53881

RĘKOJMIA PUBLICZNEJ WIARY KSIĄG WIECZYSTYCH f ZASADA WIARYGODNOŚCI PUBLIC A FIDES1.

Zasada: Art. 5- w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Wyjątek od zasady nemo plus iuris. Stanowi zatem sposób nabycia prawa od nieuprawnionego. W dążeniu do bezpieczeństwa obrotu ustawodawca sankcjonuje przewagę treści księgi wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym, chroniąc w ten sposób osoby, które w zaufaniu do tej treści nabywają prawo od nieuprawnionego, tzn.:

-    zarówno wtedy, jak i to prawo nie istnieje,

prawo istnieje, ale przysługuje innej osobie niż wpisanej.

Jeśli prawo jest obciążone, to nabywca nie nabywa obciążeń!

Nigdy rękojmia nie działa na niekorzyść nabywcy- nie przechodzą na niego wygasłe, a nie wykreślone obciążenia własności!

Przesłanki nabycia prawa od nieuprawnionego na podstawie treści księgi wieczystej:

1) istnieje rozbieżność pomiędzy stanem prawnym materialnym a rzeczywistym

Ale rękojmia daje pewność tylko co do tego, że osoba wpisana do księgi wieczystej jest osobą uprawnioną, nie daje natomiast pewności co do tożsamości tej osoby. Dlatego nabywa własność ten, kto zawarł umowę z rzekomym właścicielem, legitymującym się fałszywym dowodem.

21 osoba uprawniona wg księgi wieczystej dokonuje czynności prawnej,

3) na podstawie tej czynności następuje:

-    nabycie własności i innych praw rzeczowych,

-    innych rozporządzeń takim prawem,

Zatem w wypadku np. zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości z osobą wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel tej nieruchomości niezgodnie ze stanem prawnym rzeczywistym, dzierżawca nic uzyska prawa skutecznego względem rzeczywistego właściciela nieruchomości, tylko wobec nieuprawnionej osoby ujawnionej jako właściciel w księdze wieczystej.

-    spełnienia świadczenia na rzecz osoby uprawnionej wg księgi wieczystej.

Nic jest chroniony ten, kto uzyskał hipotekę przymusową lub ten, kto nabył przez zasiedzenie własność rzeczy obciążonej prawem rzeczowym nic ujawnionym w księdze wieczystej. Natomiast nabycie w drodze art. 64 jest nabyciem w drodze czynności prawnej- bo orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli stron,

41 nabycie nic ma miejsca pod tytułem ogólnym.

51 czynność ta jest odpłatna

Np. darowizna tu należy dać pierwszeństwo interesom rzeczywiście uprawnionego przed interesem nabywcy, który nie świadczy żadnego ekwiwalentu,

61 dobra wiara nabywcy

NABYWCA W ZŁEJ WIERZE ( Art. 6 ust. 2 ) ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna zc stanem prawnym rzeczywistym albo ten, kto z latu^rością mógł się dowiedzieć.

Jeśli wpis ma charakter deklaratoryjny- właściwra dla oceny dobrej wiary jest chwila nabycia prawa wpisanego,

Jeśli wpis ma charakter konstytutywmy- chwila złożenia w^fniosku,

Jeśli rozporządzenie dochodzi do skutku po dokonaniu wpisu- dzień, w którym skutek nastąpił. Wyjątek:

1)    Art. 7- rękojmia nie działa przeciwko:

-    prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

-    prawni dożyw^rocia,

-    służebnościom ustanowionym na mocy decyzji właściwego organu administracji państwowej,

-    służebnosciom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Takie prawa są skuteczne względem nabywcy, choćby nie były ujawnione w^r księdze wieczystej. Nic wygasają, choćby nie były wpisane do księgi wieczystej. Z uregulowania wynika, że przeciw'ko innym nie ujawnionym obciążeniom rękojmia nie działa, a nabycie nieruchomości następuje w stanic wolnym od wszelkich innych nic ujawnionych obciążeń.

Dlatego tak w^rażne jest to, iż hipoteka dla powstania wymaga wpisu, bo gdyby n»e wymagała, to wówxzas wygasałaby tak jak zastaw- w każdym wypadku nabycia nieruchomości przez nabyw^Tcę, który działał w dobrej wierze.

2)    Art. 8- rękojmię wyłącza: wzmianka o wniosku,

-    wzmianka o skarżę na orzeczenie referendarza sądowego, wzmianka o apelacji lub kasacji,