praca magisterska Piotr Gazka, Uniwersytet Marii Curie-Skłodowskiej


Uniwersytet Marii Curie-Skłodowskiej

w Lublinie

Wydział Prawa i Administracji

Kierunek: Prawo stacjonarne

Piotr Gałązka

Nr albumu 1849558

PODZIAŁ GEODEZYJNY GRUNTÓW ROLNYCH

Praca magisterska

napisana pod kierunkiem

prof. dr hab. Aleksandra

Oleszko

Lublin 2009

SPIS TREŚCI:

Wstęp............................................................................................................3

Rozdział I

Pojęcie nieruchomości rolnej oraz gruntów rolnych…………………....4

1.1.Geneza pojęcia nieruchomości rolnej………………………………......4

1.2.Obrót nieruchomościami rolnymi i jego ograniczenia………………....6

1.3.Wpływ planów zagospodarowania na pojęcie nieruchomości rolnej...11

1.4.Wspólnoty gruntowe……………………………………………….....12

1.5.Pojęcie gruntów rolnych i ich rodzaje…………………………….......13

1.6.Ochrona gruntów rolnych……........................................…………......15

Rozdział II

Sposoby oznaczenia korzystania z nieruchomości gruntowych............20

2.1. Ewidencja gruntów i budynków w prawie polskim.............................20

2.2. Oznaczenia ewidencyjne......................................................................23

2.3. Oznaczenia nieruchomości gruntowych na gruncie ksiąg wieczystych.................................................................................................27

2.4. Relacja między wpisem w dziale I-O księgi wieczystej a oznaczeniem nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków.......................................30

Rozdział III

Rola i znaczenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w oznaczeniu nieruchomości.........................................32

3.1. Przeznaczenie nieruchomości rolnych na cele rolnicze lub nierolnicze...................................................................................................32

3.2. Renta planistyczna................................................................................34

Rozdział IV

Podział geodezyjny a podział prawny nieruchomości rolnej.................37

4.1. Podział geodezyjny nieruchomości rolnej............................................37

4.2. Podział prawny nieruchomości rolnej..................................................41

Zakończenie...............................................................................................43

Bibliografia.................................................................................................44

Wstęp:

Głównym celem mojej pracy jest przedstawienie procedury podziałowej nieruchomości rolnej. Skupiłem się na przedstawieniu podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej.

Zmierzając do realizacji mojego celu, pracę podzieliłam na cztery rozdziały, w których zawarłem problematykę dotyczącą pojęcia nieruchomości rolnej, sposobów jej oznaczenia oraz jej podziałów.

Pracę rozpocząłem od zawarcia w rozdziale pierwszym pojęcia nieruchomości i gruntu rolnego oraz wzajemnych relacji między nimi. Opisałem ponadto uregulowania dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi a także ochrony i rodzajów gruntów rolnych. Zwróciłem również uwagę na problem instytucji wspólnot gruntowych.

W rozdziale drugim poświęconym sposobom oznaczenia korzystania z nieruchomości przedstawiłem problematykę ich oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków oraz na gruncie ksiąg wieczystych. Postarałem się również przedstawić problematykę wzajemnych relacji wpisu w dziale I-O księgi wieczystej a oznaczeniem ewidencyjnym nieruchomości.

Rozdział trzeci przedstawia wpływ miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na przeznaczenie nieruchomości rolnych. Opisany jest również mechanizm działania instytucji renty planistycznej.

W rozdziale czwartym kończącym pracę opisałem szczegółowo procedurę podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej. Przedstawiłem również zagadnienie podziału prawnego nieruchomości oraz wzajemną relację zachodzącą między podziałem geodezyjnym a podziałem prawnym nieruchomości rolnej.

Rozdział I:

POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ ORAZ GRUNTÓW ROLNYCH

1.1.Geneza pojęcia nieruchomości rolnej

Po raz pierwszy pojęcie nieruchomości rolnej pojawiło się w prawie polskim w ustawie z dnia 13.07.1957r. o obrocie nieruchomościami rolnymi zastępując dotychczas używane pojęcie nieruchomości ziemskiej. Ratio legis było wprowadzenie ograniczeń w podziale gospodarstw rolnych. W kodeksie cywilnym z 1964r. również zawarto przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, ale nie zamieszczono jej definicji legalnej. Została ona zdefiniowana w rozporządzeniu RM z dnia 28.11.1964r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności i dziedziczenia gospodarstw (Dz. U. Nr.45, poz. 304). Regulacja ta określała sytuacje, w których nieruchomość rolna przestawała nią być.

W trakcie przemian ustrojowych rozporządzenie to straciło moc obowiązującą, gdyż zostało zastąpione przez rozporządzenie RM z dnia 12.12.1990r. w sprawie warunków dziedziczenia gospodarstw rolnych(Dz. U. Nr 89, poz.519 ze zm.), zaś definicja nieruchomości rolnej w wyniku wejścia w życie nowelizacji z dnia 1.10.1990 znalazła się w kodeksie cywilnym.

Obecnie definicję legalną nieruchomości rolnych zawiera w art. 461 k.c. określając je, jako „nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Nieruchomości rolne są rodzajem nieruchomości gruntowej i razem z gruntami leśnymi podlegają szczególnej ochronie. Nieruchomość gruntowa to zgodnie z art.46 k.c. część powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności. W ujęciu kodeksowym terminy nieruchomość rolna oraz grunt rolny zostały zrównane sobie i są używane zamiennie jako synonimy. Użycie terminu grunt rolny ma na celu podkreślenie, że nieruchomość rolna może być wyłącznie nieruchomością gruntową. Warto zauważyć, że zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego nieruchomościami rolnymi są także wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi oraz grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (Uchwała Sądu Najwyższego-Izba Cywilna z dnia 30.05.1996r. III CZP 46/96). Za nieruchomość rolną nie mogą być uznane nieużytki bez względu na sposób użytkowania.

Ustawodawca wprowadzając specjalną kategorię nieruchomości gruntowych, odmiennie traktowanych od reszty a mianowicie nieruchomości rolnych zastosował kryterium przeznaczenia tych gruntów do prowadzenia działalności rolniczej. Na kryterium przeznaczenia mają wpływ dwa składniki: po pierwsze, właściwościami fizykochemicznymi gleby a po drugie nie wykorzystywanie wykazujących odpowiednie właściwości gruntów na działalność poza rolniczą. Jasno wynika z tego przepisu, że za nieruchomości rolne uznaje się zarówno te, które są już wykorzystywane do produkcji rolnej a także te, które ze względu na swe właściwości spełniają warunki umożliwiające rozpoczęcie szeroko rozumianej produkcji rolnej. Oczywiste staje się, że, przepisy te miały zapobiegać przeznaczaniu takich nieruchomości na działalność niezwiązaną z rolnictwem, co oczywiście ograniczało uprawnienia właścicieli.

Pojęcie nieruchomości rolnej jest niezbędne przy definiowaniu gospodarstwa rolnego. Na gruncie obowiązującego k. c. nieruchomość rolna stanowi niezbędny element konstrukcyjny pojęcia gospodarstwa rolnego. W definicji tej podkreślony jest aspekt organizacji gospodarstwa. Grunty rolne wraz z innymi podanymi w art.553 elementami mogą być uznane za gospodarstwo rolne tylko wtedy, gdy stanowią ewentualnie mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą.

1.2.Obrót nieruchomościami rolnymi i jego ograniczenia

Wprawdzie poprzez utratę mocy obowiązującej przepisów szczególnych dotyczących dziedziczenia gospodarstw rolnych znaczenie związku obu pojęć zmalało, to nadal występuje potrzeba istnienia tych definicji w k.c. Dotyczy to między innymi sytuacji zawartych w art.1070k.c. dotyczącego podziału gospodarstwa rolnego należącego do spadku oraz art.10701k.c. traktującego o zbyciu udziałów w spadku obejmującym gospodarstwo rolne. Odnośnie tego drugiego przepisu kodeks odsyła do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Pierwszy zaś odsyła do uregulowań zawartych w k.c. dotyczących podziału gospodarstw rolnych przy zniesieniu współwłasności. Przepisem, który wprowadza odmienne regulacje dla gospodarstw rolnych w k.c. jest art.213 dotyczący właśnie zniesienia jego współwłasności. Uzależnia on, bowiem zgodę na zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego od zgodności tego działania z prawidłową gospodarką rolną. Warto w tym miejscu zauważyć, że nieruchomości gruntowe wchodzące w skład gospodarstwa rolnego to nieruchomości rolne. Zniesienie zaś współwłasności gospodarstwa rolnego jest zaś niczym innym jak podziałem wchodzących w jego skład nieruchomości. Można odczytać z tego przepisu i innych(np.166§1,217k.c.) intencję prawodawcy aby traktować nieruchomość rolną jako nieruchomość gruntową wchodzącą lub mogącą wejść w skład gospodarstwa rolnego.

Po przemianach ustrojowych dzięki zniesieniu z dniem 1.10.1990r. przepisów ograniczających obrót nieruchomości został on mocno zliberalizowany. Praktycznie jedynym ograniczeniem prawa własności było prawo pierwokupu przewidziane w art.166§1k.c. W związku z tym każdy mógł stać się właścicielem nieruchomości rolnych. Dotyczyło to zarówno nabycia inter vivos jak i mortis causa. Wprawdzie w art.1059 k.c. i nast. zawarto pewne ograniczenia w dziedziczeniu gospodarstw rolnych o powierzchni ponad 1 ha, jednak na skutek orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31.01.2001r. powyższe przepisy zostały uznane za niekonstytucyjne i straciły moc obowiązującą.

Ten stan prawny względem nabycia inter vivos uległ zmianie w wyniku wejścia w życie ustawy z 11.04.2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego która postawiła sobie za cel poprawę struktury obszarowej gospodarstw, zapobieganie zbytniej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienia odpowiednich kwalifikacji dla prowadzących działalność rolniczą. W ustawie tej pojęcie nieruchomości rolnej zdefiniowane jest przez odesłanie do definicji art.461k.c. z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na działalność inną niż rolnicza. Na zakres tego terminu ma wpływ również definicja gospodarstwa rolnego, dla którego w tej ustawie wymagana jest norma obszarowa, co najmniej 1 ha użytków rolnych. Kolosalne znaczenie dla zakresu uregulowań dotyczących właściwego kształtowania ustroju rolnego ma również określenie w art.5u.k.u.r definicji gospodarstwa rodzinnego za które uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego o powierzchni nie przekraczającej 300ha użytków rolnych.

Jak już wyżej wspomniałem jednym z ograniczeń wykonywania prawa własności jest prawo pierwokupu przewidziane przez k.c. Uprawnienie to przysługuje współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne w razie gdyby jeden z nich chciał sprzedać udział we współwłasności. Prawo pierwokupu nie przysługuje, gdy współwłaściciel wraz z udziałem sprzedaje prowadzone przez siebie gospodarstwo rolne lub, gdy nabywcą jest inny współwłaściciel bądź osoba, która należy do kręgu spadkobierców ustawowych.

W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego rozszerzono krąg podmiotów mogących skorzystać z prawa pierwokupu. Zgodnie z art.3u.k.u.r. prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy jeżeli jest o on osobą fizyczną lub spółdzielnią produkcji rolnej a umowa dzierżawy była zawarta w formie pisemnej z datą pewną i była wykonywana przez co najmniej 3lata od daty jej zawarcia. Sprzedawcą musi zaś być osoba fizyczna lub osoba prawna inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych. Prawo pierwokupu nie przysługuje jednak dzierżawcy, gdy nabywcą nieruchomości jest spółdzielnia produkcji rolnej a sprzedawcą jest jej członek a nieruchomość rolna stanowi jego wkład gruntowy w tej spółdzielni oraz, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy.

W przypadku braku uprawnionego dzierżawcy albo nieskorzystania przez niego z uprawnienia w miejsce dzierżawcy z mocy prawa możliwość pierwokupu zyskuje Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa. W tym ostatnim przypadku prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej zostaje powiększone gospodarstwo rodzinne jednak jego powierzchnia nie przekroczy 300 ha a nieruchomość jest położona w gminie miejsca zamieszkania nabywcy lub gminie sąsiedniej.

Warto jeszcze wspomnieć o możliwości określonej w art. 4ust 1 u.k.u.r nabycia nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych jeżeli przeniesienie jej własności nastąpiło w wyniku zawarcia umowy innej niż sprzedaż. ANR działając na rzecz Skarbu Państwa składa wtedy oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Ograniczenia z korzystania przez ANR z tego uprawnienia są niemal identyczne jak przy prawie pierwokupu.

Interesująca jest możliwość zbiegu na gruncie wyżej wymienionej ustawy praw pierwokupu przysługujących współwłaścicielowi, dzierżawcy, gminie oraz ANR. Przy zaistnieniu zbiegu ustala się kolejność wykonywania prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot i dopiero, jeżeli podmiot sklasyfikowany wyżej nie wykona swojego uprawnienia w jego miejsce wchodzi następny w kolejce. Ustawa rozstrzyga w art.3 ust.4 ,że pierwszeństwo ma ANR, o ile prawa pierwokupu nie wykona dzierżawca. Dzierżawca na też pierwszeństwo przed współwłaścicielem i gminą. Silniejsze prawo ma też współwłaściciel od gminy. Wprawdzie słabsze od dzierżawcy i współwłaściciela, lecz pierwszeństwo przed gminą posiadają podmioty zarządzające portami i specjalnymi strefami ekonomicznymi.

Poważnym ograniczeniem podlega obrót nieruchomości rolnych i leśnych w odniesieniu do cudzoziemców. Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w ustawie nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 1920r. nabycie nieruchomości przekraczającej obszar 1ha wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniósł minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Identyczne zezwolenie potrzebne jest dla nabycia nieruchomości rolnej położonej w strefie przygranicznej a w tym wypadku powierzchnia nie odgrywa roli. Podobne uregulowanie dotyczy nabycia testamentowego nieruchomości, jeżeli na wniosek złożony w ciągu dwóch lat od otwarcia spadku brak będzie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych to prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości nabywają osoby powołane w takie sytuacji do spadku na podstawie ustawy.

Wyżej wymienione zezwolenia nie są konieczne dla cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Dane ograniczenia zostały jednak utrzymane dla nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych przez 12 lat oraz drugiego domu przez okres 5 lat. Przepisy te stosuje się od dnia 1.01.2004 czyli od wejścia Polski do UE.

Zezwolenie to nie jest jednak wymagane dla obywateli EOG, jeżeli po upływie co najmniej 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną chcą nabyć nieruchomość rolną położoną na terenach województw: dolnośląskiego, kujawsko-pomorskiego, lubuskiego, opolskiego, pomorskiego, warmińsko-mazurskiego, wielkopolskiego i zachodniopomorskiego. W reszcie województw wymagany jest termin 3 letni. Nie wymaga się również zezwolenia dla nabycia drugiego domu w celu świadczeń usług turystycznych lub, gdy nabywca przez 4 lata zamieszkuje legalnie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ostatni przypadek, gdy zezwolenie nie jest wymagane zachodzi dla tych obywateli państw członkowskich EOG, którzy byli udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Polski w dniu uzyskania przez nią członkostwa w Unii Europejskiej i mogą do wyżej przeze mnie wymienionych okresów dzierżawy zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili działalność rolniczą na tej nieruchomości pod warunkiem legalnego pobytu na terenie Polski.

Reglamentacji, co do zasady nie podlegają podziały nieruchomości rolnych i leśnych. Wynika to jasno z art.92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wyłącza zastosowanie przepisów o podziałach względem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne . Jeżeli na jakimś terenie nie uchwalono miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego to przepisów tych nie stosuje się do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Wyjątkiem są dwa przypadki, gdy stosuje się przepisy niniejszej ustawy. Zachodzi to, gdy dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie nowych dróg nie będącymi niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości oraz poprzez podział powstałyby działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Grunty rolne podlegają szczególnej ochronie prawnej. Uregulowania w tej materii znajdują się w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dotyczy to przede wszystkim ograniczaniu przeznaczenia tych gruntów na cele niezwiązane z produkcją rolniczą, zapobieganie ich degradacji i dewastacji. Pojęcie gruntów rolnych zawartych w tej ustawie nie pokrywa się z pojęciem nieruchomości rolnej zawartej w art.461 k.c.

1.3.Wpływ planów zagospodarowania na pojęcie nieruchomości rolnej

Na uznanie za nieruchomość rolną według zawartej w k. c. definicji w związku z odwołaniem się w niej do naturalnych właściwości gruntu nie ma większego wpływu określone w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie danego gruntu. Wprawdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako ten akt prawa miejscowego, który m.in. określa przeznaczenie, sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu kształtuje w ten sposób zakres wykonywania prawa własności nieruchomości. W przepisach brak jednak nakazu obligującego do zmiany zagospodarowania danej nieruchomości w razie zmiany w mpzp. przeznaczenia nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomość rolna może być nadal wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej mimo ewentualnej zmiany w mpzp. przeznaczenia danej nieruchomości na działalność pozarolniczą. Pozostaje ona nieruchomością w znaczeniu k. c.

Podobnie ma się sprawa wzajemnych relacji między decyzją lokalizacyjną a nieruchomością rolną określoną w art.461 k.c. Również decyzja lokalizacyjna nie nakazuje zmiany przeznaczenia danych nieruchomości, lecz co najwyżej wskazuje na możliwość innego niż dotychczas wykorzystania nieruchomości lub jej części. Wynika z tego, że decyzja lokalizacyjna nie może pozbawić gruntu rolnego charakteru nieruchomości rolnej.

Jasno widać, że sama zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnych w mpzp. lub decyzji lokalizacyjnej nie powoduje utraty przez nie charakteru rolnych w znaczeniu nadanym przez k.c. Można rozpatrywać kilka sytuacji, gdy nieruchomość rolna powinna stracić swój charakter rolny, a mianowicie na skutek wydania decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, faktyczną wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej oraz zmianę kwalifikacji użytków w ewidencji gruntów. W pierwszym przypadku określonym w art.11ust.1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie może nastąpić na skutek wydania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie, w której określa się obowiązki związane z wyłączeniem. Decyzja ta stwarza jedynie możliwość faktycznego wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej, ale nie obliguje do tego. Co więcej jeżeli podmiot uprawniony zrezygnuje w ciągu 2 lat z prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej to zwraca mu się opłatę zwaną należnością. Drugi przypadek uregulowany w tej samej ustawie w art.4 pkt 11 podaje definicję zgodnie z którą przez wyłączenie gruntów z produkcji rolnej rozumie się rozpoczęcie na nich innej działalności niż rolna. W definicji tej znaczenie ma rzeczywiste użytkowanie nieruchomości. Ostatnia podawana możliwość wiąże się z wpisem w ewidencji gruntów. Jednak mimo zmiany w ewidencji nadal można wykorzystywać grunt na cele rolnicze. Można więc uznać, że nieruchomość rolna traci swój charakter z chwilą, gdy ostateczna staje się decyzja w sprawie wyłączenia gruntu rolnego z produkcji i nie jest konieczny do tego wpis w ewidencji gruntów i budynków.

1.4.Wspólnoty gruntowe

Omawiając nieruchomości rolne należy wspomnieć o instytucji wspólnot gruntowych. Instytucja ta uregulowana jest w ustawie z 29.06.1963r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. W ich skład wchodzą nieruchomości rolne, leśne i obszary wodne nadane m.in. w wyniku uwłaszczenia włościanom we wspólną własność, posiadanie lub do wspólnego użytkowania bądź wydzielone tytułem zniesienia służebności lub powstałe w wyniku podziału pomiędzy zespoły mieszkańców poszczególnych wsi gruntów nadanych uprzednio przy uwłaszczeniu włościan. Ustaleniem, jakie nieruchomości wchodzą w skład wspólnoty należy do starosty. Nieruchomości wchodzące w skład wspólnoty gruntowej stanowią przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych jednak o szczególnej naturze i nie prowadzi się dla nich ksiąg wieczystych. Do sprawowania zarządu nad wspólnotą tworzy się spółkę, która posiada osobowość prawną a działa na podstawie swojego statutu. Istnienie spółki jest obligatoryjne(tzw. spółka przymusowa) a w jej skład wchodzą osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej, choć mogą wejść także posiadacze gruntów przyległych. Wspólnoty gruntowe odgrywają obecnie coraz mniejszą rolę i służą głównie do pobierania różnorakich pożytków naturalnych itp.

1.5.Pojęcie gruntów rolnych i ich rodzaje

Na gruncie k.c. pojęcie gruntów rolnych występuje obok pojęcia nieruchomości rolnej i spełnia rolę synonimu. Odnośnie terminu zamieszczonego w nawiasie w art.461k.c. nie można odnajdywać treści publicznoprawnych, gdyż kodeks cywilny reguluje stosunki cywilnoprawne na co jasno wskazuje art.1 k.c. nieuprawnione jest zatem stawianie znaku równości między rozumieniem terminu gruntu rolnego zawartego w k.c. a gruntami rolnymi o których mowa w prawie publicznym a przede wszystkim w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Istnieje bowiem podstawowa różnica w sposobie wyodrębnienia gruntów rolnych w prawie publicznym a prywatnym. W k.c. wyodrębnienie gruntów następowało w oparciu o kryterium stosunków prywatnoprawnych zaś w prawie publicznym najważniejsze znaczenie miały elementy różnorakich obowiązków publicznoprawnych nakładanych na podmioty władające gruntem.

Celem ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych jest rekultywacja i poprawa wartości użytkowej gruntów oraz oczywiście ochrona tych gruntów. Ochrona gruntów rozumiana jest w tej ustawie w dwóch aspektach a mianowicie po pierwsze w ochronie ilościowej wyrażającej się w ograniczaniu możliwości przeznaczenia ich na cele nierolnicze i nieleśne oraz w ochronie jakościowej, która wyraża się w rekultywacji i zagospodarowaniu gruntów na cele rolnicze z jednej strony i przeciwdziałaniu degradacji i dewastacji gruntów rolnych z drugiej strony. Obowiązek przestrzegania niniejszych uregulowań spoczywa zarówno na właścicielu jak i na posiadaczu samoistnym bądź zależnym wskazanych gruntów.

W ustawie enumeratywnie wymieniono grunty, które zalicza się do rolnych. Ustawa uznaje za grunty rolne te, które zostały określone w ewidencji jako użytki rolne; znajdują się pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi a wykorzystywane są wyłącznie na potrzeby rolnictwa lub pod budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi do produkcji rolnej lub przetwórstwa rolno-spożywczego a wchodzące w skład gospodarstw rolnych; pod budynkami i urządzeniami wykorzystywanymi do produkcji rolnej uznanej za dział specjalny; będące parkami wiejskimi oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; należące do pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; znajdują się pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; zostały zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; znajdują się pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych oraz obszar torfowisk i oczek wodnych. Ustawa ponadto uznaje, że grunty znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków nie są gruntami rolnymi.

Rodzaje użytków rolnych określone są w rozporządzeniu ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Rozporządzenie wyróżnia następujące rodzaje użytków rolnych: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy. Rozporządzenie to wydane jest na podstawie upoważnienia zawartego w prawie kartograficznym i geodezyjnym. W doktrynie zwraca się uwagę, że przy pewnym rodzaju interpretacji tych przepisów kłóciły by się one z konstytucją, bowiem akt podustawowy wprowadzałby ograniczenia prawa własności. Przyjmuje się więc że informacje zawarte w ewidencji gruntów nie są wiążące w sprawie uznania danej nieruchomości gruntowej za rolną.

1.6.Ochrona gruntów rolnych

Ochrona ilościowa przejawia się tym, że przeznaczenie gruntów rolnych na inne cele niż rolne musi być poprzedzone specjalną procedurą. W art. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje się wprost, że na cele nie rolnicze i nie leśne w pierwszej kolejności powinno się przeznaczać nieużytki bądź w razie ich braku grunty o najmniejszej przydatności produkcyjnej. Przy rozbudowie bazy przemysłowej należy zaś stosować takie rozwiązanie, które będą miały w miarę ograniczone ujemne oddziaływanie na grunty rolne.

Przeznaczenie gruntów rolnych na inne cele niż rolnicze dokonuje się w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego w określonym trybie po uprzedniej zgodzie określonego organu administracji publicznej. Zgoda ta wyrażana jest w formie aktu administracyjnego i w zależności od rodzaju lub klasy gruntów jest wydawana przez odpowiednie organy. Jeżeli dotyczy to gruntów rolnych o powierzchni ponad 0,5 ha dla stanowiących użytki rolne klas I-III to zgodę wydaje Minister Rolnictwa i Gospodarki żywnościowej; dla gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa to zgodę wydaje Minister Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub wskazane w upoważnieniu przez niego osoby dla pozostałych gruntów leśnych zgodę wydaje marszałek województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Zgoda ta jest wyrażana na wniosek wójta(burmistrza, prezydenta miasta) złożony marszałkowi województwa. Jeżeli chodzi o grunt leśny stanowiący własność Skarbu Państwa obligatoryjnie dołącza się do wniosku opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych a w odniesieniu do gruntów parków narodowych opinię dyrektora parku. Do wniosków w sprawie gruntów wymienionych w art.7ust.2 pkt 1i 2 marszałek województwa dołącza swoją opinie i przekazuje odpowiedniemu ministrowi w ciągu 30 dni od jego złożenia. W wypadku, gdy wniosek dotyczy wyłączenia z produkcji rolnej użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

Wyłączenie gruntów rolnych następuje w wyniku ostatecznej decyzji wydanej przez starostę. W odniesieniu do gruntów leśnych decyzję wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych lub dyrektor parku narodowego, jeżeli stanowią one obszar parku narodowego. Uregulowań powyższych nie stosuje się w wypadku klęski żywiołowej lub innego zdarzenia losowego. Jeżeli grunty rolne mają być użytkowane jako grunty leśne to nie ma potrzeby uzyskiwania decyzji o wyłączeniu.

Z decyzją o wyłączeniu gruntów z produkcji łączą się liczne obowiązki dla podmiotu uprawnionego. Zobowiązany on jest do uiszczenia jednorazowej należności, której wysokość zależy od rodzaju i klasy gruntu a także stałej opłaty rocznej przez 10 lat w wypadku trwałego wyłączenia i nie dłużej niż lat 20 w wypadku nietrwałego wyłączenia a w razie uchylenia się od obowiązku zdjęcia próchniczej warstwy gleby do opłaty z tego tytułu. W wypadku gruntów leśnych w razie przedwczesnego wyrębu lasu podmiot zobowiązany jest do wypłaty jednorazowego odszkodowania.

Ustawa wprowadza również pewne rozwiązania prawno-finansowe mające na celu zachęcenie do nie wyłączania gruntów rolnych z produkcji. Należy do nich m.in. obligatoryjne zwolnienie od obowiązku zapłaty należności i opłat rocznych a w przypadku gruntów leśnych także odszkodowania za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego lub do 0,02 na każdy lokal w budynku wielorodzinnym. Fakultatywne zwolnienie od wyżej wymienionych opłat może nastąpić na wniosek rady gminy odnośnie gruntów rolnych (dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych dla lasów państwowych, dyrektora parku narodowego dla obszarów wchodzących w skład parku) w przypadku inwestycji o charakterze użyteczności publicznej. Należy zawiesić proporcjonalną część opłat i należności rocznych w odniesieniu do osób, które biorąc udział w eksploatacji zbiorników wodnych wykorzystują wodę na cele produkcji rolnej lub leśnej. Okres zawieszenia trwa 10 lat, po upływie których należności ulegają umorzeniu. Swoistą zachętą do rezygnacji z możliwości wyłączenia gruntów rolnych z produkcji jest zwrot właścicielowi należności jakie uiścił jeżeli zrezygnował w ciągu 2 lat z nabytego uprawnienia.

Ochrona jakościowa zawarta w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych ma z jednej strony zapobiegać procesom degradacji i dewastacji gruntów z drugiej zaś ma pomagać w rekultywacji i zagospodarowaniu gruntów.

Ustawa obciążą właściciela użytków rolnych lub gruntów zrekultywowanych z jednej strony obowiązkiem zapobiegania erozji gleby, jej degradacji jak również ruchom masowym ziemi z drugiej zaś nakazuje szczególną dbałość o stan techniczny urządzeń przeciwerozyjnych lub melioracyjnych znajdujących się na jego terenie. Właściciel może zostać zobligowany przez właściwy organ do zalesienia, zakrzewienia lub zadrzewienia gruntu w celu przeciwdziałania jego erozji. W przypadku poniesienia strat przez właściciela przysługuje mu odszkodowanie wypłacane przez 10 lat z Funduszu Ochrony Gruntów Rolnych. Jeżeli degradacja gruntu nastąpi z winy właściciela to może on dostać wytyczne do wykonania odpowiednich działań od wójta gminy.

Dla gruntów rolnych, które w związku z bliskim sąsiedztwem zakładów przemysłowych znajdują się na tzw. obszarach ograniczonego użytkowania sporządza się plany gospodarowania. Koszty opracowania takiego planu ponosi zakład przemysłowy. Plan zagospodarowania jest uchwalany przez radę gminy i zawiera rodzaje i stężenie zanieczyszczeń oraz ich wpływ na sposoby zagospodarowania, rodzaje i wielkość produkcji roślinnej oraz wykaz roślin które mogą być uprawiane, poziom globalnej produkcji rolniczej wraz z szacunkowym określeniem wysokości odszkodowań wynikającej ze zmniejszenia produkcji. Poza tym plan zawiera wykaz gospodarstw rolnych oraz przewidywane koszty zmiany kierunku produkcji i obowiązki związane z hodowlą zwierząt. W planie określony jest również obszar i koszt nabycia gruntów przez zakład przemysłowy. Uchwalony plan zobowiązuje co do swych ustaleń i jego naruszanie w zakresie prowadzenia produkcji rolniczej może się wiązać z wydaniem przez wójta decyzji zniszczenia w określonym terminie kreślonych upraw, przemieszczenia bądź uboju zwierząt bolesną sankcją jest zaś brak odszkodowania pomimo wykonania decyzji. Wójt wydaje tą decyzje po porozumieniu z wojewódzkim inspektorem sanitarnym.

Za poniesione szkody polegające na obniżeniu produkcji rolniczej właścicielowi gruntów położonych na obszarze ograniczonego użytkowania przysługuje odszkodowanie od zakładu przemysłowego. Jeżeli w ciągu 3 lat poziom produkcji rolniczej obniży się o co najmniej jedną trzecią to właścicielowi gruntów przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości przez zakład przemysłowy po cenach wolnorynkowych.

Powyżej omówione zostały regulacje mające a cel niedopuszczania do dewastacji gruntów oraz ochronę praw właściciela gdyby do dewastacji doszło. Poniżej omówię regulacje, które stawiają sobie za cel przywrócenie wartości użytkowej gruntów rolnych i leśnych poprzez określenie zasad rekultywacji. Obowiązek rekultywacji ciąży przede wszystkim na podmiocie, który swoim działaniem doprowadza do ograniczenia lub utraty wartości użytkowej gruntów. Jeżeli nie można ustalić podmiotu, który doprowadził do dewastacji gruntów lub degradacja nastąpiła w wyniku klęski żywiołowej lub ruchów masowych ziemi za rekultywację odpowiada starosta mając do wykorzystania środki Funduszu Ochrony Gruntów Rolnych (w odniesieniu do gruntów leśnych wykorzystuje się środki pochodzące z budżetu państwa a organem właściwym jest to dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych a do obszarów parków narodowych dyrektor tego parku).

Przez cały okres działalności przemysłowej planuje się, projektuje i realizuje rekultywację prowadząc ją stopniowo, gdy grunty stają się zbędne w całości czy też częściowo do prowadzenia działalności przemysłowej. Proces ten kończy się po 5 latach od zaprzestania działalności. Jeżeli działalność przemysłowa była prowadzona przez kilka podmiotów to odpowiedzialność za rekultywację obciąża je solidarnie.

Rozdział II:

SPOSOBY OZNACZENIA KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH

2.1. Ewidencja gruntów i budynków w prawie polskim.

Do polskiego systemu prawnego instytucja ewidencji gruntów i budynków została wprowadzona dekretem z dnia 2.02.1955 r. zastępując tym samym przepisy o katastrze gruntowym i budynkowym. Od dnia 15.02.1955 r. czyli od dnia wejścia w życie tych przepisów zaczęła obowiązywać jednolita ewidencja gruntów której dane posłużyły za podstawę dokonywania wpisów w księgach wieczystych, planowanie gospodarcze, wymiaru podatków i innych świadczeń, skupu i obowiązkowych dostaw. Największe znaczenie miało traktowanie danych zawartych w ewidencji jako głównej podstawy do dokonywania wpisów w księdze wieczystej. Wniosek o wpis do księgi wieczystej według ówczesnych przepisów powinien być złożony na piśmie wraz odpowiednimi dokumentami, przy czym należy zauważyć, że w postępowaniu wieczystoksięgowym (z pewnymi niewielkimi wyjątkami) jedynym dopuszczalnym przez prawo środkiem dowodowym był dowód z dokumentów.

Obecnie zagadnienia związane z ewidencją gruntów i budynków zawarte są w ustawie z 17.05.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Termin ten został zdefiniowany w art.2 jako jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Nieco inaczej potraktowana jest ewidencja w art.7 gdzie określa się ją jako rejestr stanów prawnych i faktycznych nieruchomości.

Organem prowadzącym ewidencję gruntów jest starosta. Ewidencję prowadzi się w systemie informatycznym w oparciu o komputerową bazę danych stanowiącą część państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zaś dane ewidencyjne w części opisowej katalogowane są w formie komputerowych zbiorów danych oraz mapy numerycznej.

Charakterystyczne dla ewidencji zasady to:

  1. Zasada powszechności oznaczająca, że ewidencją objęte są wszystkie grunty niezależnie od stanu własności czy też rodzaju użytków.

  2. Zasada wiarygodności ewidencji gruntów i budynków przejawiająca się tym że, jej dane mają wiążący charakter dla organów państwowych lub samorządowych więc mogą stanowić podstawę pewnych rozstrzygnięć zaś zmiany wpisu mogą być przeprowadzone dopiero w wyniku postępowania ewidencyjnego. Poza tym mapy ewidencyjne, ich wypisy i wyrysy uwierzytelnione przez organ ewidencyjny stanowią dokument urzędowy.

  3. Zasada jednolitości oznacza, że ewidencję na terenie całego kraju prowadzi się na podstawie tych samych przepisów i zasad dla wszystkich gruntów.

  4. Zasada jawności rozumiana jest jako możliwość wglądu każdego zainteresowanego do ewidencji, bez konieczności wykazania interesu prawnego.

  5. Zasada zupełności oznacza, że w ewidencji znajdują się dane wszystkich działek ewidencyjnych danej jednostki a dane te powinny być na bieżąco aktualizowane.

Ewidencja obejmuje swym zasięgiem obszar całego kraju z wyłączeniem morza terytorialnego. Podstawową jednostką powierzchni używaną w ewidencji jest jednostka ewidencyjna. Stanowi ona obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy a jeżeli w skład gminy wchodzi miasto to również w jego granicach. Jeżeli w mieście utworzono dzielnice to jednostkę ewidencyjną może stanowić ich terytorium. Mniejsze od jednostki ewidencyjnej są wchodzące w jej skład obręby ewidencyjne. Podziału na obręby dokonuje starosta po konsultacji z odpowiednimi organami, stara się przy tym zachować zgodność z granicami sołectw, wsi, dzielnic, osiedli oraz wytworzonych przez naturę np. cieki wodne, rzeki. Najmniejszą powierzchniową jednostką podziału kraju jest działka ewidencyjna, która stanowi ciągły obszar gruntu, jednorodny pod względem prawnym położony na terenie jednego obrębu wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

Warto w tym miejscu podkreślić, iż pojęcia działki ewidencyjnej i nieruchomości nie pokrywają się. Władztwo nad nieruchomością jest ściśle związane z prawem własności zaś działką ewidencyjną poza właścicielem może władać każdy, kto wykaże odrębny tytuł prawny. Jeżeli sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne są przedmiotem tych samych praw i władania tych samych osób albo jednostek organizacyjnych to w ewidencji będą figurować jako odrębne działki w trzech przypadkach. Po pierwsze, jeżeli zostały wyodrębnione przez podział nieruchomości a materiały kartograficzne i geodezyjne związane z tymi czynnościami zostały włączone do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W drugim przypadku, jeżeli działki ewidencyjne z jednej strony są wyszczególnione w dokumentach określających stan prawny nieruchomości a z drugiej strony działkami gruntu lub działkami budowlanymi. Trzeci przypadek dotyczy gruntów zajętych pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy i ze względu na wyodrębnienie ich w innych rejestrach publicznych i ewidencjach wskazane jest utrzymanie odrębnych działek.

Omawiając obowiązujące przepisy dotyczące ewidencji gruntów i budynków warto zwrócić uwagę, że miały one w założeniu obowiązywać ograniczony czas a mianowicie ewidencja gruntów miała zostać zastąpiona przez kataster nieruchomości. Ustawodawca zapowiedź wprowadzenia katastru zawarł już w przepisach ustawy o gospodarce gruntami. Niniejsza ustawa w art.224 jasno określała ewidencję gruntów jako instytucję przejściową, która docelowo ma być zastąpiona przez kataster. W tejże ustawie w wyniku nowelizacji z 28.11.2003 wprowadzono powszechną taksację nieruchomości. Niestety ustawodawca nie pokusił się o określenie terminu wprowadzenia katastru, nie określił również jego ram prawnych. Co za tym idzie taksacja nieruchomości pozbawiona jest obecnie realnego znaczenia. Jedną z najważniejszych informacji, które znajdą się w katastrze będzie wartość katastralna nieruchomości. Do 31.12.2005 r. wartość katastralną nieruchomości rolnych ustalano na podstawie uregulowań zawartych w podatku rolnym. Od stycznia 2006 powstała swoista luka prawna w odniesieniu do nieruchomości rolnych. W sprawie wartości katastralnej nieruchomości właściwy będzie organ prowadzący kataster zaś osoby, na których ciąży obowiązek podatkowy mają obowiązek dostarczać organowi dokumenty dotyczące nieruchomości. Niewykonanie tego obowiązku będzie skutkować określeniem wartości katastralnej nieruchomości na podstawie dostępnych dokumentów z ewentualnym pominięciem dokumentów nie okazanych organowi. Wartości katastralne z chwilą wpisu do katastru uzyskają status dokumentu urzędowego.

2.2. Oznaczenia ewidencyjne

W ewidencji gruntów i budynków przeprowadzono podział użytków gruntowych na użytki rolne, grunty rolne oraz zadrzewione i zakrzewione, zabudowane i zurbanizowane, użytki ekologiczne, nieużytki, grunty pod wodami oraz tereny różne. Grunty jak widać zostały sklasyfikowane ze względu na przeznaczenie, jakie pełnią w gospodarce.

Rejestr gruntów jest tworzony przy wykorzystaniu informatycznego systemu komputerowego na podstawie danych ewidencyjnych. Danymi tymi wskazanymi w rozporządzeniu są dane dotyczące działki ewidencyjnej a więc numer działki stanowiący część jej identyfikatora, numeryczny opis jej granic a także pole powierzchni, wartość wraz z datą jej określenia, numer jednostki rejestrowej gruntów, do której została przyporządkowana, oznaczenie księgi wieczystej bądź innych dokumentów określających własność lub inne prawa, numer rejonu statystycznego właściwy dla identyfikatora tego rejonu oraz ewentualnie numer rejestru zabytków. Poza wyżej wymienionymi danymi w skład rejestru gruntów wchodzą ponadto dane określające podmioty ewidencyjne, dzierżawców gruntów a także użytkowników wieczystych gruntów oraz innych osób, jednostek i organów wymienionych przez odpowiednie przepisy. Rejestr zawiera poza tym odpowiednie oznaczenia kartotek budynków, jednostek rejestrów gruntów i lokali.

Dla nieruchomości gruntowych położonych na terenie określonego obrębu danymi ewidencyjnymi są informacje o nazwie obrębu i jego numerze stanowiącym część identyfikacyjną obrębu, numeryczny opis jego granic uwzględniający granice trójstopniowego podziału terytorialnego państwa, dane wchodzących w jego skład działek ewidencyjnych oraz budynków stanowiących część gruntu lub odrębną od niego własność, dane użytków rolnych i klas gleboznawczych oraz rejonów statystycznych. Poza tym ewidencja obejmuje dane liczbowe i opisowe dotyczące gruntów.

Użytki gruntowe i klasy gleboznawcze w granicach działki

RD

G5KLU

DEFINICJA

Zgodnie z § 67 i 68 rozporządzenia

ATRYBUT

KOD

WARTOŚCI DOPUSZCZALNE

UWAGI

Sposób zagospodarowania lub ustalenia prawne dotyczące użytków ekologicznych

OFU

Patrz tabela "Dopuszczalne wartości atrybutu OZU i OFU" w pkt 22.

Może być pusty, jeżeli oznaczenie wynikające ze sposobu zagospodarowania jest takie samo, jak oznaczenie użytku według operatu gleboznawczego

Rodzaj użytku

OZU

Jak wyżej

Oznaczenie użytku według operatu gleboznawczego

Oznaczenie klasy bonitacyjnej

OZK

I, II, III, IIIa, IIIb, IV, IVa, IVb, V, VI, VIz, pusty

Oznaczenie wg operatu gleboznawczego; może być pusty

Powierzchnia ewidencyjna

PEW

W m2, do 1 m2, co odpowiada reprezentacji pola powierzchni z dokładnością do 0,0001 ha

Data weryfikacji danych

DTW

Data utworzenia obiektu

DTU

RELACJA

OBIEKT WSKAZYWANY

UWAGI

Działka

RDZE

Działka

1

Tabela nr 1

Tabela określająca użytki gruntowe i klasy gleboznawcze w granicach działki według ewidencji gruntów.

W doktrynie panuje dominujący pogląd o tym, że wpis do ewidencji gruntów i budynków ma znaczenie głównie informacyjne. Gdy profesor Ignatowicz dokonał podziału rejestrów na podmiotowe i przedmiotowe oraz na ewidencyjne i rodzące wraz z wpisem skutki materialnoprawne. W tej klasyfikacji ewidencja gruntów została określona jako rejestr przedmiotowy a więc ujawniający sytuację prawną określonych rzeczy o charakterze wyłącznie ewidencyjnym.

Jednak czysto informacyjny charakter wpisów do ewidencji budzi pewne zastrzeżenia. Poza dyskusją pozostaje charakter wpisów dotyczących prawa własności i innych praw ujawnionych w ewidencji a mianowicie, że są to wpisy o naturze urzędowej nie wywołujących żadnych skutków materialnoprawnych. Kontrowersje budzić mogą wpisy dotyczące oznaczenia nieruchomości. Otóż takie dane jak powierzchnia lub rodzaj użytków rolnych a więc odnoszące się do opisu nieruchomości mają charakter wiążący dla zainteresowanych a ich zmiana wymaga przeprowadzenia odpowiedniego postępowania przed właściwym organem. Zanim określi się charakter wyżej wymienionych wpisów warto przyjrzeć się celom, dla jakich się ich dokonuje. Największe znaczenie wpisów w ewidencji określających grunty odnosi się do oznaczenia nieruchomości na gruncie ksiąg wieczystych, w planowaniu przestrzennym, wymiaru podatków i innych podobnych świadczeń oraz gospodarki gruntami.

I tak żeby umowa dzierżawy wywarła wszelkie skutki prawne powinna być zgłoszona do ewidencji gruntów. W tym przypadku mamy do czynienia z pewnymi konsekwencjami o charakterze materialnym wywołanymi przez wpis do ewidencji. W tym kontekście ciekawy jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25.08.1989 r. stwierdzający, że dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków wiążą zarówno co do rolnego charakteru gruntów jak i co do bonitacyjnej klasy gleby. Wprawdzie NSA powoływał się na już nieobowiązującą ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 1982 r. to w związku z tym że przywołany art.2 ust.1 pkt 1 nie uległ większej zmianie w obecnie obowiązującej ustawie z 3.02.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych i nadal za grunty rolne uznaje te, które tak zostały określone w ewidencji. Można więc wysnuć z tego orzeczenia wniosek o tym, że charakter wpisu do ewidencji wykracza poza moc dowodową dokumentu urzędowego bowiem dane ewidencyjne dotyczące powierzchni działek, ich położenia lub klasy gruntów są wiążące dla sądu a dla strony nie zgadzającej się z nimi pozostaje droga postępowania ewidencyjnego w wyniku którego można wprowadzić zmiany w ewidencji.

Należy jednak podkreślić, że większość doktryny widzi w ewidencji gruntów i budynków rejestr wyłącznie ewidencyjny nie powodujący skutków materialnoprawnych.

2.3.Oznaczenia nieruchomości gruntowych na gruncie ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste prowadzone są w celu stwierdzenia stanu prawnego nieruchomości. Służą one również ujawnieniu praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Jedną z zasadniczych funkcji ksiąg wieczystych jest ułatwienie obrotu nieruchomościami poprzez zapewnienie mu bezpieczeństwa i pewności. W tym celu w ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprowadziła domniemanie zgodności wpisanego prawa z rzeczywistym stanem prawnym z jednej strony a z drugiej rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która jest sposobem nabycia własności lub innego prawa na nieruchomości od osoby nieuprawnionej ale wpisanej do księgi wieczystej zamiast osoby uprawnionej ale nie wpisanej.

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Zgodnie z regulacjami ustawy podstawę oznaczenia nieruchomości stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Oznaczenie nieruchomości w księgach wieczystych zawarte jest w dziale I-O, dział ten składa się z ośmiu łamów. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej w dziale I-O wpisuje się w łamie pierwszym informacje o środkach odwoławczych i wzmiance o wniosku, w łamie drugim zamieszcza się numer nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej, w łamie trzecim określa się położenie nieruchomości, w łamie czwartym numery obrębu i działki ewidencyjnej oraz kart akt, pod którymi znajdują się dokumenty geodezyjne, w łamie piątym określa się rodzaj użytków gruntowych, w łamie szóstym obszar nieruchomości gruntowej, w łamie siódmym numer bieżący z łamu drugiego, którego dotyczy wpis w łamie ósmym zaś w łamie ósmym oznaczenie ksiąg z których nieruchomość została odłączona lub przyłączona, wpis o sprostowanie z danych z ewidencji gruntów oraz oznaczenie ksiąg dawnych, zniszczonych lub zaginionych.

Wzór pierwszej strony działu pierwszego I-O

Dział pierwszy I-O - Oznaczenie nieruchomości

Wzmianka o wniosku

Numer bieżący nieruchomości

Obszar

Położenie

Mapa i opis

Sposób korzystania

ha

a

m2

1

2

3

4

5

6

Wzór drugiej strony działu pierwszego I-O

Dział pierwszy I-O - Oznaczenie nieruchomości

Do bieżącego numeru nieruchomości

Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia

7

8

Tabela 2.

Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I-O

W doktrynie panuje spór dotyczący charakteru wpisów w dziale I-O. Część autorów uważa, że zasada domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym i rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy wyłącznie ujawnionych praw, nie dotyczy zaś danych faktycznych, które stanowią przedmiot wpisów w dziale I-O. Argumentują to m.in. tym, że rękojmia osłania tylko stan prawny, którym jest wyłącznie treść wpisów obejmującym prawa. Nie ujawniają zaś stanu prawnego nieruchomości dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej.

Odnośnie niezgodności wpisów w dziale I-O z danymi faktycznymi podnosi się również argument wynikający z zasady nemo plus iuris ad alium transfere potest, gdyż ta niezgodność nie mieści się w pojęciu zawartym w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dotyczy to szczególnie obszaru i konfiguracji nieruchomości, gdyż dane te nie tworzą stanu prawnego nieruchomości, więc ich ewentualna niezgodność z rzeczywistością nie jest niezgodnością z rzeczywistym stanem prawnym. Innymi słowy wpisy w dziale I-O nie są objęte zasadą domniemania prawdziwości wpisu i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Odmienny pogląd w tej sprawie wyrażany jest przez Krzysztofa Gołębiewskiego, który twierdzi, że domniemanie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece obejmuje również wpisy w dziale I-O. Wyłącza on spod działania art. 3 jedynie te informacje, które zawierają dane opisowe jak np. wyniki pomiarów nieruchomości. Stwierdza on jednak, że w związku z istnieniem ścisłego związku między prawem rzeczowym a jego przedmiotem domniemanie dotyczy nie tylko wpisanego prawa do księgi wieczystej, ale również przedmiotu tego prawa, gdyż jest on częścią składową stanu prawnego nieruchomości. Wynika z tego, że także te dane zawarte w dziale I-O, które określają nieruchomość odnoszą się do jej stanu prawnego. Konkluzja prowadzi do przyjęcia, że domniemanie zawarte a art. 3 ustawy obejmuje okoliczność, iż przedmiotem praw ujawnionych w księdze wieczystej jest cała nieruchomość oznaczona w dziale I-O a co za tym idzie domniemanie obejmuje również dane faktyczne zawarte w tym dziale.

Wskazany powyżej autor podaje jednak kilka sytuacji, w których zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie znajdzie zastosowania. I tak, nie nabędzie własności działki nabywca, jeżeli działka oznaczona w księdze w chwili dokonywania czynności prawnej w rzeczywistości nie istnieje( np. „zagarnięta” przez rzekę). Podobnie ma się sprawa z omyłką pisarską bądź rachunkową lub błędnymi pomiarami w terenie i zamieszczeniem tych danych w łamie szóstym działu I-O księgi wieczystej. Rękojmia nie działa w tych przypadkach, ponieważ żadne czynności prawne nie są w stanie wywołać bezpośrednich skutków w sferze faktycznej.

2.4.Relacja między wpisem w dziale I-O księgi wieczystej a oznaczeniem nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków

Wzajemne relacje między księgami wieczystymi a ewidencją gruntów i budynków najlepiej prześledzić przyglądając się powiązaniom zawartych w nich danych. Dane dotyczące właściciela lub innego podmiotu władającego nieruchomością oraz podstawę jej nabycia określone w dziale II księgi wieczystej powinny być podstawą odpowiednich wpisów w ewidencji gruntów i budynków. Nie można, więc podczas postępowania zmierzającego do dokonania wpisu w ewidencji przeprowadzić zmiany w zakresie osoby władającej nieruchomością wbrew danym wpisanym w księdze wieczystej. Zmianę taką można przeprowadzić jedynie w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Odmiennie przedstawia się sytuacja dotycząca wpisów w dziale I-O księgi wieczystej a więc odnosząca się do oznaczenia nieruchomości. Zgonie z regułą wyrażoną w art. 26 ustawy o księgach wieczystych podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Do danych tych możemy zaliczyć wypisy z rejestru gruntów, wyrysy z mapy ewidencyjnej oraz wykazy zmian gruntowych zaopatrzone w klauzulę informującą o przeznaczeniu ich do dokonania wpisów w księdze wieczystej. Dane te z procesowego punktu widzenia stanowią dokument urzędowy dla sądu wieczystoksięgowego.

W przypadku zaistnienia niezgodności danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej to stosując art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece sąd wieczystoksięgowy dokonuje sprostowania oznaczenia nieruchomości korzystając z danych ewidencji gruntów. Sąd dokonuje sprostowania na wniosek właściciela nieruchomości lub jej wieczystego użytkownika oraz z urzędu jeżeli organ ewidencyjny zostanie zawiadomiony lub wskutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości. Organ ewidencyjny nie posiada jednak legitymacji do złożenia wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej.

Podsumowując wzajemne relacje między wpisem w księdze wieczystej a oznaczeniem nieruchomości w ewidencji gruntów można pokusić o stwierdzenie, że odnośnie podmiotów władających gruntem rozstrzygają dane zawarte w księdze wieczystej a ich ujawnienie w ewidencji gruntów i budynków ma charakter czynności techniczno-prawnych z którymi nie należy wiązać skutków w zakresie stosunków własnościowych nieruchomości. Natomiast w zakresie oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej wiążą sąd wieczystoksięgowy dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Rozdział III

ROLA I ZNACZENIE MIEJSCOWYCH PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO W OZNACZENIU NIERUCHOMOŚCI

3.1. Przeznaczenie nieruchomości rolnych na cele rolnicze lub nierolnicze

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wprowadza ograniczenia w przeznaczaniu nieruchomości rolnych na cele inne niż rolne. W art. 6 niniejszej ustawy wskazuje się, że na cele działalności poza rolniczej należy przeznaczać w pierwszej kolejności grunty określone w ewidencji gruntów i budynków jako nieużytki. Za nieużytki uznano grunty niezakwalifikowane jako użytki ekologiczne w tym bagna(błota, trzęsawiska, moczary, topieliska, rojstry), piaski(piaski ruchome, nieurządzone lub nadbrzeżne, wydmy) oraz naturalne utwory fizjograficzne takie jak urwiska, strome stoki, uskoki, skały, rumowiska. Poza tym za nieużytki uznaje się grunty nieprzeznaczone do rekultywacji wyrobiska po wydobywaniu kopalin.

Uregulowanie przedstawione powyżej w praktyce ma niewielkie znaczenie gdyż grunty takie jak bagna czy wydmy mają niewielką wartość dla przemysłu. Dlatego większe znaczenie ma zasada wyrażona w tymże artykule a mówiąca, że w razie braku nieużytków na cele nierolnicze przeznacza się grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele niezwiązane z produkcją rolniczą dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sporządzonym w trybie określonym przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po uzyskaniu zgody odpowiednich organów. Duże znaczenie dla wyłączenia gruntów z produkcji rolnej mają obecnie ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie bowiem z unormowaniami zawartymi w u.p.z.p. w studium określa się obszary dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a w tym również obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Od momentu ogłoszenia przez wójta(burmistrza, prezydenta miasta) uchwały gminy o przystąpieniu do sporządzania studium można składać wnioski dotyczące jej treści w terminie, formie i miejscu określonym przez te organy. Wnioski te ulegają rozpatrzeniu przez wyżej wymienione organy a rozstrzygnięcie nie uwzględniające wniosków nie podlega zaskarżeniu do sądu administracyjnego. Można wprawdzie jeszcze wnieść uwagi do projektu studium, ale one również są rozstrzygane przez te organy. Znaczenie zawartych w studium rozstrzygnięć dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze polega na tym, że są one wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Poza tym plan miejscowy, który zmienia przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne sporządzany jest dla całego obszaru wyznaczonego w studium.

Procedura uchwalenia planu miejscowego rozpoczyna na jest od uchwały rady gminy podjętej z inicjatywy własnej lub organu wykonawczego gminy. Przebiega ona podobnie do wyżej opisanej procedury uchwalenia studium uwarunkowań. Właściwe organy ogłaszają w przyjęty w dane miejscowości sposób uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, do którego można zgłaszać wnioski, które następnie rozpatrywane są przez wójta(burmistrza, prezydenta miasta) bez możliwości odwołania się od ich decyzji do sądu administracyjnego. Podobnie jak to miało miejsce w przypadku uwarunkowań w razie negatywnej decyzji można jeszcze wnieść uwagi do projektu planu. Ostateczną w sprawie o sposobie rozpatrzenia uwag rozstrzyga rada gminy. W razie uwzględnienia w projekcie planu wniosków dotyczących zmian przeznaczenia gruntów to wójt(burmistrza, prezydenta miasta) jest zobowiązany do wystąpienia do właściwych organów o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych.

Należy podkreślić, że obowiązek sporządzenia bądź zmiany planu miejscowego dotyczy tylko tych gruntów rolnych i leśnych, dla których wyłączenia z produkcji wymagana jest zgoda właściwych organów. Dla gruntów dla których taka zgoda nie jest wymagana zmiana przeznaczenia może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako przykładem można posłużyć się gruntami rolnymi klas IV, IVa, IVb, V, VI dla których wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej jest wiążący a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

3.2. Renta planistyczna

W wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może dojść do zmiany wartości nieruchomości co może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego właściciela nieruchomości, gdy ma miejsce spadek jej wartości lub stanowi podstawę obciążenia go opłatą w przypadku wzrostu jej wartości. Jest to jedna z konsekwencji zasady, że ustalenia planu miejscowego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości zawartej w art. 6 u.p.z.p. W obu przypadkach stosuje się wspólne zasady dotyczące powstania obowiązku świadczenia oraz kryteria ustalenia wartości nieruchomości. Na pierwszym miejscu należy wskazać, że ustalenie renty planistycznej związane jest z tytułem własności nieruchomości lub użytkowaniem wieczystym. Powstanie obowiązku zapłaty odszkodowania bądź uiszczenia opłaty związane jest z łącznym zaistnieniem dwóch przesłanek a mianowicie:

-1) zmiany wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego;

-2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu lub zmian do niego.

Jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z przeznaczeniem stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone, to właściciel ewentualnie użytkownik wieczysty bez wykazywania zamiaru zbycia nieruchomości może żądać od gminy:

  1. odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę lub

  2. wykupienia nieruchomości lub jej części.

Gmina może w razie zaistnienia wyżej opisanej sytuacji zaoferować nieruchomość zamienną, w przypadku skorzystania z tej możliwości wszelkie zobowiązania wygasają z chwilą zawarcia umowy. Możliwość wyboru formy wyrównania strat finansowych w tym przypadku została przekazana właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Jeżeli uprawniony nie skorzystał z wyżej przedstawionych praw a sprzedaje nieruchomość to przysługuje mu oczywiście odszkodowanie równe obniżeniu wartości nieruchomości.

Jeżeli jednak w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta w ustala w formie decyzji i pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta określona jest w planie zagospodarowania przestrzennego i jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę tę można pomniejszyć o nakłady poniesione przez właściciela, jeżeli wpłynęły one na wartość nieruchomości w okresie miedzy uchwaleniem planu a zbyciem nieruchomości. Można więc stwierdzić, że mechanizm rozliczeń z powodu zmiany wartości nieruchomości działa w obie strony.

Wartość nieruchomości w obu przypadkach ustala się na dzień jej zbycia. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością sprzed zmiany bądź uchwalenia planu.

Wymienionych roszczeń można dochodzić w terminie 5 lat od dnia obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmian. Termin na wykonanie obowiązków wynikających z wymienionych roszczeń wynosi 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnień w wypłacie odszkodowania lub wykupu nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe. Dla rozstrzygnięcia ewentualnych sporów w tych sprawach przewidziana jest kognicja sądów powszechnych. W odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Rozdział IV:

PODZIAŁ GEODEZYJNY A PODZIAŁ PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

4.1. Podział geodezyjny nieruchomości rolnej

Nieruchomość rolna jako rodzaj nieruchomości gruntowej jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, w obrocie prawnym oznaczona w sposób określony w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli właściciel chce zbyć część swojej nieruchomości to musi najpierw doprowadzić do oznaczenia tej części w ewidencji gruntów jako odrębnej działki ewidencyjnej. Czynności które prowadzą do fizycznego wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej a więc w granicach jednej nieruchomości powstają nowe działki ewidencyjne określa się jako podział geodezyjny nieruchomości. Jeżeli następnie w wyniku zmiany stosunków prawnorzeczowych dotyczących działek powstałych poprzez geodezyjny podział nieruchomości dojdzie do przekształcenia jednorodnego obszaru pod względem prawnym w obszar różnorodny to mamy do czynienia z sytuacją podziału prawnego nieruchomości.

Podziały nieruchomości zostały poddane reglamentacji w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jednakże wyłączono działanie tych regulacji względem większości nieruchomości rolnych i leśnych. Przepisom ustawy nie podlegają bowiem nieruchomości położone na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne, a w przypadku jego braku wykorzystywane na cele rolne i leśne. Objęte działaniem ustawy są jednak nieruchomości rolne i leśne w dwóch przypadkach, po pierwsze gdyby dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych, a po drugie gdyby w wyniku podziału wydzielono działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W ustawie tej za nieruchomość rolną wykorzystywaną na cele rolne i leśne uznano nieruchomość wpisaną do katastru nieruchomości jako użytek rolny lub grunt leśny, zadrzewiony lub zakrzewiony oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi. Jeżeli dla nieruchomości wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to bez względu na treść wpisów w ewidencji gruntów i budynków nie jest ona nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne i leśne w rozumieniu niniejszej ustawy, w związku z czym podlega przepisom ograniczającym podziały nieruchomości.

Nie podlegają żadnej szczególnej reglamentacji prawnej podziały nieruchomości wyłączonych spod działania przepisów o gospodarce nieruchomościami. Dlatego podział tych nieruchomości rolnych i leśnych do których nie stosuje się uregulowań ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozpatrywać wyłącznie jako czynność materialno-techniczną podmiotów administracji publicznej. Procedura podziałowa sprowadza się wtedy do czynności o charakterze technicznym a mianowicie geodeta z odpowiednimi uprawnieniami zgłasza do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej robotę geodezyjną a następnie sporządza się mapy do celów projektowych, protokół z przyjęcia granic nieruchomości, projekt podziału na mapie, wyniesienie projektu na grunt wraz ze sporządzeniem protokołu nowych granic oraz wykazu zmian gruntowych.

W przypadku podziału nieruchomości niepodlegającego przepisom u.g.n. przyjęcie operatu podziału geodezyjnego i kartograficznego do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego stanowi samodzielną podstawę wprowadzenia zmian do katastru nieruchomości.

Przy przeprowadzaniu niereglamentowanego podziału nieruchomości może dojść do sporu czy dana nieruchomość rzeczywiście nie podlega przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli w ocenie geodety sporządzającego operat podziału nieruchomości mamy do czynienia z podziałem nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne w wyniku wydzielenia niezbędnych dróg dojazdowych, czyli sytuacją gdy przepisy u.g.n. nie mają zastosowania a starosta uważa, że chodzi o wydzielenie innych dróg dojazdowych czyli konieczne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości to może odmówić wprowadzenia do ewidencji zmian wynikających z podziału. Może tak się stać pomimo przyjęcia operatu podziału geodezyjnego i kartograficznego do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w dwóch przypadkach regulują podziały nieruchomości rolnych i leśnych. W pierwszym przypadku odnosi się to do podziału nieruchomości, jeżeli w jego wyniku należałoby wydzielić nowe drogi niebędące niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Wprawdzie pojęcie drogi dojazdowej nie zostało zamieszczone w u.g.n. jednak zostało ono zamieszczone w ustawie o drogach publicznych jako jedna z podkategorii drogi wewnętrznej. Można spokojnie uznać, że drogi publiczne i drogi wewnętrzne są to pojęcia o charakterze rozłącznym. Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. Jest to oczywiście podział reglamentowany i dotyczy także nieruchomości rolnych.

Drugi przypadek dotyczy podziału nieruchomości prowadzącego do wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Ustawodawca ograniczył znacząco możliwość przeprowadzania podziału nieruchomości rolnej i leśnej na działki mniejsze niż 0,3 ha dopuszczając go jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiednimi nieruchomościami. Unormowania te z pewnością mają sprzyjać transakcjom międzysąsiedzkim w celu zracjonalizowania rozłogu gruntów z jednej strony oraz tworzyć przeszkodę dla wprowadzania do obrotu niewielkich działek gruntu rolnego, których nabywca nie będzie wykorzystywał do produkcji rolnej.

W doktrynie przedstawia się również pogląd zgodnie z którym wydzielenie działki mniejszej niż 0,3 ha w wyniku podziału nieruchomości rolnej i leśnej możliwe będzie również w celach określonych w art. 95 u.g.n. Argumentuje się to tym że może zaistnieć potrzeba wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha dla takich celów jak zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej zabudowanej wieloma budynkami, realizacji roszczeń do części nieruchomości rolnej lub wydzielenie części nieruchomości rolnej, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa.

Podziału nieruchomości rolnych co do których mają zastosowanie przepisy u.o.g. dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Podziału tego dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Postępowanie podziałowe może mieć dwojaki przebieg w zależności od tego czy podział jest realizowany niezależnie od ustaleń planu miejscowego czy też realizacja podziału uzależniona jest od jego zgodności z ustaleniami planu miejscowego bądź przepisami odrębnymi lub z ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W pierwszym przypadku wniosek o podział nieruchomości powinien być złożony do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz ze sporządzoną wcześniej kompletną dokumentacją podziałową przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Decyzja zatwierdzająca podział stanowi podstawę do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków.

W drugim przypadku niezbędna jest pozytywna opinia wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w formie postanowienia o zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego lub przepisami odrębnymi bądź z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opinia ta jest wydawana po złożeniu dokumentów przewidzianych w art. 97 ust. 1a pkt 1-4 u.g.n. a dopiero w razie pozytywnej opinii wnioskodawca dołącza resztę dokumentów przewidzianych w art. 97 ust. 1a pkt 5-8 u.g.n, bowiem dopiero po uzyskaniu pozytywnej opinii mogą być rozpoczęte czynności techniczne związane z podziałem. Ma to na celu zmniejszenie kosztów poniesionych przez wnioskodawcę w razie negatywnej opinii, na którą służy zażalenie a później ewentualnie skarga do sądu administracyjnego. Podział kończy ostateczna decyzja zatwierdzająca podział wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

4.2. Podział prawny nieruchomości rolnej

Podział prawny nieruchomości rolnej jest poprzedzony podziałem geodezyjnym. W wyniku podziału geodezyjnego powstają w granicach jednej nieruchomości nowe działki ewidencyjne, które stanowią jednak dalej jednolity obszar pod względem prawnym. Dopiero w wyniku pewnych czynności prawnych dotyczących tych działek może nastąpić zróżnicowanie obszaru, na którym znajdują się te działki pod względem prawnym co możemy nazwać podziałem prawnym nieruchomości. Podział geodezyjny i podział prawny są to w gruncie rzeczy dwa etapy przedsięwzięcia, którego celem jest wprowadzenie określonej części powierzchni ziemskiej do obrotu.

Do podziału prawnego może dojść w wyniku zbycia części nieruchomości przez właściciela np. w wyniku umowy sprzedaży. Podział prawny nieruchomości powoduje ponadto prawomocne postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, przyznające na własność dotychczasowych współwłaścicieli uprzednio wyodrębnione geodezyjnie działki. Ciekawy przykład podziału prawnego wynika z art. 998 kpc. który mówi o przysądzeniu współwłasności na rzecz osób biorących w licytacji. Zgodnie z art. 999 § 1 kpc. prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi tytuł prawny do ujawnienie w ewidencji gruntów i wpisu w księdze wieczystej.

ZAKOŃCZENIE:

W uwagach kończących moją pracę chciałbym wspomnieć o motywach mających wpływ na wybór takiej a nie innej tematyki. Zagadnienie podziału gruntów rolnych powinno rozpatrywać się w szerszym kontekście dotyczącym obrotu nieruchomościami rolnymi oraz w ogóle obrotu nieruchomościami. Problematyka dotycząca obrotu nieruchomościami ma niezwykłe znaczenie w dzisiejszym świecie, co ma swój wyraz w dużym sformalizowaniu wszelkich czynności dotyczących nieruchomości.

W dobie szybkiego bogacenia się niektórych grup społecznych i otwartych granic m. in. przepływu dla kapitału zagranicznego istnieje tendencja do przeznaczania nieruchomości rolnych na cele przemysłowe oraz pod zabudowę. Ustawodawca wprowadził wprawdzie pewne ograniczenia w dowolności zagospodarowywaniu nieruchomości rolnych, ale można dostrzec pewną tendencję do liberalizacji tych ograniczeń.

Przedstawiając w pracy sposób podziału geodezyjnego nieruchomości rolnych pragnąłem zwrócić uwagę na podejście ustawodawcy do tego tematu. Legislator postanowił bowiem nie reglamentować podziału większości nieruchomości rolnych ale te które poddał ograniczeniom wynikającym z u.o.g. poddał większym restrykcjom niż resztę nieruchomości. Można powiedzieć, że uregulowania dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi nie zawsze są do końca przemyślane.

BIBLIOGRAFIA:

  1. Akty Normatywne

-Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16, poz.93 ze zm.)

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115 poz. 741 ze zm.)

-Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 121 poz. 1266 ze zm.)

- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.2001 nr 124 poz.1361 ze zm.)

- Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64 poz. 592 ze zm.)

- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.)

-Ustawa z dnia 17 maja 1989 r.-Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. nr 30 poz. 163 ze zm.)

- Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38 poz. 454 ze zm.)

- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. nr 102, poz. 1122 ze zm.)

-Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji gruntów (Dz. U. nr 19 poz.97 ze zm.)

  1. Opracowania

- Bednarek M., Mienie, Kraków 1997

- Bojar Z., Podziały nieruchomości. Komentarz, Katowice 2005

- Dmowski S. Rudnicki S., Komentarz do kodeksu cywilnego, Warszawa 2007 ks. I

- Gołębiewski K., Materialnoprawne skutki oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej, Rejent 2007 nr 2

- Hoffmann P., Charakter prawny wpisów do ewidencji gruntów i budynków, Rejent 2000 nr 12

- Ignatowicz J. Stefaniuk K., Prawo rzeczowe, Warszawa 2006

- Jeżyńska B., Mikołajczyk P., Oleszko A., Pastuszko R., Prawo rolne, Kraków 2009

- Niewiadomski Z., Planowanie przestrzenne. Zarys systemu, Warszawa 2002

- Oleszko A., Podział prawny nieruchomości gruntowej (zagadnienie wieczystoksięgowe), Studia Iuridica Agraria 2005 t.5

- Rudnicki S., Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Warszawa 2006

- Stelmachowski A., Prawo rolne, Warszawa 2008

- Truszkiewicz Z., Wpływ planowania przestrzennego na pojęcie nieruchomości rolnej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, Studia Iuridica Agraria 2007 t.6

-Wierzbowski B., Podział nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne, Studia Iuridica Agraria 2007 t.6

-Wierzbowski B., Pojęcie nieruchomości rolnej w prawie polskim, Studia Iuridica Agraria 2005 t.4

B.Wierzbowski, Pojęcie nieruchomości rolnej w prawie polskim, Studia Iuridica Agraria 2005 t.4, s.95

Z. Truszkiewicz, Wpływ planowania przestrzennego na pojęcie nieruchomości rolnej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, Studia Iuridica Agraria 2007 t.6, s.144

Ibidem, s.145

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks Cywilny ( Dz.U. nr 16, poz.93 ze zm.), art.461

S. Dmowski S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego, Warszawa 2007ks. I, s.198

M. Bednarek, Mienie, Kraków 1997, s.135

B. Wierzbowski, Pojęcie nieruchomości rolnej w prawie polskim, Studia Iuridica Agraria 2005t.4, s.98

A. Oleszko (w:) A. Stelmachowski, Prawo rolne, Warszawa 2008, s.129

Ibidem, s.131

Ibidem, s.133

Ibidem, s.134

A. Oleszko (w:) B. Jeżyńska, P. Mikołajczyk, A. Oleszko, R. Pastuszko, Prawo rolne, Kraków 2009, s.299

Ibidem, s.303

Ibidem, s.304

Z. Bojar, Podziały nieruchomości. Komentarz, Katowice 2005, s.19

Z. Truszkiewicz, Wpływ planowania przestrzennego na pojęcie nieruchomości rolnej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, Studia Iuridica Agraria 2007t.6, s.147

Ibidem, s.149

Ibidem, s.150

A. Oleszko (w:) B. Jeżyńska, P. Mikołajczyk, A. Oleszko, R. Pastuszko, Prawo rolne, Kraków 2009, s. 62 i 63

B. Wierzbowski, Pojęcie nieruchomości rolnej w prawie polskim, Studia Iuridica Agraria 2005t.4, s.100

T. Kurowska (w:) A. Stelmachowski, Prawo rolne, Warszawa 2008, s.263

Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 121 poz. 1266 ze zm.), art.2

B.Wierzbowski, Pojęcie nieruchomości rolnej w prawie polskim, Studia Iuridica Agraria 2005t.4, s.103

Ibidem, art.6

T. Kurowska (w:) A. Stelmachowski, Prawo rolne, Warszawa 2008, s.264

Ibidem, s.265

Ibidem, s.266

Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz.U. nr 121 poz.1266 ze zm.), art.15

Ibidem, art.16

Ibidem, art.17

T. Kurowska (w:) A. Stelmachowski, Prawo rolne, Warszawa 2008, s.267-268

P. Hoffmann, Charakter prawny wpisów do ewidencji gruntów i budynków, Rejent 2000 nr 12, s. 56 i 57

Ibidem, s.59

M. Stańko (w:) A. Stelmachowski, Prawo rolne, Warszawa 2008, s.243

P. Hoffmann, Charakter prawny wpisów do ewidencji gruntów i budynków, Rejent 2000 nr 12, s.78

S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Warszawa 2006 s.137

Ibidem, s.138

M. Stańko (w:) A. Stelmachowski, Prawo rolne, Warszawa 2008, s.240 i 241

Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38 poz. 454 ze zm.), §67

Ibidem, § 23 i § 60

Ibidem, § 59

Ibidem, załącznik nr 4

J. Ignatowicz K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2006, s.335

P. Hoffmann, Charakter prawny wpisów do ewidencji gruntów i budynków, Rejent 2000 nr 12, s.72

Ibidem, s.76

S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych ,Warszawa 2006, s.33

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. nr 102, poz. 1122 ze zm.) § 31

Ibidem, załącznik nr 1

S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych ,Warszawa 2006, s. 37

Ibidem, s. 35

K. Gołębiewski, Materialnoprawne skutki oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej, Rejent 2007 nr 2, s. 125 i 126

Ibidem, s.130

P. Hoffmann, Charakter prawny wpisów do ewidencji gruntów i budynków, Rejent 2000 nr 12, s.65

M. Stańko (w:) A. Stelmachowski, Prawo rolne, Warszawa 2008, s.247

Ibidem, s.248

Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U.. nr 38 poz. 454 ze zm. ), załącznik nr 6

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.), art. 11 i 14

Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz.U. nr 121 poz.1266 ze zm.), art. 11

Z. Niewiadomski, Planowanie przestrzenne. Zarys systemu, Warszawa 2002, s.121

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.) art. 36

Z. Niewiadomski, Planowanie przestrzenne. Zarys systemu, Warszawa 2002, s.122

Ibidem, s.123

B. Wierzbowski, Podział nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne, Studia Iuridica Agraria 2007 t.6, s.113

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr115 poz. 741 ze zm.), art. 92

B. Wierzbowski, Podział nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne, Studia Iuridica Agraria 2007 t.6, s.114

Z. Bojar, Podziały nieruchomości. Komentarz, Katowice 2005, s.85 i 86

B. Wierzbowski, Podział nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne, Studia Iuridica Agraria 2007 t.6, s.117

Ibidem s.122

Ibidem, s.119

Z. Bojar, Podziały nieruchomości. Komentarz, Katowice 2005, s.27

Ibidem, s.89

Ibidem, s. 90 i 91

B. Wierzbowski, Podział nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne, Studia Iuridica Agraria 2007 t.6, s.114

A. Oleszko, Podział prawny nieruchomości gruntowej (zagadnienie wieczystoksięgowe), Studia Iuridica Agraria 2005 t.5, s.152

Ibidem, s. 158

44


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Chlubne tradycje Początki psychologii na Uniwersytecie Marii Curie Skłodowskiej w Lublinie
Chlubne tradycje Początki psychologii na Uniwersytecie Marii Curie Skłodowskiej w Lublinie
test Uniwersytetu Marii Curie Skłodowskiej doc
Pi.gov klastry aktualnosci, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska
Polskie klastry i polityka klastrowa, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska
Zdarzenia klastry rolne, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska, Klastry.org
Projekty otwarte i zamknięte, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska, Klastry.org
O klastrach na forim samrządowym, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska, Klastry.org
Klastry gospodarcze a idea zrównoważonego rozwoju, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska, Kl
Teoria klastrów, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska, Klastry.org
Panel 3 raport, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska
Klastry rolne, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska, Klastry.org
Panele klastrowe, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska
Klastry w Polsce przed 2005 rokiem, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska, Klastry.org
PRACA MAGISTERSKA-gotowiec , Uniwersytet
Pi.gov klastry aktualnosci, Uniwersytet Ekonomiczny JG, Praca magisterska
praca magisterska Akty kończące ogólne postępowanie administracyjne
praca-magisterska-a11406, Dokumenty(2)
praca-magisterska-a11222, Dokumenty(2)

więcej podobnych podstron