85417

-    Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek;

-    Określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Metoda korygowania ceny średniej - to określanie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości w niniejszym standardzie, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.

Tok czynności prowadzących do określenia wartości:

-    Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Korekta cen transakcyjnych ze względu na datę transakcji;

-    Ustalenie rodzaju rynku i liczby cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych;

-    Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

-    Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej C™ nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej C™*;

-    Określenie ceny średniej C*, ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej);

-Określenie wartości granicznych współczynników korygujących jako: C^jCu i Cmu/O, z uwzględnieniem położenia ceny średniej;

-Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

W=Q_rT«u_t

gdzie: u₍- wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość; n-liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

Metoda analizy statystycznej rynku - przyjmuje się do porównań dużą ilość nieruchomości a wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Obligatoryjne stosowanie podejścia porównawczego:

-    Wycena na potrzeby naliczenia lub aktualizacji opłat,

-    Wycena nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,

-    Określenie wartości nakładów poniesionych na nieruchomości,

-    Odszkodowania wywłaszczenia, zwrot nieruchomości wywłaszczonych,

-    Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, linie kolejowe,

-    Wycena na potrzeby naliczenia opłat adiacenckich,

-    Wycena na potrzeby naliczenia opłat planistycznych,

-    Wycena na potrzeby określenia wartości ograniczonych praw rzeczowych,

-    Wycena na potrzeby sprzedaży nieruchomości w celu poprawy zagospodarowania działki sąsiedniej,

-    Wycena dla celów podatkowych.