9742848705

poszukiwały źródeł i mechanizmów jej powstawania. Dyskusje o wartości pozwalają na wyciągnięcie kilku, ciekawych z punktu widzenia wyceny nieruchomości wniosków:

-    w rozważaniach często podkreślano wyjątkowy charakter wartości ziemi, jako dobra rzadkiego. Dla takich dóbr wartości nie można analizować na podstawie kosztów produkcji,

-    wartość bierze swój początek w przyszłości a nie w przeszłości, zależy bowiem od zapotrzebowania na dobro, czyli użyteczności tego dobra. Tym samym odrzucono teorie wartości opartą na koszcie produkcji, który dotyczy przeszłości,

-    wartość ma charakter względny,

-    wartość ma charakter chwilowy, podlega ciągłym zmianom

-    odróżniono aspekty subiektywne i obiektywne wartości. Ciągła zmiana wartości subiektywnych prowadzi do zmiany wartości rynkowej, czyli wartości obiektywizującej rynek,

-    poziom wartości zależy od oddziaływania strony popytowej i podażowej. Im krótszy okres, tym większa jest rola popytu, im dłuższy okres, wzrasta rola podaży.

Warto zaznaczyć, ze metodyka wyceny uznała dorobek myśli ekonomicznej akceptując prawa ekonomiczne ( m. in. prawo popytu i podaży) a także tworząc tzw. zasady wyceny³, m.in.:

-    wyjątkowy charakter ziemi, jako dobra rzadkiego nakazuje poszukiwania najkorzystniejszego jej wykorzystania. W metodyce wyceny znalazło to odwzorowanie w tzw. zasadzie równowagi wewnętrznej, zasadzie, która nakazuje porównanie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej z wartością nieruchomości zabudowanej,

-    zrozumienie, że wartość bierze swój początek w przyszłości a nie w przeszłości stanowi podstawę tzw. zasady antycypacji, która nakazuje konieczność odwzorowania oczekiwań inwestorów, kupujących przyszłe korzyści, jakie przyniesie posiadanie nieruchomości,

-    względny charakter wartości stanowi podstawę wyróżnienia zasady substytucji a także zasadę równowagi zewnętrznej, zasadę wpływu czynników zewnętrznych na poziom wartości oraz zasadę kosztu alternatywnego

-    chwilowy charakter wartości stanowi istotną przyczynę wyróżnienia zasady zmiany i zasady konkurencji.

Wyróżnienie wartości obiektywnej pozwoliło zdefiniować wartość rynkową jako najbardziej prawdopodobną cenę, czyli najczęściej występującą, odwzorowującą dominujące zachowania uczestników rynku. Ponieważ wartość ³ Teoretycy wartości nieruchomości wyróżnili trzy prawa ekonomiczne i 15 ekonomicznych zasad wyceny. Por. J. Cannone i inni, op. cit.

12

Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości - vol. 20 nr 2 2012