73504

jakim ustroju majątkowym pozostają. Wynajmujący musi też wypowiedzieć umowę oboju małżonkom.

Art. 691 -> osoby, które mogą wstąpić w stosunek najmu w razi śmierci najemcy:

•    małżonek, który nie jest współnajemcą

•    dzieci najemcy z współmałżonkami

•    inne osoby względem których na najemcy spoczywa obowiązek alimentacyjny lub osoby, które były w faktycznym pożyciu z najemcą

jeśli jest kilka takich osób, to one stają się współnajemcami.

Czysz najmu i inne opłaty -> zapłata czynszu jest to podstawowy obowiązek najemcy, wysokość czynszu ustala umowa, w przypadku zasobu gminy zasady określa uchwała rady gminy. Przy ustalaniu czynszu trzeba uwzględnić godziwy zysk. W lokalach socjalnych nie może być czynsz wyższy nie połowa najniższego czynszu obowiązującego w danej gminie. Są szczególne wymagania w towarzystwach budownictwa budowlanego -> nie wyższe niż 4 % wartości odtworzeńiowej lokalu <publikuje się w dzienniku wojewódzkim, w gdańsku 1 metr kwadratowy -> 5 tys zł>.

Wynajmujący może podwyższać czynsz wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Podwyżki czynszu nie mogą wprowadzane nie częściej niż co 6 miesięcy. W ustawie o ochronie praw lokatorów <8a> termin wypowiedzenie wynosi 3 miesiące, chyba, że strony ustaliły w umowie dłuższy termin. Wypowiedzenie czynszu najmu można dokonać tylko na piśmie pod rygorem nieważności. Jeśli podwyżka dotyczy poziomu ponad 3% wartości odtworzenia lokalu, wynajmujący musi podać przyczynę podwyżki i kalkulacje. Jeśli mamy 3 miesięczny okres wypowiedzenie to wciągu pierwszych 2 miesięcy lokator może albo odmówić przyjęcia podwyżki (wtedy po 3 miesiącach umowa kończy się) albo zakwestionować podwyżkę i wnieść do sądu pozew o niezasadność podwyżki. Sąd bada, czy czynsz jest ustala zgodnie z ustawą o ochronie spraw lokatorów. Niezależnie od czynszu wynajmujący może pobierać opłaty niezależne od niego np. za wywóz śmieci, za opłatę energii itp. do zmian wysokości tych opłat nie stosujemy przepisów dotyczących podwyżki czynszu.

Z KC wynika reguła, że za zapłatę czynszu i innych opłat należnych odpowiadają solidarnie osoby pełnoletnie, które stale zamieszkują z najemcą. Jeśli w zapłacie czynszu występuje zwłoka i przekracza 3 pełne okresy płatności to wynajmujący wzywa najemcę do zapłaty i wyznacza mu dodatkowy termin miesięczny na zapłatę należności, jeśli nie zostaną one jednak uregulowane to wynajmujący wypowiada umowę najmu z 1 miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Prawa i obowiązku stron umowy najmu:

Najemca może nałożyć w lokalu oświetlenie, gaz, telefon i inne podobne urządzenia. Najemca ma obowiązek udostępnienia lokalu wynajmującemu jeśli występuje jakaś awaria <wynajmujący może wejść nawet pod nieobecność najemcy>. najemca ma obowiązek przystosować się do porządku domowego. Jeśli nie liczy się z potrzebami to umowa najmu może zostać rozwiązana. Obowiązkiem najemcy jest utrzymanie lokalu w należytym stanie- -> powinien czynić drobne nakłady a poczet utrzymania lokalu. Jeśli najemca chciałby oddać lokal w podnajem lub bezpłatnego korzystania musi uzyskać zgodę wynajmującego. Każda ze stron umowy najmu ma obowiązek poinformowania o adresie doręczeń, szczególnie przy zmianie tego adresu.