1060441839

Marian Kowalczyk

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI - ZAGADNIENIA WSTĘPNE

(konspekt wg „Wartość rynkowa nieruchomości" Ewy Kucharskiej-Stasiak. TWIGGER Warszawa 2000)

1.    Kategoria wartości w teorii ekonomii

Dotychczasowe próby jednoznacznego zdefiniowania pojęcia wartości nie powiodły się. Wartość jest definiowana jedynie poprzez jej występowanie.

W praktyce gospodarczej występują różne postaci wartości. Do najczęściej rozważanych należą: wartość wymienna i użytkowa. Inne postaci przejawów wartości to m.in. wartość kosztowa, likwidacyjna, księgowa, rynkowa, taksacyjna.

Wartość wymienna oznacza relacje, w jakich różne towary są wzajemnie wymieniane. Wartość ta nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Wpływ różnych czynników np. mody powoduje, że ceny (stanowiące zewnętrzny wyraz wartości wymiennej) ulegają zmianie. Wartość posiada zawsze charakter dynamiczny.

Wartość użytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb człowieka. Potrzeby te są również zmienne (dobro przestarzałe na rynku postrzegane jest o niższej wartości), wartość użytkowa jest dynamiczna.

Nie wszystkie dobra posiadają wartość. Posiadają ją tylko te dobra, które odznaczają się: a) użytecznością b) rzadkością c) dostępnością (zdolnością do wymiany).

Użyteczność dobra to zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. Użyteczność konkretnego dobra może wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości tego dobra (wartość użytkowa pozostaje niezmienna)

Rzadkość dobra oznacza ilość danego dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby ludzkie są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów, którymi dysponuje społeczeństwo.

Dostępność dobra może być rozpatrywana z punktu widzenia dostępności fizycznej, ale również z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych.

Teoria ekonomi wskazuje na dwie sfery kształtowania się wartości ekonomicznej: sferę wytwarzania i sferę wymiany.

W sferze wytwarzania wartość to suma nakładów (kosztów) poniesionych na wytworzenie produktu. Jest to wartość odtworzeniowa obejmująca cenę pracy (płacę), cenę kapitału oraz cenę użytkowania ziemi (rentę gruntową). Wartość w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej.

W sferze wymiany wycena uwzględnia relację popytu i podaży, powstaję wartość rynkowa. Wartość rynkowa jest wyrażana przez wartość wymienną.

Poziom wartości rynkowej może znacznie odbiegać od poziomu wartości odtworzeniowej.

Na gruncie teorii ekonomii stwierdza się, że cena jest miarą wartości ekonomicznej.

2.    Rodzaje wartości nieruchomości

W stosunku do nieruchomości można rozważać różne przejawy wartości. Wartość czynszowa wyrażana jest przez czynsz roczny. Wartość użytkowa w zależności od sposobu zarządzania może zmieniać swój poziom. Wartość katastralna określana jest w trakcie powszechnej taksacji i będzie stanowić podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Wartość ubezpieczeniowa określa się według kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Wartość inwestycyjna nazywana jest także wartością indywidualną.

Wartość może być wyrażana jako wartość ujemna. Dzieje się tak wtedy, gdy trzeba ponieść znaczne nakłady potrzebne na przywrócenie nieruchomości jej pożądanego stanu.

19