226618404

-    czas transakcji - lata 2010-2013 (ze względu na niewielką liczbę transakcji).

Analizując powyższy rynek zwrócono szczególną uwagę na właściwości nieruchomości:

-    właściwości lokalizacyjne (usytuowanie ogólne i szczegółowe),

-    właściwości fizyczne (kształt, powierzchnia nieruchomości),

-    właściwości technicze (stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej: energia elektryczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa, sieć ciepłownicza, droga utwardzona, nie badano jakości geotechnicznej gruntu),

-    właściwości użytkowe (otoczenie i sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, położenie w stosunku do obiektów użyteczności publicznej, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego).

W wyniku badania rynku stwierdzono, że na rynku lokalnym oraz regionalnym nieruchomości gruntowych zabudowanych, występowały pojedyncze transakcje obrotu nieruchomości zabudowanymi budynkami o funkcji podobnej do nieruchomości wycenianej. Rynek obrotu poszerzono więc o dodatkowe funkcje wiązane: przemysłowo-magazynowo-biurowe oraz usługowo-biurowe. Z powyższego rynku wybrano jedenaście transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Uzyskiwane ceny wynosiły od 1 128,2 zł do 3 968,6 zł za 1 m² powierzchni całkowitej. W związku z brakiem możliwości określenia trendu czasowego w oparciu o analizy ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej na podstawie badań rynku nieruchomości, dotyczących wartości nieruchomości, cen transakcyjnych oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami zgodnie z art. 173 ustawy o gospodarce nieruchomościami, szacunku trendu czasowego dokonano w oparciu o zachowanie inwestorów na rynku nieruchomości, korygujących ceny transakcyjne w okresach czasowych najczęściej w oparciu o dostępne informacje Głównego Urzędu Statystycznego w zakresie wskaźników wzrostu cen. Dla transakcji nieruchomościami, jako przedmiotem prawa użytkowania wieczystego gruntu, zastosowano korektę w odniesieniu do prawa własności gruntu stosownie do § 30 i § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). W związku z wyceną nieruchomości podejściem dochodowym, analizą objęto także czynsze najmu za nieruchomości lokalowe o funkcji biurowej i administracyjnej. W okresie badanym dochody z nieruchomości wykazywały tendencję malejącą, na skutek relatywnego wzrostu kosztów operacyjnych i stabilizacji czynszów oraz malejącego popytu wewnętrznego. Wysokość czynszów była zróżnicowana, a ich wartości za wynajm powierzchni biurowych lokali o podobnym standardzie do wycenianego położonych w strefie pośredniej i śródmiejskiej, wynosi od 25,0 zł/m²/m-c do 35,0 zł/m²/m-c. Poziom wykorzystania powierzchni na rynku najmu, plasuje się w przedziale 70-100 %. Pełne wykorzystanie obiektów dotyczy lokali w budynkach nowych stanowiących zorganizowane kompleksy. Minimalne wykorzystanie dotyczy lokali przestarzałych o niskim standardzie położonych w obiektach o niskiej atrakcyjności rynkowej. Wydatki operacyjne kształtują się na poziomie 15-60 % efektywnego dochodu brutto. Wysokość wydatków jest uzależniona głównie od stanu technicznego obiektu w tym zapotrzebowania energetycznego, kosztów remontów i napraw bieżących jak również struktury składników majątkowych oraz zawartych umów najmu w zakresie ponoszenia przez najemców określonych kosztów operacyjnych. Wydatki operacyjne w wysokości powyżej 50 % dotyczą obiektów o przestarzałej konstrukcji i dużym zapotrzebowaniu energetycznym. Obiekty współcześnie realizowane charakteryzujące się niskim zapotrzebowaniem energetycznym oraz systemami ogrzewania i wentylacji opartymi o nowoczesne technologie z odzyskiem ciepła wytworzonego w procesach technologicznych, wykazują najniższe poziomy wydatków operacyjnych. Do oszacowania wartości przyjęto stawki czynszu odpowiednie do standardu wykończenia obiektu oraz powierzchni użytkowej. Dla naszej nieruchomości, przyjęto po analizie z uwzględnię-