Nieruchomość jako dobro ekonomiczne.
Wartość jako kategoria obiektywna
i subiektywna, kategorie nieruchomości.
Dr in\
. Jan Konowalczuk
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
AE im. K. Adamieckiego w Katowicach
Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym
Definicja nieruchomości jest uregulowana prawnie, wynika z Kodeksu
Cywilnego, artykułu 46, który stanowi, \
e:
 [& ] nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak równie\
budynki trwale z gruntami związane
lub części tych budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią
lub części tych budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności .
Definicja wskazuje na trzy podstawowe rodzaje nieruchomości: gruntowe,
budynkowe i lokalowe.
Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym
Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni
ziemskiej jako przedmiotu osobnej własności.
Nieruchomości budynkowe powstają jako  fikcja prawna, gdy\
grunt i
budynek są ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane.
Nieruchomości lokalowe. Lokale mieszkalne lub lokale wykorzystywane
zgodnie z ich przeznaczeniem na inne cele ni\
mieszkalne, spełniające
określone wymogi.
NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT INWESTOWANIA
Wiązka praw do nieruchomości
Wiązka praw przypisanych nieruchomości
Własność: nieruchomości gruntowych
nieruchomości budynkowych
nieruchomości lokalowych
U\
ytkowanie wieczyste gruntu
Ograniczone prawa rzeczowe
u\
ytkowanie
u\
ytkowanie
słu\
ebność
spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
hipoteka
Prawa zobowiązaniowe
najem, dzier\
awa
leasing, prawo własności czasowej (time sharing)
u\
yczenie
Rodzaje aktywności gospodarczych
nabywanie udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych,
zakup wartości o charakterze niematerialnym, czyli ponoszenie nakładów na badania i
rozwój, kształcenie, patenty, licencje, doskonalenie organizacji,
pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu nieruchomości
(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,
(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,
nabywanie obiektów sztuki, numizmatów, bi\
uterii, złota,
tworzenie (kreowanie) majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym (budowa wraz z
zakupem dóbr inwestycyjnych) prowadzące do przyrostu lub/i odtwarzania kapitału
rzeczowego w celu osiągnięcia określonych korzyści.
Przykład lokat kapitałowych
KLASYFIKACJA LOKAT KAPITAA
OWYCH
RODZAJE INWESTYCJI PRZYKA
ADY LOKAT KAPITAA
OWYCH
Lokaty bankowe
Akcje, udziały
Papiery wartościowe dłu\
ne - obligacje,
komercyjne papiery wartościowe, hipoteczne
Inwestycje finansowe
listy zastawne
listy zastawne
Pochodne papiery wartościowe
Udziały w funduszach inwestycyjnych -
certyfikaty inwestycyjne, jednostki
uczestnictwa
Dzieła sztuki
Rzeczowe
Metale szlachetne
lokacyjne Przedmioty kolekcjonerskie
Nieruchomości
Inwestycje
rzeczowe Rzeczowe Nieruchomości
Maszyny i urządzenia
produkcyjne
Zapasy
Inwestycje społeczne i socjalne
Inwestycje niematerialne
Inwestycje na badania, rozwój, reklamę oraz
ochronę środowiska
Cechy inwestycji rzeczowych produkcyjnych
kapitał anga\
owany jest w składniki majątku trwałego, stanowiące potencjał
produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej,
du\
a kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaanga\
owania
znacznych środków finansowych na stosunkowo długi okres czasu, co wią\
e się z
niepewnością i ryzykiem,
chęć odzyskania przez inwestora wło\
onego kapitału łącznie z dodatkowymi
korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odło\
enie konsumpcji i ryzyko,
korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odło\
enie konsumpcji i ryzyko,
korzyści finansowe uzyskiwane w postaci dochodu z prowadzonej działalności
gospodarczej - kapitał odzyskiwany jest w sposób pośredni poprzez sprzeda\

wytworzonych wyrobów i usług,
bardzo niski stopień płynności, gdy\
zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę
wymaga dłu\
szego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle mo\
liwa,
bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdy\
obiekty produkcyjne stanowią z
reguły zwarte kompleksy.
Cechy inwestycji rzeczowych lokacyjnych
zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk
realizowany jest przez sprzeda\
instrumentu,
uzyskiwane korzyści ekonomiczne mogą być efektem bezpośrednich korzyści
finansowych (w przypadku nieruchomości wpływy czynszowe z wynajmu oraz
wpływy pozaczynszowe)
obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych) a samo
inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i du\
ego doświadczenia,
inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i du\
ego doświadczenia,
rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, poniewa\

nie istnieje zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie
zorganizowany i jest geograficznie rozproszony,
niska płynność większości aktywów,
ryzyko specyficzne wynikające ze zdarzeń mających wpływ na popyt i poda\
danego
instrumentu np. przelotne mody,
subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa.
Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości
INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI
Inwestycje o charakterze rzeczowym
INWESTYCJE RZECZOWE INWESTYCJE RZECZOWE
PRODUKCYJNE LOKACYJNE
Słu\
ące podstawowej działalności podmiotu Słu\
ące aprecjacji zainwestowanego kapitału
produkcyjnej, handlowej, usługowej, i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści
równie\
działalności administracyjnej finansowych
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Rys. 1 Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości
Kategoria  inwestycje w świetle regulacji ustawy o rachunkowości
Inwestycje są to aktywa nabyte w celu osiągania korzyści ekonomicznych,
wynikających z:
przyrostu ich wartości,
uzyskiwania z nich przychodów, jak np. odsetek, dywidend,
innych po\
ytków, w tym równie\
transakcji handlowych.
Inwestycje obejmują, więc głównie dwie grupy aktywów:
aktywa finansowe,
inwestycje w nieruchomości, mające postać: gruntów, prawa u\
ytkowania wieczystego
gruntu, budowli, budynków, stanowiących odrębną własność lokali, a tak\
e
spółdzielczych praw do lokali; wyłączone ze środków trwałych, pozostają w aktywach
trwałych.
Kategorie nieruchomości  kryterium ekonomicznego sposobu
wykorzystania nieruchomości i ich ewidencjonowania
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Grunty, budynki i części budynków, które właściciel lub korzystający w leasingu
finansowym, traktuje jako z
ródło przychodów z czynszów (nieruchomości inwestycyjne
czynszowe) lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości
(nieruchomości inwestycyjne kapitałowe) lub obie te korzyści.
EWIDENCJONOWANE JAKO  INWESTYCJE DA
UGOTERMINOWE
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE
Wykorzystywane w działalności operacyjnej (np. hala fabryczne w zakładzie
produkcyjnym), nie mo\
na im bezpośrednio przypisać korzyści ekonomicznych, jakie z
tego tytułu są osiągane przez dany podmiot. Korzyści te są wynikiem synergicznego
sprzę\
enia wszystkich czynników wytwórczych (w tym majątku trwałego i
obrotowego), nie tylko nieruchomości.
EWIDENCJONOWANE JAKO  ŚRODKI TRWAA
E
Kategorie nieruchomości
NIERUCHOMOŚCI STANOWI
CE ZAPAS
Przeznaczone na sprzeda\
w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem
na nieruchomości ewidencjonowane jako towar, tj. nabyte do dalszej odsprzeda\
y, lub
zapas, tj. nieruchomości wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do
sprzeda\
y np. lokale mieszkalne.
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE
Trwale zbędne do działalności, podstawowej oraz nieruchomości mieszkaniowe
i socjalne.
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, która nie jest przeznaczona
do u\
ytku na potrzeby własne podmiotu:
właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje ją jako z
ródło
przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej
wartości, względnie obie te korzyści,
wartości, względnie obie te korzyści,
nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub
czynnościach administracyjnych, czyli w działalności operacyjnej jednostki,
nie jest przeznaczona na sprzeda\
w ramach zwykłej działalności jednostki.
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomości inwestycyjne to przede wszystkim:
grunty utrzymywane ze względu na oczekiwany długotrwały wzrost ich wartości,
grunty o nieokreślonym dotychczas przeznaczeniu,
budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu
budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu
finansowego, a który został oddany w najem,
nie u\
ytkowany na własne potrzeby budynek przeznaczony do wynajmu.
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomości przeznaczone do obrotu:
w jednostkach, dla których obrót taki stanowi działalność podstawową (np. w firmach
deweloperskich) są ewidencjonowane jako składnik majątku obrotowego  zapasy lub
inwestycje krótkoterminowe,
w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami
w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami
środków trwałych.
Dylematy inwestowania w nieruchomości  analiza przypadków
Kryteria identyfikowania nieruchomości inwestycyjnych
Cel nabycia nieruchomości
Nabycie nieruchomości a wytworzenie we własnym zakresie
Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo
Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo
jako nieruchomość inwestycyjna
Nieruchomości w leasingu finansowym jako nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne w grupach kapitałowych
Kryterium podmiotowe w powiązaniu z kryterium ekonomicznego
sposobu wykorzystania nieruchomości
Gospodarstwa domowe
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
Gospodarstwa rolne
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
Przedsiębiorstwa
Przedsiębiorstwa
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne, zapasy nieruchomości
Fundusze inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne
Podmioty publiczne
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
Klasyfikacja nieruchomości
ze względu na sposób generowania dochodu
Kategoria nieruchomości komercyjnej
nieruchomości komercyjne
nieruchomości spekulacyjne
nieruchomości kapitałowe
nieruchomości rozwojowe
Nieruchomości komercyjne
nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (np. kamienice czynszowe)
nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce, które generują dochód z czynszów
za wynajem),
nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w
dochodzie operacyjnym),
nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział
w dochodzie operacyjnym).
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
Nieruchomość jako z
ródło uzyskiwania dochodów
Dla inwestora, lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy z
ródła dochodów:
strumień gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z
czynszów,
dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamę),
zwrot kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzeda\
y nieruchomości
(cena sprzeda\
y pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze
(cena sprzeda\
y pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze
sprzeda\
y)
sprzeda\
y)
Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją
Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych
Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu
Cechy nieruchomości
Cechy fizyczne Cechy ekonomiczne
Zło\
oność fizyczna Deficytowość
Nieruchomość Lokalizacja
Trwałość w czasie Współzale\
ność
Ró\
norodność Wysoka kapitałochłonność
Niepodzielność Mała płynność
Cechy instytucjonalno-prawne
Wiązka praw do nieruchomości
Cechy instytucjonalne
Formy inwestycji na rynku nieruchomości
INWESTYCJE REALIZOWANE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE INWESTYCJE POŚREDNIE
INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI
Inwestycje o charakterze rzeczowym
INWESTYCJE RZECZOWE PRODUKCYJNE INWESTYCJE RZECZOWE LOKACYJNE
Słu\
ące podstawowej działalności podmiotu Słu\
ące aprecjacji zainwestowanego kapitału
Słu\
ące podstawowej działalności podmiotu Słu\
ące aprecjacji zainwestowanego kapitału
produkcyjnej, handlowej, usługowej, i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści
równie\
działalności administracyjnej finansowych
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
INWESTYCJE POŚREDNIE
Inwestycje kapitałowe (finansowe)
" Udziały w spółkach nieruchomościowych
" Udziały w funduszach nieruchomości
(w Polsce certyfikaty inwestycyjne emitowane przez fundusze działające
w formie zamkniętych funduszy inwestycyjnych)
" Hipoteczne listy zastawne
Rys. 1 Formy inwestycji realizowanych na rynku nieruchomości
Koncepcja wartości
Postrzeganie wartości przez ludzi mo\
e być rozpatrywane
obiektywnie lub subiektywnie.
W ka\
dym przypadku wartość zaliczyć nale\
y do kategorii tworu
idealnego, mającego wyrazić stosunek istoty stanu rzeczy do
istoty człowieka.
Przy zało\
eniu niezmienności istoty człowieczeństwa wartość
będzie miała charakter obiektywny, niezmienny i niezale\
ny od
prze\
yć i postaw (w tym poznawczych) doń się odnoszących.
prze\
yć i postaw (w tym poznawczych) doń się odnoszących.
W przypadku, gdy ocena jakiegoś dobra dokonywana jest według
kryteriów konkretnej osoby lub grupy osób a nie społeczeństwa,
nie mamy do czynienia z wartościami a jedynie interesami.
Koncepcja wartości
Wartość jako kategoria obiektywna istnieje bez
względu na to, czy jest przez kogoś poznawalna.
ją stałość człowieczeństwa,
Determinuje
natomiast zmiennymi są stany rzeczy.
natomiast zmiennymi są stany rzeczy.
Oprócz dóbr obiektywnych istnieją tak\
e dobra o
charakterze subiektywnym wynikającym
z wartościowania dokonywanego z punktu
widzenia jednostki lub grupy ludzi.
Koncepcja wartości
Tak\
e na obszarze ekonomii wartość jest bytem
konceptualnym, stanowi kategorię teoretyczną
wykorzystywaną do wyjaśniania zjawisk ekonomicznych.
W kontekście problematyki nieruchomości ekonomia jako
nauka społeczna ma szczególne znaczenie, poniewa\

ograniczenia związane z niedoborem ziemi nie mogą być
rozwiązywane, jak dla pozostałych dóbr, poprzez
rozwiązywane, jak dla pozostałych dóbr, poprzez
pobudzanie gospodarki do dostarczania nowych zasobów.
Ziemia, jako dobro ekonomiczne o szczególnych
właściwościach, postrzegane jest tak\
e jako kategoria
wartości obiektywna, ale ostatecznie przewa\
yło
subiektywne (partykularne) podejście związane z interesami
jednostek lub grup czego konsekwencjami są:
oparcie wartości ekonomicznej na mechanizmach
alokacyjnych zachodzących przede wszystkim na rynku,
który działa pod du\
ym wpływem sfery regulacyjnej.