9742848706

określana jest na dany dzień, dzień wyceny, model wyceny jest modelem inwestorskim- w krótkim okresie czasu rośnie znaczenie strony popytowej.

Ekonomiści XX wieku zaniechali rozważań o wartości, kierując swoją uwagę na aplikacyjną funkcję ekonomii [ZADORA 2004, s. 37]. Uwagę skierowali na ceny.

Do zaniku dyskusji na temat wartości przyczyniła się zmiana charakteru samych rynków- zanik klasycznych rynków wolnokonkurencyjnych na rzecz rynków, na których ani nabywca, ani sprzedawca nie pozostają anonimowi, na których występuje ograniczona racjonalność zachowań podmiotów spowodowana z jednej strony koniecznością działania w warunkach ograniczonego dostępu do informacji, z drugiej strony oportunizmem, czyli dążeniem do realizaqi własnego interesu bez zważania na porządek prawny, obyczaje, tradycje czy uzgodnienia, silna dywersyfikacja przedmiotów wymiany [ZADORA 2004, s. 42-43]. Wydaje się, że zaniechanie dyskusji na temat wartości spowodowane zostało również silnym rozwojem rynków papierów wartościowych, rynków o wysokiej efektywności, na których ceny szybko odwzorowują zmiany zachodzące w otoczeniu a więc na których ceny mogą być uznane za dobrą miarę wartości.

7. Kategoria wartości nieruchomości w polskiej literaturze przedmiotu oraz w procesie nauczania

Rynek nieruchomości jest rynkiem, na którym nie można i nie powinno pomijać się kategorii wartości. Nie można, bowiem nie pozwalają na to ramy prawne- na gruncie prawa silnie rozróżniona jest kategoria ceny i wartości. Nie powinno się pomijać tej kategorii również z uwagi na niską efektywność rynku nieruchomości, co powoduje, że ceny na tym rynku nie można uznać za jedyną podstawę wyznaczania wartości. Natomiast charakter rynku nieruchomości i cechy fizyczne i ekonomiczne nieruchomości powodują, że określenie wartości jest tutaj niezmiernie trudne.

Świadomość złożoności kategorii wartości ma silne przełożenie na praktykę wyceny, stwarzając odpowiednie tło do oceny pracy rzeczoznawcy majątkowego w przypadku spornych wycen. Oznacza to, że rozważań tych nie można uznać za li tylko dywagaq'e akademickie, mają one bowiem silne znaczenie aplikacyjne.

Powstaje pytanie, czy literatura przedmiotu przyznała należyte miejsce naczelnej kategorii w procesie wyceny, jaką jest wartość. Celem odpowiedzi na to pytanie przeanalizowano 27 pozyq'i książkowych z zakresu wyceny nieruchomości, opublikowanych w latach 1993- 2010 /por. tab.l/. W 11 pozyq'ach książkowych (40,7%), poświęconych metodyce wyceny w ogóle nie była nawet przytoczona definicja wartości. W 5 pozycjach, co stanowi 18,5% analizowanych publikaq'i, rozważania nie przekroczyły 1% całości tekstu, w 4 publikaqach od 1% do 2% (14,8%) analizowanych pozycji), w 5 od 2% do 3%, w 2 od 5% do 10%. Tylko w jednej pozyq'i rozważania o wartości przekroczyły 10 % zawartości tekstu. Niestety, zawierały one tylko zestawienie definicji prawnych [Prystupa 2001]. Rozważania dotyczące definiq'i wartości zajęły jedynie 1,75% łącznej zawartości tekstu. Tylko w jednej pozycji podjęte zostały rozważania o wartości jako kategorii

13

Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości - vol. 20 nr 2 2012