16464

Analiza potrzeb i ocena zasadności inwestowania

1.    Programowanie ( warianty)

2.    Planowanie

3.    Projektowanie

4.    Zawarcie umów z wykonawcami robót budowlanch i dostawcami wyposażenia

5.    Realizacja inwestycji

6.    Próby rozruch , odbiór

7.    Przejecie w użytkowanie lub podjęcie eksploatacji

W celu uzyskania niezbędnej dokumentacji formalno-prawnych konieczna jest analiza :

Istniejących praw i innych osób wynikających z umów przedstępnych prawo pierwokupy służebności zapisy ustawy o ochronie zabytków

Zapisy stadium albo planu miejscowego obejmującego dana nieruchomość Charakteru gruntu w sensie przeznaczenia i możliwość zmiany jego przeznaczenia Usytuowana na gruncie linii energetycznych węzłach ciepłowniczych i kanalizacyjnych oraz innych urządzeń infrastrukturalnych ( plus ewentualne ich usuniecie, przsunięcie)

ZADANIE

Przebieg procesu deweloperskiego, podejmowane czynności z podziałem na fazę

przygotowawczą, realizacyjna, eksploracyjną

Okres! możliwych uczestników w poszczególnych etapach

Procesy deweloperskie są przykładem procesów inwestycyjnych realizowanych w obszarze nieruchomości. Deweloper jest to osoba podejmująca na własne ryzyko przedsięwzięcia inwestycyjne, a powstałe w ich wyniku obiekty przeznacza się już w trakcie rozpoczęcia procesy inwestycyjnego do sprzedania w celu osiągnięcia zysku. Działalność deweloperska ma w założeniu obejmować kompleksową realizację projektów budowlanych: od powstania koncepcji obiektu, po jego sprzedaż lub wynajem. Zadaniem dewelopera w projektach inwestycyjnych jest koordynacja poszczególnych faz procesu inwestycyjnego i doprowadzenie projektu do końca. Realizując swoją rolę koordynatora, deweloper wypracowuje harmonogram realizacji projektu, ustala podział projektu na etapy i osoby odpowiedzialne za realizację poszczególnych etapów. Deweloper ustala również budżet projektu, jak również jest odpowiedzialny za dobór konsultantów z zakresu prawa budowlanego, innych kwestii inżynieryjnych, geologicznych, oraz ekspertów odpowiedzialnych za najem lub sprzedaż wybudowanej powierzchni, czy ekspertów od promocji i reklamy. Deweloper ze swej strony powinien tez wypracować koncepcje zarządzania projektem deweloperskim po jego oddaniu do użytku.

Proces deweloperski składa się z następujących etapów:

Feasibility Study - studium wykonalności Pozyskanie gruntu

Opracowanie dokumentacji projektowej i uzyskanie pozwolenia na budowę

Pozyskanie źródeł finansowania

Realizacja inwestycji - etap budowy

Marketing oraz sprzedaź/wynajem

Działania operacyjne

Feasibility Study - Studium Wykonalności

Kluczowym elementem tej fazy procesu deweloperskiego jest analiza rynku - otoczenia, w którym deweloper będzie działał. Niezbędne jest tutaj zebranie informacji dotyczących trendów ekonomicznych, określenie źródeł popytu, przeprowadzenie wstępnych oszacowań ilościowych podaży, zbadanie konkurencji, dokonanie oceny lokalizacji, wpływu sąsiedztwa oraz określenie klimatu inwestycyjnego.

Na bazie tych wszystkich informacji deweloper szacuje ryzyko związane z realizacją przedsięwzięcia oraz określa kluczowe warunki rozwoju, takie jak regulacje prawne i procedury administracyjne, jakim będzie się musiał poddać czy też odziały wujące na jego inwestycje czynniki polityczne, środowiskowe lub też lokalizacyjne.

Elementem wieńczącym studium wykonalności jest analiza finansowa (ekonomiczna) przedsięwzięcia. Jest to swego rodzaju biznes plan, który ostatecznie pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy inwestycja jest opłacalna. Z jednej strony bierze się tutaj pod uwagę wszystkie koszty inwestycyjne wraz z kosztami marketingowymi i finansowymi, a z drugiej przewidywany okres zwrotu i przychody, jakie będzie można