3149489071

7

area) dla domów towarowych, supersamów spożywczych m² lub ft² powierzchni wewnętrznej netto ( net intemal area) np. dla biur.

Szczególną jednostką porównawczą wykorzystywaną przy metodzie jest stosowanie tzw. strefowania (zoning) w przypadku szacowania nieruchomości położonych przy głównych ulicach i zabudowanych sklepami. Strefowanie wywodzi się z założenia, że jednostka powierzchni sklepowej na parterze budynku jest tym bardziej wartościowa im jest zlokalizowana bliżej frontu działki, na której stoi budynek. Różnica ta wynika z faktu, że klienci najczęściej robią zakupy w sklepach położonych najbliżej i rzadziej docierają do sklepów zlokalizowanych głębiej budynku. Strefowania nie stosuje się do szacowania sklepów położonych na wyższych kondygnacjach i z dala od głównych ulic.

Jeśli dostępna jest duża liczba wiarygodnych danych można zastosować metody analizy statystycznej takie jak np. analiza regresji w celu określenia rodzaju wartości cech, które zasadniczo wpływają na wysokość cen płaconych przez nabywców.

Jednakże w Wielkiej Brytanii, gdzie od pewnego czasu stosuje się metody statystyczne, podchodzi się ostrożnie do ich przydatności w wycenie, podkreślając, że otrzymane równania rzadko objaśniają więcej niż 75% ceny nieruchomości. Pozostałe 25% to czynniki subiektywne kupującego.

Metoda inwestycyjna znajduje zastosowanie do określenia wartości rynkowej lub wartości inwestycyjnej. W Wielkiej Brytanii wartość inwestycyjna określana jest cenność (worth) w odróżnieniu od pojęcia wartość rynkowa.(market value lub value).

W celu zastosowania metody inwestycyjnej w wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi zgromadzić dane dotyczące przewidywanego dochodu z nieruchomości, wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości, długości okresu czasu spodziewanych dochodów, terminów zmian umów, wysokości stopy dyskontowej lub oczekiwanej stopy zwrotu. Metoda inwestycyjna bywa określana jako metoda pośrednia porównywania kapitału, ponieważ opiera się także na danych dotyczących sprzedaży, a więc pochodzących z rynku. Zgodnie z tym rozumowaniem zakupiona nieruchomość może służyć zaspokojeniu potrzeb własnych nabywcy lub być przedmiotem wynajmu i można ją porównać do innych form inwestycji, gdzie występuje wymiana kapitału na dochód lub odsetki.

Proces wyceny metodą inwestycyjną nazwany jest także kapitalizacja dochodów. W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się metodę kapitalizacji dochodu i analizy zdyskontowanych przepływów gotówki (Discounted Cash Flow - DCF).

Najprostszą formułą kapitalizacji dochodu jest kapitalizacja dochodu netto, w której roczna wysokość dochodu dzieli się przez ogólną stopę zysku uwzględniającą wszystkie rodzaje ryzyka (all-risks yield). Jeśli szacowana nieruchomość jest w momencie wyceny wynajmowana za czynsz niższy lub wyższy niż aktualny czynsz rynkowy wartość skapitalizowanych dochodów oblicza się przy użyciu jednej z trzech technik:

1.    Aktualnych i zmienionych czynszów - term and reversion techniąue ,

2.    nakładek - layer/hardcore techniąue

3.    ekwiwalentnej stopy zysku - equivalent yield.

W dwu pierwszych technikach przyjmuje się do obliczeń różne wysokości dochodów,

które nalicza się w określonych przedziałach czasu wynikających z terminów zmian

umów najmu i kapitalizuje przy użyciu różnych stóp procentowych w zależności od

szacowanego ryzyka otrzymania przyszłych dochodów.