczonej na cele budowlane albo cele publiczne. Obowiązuje także, gdy właściciel nier chce sprzedać nier rolną (wynika to z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

• umowny - obowiązuje, gdy umowa dzierżawy była zawarta na co najmniej 10 lat i była dzierżawiona przez 3 lata, to dzierżawca ma prawo pierwokupu

Gdy sprzedający nier, na której ciąży prawo pierwokupu znajdzie nabwcę na rynku, to należy zawrzeć umowę warunkową - umowę sprzedaży pod warunkiem że ten co ma prawo pierwokupu tej nier nie chce kupić (ma 2 m-ce na podjęcie decyzji). Jeśli ten co ma prawo pierwokupu i chce z niego skorzystać to notariusz spisuje oświadczenie woli w formie aktu notarialnego i w ramach prawa przenosi prawo własności nier (bez umowy dodatkowej) - ale warunki zakupu muszą byc takie same jak w umowie warunkowej.

Sprzedający zwraca pierwotnemu nabywcy zadatek i umowa warunkowa przestaje być ważna. Jeśli posiadacz prawa pierwokupu nie skorzysta z niego, to po 2 m-cach przenosi się prawo własności poprzez umowę przyrzeczoną na pierwotnego nabywcę.

• Umowa przedwstępna - jeśli któraś ze stron stawia zastrzeżenie terminu, to wtedy ją podpisujemy. Polega na tym, że strony zobowiązują się wzajemnie do podpisania umowy przeniesienia własności w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej. Ustalają cenę i termin w którym będzie podpisana umowa przenosząca. Kupujący daje sprzedającemu zadatek (który może przepaść jeśli kupujący się wycofa, jeśli sprzedający to daje dwukrotność zadatku)

Umowa przedwstępna nie musi być w formie aktu notarialnego.

Jeśli istnieje prawo pierwokupu a dojdzie do sprzedaży bez jego uwzgl. to umowa przeniesienia własności jest nieważna.

Umowa notarialna składa się z :

• precyzyjne określenie stron umowy i kancelarii notarialnej

• opis nier i wszystkie dokumenty dodatkowe, które w tej sprawie zostały zgromadzone (dok ewidencji gruntów i KW+ dok dodatkowe, jeśli tamte sie nie zgadzają)

• jaką część nier stanowi przedmiot sprzedaży

• ustalona cena sprzedaży

• warunki zabezpieczenia rat sprzedaży (w formie hipoteki; poddanie się egzekucji z art 777 z klauzulą wykonalności)

• oświadczenie o wydaniu nier

• wniosek o założenie nowej KW lub wpisanie do istniejącej

• jakie notariusz pobrał opłaty przy sporządzaniu umowy (skarbowa - pod od obrotu; wynagrodzenie notariusza; opłata sądowa - od wpisu do KW)

• oświadczenie że akt notarialny został odczytany i podpisany w obecności notariusza

Akt notarialny przechowuje się w kancelarii notarialnej przez okres 5 lat, potem trafia do archiwum państwowego

3. Współwłasność - prawo władania nier należy do kilku osób

• Ułamkowa - prawo własności jest określone w postaci ułamka, może być zniesione, polega na tym że udział każdego właściciela jest ułamkiem. należy do praw, które są zbywalne (może swój udział sprzedać, zbyć, obciążyć), udział może być przedmiotem egzekucji i obrotu

• łączna - może powstać tylko z określonych stosunków prawnych. Nie może byc ona przedmiotem obrotu, współwł. łączna występuje głównie w przypadku wspólnoty małżeńskiej oraz w przypadku spółki cywilnej - żaden ze współwłaścicieli nie może zbyć swego udziału.

4. Dziedziczenie

• testamentowe (zależne od woli spadkodawcy)

• ustawowe (wynikające z kodeksu cywilnego)

• Dziedziczenie ustawowe - prawa i obowiązki majątkowe osoby zmarłej przechodzą w chwili śmierci na jedną lub kilka osób.

Małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do śmierci są uprawnione do 3 m-cy od otwarcia spadku do korzystania z mieszkania i sprzętu. Żadne prawa ograniczające w tym czasie nie są ważne.

Spadek określa się z chwilą śmierci spadkodawcy - to moment otwarcia spadku. Powołanie do spadku może pochodzić z ustawy lub z testamentu. Dziedziczenie ustawowe co do spadku występuje wtedy, gdy nie powołano spadkobiercy lub żadna z osób powołanych nie chce lub nie może przyjąć spadku.

Nie może być spadkobiercą osoba fizyczna, która nie żyje lub nie istnieje. Dziecko które jest poczęte w chwili otwarcia spadku może być uznane, jeśli urodzi się żywe.

Spadkobierca niegodny nie może otrzymać swego udziału w spadku.

Za niegodnego może uznać są:

• jeśli dopuścił się ciężkiego przestępstwa przeciwko spadkodawcy

• jeśli podstępem lub groźbą nakłonił spadkodawcę do sporządzenia lub odwołania testamentu lub mu przeszkodził w dokonaniu tych czynności

• jeśli umyślnie ukrył lub zniszczył testament lub jeśli świadomie skorzystał z testamentu podrobionego

Spadkobierca niegodny traktowany jest jako, że nie dożył do otwarcia spadku, lecz jeśli mu spadkobierca wybaczył odchodzi się od tego.

Powołane są do spadku w kolejności:

• Dzieci i małżonek - dziedziczą w częściach równych, część przypadająca małżonkowi nie mniejsza niż ¼ spadku

• w przypadku braku wstępnych (dzieci, wnuki) powołani do spadku z ustawy są: małżonek, rodzice i rodzeństwo. Udział spadkowy małżonka wynosi wtedy ½ spadku

• w przypadku braku wstępnych i rodzeństwa i ich wstępnych - cały spadek przypada małżonkowi

• w przypadku braku wstępnych i małżonka cały spadek przypada rodzicom, rodzeństwu i wstępnym rodzeństwa

• w przypadku braku małżonka i rodziny to spadek przypada SP jako spadkobiercy ustawowemu

Małżonek może być wydziedziczony jeśli spadkodawca wystąpił o rozwód z winy małżonka a żądanie rozwodu było uzasadnione.

• Dziedziczenie testamentowe - rozporządzać majątkiem na wypadek śmierci może tylko testament. Spadkodawca może w każdej chwili odwołać zarówno cały test. jak i jego niektóre postanowienia. Sporządzić lub odwołać test. może jedynie osoba mająca pełną zdolność do czynności prawnych (nie można go sporządzić i odwołać przez pełnomocnika)

Testament jest nieważny jeśli został sporządzony w stanie wyłączającym świadome lub swobodne wyrażenie woli lub, gdy został sporządzony pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby spadkodawca nie działałby pod wpływem tego błędu to nie sporządziłby test. tej treści, lub jeśli testament został sporządzony pod wpływem groźby.

Na nieważność test. z powyższych przyczyn nie można się powołać po upływie 3lat od dnia, w którym osoba mająca w tym interes dowiedziała się o przyczynie nieważności, a po upływie 10 lat od otwarcia spadku.

Odwołanie test. może nastąpić w ten sposób, że spadkodawca sporządzi nowy test., bądź że w zamiarze odwołania test. zniszczy lub pozbawi go cech, których zależy jego ważność, bądź że dokona zmian z których wynika wola odwołania jego postanowień.

Jeśli spadkodawca sporządził nowy test (nie zaznaczając w nim, że poprzedni odwołuje) to ulegają odwołaniu tylko te postanowienia, których nie można pogodzić z treścią nowego test.

Testament należy tłumaczyć tak, aby zapewnić możliwie najpełniejsze urzeczywistnienie woli spadkodawcy.

Testamenty dzielimy na zwykłe i szczególne.

Testament zwykły - spadkodawca może sporządzić test. w ten sposób, że napisze go w całości pismem ręcznym, podpisze i opatrzy...............

Testament może być także sporządzony w formie aktu notarialnego. Może takze sporządzić test. w ten sposób, że w obecności 2 świadków oświadczy ustnie swoją ostatnią wolę w obecności wójta lub innego stale urzędującego członka zarządu gminy. Takie oświadczenie spisuje się w protokole z podaniem daty jego sporządzenia. Protokół odczytuje się spadkodawcy w obecności świadków.

Testament - forma szczególna - jeśli istnieje obawa rychłej śmierci spadkodawcy lub jesli wskutek szczególnych okoliczności zachowanie formy testamentu zwykłego jest niemożliwe. Szczególne okoliczności to np. podróż liniami oceanicznymi podczas burzy, podróż samolotem w szczególnych warunkach.

Wtedy testament szczególny polega na tym, że spadkodawca oświadcza ostatnią wolę ustnie w obecności 3 świadków. Takie oświadczenie woli musi zostac spisane i podpisane przed upływem roku od jego złożenia z podaniem miejsca i daty oświadczenia, miejsca i daty sporządzenia test., pismo podpiszą spadkodawca i 2 świadkowie lub wszyscy świadkowie. Testament szczególny traci moc po upływie 6 m-cy od ustania okoliczności które uzasadniały jego sporządzenie.

Nie może być świadkiem:

• ten, kto nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych

• ten kto nie widzi, nie słyszy lub nie mówi

• kto nie może czytać i pisać

• kto nie włada językiem, w którym sporządzony jest test

• skazany prawomocnym wyrokiem za fałszywe zeznania

Jeśli spadkodawca powołała do spadku kilku spadkobierców nie określając ich udziału, to dziedziczą w częściach równych. Spadkodawca może w test powołać wykonawcę test (nie może być to osoba, która nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych). Jeśli osoba powołana do wykonania testamentu nie chce tego obowiązku przyjąć, winna złożyć odpowiednie oświadczenie przed sądem.

5. Darowizna - jest jednym ze sposobów przeniesienia własności między osobami obcymi i rodziną. Darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Oświadczenie darczyńcy musi być w formie aktu notarialnego. Umowa darowizny bez tej formy staje się ważna jeśli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Darczyńca może odwolac darowiznę nawet już wykonaną, jeśli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności.

Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone darowanemu na piśmie.

Darowizna jest powszechnie stosowanym przekazaniem praw własności. Darowizna za uzyskanie renty strukturalnej - umowa renty??????????????/

6. Renta - przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku w zamian za przekazanie prawa do własności.

Ten co przekazuje nier w zamian za rentę i jest z niej niezadowolony może ją zamienić na umowę darowizny?????????????

Jeśli nie oznaczono inaczej w umowie o rentę należy płacić miesięcznie z góry. Natomiast rentę w rzeczach trzeba płacić stosownie do właściwości rzeczy.

7. Umowa dożywocia - jeżeli w zamian za przeniesienie własności nier nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie powinien on z braku odmiennej umowy przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć wyżywienie, ubranie, światło, opał, zapewnić mu określoną pomoc, pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb wg zwyczajów miejscowych.

Przekazanie nier na podstawie umowy o dożywocie następuje w jednoczesnym obciążeniem nier prawem dożywocia (w dziale III KW nier zostaje obciążona prawem dożywocia). Stosuje się tu przepisy o rzeczowych prawach ograniczonych.

W razie zbycia takiej nier nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się one wymagalne w czasie, gdy nier nie była jego własnością. Odpowiedzialność współwł.???? jest solidarna w takim przypadku??????????????????????????????????????????

Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Jeśli pomiędzy dożywotnikiem a zbywalnym wytwarzają się takie stosunki, że nie można żądać by strony pozostały ze sobą w bezpośredniej styczności, to na żądanie jednej ze stron można zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte umową dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wyjątkowych przypadkach sąd może na żądanie zobowiązującego tego użytkownika rozwiązać umowę o dożywocie, jeśli zobowiązany z umowy dożywocia zbył otrzymaną nieruchomość. Dożywotnik może wówczas żądać zmiany prawa dożywocia na dożywotnia rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Renta i dożywocie to zobowiązania wymienne

Umowa o rentę jak i dożywocie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, tak jak każda umowa o przeniesienie praw własności.

8. Zasiedzenie nieruchomości - jest instytucją prawną o kilku wiekowej tradycji. Jej podstawową funkcją jest nadanie w interesie porządku prawnego charakteru prawa zadawnionym stanie faktycznym wytworzonym przez pozbawienie tytułu prawnego. Długoletnie posiadanie i przekształcenie posiadaczy we właściciela to sposób nabywania praw własności lub służebności przez długotrwały upływ czasu, w którym właściciel mógł dochodzić wydania nier ale tego nie uczynił.

Decydujące przy uzyskaniu prawa własności na drodze zasiedzenia nier są:

• posiadanie samoistne

• upływ czasu

Posiadaniu samoistnemu musi towarzyszyć bezczynność właściciela.

Zasiedzenie to także posiadanie nie, w którym posiadacz zachowuje się tak jak właściciel, tzn włada nier, użytkuje ją, czerpie z niej pożytki i dochody, płaci podatki i inne obciążenia.

KC reguluje zasiedzenie:

Posiadacz nier nie będący jej właścicielem nabywa prawo własności jeśli posiada nier nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, a sam nabył w dobrej wierze lub posiada nier od 30 lat, jeśli posiadanie nabył w złej wierze (nawet w drodze przestępstwa).

Przesłankami zasiedzenia mogą być:

• samoistne nieprzerwane posiadanie

• upływ czasu odpowiedni do zasiedzenia

Dopuszczalne jest nabycie praw na drodze zasiedzenia tylko wtedy, gdy biegnie ono przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi. Oznacza to, że nie można nabyć prawa wieczystego użytkowania na drodze zasiedzenia przeciwko SP lub gminy. Może ono ulec zasiedzeniu, gdy istniał wcześniejszy użytkownik.

Nabycie praw własności na drodze zasiedzenia może być stwierdzone przez sąd jeśli długość okresu władania przekroczyła 20 lat lub 30 w zależności od dobrej i złej wiary.

Dzierżawca jest posiadaczem zależnym. Niemożliwe jest zasiedzenie nier przez dzierżawę. W momencie, gdy dzierżawca rozwiąże umowę dzierżawy, a dzierżawca nie zwróci własności posiadaczowi to od tego momentu biegnie okres zasiedzenia.

W złej wierze jest ten, kto wie, że nie jest właścicielem nier lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (30 lat)

Do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa, ale osoba, która ubiega się o prawo własności w drodze zasiedzenia musi złożyć wniosek do sądu o uznanie zasiedzenia, dostarczyć dokumenty potwierdzające:

• samoistnego posiadania

• upływu czasu

Rozprawa może się odbyć bez udziału wnioskodawcy, ale zawsze musi zjawić się wcześniejszy właściciel, jeśli żyje.

Sąd na tej podstawie stwierdza prawo do własności i wydaje zaświadczenie, które jest podstawą wpisu do KW. Stwierdzenie zasiedzenia odbywa się w trybie postępowania sądowego.

Nabycie prawa własności następuje z upływem terminu z mocy prawa, potwierdzonym postępowaniem sądowym (nie procesowym).

9. Wywłaszczenie nieruchomości - może nastąpić na rzecz SP lub Skarbu Gminy i może dot. tylko nier niezbędnych i przeznaczonych w planach miejscowych dla celów publicznych.

Kiedy właściciel nie godzi się na sprzedaż nier potrzebnej na ważne cele publiczne to może dojść do wywłaszczenia. Proces ten może być rozpoczęty po nieudanych negocjacjach dot. sprzedaży i wywłaszczenie może być podjęte na podstawie decyzji administracyjnych.

Wywłaszczeniu mogą podlegać:

• prawo własności

• prawo wieczystego użytkowania

• inne ograniczone prawo na nieruchomości

Podstawowa przesłanką wywłaszczenia to realizacja celu publicznego. Nie może dojść do wywłaszczenia na rzecz innych jednostek państwowych lub komunalnych. Jeśli grunty zostały wywłaszczone a przeznaczone na inne cele to może dojść do unieważnienia wywłaszczenia.

Cele publiczne:

• budowanie linii kolejowych

• budowanie i utrzymanie przesyłanie energii elektrycznej i gazowej

• budowa i utrzymanie publicznych urządzeń zaopatrzenia w wodę

• budowa dróg i ich utrzymanie

• zakładanie i utrzymanie cmentarzy

Wywłaszczenie zgodnie z ust. o gospodarce nieruchomościami może nastąpić za odpowiednie odszkodowanie wg wartości rynkowej nieruchomości. Jest więc to forma sprzedaży odbywająca się pod przymusem państwa lub samorządu.

Podstawą wywłaszczenia jest decyzja administracyjna

Nieruchomości wywłaszczone, które nie są wykorzystane na cele publiczne podlega zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela.

Instytucja wywłaszczenia jest powołana, aby nie dochodziło do anarchicznych uporów właścicieli przed uwłaszczeniem gruntów na ważne inwestycje i cele publiczne.

Jeśli rzeczoznawca powołany przez właściciela określił wartość nieruchomości na znacznie wyższą niż rzeczoznawca powołany przez samorząd to koszty wyceny ponosi samorząd. Jeśli jest niewielka różnica to koszty ponosi właściciel.

Zrzec się praw własności można tylko na rzecz SP

Zrzec się prawa wieczystego użytkownika można na rzecz organu, który to prawo ustanowił (SP, gmina)

Wygaszenie prawa wieczystego użytkowania może nastąpić, gdy prawo jest realizowane przez wieczystego użytkownika w sposób niezgodny z umową.

Jeśli wieczysty użytkownik wystąpił do właściciela nier o przedłużenie prawa wieczystego użytkowania o kolejne 99 lat, to SP lub gmina może odmówić tylko w przypadku gdy nieruchomość ta przeznaczona jest na cele publiczne. Następuje wtedy wygaśnięcie prawa wieczystego użytkowania.

KSIĘGI WIECZYSTE

KW są publicznym, jawnym, sądowym stanem prawnym rejestru nieruchomości.

• publicznym - powszechnym, wszystkie nier. powinny mieć założoną KW,

• jawnym - każdy ma dostęp do KW, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów do KW ani nieznajomością wniosków, o których uczyniono wzmiankę w KW.

W dziale III są umieszczone wzmianki o wnioski.

Domniemywa się, że prawo jawne z KW jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz, że prawo wykreślone nie istnieje. Na tej podstawie określono najważniejszą cechę KW:

Rękojmia wiary publicznej KW polega na tym, że w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w KW, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną wg treści księgi nabył nieruchomość lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia chroni nabywcę, który nabył nieruchomość zgodnie z KW, a niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych, albo dokonanych przez nabywcę działającego w złej wierze.

W złej wierze jest ten, kto wie, że treść KW jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Rękojmie wiary publicznej KW wyłącza wzmianka o wniosku wpisanym do KW o rewizji lub rewizji nadzwyczajnej oraz ostrzeżenie dot. niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

Prowadzenie KW należy do sądów rejonowych właściwych dla terenu nier.

KW prowadzona jest dla nier., a nie dla właściciela.

Działy KW

KW składa się z 4 działów. Działy dzielą się na łamy. W każdym dziale jest kilka lub kilkanaście łamów.

• Dział I - oznaczenie nier. oraz wpisy praw związanych z nier.

Podstawą oznaczenia są materiały ewidencji gruntów. Może być tak, że oznaczenie nie pokrywa się z ewidencją gruntów - wtedy musi dojść do uzgodnienia danych na podstawie ewidencji.

Jeśli niezgodność polega na tym, że wydano nowa edycję ewidencji gruntów, która pociąga za sobą zmiany numeracji gruntów, wystarczy oświadczenie od ewidencji gruntów, że zmieniono nr i podaje z zaświadczenia ewidencji gruntów nowy nr.

Jeśli zmiana oznaczeń wynika z podziałów nier., to do uzgodnienia danych należy dostarczyć dokument podziału nier. z wykazem zmian.

Właściciel jest zobowiązany do ujawnienia swojego prawa w istniejącej KW.

Akt notarialny musi zawierać wniosek o dokonanie zmiany wpisu do KW przez nowego właściciela.

Inne przypadki nabycia nier., które nie są ujawnione w KW, np.: może dojść do zmiany właściciela, ale nie jest to uwzględnione w KW - wtedy nowy nabywca składa wniosek, że nabył i w jaki sposób nabył prawo do nier. i prosi o ujawnienie jego praw w KW. Właściciel ma pilnować wpisów do KW, jeśli tego nie zrobi sąd może go zmusić nakładając grzywnę.

• Dział II - obejmuje wpisy dot. własności i użytkowania wieczystego.

• Dział III - najszerszy dział KW, tzw. "śmietnik"

Jest przeznaczony na wpisy dot. ograniczonych praw rzeczowych: użytkowanie, trwały zarząd, służebność, hipoteka - ale ona ma swój osobny dział.

Wpisuje się tu umowy renty i dożywocia jako obciążenie właściciela nier. i inne wpisy dot. rozporządzania nier. (wzmianki, rewizje, rewizje nadzwyczajne).

W tym dziale dokonuje się też wpisy dot:

- postępowań scaleniowych,

- wniosków dot. zmiany prawa własności.

• Dział IV - wpisy dot. hipoteki.

Hipoteka - obciążenie nier. na podstawie istniejącej i ściśle określonej wierzytelności pieniężnej.

Można nier. obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia wierzytelności, bez względu na to, czyją stała się ona własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nier.

HIPOTEKA

Hipoteka to sposób zabezpieczenia określonych wierzytelności pieniężnych. Jej zabezpieczeniem jest nier. dłużnika.

Wg ustawy o KW i hipotece: "w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nier. obciążyć prawem na mocy, którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia wierzytelności dłużnika bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka obciąża nier., a dług zaciąga właściciel i hipoteka ma zabezpieczyć ten dług:

- z zaciągniętego kredytu,

- z umowy sprzedaży (sprzedaż w formie ratalnej),

właściciel nier. może mieć udokumentowane przez wierzyciela długi inne, które musi potwierdzić sąd - hipoteka przymusowa.

Przedmiotem hipoteki może być:

• prawo własności nier.,

• prawo wieczystego użytkowania,

• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

• prawo do domu jednorodzinnego spółdzielni mieszkaniowej,

• wierzytelność zabezpieczona hipoteką (hipoteka na hipotece - subintabulat)

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do KW.

Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężnej musi być wyrażona w określonej sumie. Hipoteka może zabezpieczać także roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, wtedy taka hipoteka to hipoteka kaucyjna.

W wpisie hipoteki do KW lub umowie o wpis hipoteki niedopuszczalne jest zastrzeżenie, w którym właściciel nier. zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nier. przed wygaśnięciem hipoteki.

Realizacja hipoteki

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego (realizacja hipoteki) następuje wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Dla zrealizowania długu hipotecznego musi być wszczęte postępowanie egzekucyjne- konieczne są tu tytuły egzekucyjne.

Tytuły egzekucyjne:

• orzeczenie sądu lub ugoda przed sądem,

• wyrok sądu polubownego lub ugoda przed takim sądem,

• inne orzeczenia lub ugody, które podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej

• akt notarialny, w którym dłużnik się egzekucji z art. 777 KPC- akt zastępuje inne tytuły egzekucyjne.

Aby tytuł egzekucyjny został wykonany musi się przekształcić w tytuł wykonawczy (tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności).

Tytuł egzekucyjny i ustanowienie hipoteki skraca drogę postępowania sądowego.

W razie podziału nieruchomości hipoteka, która obciąża nier., obciąża wszystkie nier. utworzone przez podział.

W razie sprzedaży części nier. obciążonej hipoteką, sprzedawca lub kupujący może żądać od wierzyciela zwolnienia tej części od obciążenia jeśli jest ona stosunkowo niewielka , a wartość pozostałej części zapewnił odpowiednie zabezpieczenie.

Wygaśnięcie wierzytelności obciążonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Właściciel nier. musi złożyć wniosek udokumentowany, że wierzytelność wygasła.

Rodzaje hipotek:

1. Hipoteka umowna (zwykła)- powstaje w akcie notarialnym przy sprzedaży ratalnej (musi zostać zapisany nie tylko z art. 777, ale też na podstawie umowy), ale częściej powstaje w wyniku zaciągnięcia kredytu (umowy kredytowej; bank-wierzycielem, właściciel- dłużnik hipoteczny).

Hipoteka umowna powstaje w wyniku jakiejkolwiek umowy. W umowie musi być zapisana wartość wierzytelności. Najczęściej jednak akt notarialny i umowa o kredyt.

2. Hipoteka kaucyjna-powstaje gdy wartość nier. jest trudna do ustalenia i powstaje, gdy dług państwowy nie jest spłacony i w szybkim tempie rosną odsetki z tego tytułu- ich wielkość jest trudna do ustalenia i wtedy powstaje hipoteka.

Podobna do h. umownej, h. umowna może stać się kaucyjną i odwrotnie.

3. Hipoteka przymusowa - powstaje gdy wierzytelność jest stwierdzona orzeczeniem sądu, i obciąża ona wbrew woli właściciela, a nawet wbrew jego wiedzy wszystkie wierzytelności dłużnika.

4. Hipoteka ustawowa (prawna)-szczególny rodzaj hipoteki, powstaje z mocy prawa na podstawie ustawy: Ordynacja Podatkowa, tytułem do jej powstania są zaległości podatkowe właściciela nier. lub zaległości z tyt. innych obciążeń publiczno- prawnych właściciela.

H. ustawowa ma pierwszeństwo przed innymi rodzajami hipotek, jest realizowana jako pierwsza.

Hipoteka ta nie musi być wpisana do KW, US ma na to 1m-c.

Należy więc dokonać badań czy sprzedający nier. niw ma zaległości podatkowej. Odbywa to się w US, wtedy można być pewnym, że nier. nie jest obciążona.

5. Hipoteka łączna- powstaje, gdy nier. obciążona hipoteką zostaje podzielona, w wyniku podziału hipoteka łączna obciąża wszystkie nier. powstałe w wyniku podziału.

6. Hipoteka na hipotece (subintabulat)- nier. obciążoną hipoteką można obciążyć kolejnymi hipotekami.

7. Hipoteka odwrócona- polega na tym, że właściciel nier. może zaciągnąć rodzaj kredytu w banku przeznaczony na dożywotnie utrzymanie(podobna do umowy renty i umowy dożywocia).

Komornik- bank przejmuje nier., poddaje ją sprzedaży, uzyskuje z tego tyt. pieniądze, potrąca z tego wysokość zadłużenia, a resztę wypłaca spadkobiercy.

Jakimi dokumentami trzeba się wylegitymować chcąc przenieść prawo własności i prawo wieczystego użytkowania??

Odp: Umowa sprzedaży, darowizny, dożywocia, spadek.

Jakie dokumenty należy przynieść do notariusza, aby mógł byc zawarty akt notarialny??

1. Dokumenty geodezyjne poświadczające prawo do nier.;

2. Dokumenty KW;

3. Wypisy z planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzja WZ i ZT);

4. decyzja właściwych organów zezwalająca na zbycie praw przez sprzedającego i nabycie praw przez kupującego.

Najważniejsza w dwóch pierwszych grupach jest zgodność dokumentów opisujących nier.

Źródłem wpisu do KW są dokumenty ewidencji gruntów.

W razie jakichkolwiek sprzeczności należy doprowadzić do zgodności dokumentów opisujących nier.

Dla ujednolicenia oznaczeń stosuje się 3 rodzaje dokumentów:

• dokumenty podziału;

• dokumenty synchronizacji;

• wykazy równoważników.

Istotne znaczenie dla umowy przeniesienia własności mają wszystkie wpisy w KW.

W dziale II są wpisani właściciele lub wieczyści użytkownicy (ich nazwiska).

Nie może dojść do przeniesienia własności, gdy wszczęte jest postępowanie scaleniowe.

Wzmianki o roszczeniach uniemożliwiają obrót dopóki się nie zakończą.

Dział IV- wpis do hipoteki, jedna z hipotek nie musi być wpisana do KW (h. ustawowa)- potrzebna jest informacja z US.

Gdy jest wpisana hipoteka, kupujący może wycofać sie z transakcji lub zawrzeć w umowie sposób rozliczenia hipoteki.

nie można kupić nieruchomości nie rozwiązując sprawy wierzytelności hipotecznej. Gdy kupujący nie uzgodni hipotek, to może zapłacić za nieruchomość i dodatkowo będzie zmuszony do spłacenia hipoteki.

Ad. 3

Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego mówi o tym, na jakie cele nier. może być przeznaczona. Przekłamania w tej kwestii mogą np. spowodować, że kupujący płaci za działkę budowlaną, ale nie będzie mógł jej rozbudować (zgodnie z WZiZT).

Ad.4

1. Decyzje o wykonaniu lub niewykonaniu prawa pierwokupu.

Akt notarialny wykonany bez respektowania prawa pierwokupu jest nieważny.

2. Na nieruchomości państwowe lub komunalne przeznaczone do sprzedaży musi być wydana odpowiednia zgoda na ich sprzedaż.

Dla nier. państwowych zgodę na zbycie wydaje wojewoda, dla komunalnych sejmik wojewódzki, rada powiatu lub rada gminy.

3. Gdy nier. są własnością spółek to zgodę na sprzedaż nier. wydaje rada nadzorcza spółki.

4. Zgode na sprzedaż nier., które są we władaniu państwowych osób prawnych wydają rady nadzorcze lub organy założycielskie tych jednostek, np. uczelni - senat uczelni.

5. Przy sprzedaży nier. państwowej o wart. powyżej 30tys. euro zgodę musi wydać Minister SP.

6. przy sprzedaży wszelkich nier. na rzecz obcokrajowców zgodę na ich zakup musi wydać Minister Spraw Wewnętrznych RP.

Przy sprzedaży wszelkich nier. rolnych prawo pierwokupu przysługuje ANR.

prawem pierwokupu poza nier. rolnymi są też objęte nier. przeznaczone na cele publiczne i inwestycyjne.

Notariusz jako osoba zaufania publicznego musi pilnować prawidłowości tych dokumentów.

Sprzedający musi wszystkie te dokumenty dostarczyć , a trwa to niekiedy kilka miesięcy.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Wartość nier. to najbardziej prawdopodobna cena za jaką nier. możemy sprzedać na rynku (wartość rynkowa).

Rodzaje wartości nier.:

• w. rynkowa,

• w. katastralna,

• w. odtworzeniowa,

• w. bankowo-hipoteczna,

• w. użytkowa

W/w wartości musza być zbliżone do rynkowej.

Wartość katastralna to taka wartość jaką określa się dla potrzeb podatkowych ( na ogół niższa od rynkowej).

Wartość odtworzeniowa dot. głównie składników nier. oprócz ziemi. To taka wart., która pozwoli na odtworzenie budynków, urządzeń (substancji zainwestowanych w nier.).

Wartość bankowo- hipoteczna (niższa od rynkowej) ustalona jest przez banki w celu zabezpieczenia wierzytelności na nier. (jest wyższa od zaciągniętego kredytu).

Wartość użytkowa to zdolność do zaspokajania różnorodnych potrzeb właściciela nier. (produkcyjnych, turystycznych, mieszkalnych).

Rodzaje podejść do wyceny:

• p. rynkowe

• p. kosztowe

• p. dochodowe

• p. mieszane

Podejście rynkowe to takie, w którym określenie wartości nier. Następuje poprzez porównanie danej nier. z podobna nier. która była juz przedmiotem obrotu.

Podejście kosztowe służy przede wszystkim określeniu wartości odtworzeniowej (ile może kosztować odtworzenie składników majątkowych z potrąceniem zużycia tych składników).

Podejście dochodowe - określa się dochód jaki można osiągnąć z nier. (np. hotele, nier. rolne, wyciągi narciarskie; wartość nier. to 10 lub więcej letni dochód czerpany z tej nier.)

Podejście mieszane to takie, w którym w części określa się wart. gruntu metodami rynkowymi, a w części metodami odtworzeniowymi. Często wykorzystywane, gdy nier. ma być rozbudowywana.

Metody wyceny:

1. M. porównawcze - analizujemy rynek nieruchomości podobnych:

• met. porównania wartości parami;

• met. statystycznej analizy rynku.

2.M. kosztowe- określa się wartość budowli i urządzeń:

• jako koszt odtworzenia urządzeń i budowli,

• jako koszt zastąpienia ich,

• jako koszt likwidacji.

Koszt odtworzenia- odtworzenie przy użyciu materiałów, które w tym czasie były stosowane przy budowie minus zużycie.

Koszt zastąpienia- odtworzenie przy użyciu współczesnych technik i materiałów budowlanych minus wartość zużycia.

Koszt likwidacji- od wartości nier. określonej met. powyższą odejmujemy kaszty rozbiórki minus wartość odzyskanych materiałów budowlanych (wart. gruntu minus koszty robót).

Techniki:

1. w met porównawczej - met. porównania wart. parami i met. statystycznej analizy rynku;

2. w met. kosztowej- koszt odtworzenia, zastąpienia i likwidacji;

3. w met dochodowej - zdyskontowanie strumieni pieniężnych

4. w met. mieszanej - najczęściej met. pozostałościowa, która pozwala na zwiększenie wart. nier. o zwiększenie zysku inwestora (rozbudowa, przebudowa)

Wyceny nier. dokonuje rzeczoznawca majątkowy i podaje ją jako wart. z elaboratu wyceny.

Przy obrocie nier. wartość nieruchomości to ta wartość, która stanowić będzie minimalna cenę w przetargu. Wartość przetargu nie może być niższa. Jednak, gdy I przetarg nie wyłoni nabywcy to mozna cene wywoławczą obniżyć do 50% (dot. nier. SP, w obrocie prywatnym nie ma obowiązku ogłaszania przetargu). Na ogół jest tak, że dla II przetargu cenę przetargu obniżają w swoich wewnętrznych regulaminach.

14

---