IMG'86 (2)

11.4.8. Oiibiók przedmiotu umowy

Zagadnienia ogólne

Z irc.<ci art. 647 k.c. wynika obowiązek inwestora dokonania odbioru pr«<j. miotu umowy o roboty budowlane. Obowiązkowi temu odpowiada uprawnienie wykonawcy robót do żądania dokonania odbioru. Na tym w zasadzie kończy się kodeksowa regulacja czynności odbioru. Celem odbioru jest ostateczne przekazanie inwestorowi przedmiotu umowy. Z prawnego punktu widzę-nia odbiór jest czynnością prawną, przez którą inwestor stwierdza, & przedmiot umowy został wykonany zgodnie z umową. Jest także faktycznym oddaniem dzieła (robót budowlanych), o którym mowa w treści art. 642 ke. Strony umowy o roboty budowlane powinny dołożyć należytej staranności w trakcie odbioru, ponieważ z odbiorem łączą się określone skutki prawne W szczególności, od dnia odbioru rozpoczyna biec termin przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady przedmiotu umowy oraz roszczeń odszkodowawczych opartych na zasadach ogólnych. Od dnia odbioru rozpoczyna bieg także termin przedawnienia roszczeń wykonawcy o zapłatę należnego wynagrodzenia. Jak widać zarówno inwestor, jak i wykonawca powinni być zainteresowani tym. aby czynności odbioru były wykonane przez osoby kompetentne i zostały odpowiednio utrwalone. Będzie to łatwiejsze, jeżeli w umowie o roboty budowlane strony szczegółowo unormują ten etap procesu budo-wlanego.

Rodzaje odbiorów

Z pojęciem odbioru możemy spotkać się w różnych kontekstach znaczeniowych. Nie ma powszechnie obowiązujących przepisów, które definiowałyby terminy: odbiór końcowy, odbiór częściowy, odbiór przejściowy. Oznacza to. że strony mogą odbiór końcowy nazwać, po prostu odbiorem. Wymienione określenia wiążą się z rodzajami dokumentów rozliczeniowych sporządzanych w trakcie i po zakończeniu robót, tj. fakturą końcową, fakturą częściową i fakturą przejściową. W zawartej umowie strony mogą przewidzieć, że przedmiotem odbioru będzie cały przedmiot umowy. Fakturę końcową wystawia się na podstawie protokołu odbioru końcowego. Strony mogą także dokonywać rozliczeń fakturami częściowymi, za wykonane i odebrane obiekty, części tych obiektów albo roboty stanowiące odrębny przedmiot odbioru. Mamy wtedy do czynienia z tzw. odbiorem częściowym. Z kolei faktury przejściowe rozliczają na ogół roboty wykonane w pewnym okresie rozliczeniowym.

Od odbioru, rozumianego jako końcowe przekazanie inwestorowi wykonanego przedmiotu umowy albo jego części, odróżnić należy:

• odbiór robót ulegających zakryciu albo zanikających, zgłoszonych do

odbioru przez kierownika budowy.

odbiór robót od podwykonawców robót (w szczególności podwykonaw-’ jjjyyj poszczególnych instalacji), które w przyszłości będą przedmiotem odbioru pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót.

, odbiory określonych etapów robót, w ramach jednego przedmiotu odbioru. stwierdzone protokołami stanu robót, stanowiącymi podstawę do rozliczenia za dany etap.

Bardziej z przeglądem robót niż z odbiorem mamy do czynienia, gdy upływa termin rękojmi za wady lub termin gwarancji jakości i inwestor dokonuje sprawdzenia, czy wszystkie ujawnione wady przedmiotu umowy zostały usunięte. Jest to też ostatni moment, aby zawiadomić wykonawcę o kolejnych wadach, które pojawiły się w trakcie użytkowania i skorzystać z przysługujących uprawnień. Moment ten nazywa się czasami ostatecznym odbiorem prredmiotu umowy.

Procedury dotyczące odbioru

Prawo cywilne nie zajmuje się szczegółami dotyczącymi odbioru i nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. W szczególności nie reguluje czynności bezpośrednio poprzedzających odbiór, takich jak: wykonanie prób i sprawdzeń, zgłoszenie obiektu do odbioru, osiągnięcie obiektu gotowości do odbioru. Nie normuje też zagadnienia: kto powinien uczestniczyć w czynnościach odbioru oraz jak długo powinien trwać odbiór i kiedy się powinien zakończyć. Te szczegółowe kwestie wynikają częściowo z przepisów o charakterze administracyjnym, m.in. ustawy - Prawo budowlane, a w części nieobjętej tymi przepisami powinny stać się przedmiotem uregulowań umownych.

Termin odbioru i wezwanie do odbioru

Termin odbioru końcowego oraz terminy innych odbiorów powinny zostać dokładnie określone w treści umowy. Umowa powinna precyzyjnie wskazywać, w jakim terminie i w jakiej formie inwestor powinien zostać powiadomiony o osiągnięciu przez przedmiot umowy gotowości do odbioru. Jeżeli termin odbioru został umownie ustalony, a przedmiot umowy jest gotowy do odbioru, inwestor zobowiązany jest odebrać przedmiot umowy.

Odmowa dokonania odbioru

Jest utartą praktyką, że inwestor może odmówić odbioru, jeżeli w trakcie wykonywania czynności odbioru okaże się, że przedmiot umowy nie osiągnął tzw. gotowości do odbioru albo że jest on wykonany wadliwie. Oznaczać to może że roboty nie zostały zakończone, albo że dotknięte są istotnymi wadami, które czynią przedmiot umowy niezdatnym do użytku, albo powodują, że jakość przedmiotu umowy ewidentnie odbiega od zastrzeżonej w treści umowy. Taka praktyka utrwaliła się m.in. na tle stosowania nieobowiązujących