70033 IMG'98 (3)

Rozdział 12

FINANSOWANIE INWESTYCJI W BUDOWNICTWIE

Proces finansowania inwestycji w budownictwie jest zazwyczaj złożony i skomplikowany. Wynika to głównie ze skali środków niezbędnych do zrealizowania takiej inwestycji. Inwestycje mogą być realizowane ze środków własnych inwestora, jak i ze środków innych instytucji i podmiotów, takich jak banki, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne.

Dla zdecydowanej większości inwestorów najczęstszą formą finansowania inwestycji w budownictwie jest kredyt bankowy. Oprócz kredytu, spośród różnych form finansowania inwestycji, należałoby wymienić:

•    pożyczki zaciągnięte w wyniku emisji akcji, obligacji lub innych papierów

dłużnych,

•    leasing nieruchomości.

Podstawową informacją dla inwestora przy podejmowaniu decyzji o skorzystaniu lub nie z kredytu jest prognoza co do wysokości stóp procentowych, jakie mogą mieć miejsce w okresie istnienia zobowiązania. Warto pamiętać, że niepewność co do wysokości stóp procentowych w okresie kredytowania inwestycji powstrzymuje inwestorów przed podjęciem decyzji o inwestowaniu. Można przyjąć, że o podjęciu decyzji, czy wziąć kredyt czy też nie, rozstrzygać powinien wynik analiz ekonomicznych, a w szczególności wartości NPV i/lub IRR.

Kwota kredytu oferowana przez bank może być nominowana w PLN, EURO lub innych walutach krajów nienależących do strefy EURO. W przypadku kredytu nominowanego w PLN, z zasady, stopa oprocentowania jest ustalana przez bank na podstawie stopy kredytu redyskontowego NBP. W odniesieniu do kredytu walutowego nominowanego w USD lub EURO, stopę oprocentowania wiążą banki poprzez negocjowaną marżę, ze stopą procentową LIBOR (London Inter Bank Offered Ratę - krótkoterminowa stopa procentowa na londyńskim rynku międzybankowym) lub EURIBOR (Euro Inter-bank Offered Ratę), która jest stopą procentową kredytów obliczaną jako średnic ze strefy euro, ustalaną przez FBE (Federation Bancairc de L/Union Europeene - Bruksela).

J70

_wcUor ponosi także ryzyko zmiany wysokości oprocentowania kredytu dresie kredytowania. Wszystkim ocenom efektywności inwestycji towarzy-* flgg prawdopodobieństwo. Pomijając towarzyszącą analizom niepewność ^ina przyjąć że o fakcie podjęcia decyzji o inwestowaniu decyduje to, czy dla rozpatrywanego projektu wyniki analizy ekonomicznej są pozytywne, jjobm praktyką jest sporządzanie analiz także przy założeniu, że koszty reali-pcji inwestycji będą wyższe niż skłoni jesteśmy przyjąć, a przychody mniej-<ze. Analiza taka odpowiada na pytanie o sytuację inwestora, gdy warunki „laij się raniej korzystne od zakładanych. Jeżeli wyniki analizy przy przyjęciu pesymistycznych warunków będą także uzasadniały realizację inwestycji, wówczas ryzyko możemy traktować jako minimalne.

12.1. Kredyty inwestycyjne

Kredyt)' inwestycyjne są udziełane podmiotom gospodarczym (osobom prawnym, fizycznym i jednostkom nieposiadnjącym osobowości prawnej), prowadzącym działalność gospodarczą, w tym także rolnikom indywidualnym. Ich przeznaczeniem jest finansowanie nakładów ponoszonych na budowę, rozbudowę nieruchomości budynkowych łub wytworzenie - zakup nowych środków trwałych. Spłata kredytu następuje w sposób ustalony w umowie, najczęściej już z zysków osiągniętych z finansowanych inwestycji. Często stosowaną praktyką jest karencja w spłacie kapitału, czasem również oprocentowania. Kredyty inwestycyjne są kredytami długoterminowymi (powyżej 5 lat), jednak termin spłaty nie powinien przekraczać okresu amortyzacji obiektu, na budowę którego środki zostały przyznane. Długi okres kredytowania zwiększa ryzyko banku związane z oceną długoterminowych inwestycji, stąd dokumentem towarzyszącym wnioskowi o udzielenie kredytu jest często biznespłan zawierający wszechstronną analizę inwestycji.

Nakłady niezbędne do sfinansowania inwestycji, oprócz kredytu są uzupełniane środkami własnymi inwestora, przy czym żądany udział własny jest zróżnicowany i zależy od oszacowanego przez bank lyzyka.

Udział własny inwestora mogą stanowić środki łub wydatki na:

•    analizy przcdinwestycyjne,

•    wartość nieruchomości lub koszt ich zakupu, jeżeli istnieje ich związek z realizowaną inwestycją,

•    koszt opracowania dokumentacji technicznej - projektu,

•    środki pieniężne na rachunkach bankowych,

•    wartość posiadanych maszyn i urządzeń,

. wartość zadeklarowanej robocizny własnej i transportu własnego.

17/