6628926555

Ostateczne ustalenie wag cech rynkowych powinno uwzględniać zasadę, że ich suma wynosi 100%.

Gdyby zaistniała sytuacja, że wagi wszystkich cech nieruchomości zostały określone sposobem analitycznym na ogół ich suma jest większa lub mniejsza od 100%.

Wówczas wagi poszczególnych cech korygujemy współczynnikiem obliczonym w zależności:

y wag okreśkreślonych dla poszczególych cech Ograniczona liczba transakcji występująca w bazie danych jak również brak możliwości opisania wszystkich cech nieruchomości występujących w tej bazie powoduje, że trudno jest określić na podstawie analizy bazy danych wagi wszystkich cech wycenianej nieruchomości występujące na rynku lokalnym. Wówczas ograniczamy się do określenia wag tych cech, które uważamy, że mają najwyższe wagi. Wagi pozostałych cech określamy na podstawie badań -obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Wagi te określamy stosując wzór:

Pj ==S—(100%-YĘ) ^J 2.1, “

(5)

gdzie:

Pj - waga j-otej cechy określona na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości

n₍ - liczba odpowiedzi na „tak” w ankietowanej próbce potencjalnych nabywców

In;-liczba ankietowanych potencjalnych nabywców

Z Pi - suma wag cech określonych na podstawie analizy bazy danych ze wzoru (5). Przy stosowaniu metody mieszanej określenia wag cech rynkowych, tj. gdy część wag cech wyznaczamy na podstawie analizy bazy danych (wzór 3) a pozostałe wagi cech wyznaczamy na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości- zbędnym jest korygowanie sumy wag współczynnikiem „k”.

W tym przypadku zawsze stosując wzór (5) otrzymamy sumę wag równą 100%.

Przykładowe obliczenie wag cech dla nieruchomości lokalowej zawierają tabele 7, 8