Termin inwestycja może mieć wiele znaczeń:

1. inwestycja - to dokonywanie przez podmioty gospodarcze nakładów na tworzenie nowych zdolności wytwórczych: nabywanie dóbr inwestycyjnych (budowanie nowych lub rozbudowa istniejących zakładów produkcyjnych, zakup maszyn, urządzeń, powiększenie zapasów), które będą służyć wytwarzaniu innych dóbr i usług.

2. inwestycja - to także lokowanie przez podmioty gospodarcze wolnych środków pieniężnych w sposób zapewniający w przyszłości osiąganie lub zwiększenie dochodów.

3. inwestycje - najogólniej określa się jako zakumulowane środki i oszczędności przeznaczone na dalszy rozwój produkcji i usług,

inwestycje - odtwarzanie i przyrost majątku rzeczowego w przedsiębiorstwie lub gospodarce,

inwestycje - nakłady gospodarcze na odtworzenie i przyrost nowych środków trwałych,

inwestycje - nakłady gospodarcze ponoszone na reprodukcję różnych zasobów w gospodarce.

Inwestycje są kosztowne, wymagają zaangażowania swojego lub cudzego kapitału.

Wszyscy autorzy koncentrują się na inwestycji jako funkcji generowania dochodów inwestora.

Pogląd ten nie oddaje w pełni sensu inwestycji. Inwestorzy mają bowiem szereg potrzeb, które nie wiążą się wcale z generowaniem dochodów.

Inwestycja to zarazem wyrzeczenie się bieżącej konsumpcji dla przyszłych korzyści.

Termin inwestycja ma szczególne znaczenie w gospodarce rynkowej. W gospodarce tej inwestycje są traktowane nie tylko jako najważniejszy sposób powiększania majątku właścicieli, lecz także jako podstawowy czynnik rozwoju gospodarczego. Rozwój gospodarczy podmiotu gospodarującego jest, bowiem podstawowym warunkiem utrzymania osiągniętej pozycji na rynku lub jej poprawy.

Klasyfikacja inwestycji

We współczesnej literaturze dominuje podział na inwestycje rzeczowe i finansowe.

Inwestycje rzeczowe- są formą przedsięwzięć gospodarczych, polegających na powiększeniu zasobów niefinansowych składników majątku trwałego inwestora w celu zwiększenia jego dochodów.

Inwestycje finansowe- to lokowanie kapitału (najczęściej w postaci środków pieniężnych, a niekiedy rzeczowych) w innym podmiocie gospodarczym. Celem inwestycji finansowych jest osiąganie określonego dochodu w formie: odsetek, dywidendy, przyrostu wartości rynkowej kapitału.

Z punktu widzenia wydatkowania środków inwestycje można podzielić na:

- inwestycje w papiery wartościowe- określane jako inwestycje pośrednie, finansowe;

- inwestycje w majątek trwały- określane jako inwestycje bezpośrednie, rzeczowe;

- inwestycje w szkolenie kadr, badania i rozwój (i inne)- określane jako inwestycje niematerialne lub jako inwestowanie kapitału finansowego w podane rodzaje zasobów przedsiębiorstwa.

Kryterium wszelkich podziałów i klasyfikacji inwestycji powinien być cel inwestycji.

Inwestycje finansowe

Inwestycje finansowe nazywane inaczej lokatami finansowymi lub inwestycjami portfelowymi. Ze względu na charakter dzieli się je na dwa rodzaje:

- lokaty o charakterze udziałowym- ich istotą jest udostępnienie kapitału w zamian za prawo do własności podmiotu emitującego instrument finansowy i wynikającej z niego partycypacji w dochodach. Najważniejszymi formami lokat udziałowych są akcje i udziały w spółkach oraz jednostki uczestnictwa w funduszach powierniczych.

- lokaty o charakterze wierzytelnościowym- polegają na czasowym udostępnieniu podmiotom gospodarczym środków finansowych w zamian za określone w umowie korzyści finansowe.

Obligacje

Pożyczki

Bony komercyjne

Weksle inwestycyjne

Fundusze inwestycyjne

Idea działania funduszy inwestycyjnych jest prosta - inwestorzy kupują udziały w tych funduszach, przekazując im tym samym środki pieniężne, które fundusze grupują i inwestują w papiery wartościowe.

Generalnie wyróżnia się dwa rodzaje funduszy inwestycyjnych różniących się strukturą kapitałową:

• zamknięte,

• otwarte.

Podstawowe zalety inwestowania w fundusze inwestycyjne dla zwykłego inwestora to:

- możliwość lokowania nawet niedużych środków,

- dywersyfikacja ryzyka,

- wyeliminowanie czasochłonnego i wymagającego znacznej wiedzy i umiejętności samodzielnego inwestowania swoich środków finansowych (oddaje się to w ręce profesjonalistów).

Inwestycje rzeczowe- lokacyjne

Ich istota polega na zapewnieniu inwestorowi posiadania określonych rzeczy- przeniesienia siły nabywczej oszczędności na przyszłość (ochrona przed inflacją).

Chodzi o uzyskanie w przyszłości określonych korzyści majątkowych. Inwestycje te określane bywają jako inwestycje w dobra rzeczowe lub aktywa niefinansowe:

• dzieła sztuki,

• metale i kamienie szlachetne,

• przedmioty kolekcjonerskie,

• nieruchomości.

Pomiędzy inwestycjami finansowymi a rzeczowymi, lokacyjnymi istnieją jednak istotne różnice. Handel tymi drugimi aktywami odbywa się na specjalnych rynkach, a inwestowanie w nie wymaga specjalistycznej wiedzy.

Inwestycje rzeczowe- produkcyjne

Efektem inwestycji rzeczowych produkcyjnych powinno być zwiększenie korzyści finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej. Ze względu na charakter inwestycje te dzieli się na trzy rodzaje:

- inwestycje odtworzeniowe, które polegają na zastąpieniu zużytych lub przestarzałych składników majątku trwałego,

- inwestycje modernistyczne, których celem jest unowocześnienie istniejących składników potencjału produkcyjnego przedsiębiorstwa,

- inwestycje nowe, które polegają na tworzeniu nowych dotychczas nie istniejących składników majątku trwałego.

Wartości niematerialne i prawne

- mianem tym określa się nabyte prawa majątkowe nadające się do gospodarczego wykorzystania.

Inwestycje inne

• inwestycje w kadry

• inwestycje w badania

• kolekcjonowanie

Inwestycje socjalne (rzeczowy charakter i niedochodowy cel)

Etapy przygotowania inwestycji

Wstępna koncepcja

↓

Zbieranie danych

↓

Kryteria oceny

↓

Tworzenie wariantów

↓

Ocena projektów

↓

Decyzja o realizacji

↓

Umowy z wykonawcami i dostawcami

↓

Realizacja

↓

Rozruch

↓

Eksploatacja

Proces inwestycyjny, etapy i podmioty

Przygotowanie, realizacja i uruchomienie w pełni efektywnej inwestycji jest złożonym wieloetapowym procesem. Wyróżnia się następujące kolejno lub częściowo- jednoczesne czynności:

1. wstępna ocena możliwości i szans inwestowania w określonej dziedzinie między innymi na podstawie planów rozwojowych firm, programów rozwoju jej branży czy regionów i wreszcie prognoz rozwoju całej gospodarki,

2. zebranie i analiza szczegółowych informacji rynkowych, technicznych, lokalizacyjnych itp.,

3. ustalenie założeń i wymagań inwestycji, źródeł jej sfinansowania, ewentualnych sponsorów, możliwości dodatkowej emisji akcji na jej sfinansowanie itp.,

4. opracowanie projektu technicznego realizacji inwestycji w wyniku zestawienia i wyboru najlepszych różnych cząstkowych rozwiązań konstrukcyjnych, technologicznych, produkcyjnych, analiza potrzeb materiałowych i kadrowych oraz opłacalność rozwiązań,

5. ocena projektu przez niezależnych ekspertów, zarząd firmy i sformułowanie ewentualnych zaleceń jego zmian lub udoskonaleń,

6. negocjowanie i zawieranie umów z wykonawcami, dostawcami, kooperantami, odbiorcami itp.,

7. budowa obiektów, montaż urządzeń,

8. szkolenie załogi,

9. rozruch technologiczny, próbna produkcja i oddanie inwestycji do eksploatacji.

INWESTYCJE

Finansowe Rzeczowe Niematerialne

Kryteria klasyfikacji inwestycji

Inwestycje można podzielić według różnych kryteriów, jak np.:

• przedmiot (obiekt),

• sfera działalności,

• skala i stopień nowości,

• charakter,

• sposób powiązania z innymi przedsięwzięciami,

• źródła finansowania,

• czas,

• stan realizacji,

• sposób realizacji.

INWESTYCJE GMIN

Decyzje inwestycyjne są podstawowym czynnikiem kształtującym przyszłość gmin, pomyślność ich mieszkańców. Każde społeczeństwo gospodarujące, także społeczność gminy, staje przed problemem wyboru w warunkach nieograniczonych ludzkich chęci i zarazem ograniczonych zasobów. Tempo wzrostu gospodarczego kraju, w tym także gminy, zależy w istotnej mierze od rozmiarów inwestycji, ich rodzaju i efektywności.

INWESTYCJE- termin powszechnie stosowany, a jednak trudny do jednoznacznego zdefiniowania. W literaturze światowej najogólniej wyróżnia się dwa podstawowe ujęcia inwestycji:

1. monetarne - przez pryzmat ruchu pieniądza

2. rzeczowe - widzenie jako ruch dóbr

Opcja monetarna wynika z immanentnego związku inwestycji z finansami oraz celów działań podmiotów w gospodarce rynkowej. Pieniądz pracując musi przynosić korzyść, zwykle mierzone wielkością dochodu.

Inwestycjami nazywa się kapitał celowo wydatkowany przez inwestora (np. gminę), skierowany na powiększenie jego korzyści materialnych i niematerialnych. Inwestowanie oznacza, więc każde wykorzystanie kapitału „dzisiaj” dla osiągnięcia pożądanych korzyści w przyszłości.

W praktyce wyróżnia się:

• inwestycje rzeczowe- dotyczą materialnych składników majątku,

• inwestycje finansowe (kapitałowe)- jest to lokowanie kapitału w papiery wartościowe, udział w przedsiębiorstwie itd.

Ponadto wyróżnia się inwestycje niematerialne, które stanowią o wielkości i strukturze majątku niematerialnego i prawnego (wydatki na reklamę, kształcenie, doskonalenie organizacji, patenty, licencje).

Przyszłość gminy warunkowana jest dzisiejszymi decyzjami inwestycyjnymi, bo inwestycje gminy:

1. określają poziom przyszłych dochodów,

2. wiążą się zwykle z wydatkowaniem znacznych środków pieniężnych,

3. powodują relatywnie długi okres zamrożenia kapitału,

4. obciążone są zwłaszcza w warunkach inflacji, wysokim poziomem ryzyka,

5. cechuje je niepowtarzalność technologii i niepodzielność obiektów,

6. związane są ze środowiskiem,

7. skutki decyzji są zazwyczaj nieodwracalne.

Podjęcie decyzji inwestycyjnej wiąże się z odpowiedzią na pytania dotyczące tego w co inwestować, gdzie, kiedy, jak, ile.

Przy odpowiedzi na te pytania każdy z inwestorów ma na uwadze cele, które zamierza osiągnąć.

Troską inwestora jest dokonanie takich wyborów, które pozwolą osiągnąć w maksymalnym stopniu założone cele przy określonych środkach.

Inwestorzy w swych decyzjach inwestycyjnych muszą uwzględniać takie wielkości jak:

• czas,

• pieniądz,

• stopa zwrotu,

• ryzyko.

CZASOWY WYMIAR CYKLU ROZWOJOWEGO PROJEKTU

Jest też inaczej określany jako „czas życia projektu” liczony od momentu rozpoczęcia prac przygotowawczych, poprzez realizację i eksploatację, do momentu likwidacji.

Cykl rozwojowy projektu inwestycyjnego jest procesem złożonym, składa się z wielu, niejednorodnych czynności, które tworzą:

- pewien powtarzalny ciąg,

- mogą być łączone w szersze, jednorodne zespoły działań tzw. fazy

- przebiegają w określonej logicznej kolejności.

Złożoność cyklu rozwojowego projektu inwestycyjnego, liczebność faz, stopień szczegółowości są determinowane głównie wielkością, zakresem i rodzajem inwestycji.

Zgodnie z koncepcją Międzynarodowego Centrum Studiów Przemysłowych UNIDO w Wiedniu, cykl rozwojowy projektu inwestycyjnego obejmuje 3 fazy:

• przedinwestycyjną

• inwestycyjną

• operacyjną.

Główny nacisk należy położyć na fazę przedinwestycyjną, ponieważ jej przebieg decyduje w istotnej mierze o opłacalności projektu.

Przepływ środków pieniężnych w inwestowaniu.

Inwestowanie, z jednej strony wiąże się z wydatkowaniem środków pieniężnych na przygotowanie, realizację i eksploatację inwestycji, z drugiej zaś strony z wpływem z tytułu sprzedaży wyrobów lub usług w fazie operacyjnej i likwidacyjnej majątku.

Wydatki → oznaczają odpływ środków pieniężnych w „okresie życia” projektu.

Wpływy → wyrażają dopływ gotówki w tożsamym czasie.

Cykl rozwojowy projektu charakteryzuje się określonym rozkładem wydatków i wpływów w czasie. Czas i intensywność przepływów środków pieniężnych w cyklu są w znacznej mierze zobiektywizowane kolejnością czynności i zdarzeń (faz cyklu).

Troską inwestor jest zabieganie o utrzymanie płynności finansowej w czasie życia projektu. Inwestor rozważa różne źródła finansowania projektu inwestycyjnego wybierając najoszczędniejsze z nich. Uwzględnia przy tym rozmiary przewidywanych nakładów, możliwości gromadzenia kapitału oraz ich zgodność z szacowanym strumieniem wpływów i wydatków.

Nie wystarczy znać źródła inwestowania inwestycji, trzeba ustalić taki ich dopływ w czasie, aby wydatki były zsynchronizowane z wpływami. Brak owej zgodności może spowodować konkretne straty mierzone:

- wysokością odsetek,

- zamrożeniem kapitału,

- opóźnieniem w realizacji projektu,

- obniżeniem efektywności.

Inwestycja tylko wtedy przynosi dochód, gdy wartość wpływów związanych z okresem „życia projektu” przewyższa wartość wszystkich wydatków związanych z tymże projektem lecz odniesionych do ściśle określonego czasu.

Czas a wartość pieniądza

Inwestowanie nierozłącznie wiąże się z czasem. Z kolei czas stanowi o wartości pieniądza. Dla inwestora nie jest obojętne czy dochód netto z inwestycji otrzyma po tygodniu, roku czy 5 latach.

Wartość pieniądza jest funkcją czasu-im później określona kwota znajdzie się w naszych rękach, tym jej wartość jest niższa, gdyż:

• działa inflacja

• szybciej uzyskane pieniądze są płynne

• ryzyko czy transakcja będzie zrealizowana

• preferowanie bieżącej konsumpcji

Z tego wynika jasny wniosek:

Z ekonomicznego punktu widzenia złotówka otrzymana za tydzień jest więcej warta niż otrzymana po roku

Zmienna wartość pieniądza powoduje, że konieczne jest porównywanie kwot pochodzących z różnych okresów. Punktem odniesienia może być:

• moment w przyszłości ( Future value)

• okres bieżący ( present value)

Oczekiwana stopa zwrotu kapitału

Jest ona odpowiednikiem granicznej (minimum) stopy zysku, poniżej której nie opłaca się inwestować. Ustalenie poziomu wymaganej stopy zwrotu jest wynikiem niezależnej decyzji inwestora. W praktyce inwestor działa na własne ryzyko i może oczywiście ustalić poziom graniczny stopy zwrotu na zupełnie dowolnym poziomie. Postawa taka jest wyjątkowo ryzykowna.

Wynika stąd potrzeba posługiwania się merytorycznie poprawnymi metodami ustalania wymaganej stopy zwrotu.

Podstawą ustalania wymaganej stopy zwrotu jest najczęściej koszt kapitału liczony jako średnia ważona wszystkich składników kapitału finansujących oceniany projekt. Niekiedy ze względów praktycznych podstawą wyceny pożądanej przez inwestora stopy zwrotu jest stopa oprocentowania kredytu inwestycyjnego.

Dodatkowo wyceniając poziom stopy zwrotu, należy uwzględnić ryzyko właściwe danej inwestycji.

Ryzyko inwestycyjne → ma swoją podstawę w niepewności oczekiwań i jest tym większe im odleglejszej przyszłości dotyczy projekt. Można wyróżnić ryzyko:

• sukcesu (niebezpieczeństwo osiągnięcia efektywności niezgodnej z założeniami)

• płynności finansowej (niebezpieczeństwo braku lub opóźnienia wpływów z inwestycji).

Poziom ryzyka powinien być w kalkulowany w oczekiwaną stopę zwrotu.

Drogowskazem przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych powinien być strategiczny program rozwoju gminy, określający pożądane z punktu widzenia interesu gminy, kierunki rozwoju społeczno-gospodarczego i sposoby ich realizacji.

GMINA

w 1990r reaktywowano Samorząd terytorialny- podstawowa jego jednostka jest gmina. .Do 1990 roku mieliśmy hierechiczne podporządkowanie władz.

Rada gminy- ma charakter ustawodawczy

Zarząd gminy- charakter wykonawczy.

Płaszczyzny zmian ST

1. Gmina ma osobowość prawną

2. Gmina ma majątek którym dysponuje

3. Gmina ma budżet

Gmina może zaciągać zobowiązania tylko do 15% całego dochodu

Gmina ma za zadanie stworzenie potrzeb w ramach:

• infrastruktury społecznej

• infrastruktury technicznej

• za ład przestrzenny i ochronę środowiska

• gospodarkę gruntami

Po co gmina inwestuje:

• Inwestycje są źródłem dochodów

• stwarzają większe szanse na przyszłe inwestycje

• likwidują bezrobocie

• poprzez inwestycje dokonuje się promocja gminy

Działania władzy lokalnej a efektywność przedsięwzięć inwestycyjnych

1. Radykalna zmiana czynników i mechanizmów rozwoju w przestrzeni, a także nieaktualność dotychczasowych podstaw jego kształtowania, rodzą potrzebę nowego podejścia do problematyki uwarunkowań i kształtowania rozwoju jednostek terytorialnych różnej skali (wykorzystanie endogenicznych czynników).

2. W warunkach gospodarki rynkowej znaczna część odpowiedzialności za stymulowanie i kształtowanie rozwoju spoczywa na władzach lokalnych.

3. Wspólnoty lokalne i reprezentujące je władze (samorządowe) w wielu krajach świata, w tym także w Polsce, przejmują coraz większy zakres obowiązków i kompetencji.

4. Możliwości rozwoju poszczególnych obszarów są zróżnicowane i zależą od wewnętrznych i zewnętrznych uwarunkowań oraz wykorzystania (bądź wyeliminowania czy ograniczenia) wynikających z nich szans i zagrożeń.

5. Zmiany w rozwoju społeczno-gospodarczym w układach przestrzennych są wynikiem działań wielu podmiotów. Zakładanych celów rozwoju danego obszaru, władza lokalna nie osiąga tylko i wyłącznie własnymi działaniami. W zasięgu obszarowym działania władzy lokalnej funkcjonują różne podmioty gospodarujące, które kierują się własnymi kryteriami postępowania, mają własne cele i preferencje wchodzą w określone relacje z innymi podmiotami. Ich stosunki wobec władzy lokalnej są różne; od całkowitego podporządkowania (dotyczy to podmiotów, dla których władza lokalna jest organem decyzyjnym) do maksymalnej niezależności.

6. Władzy lokalna w osiąganiu celów, do których jest powołana, powinna oddziaływać na zachowania poszczególnych podmiotów tak, aby służyły one tym celom, działając w imię własnych interesów. Może to osiągnąć poprzez stwarzanie warunków i podejmowania działań sprzyjających racjonalizacji procesów inwestowania na swym obszarze.

7. Skuteczność działań władz lokalnych w zakresie kształtowania rozwoju określonego obszaru zależy także od prawidłowego rozpoznania i diagnozy istniejącego stanu, określenia istniejących już bądź potencjalnych barier rozwoju oraz możliwości ich pokonania, a także działań zmierzających do przekształcenia istniejących warunków rozwoju przy uwzględnieniu potrzeb i możliwości rozwojowych danego obszaru.

8. Otwartość gospodarki, globalizacja, aspiracje wejścia do UE prowadzi do stwierdzenia, że te obszary które będą bardziej konkurencyjne wobec sąsiednich, jak i bardziej atrakcyjne dla inwestorów, mają szansę rozwoju.

9. Obiektywną prawidłowością procesu transformacji jest wzrost zróżnicowań poziomu rozwoju. Działania powinny zmierzać do wykorzystania szans rozwojowych i stworzenia podstaw do zrównoważonego rozwoju określonego obszaru.

Czynniki wyznaczające atrakcyjność miejsc lokalizacji

Wyszczególnienie	Źródło (potencjalnych) dodatkowych korzyści bądź niekorzyści
I. Walory użyt-kowe wytworzone przez naturę: bogactwa mineralne, gleby, woda, klimat, krajobraz, ukształtowanie powierzchni	Różnice w: dostępności, jakości, kosztach pozyskania, cenach, opłatach, normach dopusz-czalnych zanieczysz-czeń i kar z tytułu ich przekroczenia, kosztach uzdatniania, usuwania zanieczyszczeń.
II. Walory użytkowe będące wytworem działań człowieka obiekty produ-kcyjne i ich rozmieszczenie obiekty infrastruktury gospodarczej, obiekty infrastruktury społecznej, obiekty infrastruktury technologicznej obiekty infrast-ruktury teleko-munikacyjnej infrastruktura bankowa.	Obniżka kosztów transportu, korzyści skali produkcji, korzyści aglomeracji, nowoczesność tych obiektów.
III. Siła robocza	zróżnicowana struktura kwalifikacyjna, kwalifikacje poszukiwane, tradycje dobrej i solidnej pracy.
IV. Stabilność sytuacji gospodarczej i politycznej	określone w czasie reguły gry, określona polityka rozwoju społeczno-gospodarczego ukształtowany system polityczny.
V. Instytucje zajmujące się promocją danego obszaru	Informacje dotyczące: rozpoznania sytuacji danego obszaru i wskazanie elementów negatywnych (barier) dalszego rozwoju.
VI. Kultura i tradycje gospodarcze danego obszaru	podejście do pracy, pielęgnowane cechy ludzi zamieszkujących dany obszar (solidność, obowią-zkowość, rzetelność) osiągnięcia gospo-darcze tego terenu.
VII. Atrakcyjność miejsc przebywania	kultura i tradycje mieszkańców (wygląd danej miejscowości, porządek na ulicach, wokół zabudowań, zagospodarowanie terenu), urządzenia umożliwiające realizację zróżnicowanych potrzeb (sieć obiektów sportowych, hotele i ich standard, obiekty turystyczne, wypoczynkowe, ofert rozrywkowa), stan środowiska (czysta woda, mniej zanieczyszczone powietrze, lasy).

Czynniki decydujące o lokalizacji inwestycji w Polsce

• koszty siły roboczej,

• wielkość polskiego rynku,

• perspektywy wzrostu gospodarczego,

• podaż siły roboczej,

• możliwość redukcji kosztów produkcji,

• gwarancje własności,

• bezpieczeństwo prawne,

• korzystne warunki działalności.

Z kolei badania dotyczące czynników decydujących o lokalizacji inwestycji przez zagranicznych inwestorów w konkretnych regionach wskazują na jeszcze inne (dodatkowe) czynniki. Wśród najważniejszych czynników decydujących o podjęciu przez inwestorów działalności w danym mieście, gminie znalazły się:

• związek partnera polskiego z danym regionem,

• korzystne położenie i połączenia komunikacyjne,

• duża podaż i niska cena siły roboczej,

• możliwość przejęcia wolnych obiektów produkcyjnych, magazynowych i biurowych,

• możliwość znalezienia nowych rynków zbytu (bliskość granic),

• związki partnera zagranicznego z regionem,

• duży rynek w regionie,

• mała konkurencja ze strony lokalnych firm,

• duża podaż i łatwy dostęp do surowców w regionie.

Czynniki lokalizacji na obszarze Unii Europejskiej

• Dostępność rynku- jest to, wydaje się, najważniejszy pozakosztowy czynnik lokalizacji dla wszystkich rodzajów działalności. Wobec rosnącej konkurencji oraz postępującej integracji gospodarczej w „blokach” ekonomicznych dostępność do rynku staje się celem samoistnym. Przy czym skala rynku stale się rozszerza i nie chodzi już tylko o rynek lokalny czy regionalny.

• Jakość siły roboczej i dostępność wykwalifikowanych pracowników zdolnych do uzupełnienia swych kwalifikacji- jak również, w przemysłach względnie niżej zaawansowanych technologicznie, stopień gotowości pracowników do podporządkowania się wymaganiom firmy (np. praca na zmiany, wstrzymywanie się od strajków). Pracowników o wysokich, wyspecjalizowanych kwalifikacjach szczególnie potrzeba w takich dziedzinach, jak elektronika, programowanie komputerów, usługi finansowe i bankowe, działalność badawczo-rozwojowa.

• Zespól czynników wpływających na jakość życia- jest to szczególnie ważne dla firm zmieniających miejsce swej działalności lub też takich, które pragną pozyskać wysoko kwalifikowanych specjalistów lub członków kadry zarządzającej- na rynku krajowym bądź międzynarodowym.

• Jakość infrastruktury transportowej i telekomunikacyjnej, a szczególnie bliskość lotniska międzynarodowego- wiele firm w ogóle nie rozpatruje lokalizacji, które nie oferują poziomu usług telekomunikacyjnych uznanego za minimalny.

• Bliskość kulturowa do kultury „macierzystej”- dla danej firmy zagranicznej, np. Wielka Brytania i Irlandia są atrakcyjne dla kapitału amerykańskiego.

• Bliskość innych firm działających w danej branży.

• Efektywna działalność promocyjna miast, regionu, kraju- która może przesądzić o ostatecznym wyborze spośród lokalizacji oferujących zbliżone warunki.

Nieruchomości to jeden z możliwych kierunków inwestowania. Dochodem z inwestycji jest czynsz- płacony przez dzierżawcę lub najemcę.

Pojęcia, rodzaje nieruchomości obrót nieruchomościami

1. Aspekt przedmiotowy i podmiotowy nieruchomości

Nieruchomość - Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego (kc)_, nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisy szczególne wyróżniają odrębne od gruntu własności budynku (nieruchomości budynkowe) oraz własności lokali (nieruchomości lokalowe).

Część składowa rzeczy - nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Do części składowych nieruchomości zalicza się:

- grunt

- budynki

- inne urządzenia trwale związane z gruntem

- drzewa inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania

- prawa związane z jej własnością.

Zatem przepis art. 46, wyróżnia następujące rodzaje nieruchomości (aspekt przedmiotowy):

1. nieruchomość gruntowa, jest to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków lokali, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa może być.

- zabudowana,

- niezabudowana.

Nieruchomość zabudowana obejmuje grunt wraz z częściami składowymi gruntu tj. budynkami i innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi oraz drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia bądź zasiania.

Nieruchomość niezabudowana obejmuje grunt, na którym nie zostały wzniesione żadne budynki i inne urządzenia, wraz z nasadzeniami oraz zasiewami od momentu zasadzenia lub zasiania.

2. nieruchomość budynkowa (podstawą wyodrębniania są przepisy ustaw szczególnych) występuje wtedy gdy budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynek stanowi odrębną od gruntu nieruchomość wtedy gdy:

• został wybudowany przez użytkownika wieczystego na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub gminy (art. 235 kc)_,

• został wybudowany przez rolniczą spółdzielnie produkcyjną na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (art. 272 kc),

• został oddany w użytkowanie wieczyste grunt zabudowany, użytkownik wieczysty nabył odpłatnie prawo własności budynku zaś w odniesieniu do gruntu ustanowiono prawo użytkowania wieczystego_,

• znajdował się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy będących w zarządzie w dniu 5.12.1990r. państwowych osób prawnych, które to budynki - zgodnie 2 art. 2 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce gruntami wywłaszczaniu nieruchomości - stały się z tym dniem z mocy prawa własnością tych osób zaś grunty przedmiotem użytkowania wieczystego,

• uwzględniono roszczenia spółdzielni lub związku spółdzielczego o ustanowienie użytkowania wieczystego i przeniesienie własności budynku (ustawa a zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości).

3. nieruchomość lokalowa; tworzona jest w oparciu o przepisy ustawy szczególnej (ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Dz.U. nr 85 poz. 388 i z 1997r Dz.U. nr 106, poz. 682). Ustawa przewiduje poniższe sposoby wyodrębniania własności lokali w domach wielolokalowych:

• umowa cywilino-prawna o wyodrębnieniu własności lokalu z jednoczesnym przeniesieniem jego własności na rzecz osoby trzeciej lub zniesieniem współwłasności domu,

• wyodrębnienie własności lokalu w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność domu.

• wyodrębnienie własności lokali w drodze realizacji umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali przeniesienia tego prawa na rzecz osób, z którymi te umowy zostały zawarte. Ustawa o własności lokali dotyczy wyodrębniania własności lokali o różnych funkcjach tj. mieszkalnych i o innym przeznaczeniu, znajdujących się na nieruchomościach z domem wielolokalowym, będących własnością podmiotów publicznych bądź prywatnych (z wyjątkiem) lokali położonych w domach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych).

Samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość wtedy gdy spełnione są poniższe warunki:

1) izba (lub zespół izb) wydzielona jest z budynku trwałymi ścianami

2) izba (lub zespół izb) przeznaczona jest na stały pobyt ludzi

3) izba (lub zespół izb) wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych.

Spełnienie powyższych wymagań stwierdzają w formie zaświadczenia organy właściwe w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego.

Do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć inne pomieszczenia (pomieszczenia przynależne) nawet wówczas gdy bezpośrednio do tego lokalu nie przynależą (np. strych_, piwnica_, garaż).

Nieruchomość wspólna - stanowi ją grunt oraz część budynku i urządzenia, które służą do użytku wszystkich właścicieli lokalu. Udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej (ustalony po dniu 1 stycznia 1995r.) ustala się wg poniższych zasad:

1. jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią przynależną do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi,

2. w budynkach stanowiących mienie publiczne, w których wyodrębniono przed dniem 1 stycznia 1995 roku co najmniej jeden lokal udział w nieruchomości wspólnej określa się jako współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej domu,

3. jeżeli w budynkach jednocześnie (na podstawie jednej czynności prawnej) zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali_, wysokość, udziału określa umowa współwłaścicieli.

Ułamkowy udział w nieruchomości wspólnej określa:

1 podstawę ustalenia udziału właściciela w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej_,

2 udział właściciela lokalu w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

3 większość głosów właścicieli lokali, liczonej wg wielkości udziałów, przy podejmowaniu uchwał przez współwłaścicieli,

4 wymiar odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej,

5 udział współwłasności nieruchomości wspólnej,

6 decyduje o wartości nieruchomości lokalowej i cenie jej nabycia,

7 wymiar podatku od nieruchomości,

8 wielkość opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Prawa właścicieli lokali dotyczą:

• współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem,

• czerpania pożytków i korzyści z nieruchomości wspólnej (odpowiednio do udziałów) po pokryciu wydatków związanych z jej utrzymaniem,

• ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach

Obowiązki właścicieli obejmują

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu_,

• obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie,

• obowiązek przestrzegania porządku domowego,

• uczestniczenie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną,

• korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli,

• współdziałanie z innymi współwłaścicielami w ochronie dobra wspólnego.

Wspólnota mieszkaniowa - tworzy ją ogół właścicieli lokali. Zajmuje się zarządem nieruchomością wspólną

Lokal zamienny (ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych z dnia 2 lipca 1994r. Dz. U. Nr 105, poz. 509 z późn. zmianami) to lokal spełniający poniższe wymogi:

1) nie może mieć wyposażenia technicznego gorszego od lokalu dotychczas zajmowanego,

2) powinien znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości,

3) powierzchnia pokoi powinna odpowiadać powierzchni dotychczas zajmowanej. Warunek ten uznaje się za spełniony, wtedy gdy na 1 członka gospodarstwa domowego najemcy przypada 10 m² powierzchni pokoi (bądź 20 m² w przypadku gospodarstwa jednoosobowego).

Lokal socjalny (ustawa o najmie i dodatkach mieszkaniowych) to lokal, który:

1. nadaje się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny,

2. powierzchnia pokoi w takim lokalu nie może być mniejsza niż 5 m² na 1 członka gospodarstwa domowego.

Zgodnie z art. 44 Kodeksu cywilnego mieniem jest własność i inne prawa majątkowe. Ze względu na prawa przysługujące różnym podmiotom do nieruchomości (aspekt podmiotowy) można wyróżnić nieruchomości:

• państwowe,

• komunalne,

• prywatne.

Nieruchomości państwowe przysługują Skarbowi Państwa lub innym państwowym osobom prawnym, w tym przedsiębiorstwom państwowym. Od 1 lutego 1989r. mienie państwowe jest podzielne. Oznacza to, że nieruchomości mogą, być nabywane na własność przez inne osoby prawne niż Skarb Państwa. Przed dniem 1 lutego 1989r państwowe osoby prawne nie mogły nabywać mienia na własność, gdyż w świetle obowiązujących przepisów prawnych, w wyniku transakcji kupna nieruchomości właścicielem jej stawało się państwo, zaś państwowa osoba prawna uzyskiwała jedynie prawo zarządu. Ta niewątpliwa niedogodność została usunięta (ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości).

Nieruchomości komunalne- prawa do nieruchomości komunalnych przysługują gminom i ich związkom oraz innym komunalnym osobom prawnym. Mienie komunalne zostało utworzone na mocy ustaw samorządowych (27 maja 1990r, z mocy przepisów ustawy o samorządzie terytorialnym ustawy o podziale zadań i kompetencji pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej).

Nieruchomości prywatne- prawa do nieruchomości prywatnych przysługują osobom fizycznym oraz nie państwowym nie komunalnym osobom prawnym.

Obrót nieruchomościami będących własnością niżej wymienionych podmiotów dokonuje się na podstawie:

1) Skarb Państwa

- ustawy o gospodarce nieruchomościami do dnia 31.12.1997r. obrót nieruchomościami państwowymi regulowała ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości),

- ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnym Skarbu Państwa

- ustawy o lasach.

2) gmin

- od 1 stycznia 1998r. ustawy o gospodarce nieruchomościami a wcześniej ustawy o gospodarce gruntami wywłaszczaniu nieruchomości,

- ustawy Kodeks cywilny

3) osób prawnych

• niepaństwowych osób prawnych - kodeks cywilny

• państwowych osób prawnych - obrót dokonuje się na podstawie ustaw, które regulują działalność tych państwowych osób prawnych np. obrót nieruchomościami przedsiębiorstw państwowych reguluje ustawa o przedsiębiorstwach państwowych.

4) osób fizycznych

- kodeks cywilny

Nieruchomości a działka gruntu

Wg Kodeksu cywilnego nieruchomościami gruntowymi są części powierzchni ziemskiej_, stanowiące odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość gruntowa może się składać z jednej lub kilku działek gruntu. Działkę gruntu stanowi ciągła część powierzchni ziemskiej wydzielona na skutek działań cywilno-prawnych. Podstawowa różnica pomiędzy nieruchomością gruntową a działką gruntu, polega na tym, że działkę gruntu stanowi ciągła część tej powierzchni zaś nieruchomość może składać się z kilku odrębnie położonych działek. Warunkiem koniecznym by kilka działek stanowiło jedną nieruchomość jest spełnienie niżej wymienionych przesłanek:

1. wszystkie działki grunty muszą być własnością, tego samego podmiotu, a ponadto dla wszystkich działek założona jest jedną księga wieczysta, albo

2. wszystkie działki grunty musza być własnością tego samego właściciela i muszą być objęte jednym dokumentem stwierdzającym ich wydzielenie na skutek działań cywilno-prawnych. Wydzielenie działek gruntu może nastąpić na mocy takich dokumentów prawnych jak:

- akt notarialny

- orzeczenie sadu

- decyzja administracyjna

- akt nadania

- akt własności ziemi.

Podział działki gruntu może być dokonany jeżeli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podział ten polega na wydaniu decyzji przez kierownika urzędu rejonowego zatwierdzającej proponowany projekt podziału. Właściciel działki gruntu, z chwilą gdy decyzja o podziale stanie się ostateczna może złożyć wniosek do sądu, który prowadzi księgi wieczyste, o ujawnienie podziału.

Podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dotyczy poniższych sytuacji:

1. zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanych,

2. wydzielenie działki zabudowanej przez samoistnego posiadacza,

3. wydzielenie działki, której własność została nabyta w drodze zasiedzenia.

2. Gospodarka zasobami komunalnymi w świetle obowiązujących przepisów

Dla lokalnej polityki gruntami i gospodarki mieszkaniowej punktami zwrotnymi są uregulowania zawarte w poniższych ustawach:

1. ustawa a samorządzie terytorialnym (ustawa z dnia 8 marca 1990r. Dz.U. nr 16 poz. 95 oraz ustawa 2 dnia 10 maja 1990r.), przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. nr 32 poz. 19),

2. ustawa a gospodarce nieruchomościami (obowiązuje od 1 stycznia 1998r. zastępuje dotychczas obowiązującą ustawą, wielokrotnie nowelizowaną gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 kwietnia 1985r Dz.U. z 1991r. Nr 30, tekst jednolity z późn. zmianami),

3. ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (ustawa z dnia 2 lipca 1994r. Dz.U nr 105 poz. 509 z późn. zmianami),

4. ustawa o własności lokali (ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. Dz.U. nr 85 poz. 388 z późn. zmianami),

5. ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 września 1990r. (Dz.U. nr79, poz. 464)

Rozstrzygnięcia wprowadzane wyżej wymienionymi aktami dotyczą w szczególności kwestii związanych z:

1) tworzeniem mienia komunalnego i zadaniami jakie mają realizować gminy w tym:

dotyczących gospodarki mieszkaniowej i gruntami

2) zasadami gospodarowania nieruchomościami komunalnymi_, w tym: dotyczących obrotu i zasad ustalania cen na poszczególne rodzaje nieruchomości

3) zasadami najmu lokali mieszkalnych oraz zasadami kształtowania opat czynszowych oraz dopłat do czynszu za lokale mieszkalne,

4) z przywróceniem prawa własności nieruchomości i korzyści płynących z tej własności, w tym ze zniesieniem ograniczeń (przedmiotowych i podmiotowych) wyodrębniania nieruchomości lokalowych, sposobów ustanawiania odrębnej własności lokali, praw i obowiązków właścicieli oraz regulacją sprawowania zarządu nieruchomością

Według ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie terytorialnym_, mienie komunalne obejmuje "własność oraz inne prawa majątkowe należące do gmin i ich związków oraz mienie innych komunalnych osób prawnych". Zatem gmina jest jednym z podmiotów mienia komunalnego. Podstawowymi składnikami mienia komunalnego są obiekty funkcjonujące w sferze infrastruktury społecznej i gospodarczej (budynki, budowle) grunty oraz wyposażenie przedsiębiorstw gospodarki komunalnej i mieszkaniowej w pozostałe środki trwałe.

Rozmiary mienia komunalnego określane są przez:

• mienie przejęte w wyniku procesu komunalizacji (z mocy prawa i w drodze indywidualnych decyzji),

• mienie nabyte w drodze kupna-sprzedaży bądź nabycia tytułów własności na innej drodze np., darowizny_, zapisy, przejmowanie mienia niczyjego,

• własną działalność gospodarczą np. budowa obiektów, zabudowa, modernizacja, udziały w spółkach, lokaty kapitałowe itp.,

• przekazywanie gminie w drodze porozumienia bądź decyzji Prezesa Rady Ministrów - mienia w związku ze zmianą granic gminy,

Mienie komunalne służy przede wszystkim wykonywaniu zadań o charakterze użyteczności publicznej na określonym obszarze. W zależności od:

- typu gminy

- zróżnicowania rodzajowego i wielkości tego majątku,

- realizacji określonej polityki (bądź jej braku)

- różnych form władania m.in. własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem, użyczenie, zarząd. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, mogą być sprzedawane zarówno osobom prawnym i osobom fizycznym oraz mogą być także oddawane tym osobom w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę lub najem (ustanowiono zatem różne wiązki prawne). Ponadto stworzono możliwość zamiany gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub własnością gminy na grunty stanowiące własność lub będące w użytkowaniu wieczystym osób prawnych lub fizycznych oraz oddania tych gruntów w zarząd.

Rozstrzygnięcia dotyczące zasad sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach komunalnych określają:

1. pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego dotychczasowemu najemcy a najem został nawiązany przed dniem 12 listopada 1994r. na podstawie decyzji administracyjnej

2. podmiot, któremu może być sprzedany lokal mieszkalny (sprzedaż może nastąpić tylko na rzecz tego najemcy lub dzierżawcy lub wskazanej przez niego osoby bliskiej stale z nim zamieszkującej),

3. zasady ustalania cen za lokale mieszkalne. Zgodnie z zapisem zawartym w art. 88 podstawę ustalania ceny lokalu mieszkalnego stanowi jego wartość ustalana przez osoby posiadające uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości. Przy ustalaniu wartości uwzględnia się: dokonane nakłady, położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie w urządzenia i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny budynku, w którym znajduje się lokal. Ponadto, zgodnie z zapisem zawartym w znowelizowanej ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, rada gminy ma prawo udzielania bonifikat od tak ustalonej wartości lokalu. Skata tych bonifikat jest ustalana przez rady,

4. w przypadku wolnych lokali mieszkalnych, ich sprzedaż odbywa się w drodze przetargu.

Z punktu widzenia prawidłowej gospodarki nieruchomościami istotny jest zapis, który mówi o tworzeniu zasobu gruntów przeznaczonych na realizację reorganizowanego budownictwa wielorodzinnego (obecnie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwiają, wykorzystanie gminnych zasobów nieruchomości także na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej).

Kompleksowemu porządkowaniu terenu oraz przygotowaniu działek budowlanych służy wprowadzony tryb scalania podziału nieruchomości na działki gruntu. Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać jeżeli:

1. są położone w granicach obszarów:

a) zorganizowanej działalności inwestycyjnej,

b) rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej,

c) przekształceń obszarów zdegradowanych

2. o scalenie i podział występują właściciele lub użytkownicy wieczyści, posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Poprzez odejście od doktrynalnych założeń w gospodarce nieruchomościami, wprowadzanie ułatwień w obrocie nieruchomościami i różnorodnych form władania nimi stworzono możliwość prowadzenia przez władzą lokalną aktywnej polityki gruntami. Jest to istotne z punktu widzenia interesów potencjalnych inwestorów. Jednakże wdrożenie założeń omawianej Ustawy wymaga wyasygnowania na ten cel znacznych środków, które należy przeznaczyć na proces porządkowania spraw własnościowych, na budowę kompleksowego systemu informacji o terenie, czy wcześniejsze przygotowanie terenu i wyposażenie w odpowiednie urządzenia infrastrukturalne. W obliczu trwałego ich niedoboru oraz różnorodności zadań realizowanych przez władzą lokalną będzie to proces długotrwały.

SPECYFIKA NIERUCHOMOŚCI JAKO TOWARU

1. Stałość w miejscu (unikalna lokalizacja)

2. Stałość w czasie (długotrwałość)

Te dwa atrybuty powodują, że nieruchomość poddana jest wpływowi szeregu czynników:

A) Czynniki zewnętrzne

• na wartość użytkową wpływają nie tylko czynniki wewnętrzne ale zewnętrzne (dostępność, widok, okolica, odległość od szeregu usług i funkcji, sąsiedztwo, funkcje w mpzp)

• inwestowanie w nieruchomości musi uwzględniać nie tylko stan obecny ale przewidywane zmiany w czynnikach zewnętrznych

B) Elementy spekulacyjne wiąże się z ponoszeniem dużego ryzyka w nadziei na kompensująco wysokie zyski. Opodatkowanie zysków spekulacyjnych natomiast generalnie nie walczy się z tym zjawiskiem

C) Elementy monopolistyczne- na rynkach nieruchomości występują tendencje monopolistyczne, które wymagają działań inwestycji publicznej. Lokalizacja, niepowtarzalny styl nieruchomości, historia to unikalne jej atrybuty (czynniki) staje się monopolistą tych czynników. Właściciel większości nieruchomości na konkretnej ulicy, właściciel wolnych w danym czasie lokali do wynajęcia, gruntów budowlanych- czerpie z tego zawyżone zyski,

D) Różnorodność towaru- trwałość w czasie powoduje, że na danym rynku znajdują się obiekty różniące się wiekiem, rozwiązaniami przestrzennymi, stylami architektonicznymi itp. Trudne porównywanie i stąd proces kupowania trudniejszy niż w przypadku standardyzacji towaru

E) Niepodzielność- nieruchomość jest użytkowana w określonej kubaturze i areale-nierozłączność gruntu od budynków, zła lokalizacja nie jest naprawialna

F) Potrzeba kredytu- warunki panujące na rynkach kapitałowych wpływają w dużym stopniu na sytuację na rynkach nieruchomości (odwrotna korelacja - stopa oprocentowania kredytu hipotecznego)

EWOLUCJA NIERUCHOMOŚCI JAKO TOWARU

W rozwiniętych gospodarkach rynkowych działa szereg podmiotów mających tytuł do zajmowania się w określony sposób jedną i tą samą nieruchomością. W celu opisania tego zjawiska można prześledzić w uproszczony sposób ewolucję nieruchomości w gospodarce rynkowej poprzez kolejne rozwarstwianie pojęcia nieruchomości.

Obiekt użytkowy

(niezadłużony właściciel = użytkownik)

↓

Obiekt inwestycyjny (właściciel= użytkownik)

↓

Obiekt prawny

(wykonanie praw właściciela i użytkownika)

↓

Obiekt kredytowy

(konieczność mobilizacji kapitału zewnętrznego przez właściciela - inwestora)

↓

Obiekt fiskalny

(konieczność finans. Inwestycji infrastrukt.)

↓

Obiekt katastralny ( rejestracja w sposób systematyczny nieruchomości i atryb.)

↓

Obiekt zarządzania

(inwestorzy instytucjonalni)

↓

Obiekt rynkowy

(zachodzące zmiany lokalizacji, potrzeb mieszkaniowych, zmiany lokaty kapitału)

PODSTAWOWE POJĘCIA EKONOMICZNE ZWIAZANE Z RYNKIEM NIERUCHOMOŚCI

1) POTRZEBY

• różnorodne

• zmienne w czasie

• nieograniczone

2)DOBRA

- materialne

- usługi

3)DOBRA EKONOMICZNE - przedmiot zainteresowań nauk ekonomicznych dobra wolne. Cechą dóbr ekonomicznych jest ich rzadkość na rynku tzn. za mało aby zaspokoić potrzeby.

4)POPYT - ilość zapotrzebowania na dane dobro przy danej cenie PODAŻ - ilość dobra zaoferowana do sprzedaży w danym czasie po określonej cenie

KRZYWA POPYTU

Elastyczność popytu - jak zmienia się popyt na zmianę ceny

E>1; E=1; E<1; E=O

PODAŻ, POPYT, CENA - TO POOSTAWOWE KATEGORIE RYNKU

POJECIE RYNKU

• tradycyjne ujecie - miejsce, na którym nabywcy i sprzedawcy spotykają się osobiście i chcą dokonać wymiany

Rynek definiowany jest:

- porozumienie umożliwiające kupującym i sprzedającym dokonanie transakcji w taki sposób, by ceny mogły być ustalone a wymiana dokonana

- zespół warunków, które doprowadzają do kontaktu między kupującymi i sprzedającymi w procesie wymiany dóbr i usług

- każde porozumienie, które łączy sprzedających i kupujących, w którym podaż poprzez działania sprzedawców i popyt poprzez działania kupujących określa cenę

RYNEK jako całokształt transakcji kupna i sprzedaży oraz warunków w jakich one przebiegają

KLASYFIKACJA RYNKU

1. ze względu na przedmiot

• rynek dóbr i usług konsumpcyjnych

• rynek czynników wytwórczych

2. ze wzglądu na zasięg geograficzny

• lokalny

• regionalny

• krajowy

•międzynarodowy

3. ze względu na proporcją między popytem a podażą

- rynek sprzedawcy

- rynek nabywcy

Rynek doskonały- na jakich założeniach opiera się:

1. założenia jednorodności produktu

2. założenia pełnej mobilności czynników produkcji

3. duża liczba sprzedających i kupujących

4. założenie doskonałej informacji o rynku

Prawo popytu i podaży (Marshall)- uogólnienie związku między popytem, podażą i ceną.

Rynek dąży do stanu równowagi pomiędzy podażą i popytem przy określonej cenie.

Rynek nieruchomości jako ogół warunków, w których odbywają się różne prawne obowiązki transakcje połączone z władaniem nieruchomości:

Cechy rynku nieruchomości

- niejednolitość rynku

1. kryterium przedmiotowe- rynek nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych, przemysłowych, rolnych, specjalnego przeznaczenia.

2. kryterium przestrzenne

- rynek lokalny (przedmiotem transakcji są nieruchomości, których wybór osoba poszukująca ogranicza do najbliższej okolicy)

- rynek regionalny

- rynek krajowy

- rynek międzynarodowy

- niedoskonałość rynku- jakie cechy decydują o niedoskonałości rynku:

1. stałość nieruchomości

2. wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu

3. powstanie zachowań spektakularnych i monopolistycznych na rynku

4. wymóg posiadania wysokiego kapitału

5. często nieracjonalne zachowanie kupujących i sprzedających

6. brak przejrzystej informacji o nieruchomościach

7. duże różnice cen między podobnymi ale mało porównywalnymi obiektami.

8. stałość podaży nieruchomości w krótkim okresie czasu

9. wpływ sposobu użytkowania na wartość nieruchomości

- mała elastyczność popytu i podaży- brak substytucyjności nieruchomości - sztywność podaży

- lokalny charakter rynku nieruchomości

•konkurencja ma charakter lokalny

•jest wrażliwy na oddziaływanie sił ekonomicznych, politycznych, społecznych na danym terenie

•utrzymuje się kontakt kupującego ze sprzedającym

- relatywnie mała efektywność rynku

* efektywność operacyjna - wysokie koszty manipulacyjne kupna sprzedaży, mała płynność nieruchomości, niepodzielność

* efektywność alokacyjna - rynek jest efektywny dla wszystkich segmentów tego rynku ale jest to efektywność niska.

Ceny nie są dobrym odbiciem informacji, a rynek nie reaguje elastycznie na informacje dotyczące popytu i podaży.

Warunki konieczne do funkcjonowania rynku:

A. Przypisy prawne ułatwiające działanie rynku

- różne formy posiadania

- swoboda obrotu nieruchomości

- swoboda udziału w transakcjach

- ustawodawcze

- wykonawcze

- reguły przepływu dokumentów

- określenie procedur

- obsługa prawna transakcji

- system podatkowy

B. Organizacja gospodarki przestrzennej

- przepisy dotyczące gospodarki przestrzennej

- struktura podziału przestrzeni

- uspołecznienie planowania

- moc prawna i konkretna realizacja planów zagospodarowania przestrzennego

- sprawne funkcjonowanie procedury administracyjnej

C. Infrastruktura rynku nieruchomości

- rzeczoznawcy

- pośrednicy

- zarządcy

- firmy doradcze

- organizacje badawcze

- periodyki fachowe

- system informacyjny, bazy danych

Warunki sprzyjające funkcjonowaniu rynku nieruchomości

A. Dopływ kapitału inwestycyjnego

* przychylne ustawodawstwo

* przychylne przepisy finansowe

* ułatwienia dostępu do kapitału

* wykwalifikowana obsługa inwestycyjna

B. Sprawny przemysł budowlany

* łatwo dostępny system informacji

* sprawnie funkcjonujące przetargi

* system kształcenia kadr projektantów i budowlanych

* istnienie firm budowlanych oraz firm produkujących materiały budowlane

C. Wzrost zamożności społeczeństwa

Powstawanie rynku nieruchomości

a) Działania sprzyjające powstaniu

1. art. 7 Konstytucji RP

* gwarancje własności

* ograniczenie ustawowe wywłaszczeń

* słuszne odszkodowanie za nieruchomości wywłaszczone

2. zniesienie lub ograniczenie zakazów w obrocie nieruchomościami

* zakaz nabywania nieruchomości przed upływem5 lat od chwili jej nabycia

* zakaz nabywania więcej niż jednej działki

* ograniczenie pierwokupu

* zwolnienia najmu lokali użytkowych z decyzji administracyjnej

* obowiązek posiadania kwalifikacji rolniczych przy obrocie nieruchomościami rolnymi i leśnymi

* zakaz podziału nieruchomości rolnych i leśnych

3. wprowadzenie zasad rynkowych do gospodarki nieruchomościami

* zrównanie w prawach osób fizycznych i osób prawnych

* wprowadzenie wszystkich zmian w prawie cywilnym form władania

* zniesienie decyzji administracyjnych w obrocie nieruchomościami i przeniesienie obrotu w sferę umów cywilnoprawnych

* zamiana praw nabywalnych na zbywalne.

* obligatoryjność przetargów­

* zastąpienie cen urzędowych cenami rynkowymi

Obszary, w których konieczna jest wycena nieruchomości

1.Obrót nieruchomościami zurbanizowanymi

2. Opłaty adiacenckie

3. Opłaty karne za niezagospodarowanie gruntów w terminie

4. Regulacje stanów prawnych nieruchomości

* uwłaszczenia

* zbywanie mienia przez uwłaszczone osoby

* regulacje stanów prawnych dla posiadaczy nieruchomości

5. Komunalizacja mienia

6. wywłaszczanie i zwroty nieruchomości

7. Odszkodowania

* przy podziałach

* odszkodowania przy ocaleniach i podziałach nieruchomości

8. Roszczenia rewindykacyjne

* grunty warszawskie

* uprawnienia repatrianckie

* unieważnienia decyzji przejęciu nieruchomości na rzecz Państwa

EKONOMICZNE ASPEKTY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

1. Wartość rynkowa a cena

2. Funkcje rynku nieruchomości

- f. wymiany - umożliwia relokację praw majątkowych i wtórną dystrybucję przeznaczenia przestrzeni

- f. informacyjna - rynek poprzez ceną informuje o wartości wymiennej różnych nieruchomości

- f. korygowania wykorzystania przestrzeni

3. Inwestowanie w nieruchomości - wady i zalety

Korzyści: niemierzalne i mierzalne

* możliwość zabezpieczenia kapitału np. przed kradzieżą

* ochrona kapitału przed inflacją

* możliwość uzyskania ulg podatkowych

* możliwość 'odmrożenia' wcześniej wydatkowanego kapitału poprzez zaciągnięcie kredytu, formą zabezpieczania jest hipoteka

Wady:

* niepodzielność inwestycji

* wymóg posiadania wysokiego kapitału

* ryzyko płynności

* konieczność zarządzania nieruchomościami

4. Ryzyko inwestowania w nieruchomości

ryzyko - oznacza sytuację, w której co najmniej jeden z elementów składających się na nie, nie jest znany, ale znane jest prawdopodobieństwo jego wystąpienia; ryzyko jest funkcją ilości i jakości dysponowanych inf. o procesach gospod. i społ. oraz zmienności i konfliktowości wewn, i zewn. kierunków działania.

Niepewność - jest niemierzalna.

Oznacza, że prawdopodobnemu wynikowi nie można przypisać żadnego prawdopodobieństwa.

Źródłem ryzyka są zarówno czynniki makro i mikroekonomiczne. Zjawisko recesyjne i procesy inflacyjne zwiększają ryzyko inwestowania długookresowego.

Rodzaje ryzyka:

* rynku

* bankructwa

* inflacji

* płynności inwestycji.

Akcja - jako instrument finansowy

Ryzyko - zmiana kursu akcji, możliwość otrzymania dywidendy.

Ryzyko:

etap lokalizacyjny

* rodzaj nieruchomości

* co d. zawierania warunków umowy z przyszłym użytkownikiem.

Na ogólny poziom ryzyka największy wpływ posiada

- ryzyko płynności

- trudno znaleźć nabywcę

Nieruchomości cechuje najniższa płynność

*ryzyko rynku - możliwość istotnego spadku wartości rynkowej na skutek zmiany wartości ekonom. - spadek ogólnej koniunktury albo wzrost atrakcyjności innych form lokat kepitełu.

5. Uczestnicy rynku nieruchomości

* inwestorzy: instytucjonalny, indywidualny

* kredytodawcy

* developerzy

* maklerzy (dealerzy) pośredni

* obsługa techniczna rynku

- rzeczoznawcy

- doradcy inwestycyjni

- prawnicy

- architekci

- zarządcy nieruchomości

- agenci ubezpieczeniowi

-planiści, którzy koordynują rozwój, nieruchomości z wymogami ochrony potrzebami społecznymi

6. Rodzaje wartości rynkowej

* WRU - WR przy założeniu, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem użytk. uwzględnia zmiany wart. związane z rozbudową, przebudową budynku i zagosp. wolnych terenów (wzw. z aktualną działalnością zakładając, że te prace nie spowodują przerwy

* WRA - WR odzwierciedlająca perspektywa wykorzystania nieruchomości do celów innych niż aktualne

* WRO - szczególny wariant WRA, dodatkowy warunek - że nieruchomość będzie wykorzystana w sposób najefektowniejszy i najlepszy; szczególnie dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rozwojowe (najlepsze wykorzystanie rozumiane jako realne i zgodne z procesem, fizycznie możliwe finansowo wykonalne i dające najwyższą wart.)

* WRW - że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne

* WRP - WR jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży.

Prawo własności jest:

1. przenaszalne

2. zbywalne

3. dziedziczne

prawo użytkowania wieczystego ma te same prawa. Prawo to różni się od prawa własności że:

1. prawo wieczystego użytkowanie jest określane na określony czas

2. istnieje możliwość przedłużenia tego prawa

3. ustalone są terminy rozpoczęcia i zakończenia zabudowy( jeżeli ktoś nie dotrzyma tych warunków to ma możliwość wypowiedzenia)

4. płaci się opłaty ( p w u)

pierwsze 25% dla gruntów oddawanych na cele inwestycyjne

15% na cele mieszkaniowe

roczne 3% inwestycyjne

1% mieszkaniowe

Budynek na gruncie wieczystym jest własnością inwestora- nieruchomości budynkowe, lokalowe

Uwłaszczenie- zmiana praw słabszych na mocniejsze. Rozpoczął się w 1990.

Wywłaszczenie- pozbawienie własności, gdyż na tym gruncie ma zostać zrealizowany cel publiczny

Można żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli w ciągu 7 lat nie zostaną zaczęte działania poprzez które została ta nieruchomość zabrana.

Korzyści związane z inwestowaniem w nieruchomości

• zapewniają wzrost dochodu w związku z naturalnym wzrostem wartości w czasie

• zabezpieczają przed inflacja

• zabezpieczają przed kradzieżą

• zaspokojenie potrzeb wyższego rzędu

• zabezpieczenie przed ryzykiem

Niekorzyści związane z nieruchomością:

• nieruchomość ma niska płynność

• wymagają zaangażowania wysokiego kapitału ( wysoka kapitałochłonność)

• wymagają zarządzania nieruchomością

• przedmiotem transakcji nieruchomością są prawa do nieruchomości

Cena nieruchomości to fakt historyczny, wynik działania prawa popytu i podaży.

Wartość nieruchomości określa zespół cech jakościowych, ekonomicznych, użytkowych. cena może ukształtować się powyżej, poniżej bądź być równa.

Cena może odbiegać od wartości dzięki:

1. sztuce negocjacji

2. sposobie negocjacji

3. relacji popytu i podaży

4. przepisów prawnych.

Zasada opłacalności inwestycji wymaga zastosowania takiego sposobu inwestowania, który umożliwia uzyskanie odpowiedniej relacji między osiągniętymi efektami a poniesionymi nakładami.

Rachunek opłacalności inwestycji obejmuje ogół obliczeń wykonywanych w celu ustalenia opłacalności inwestycji. W rachunku tym następuje porównanie wyrażonych wartościowo efektów uzyskanych dzięki inwestycji z wyrażonymi wartościowo nakładami niezbędnymi do osiągnięcia tych efektów.

Ze względu na wymiar czasowy można wyróżnić dwie formy rachunku opłacalności inwestycji:

- Rachunek opłacalności inwestycji retrospektywny - rachunek opłacalności inwestycji prowadzony w trybie ex post. Odnosi on się do przeszłości i jest sporządzany po zrealizowaniu inwestycji. Rachunek retrospektywny daje, więc ocenę opłacalności inwestycji zrealizowanej.

- Rachunek opłacalności Inwestycji prospektywny - rachunek opłacalności inwestycji prowadzony w trybie ex ante. Odnosi się on do przyszłych zamierzeń inwestycyjnych i jest przeprowadzany przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

Rachunek opłacalności inwestycji może dotyczyć jednego, konkretnego projektu lub też wielu możliwych wariantów inwestycji.

W związku z tym można wskazać dwa rodzaje tego rachunku:

- Rachunek opłacalności inwestycji bezwzględny - przeprowadzany dla konkretnego projektu inwestycji-.

- Rachunek opłacalności inwestycji względny - przeprowadza się wówczas, gdy opracowuje się projekty inwestycyjne w różnych wariantach.

Wielkości determinujące opłacalność inwestycji. Podstawowe wielkości to:

- okres życia projektu,

- wydatki inwestycyjne,

- zysk netto,

- nadwyżka pieniężna,

- stopa dyskontowa.

Rachunek opłacalności inwestycji przeprowadzany jest dla ustalonego okresu obliczeniowego. Okres ten jest także nazywany okresem życia projektu i pełni rolę parametru wyznaczonego przez inwestora. Okres obliczeniowy jest czasem, jaki upływa od momentu poniesienia początkowych wydatków na inwestycję do momentu uzyskania ostatnich wpływów z eksploatacji obiektu lub momentu poniesienia ostatnich wydatków związanych z przedsięwzięciem. Zwykle w obrębie tym wyodrębnia się dwa podokresy:

• okres budowy obiektu - obejmuje czas potrzebny do przygotowania inwestycji i jej realizacji.

• okres eksploatacji obiektu

zależy od dwóch podstawowych czynników:

- przewidywanego okresu opłacalnego popytu na produkt ze strony konsumentów,

- technicznie uzasadnionego okresu eksploatacji maszyn i urządzeń wykorzystywanych w procesie produkcyjnym

Zysk netto, czyli zysk po opodatkowaniu, jaki będzie osiągnięty z projektu w okresie eksploatacji obiektu, może być oszacowany za pomocą różnych procedur matematycznych. Najczęściej stosuje się jedną z trzech metod:

-rachunek zysków i strat pro forma,

• metodę procentu od przychodu ze sprzedaży,

• - metodę statystyczną (np. analizę regresji).

Z_t= (l-p)(St-K_t-F_t-At), Gdzie:

p - stopa podatku dochodowego,

S, - przychody ze sprzedaży w roku t,

K_t - koszty operacyjne sprzedanych produktów w roku t,

Ft - koszty finansowe w roku t, (jeśli inwestycja jest finansowana z kredytów)

a_t - odpisy amortyzacyjne w roku t

Nadwyżka pieniężna (CF) jest kwotą środków pieniężnych netto generowanych w okresie życia projektu. Punktem wyjścia do obliczenia nadwyżki pieniężnej jest zysk netto ustalony zgodnie z wcześniej przedstawionymi zasadami. Ponadto przy obliczaniu nadwyżki pieniężne) uwzględnia się odpisy amortyzacyjne oraz stopę podatku dochodowego. Nadwyżka pieniężna w poszczególnych latach okresu obrachunkowego jest wyznaczana na podstawie formuły:

_CFt =Z_t+At+(l-p)Ft, gdzie:

CFt - nadwyżka pieniężna w roku t,

Z_t - zysk netto w roku t.

Często nadwyżka pieniężna w poszczególnych latach okresu obliczeniowego jest wyznaczana

przy uwzględnieniu wydatków inwestycyjnych. Tak wyznaczoną nadwyżkę pieniężną będziemy nazywać przepływami pieniężnymi netto (NCF). Wówczas należy zastosować formułę:

NFt= CFt - It

NCFt- przepływy pieniężne netto w roku t

CFt nadwyżka pieniężna w roku t z bieżącej działalności

It- wydatki inwestycyjne w roku t

Stopa dyskontowa

Przy uwzględnianiu stopy dyskontowej uwzględnia się następujące czynniki:

• stopę zwrotu (stopę procentową) możliwą do osiągnięcia w przypadku inwestowania w instrumenty finansowe wolne od ryzyka (np. stopa oprocentowania papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa),

• premię za ryzyko,

• stopę oprocentowania kredytów,

• stopę inflacji.

Stopę dyskontową, w przypadku finansowania inwestycji zarówno przez kapitał własny, jak i przez kapitał obcy (kredyty bankowe), wyznacza się jako średni ważony koszt kapitału. Wyraża to formuła:

r= rw ( Kw/ Kw+Ko) + ro( Ko/ Kw+Ko)*( 1-p)

gdzie:

Kw - kapitał własny,

Ko - kapitał obcy,

rw - koszt kapitału własnego (wymagana stopa zwrotu),

ro - koszt kapitału obcego

Wszystkie omówione wielkości mają bezpośredni wpływ na rezultat rachunku opłacalności inwestycji. Dlatego przy ich szacowaniu należy uwzględnić te wszystkie czynniki, które determinują ich poziom.

Metody oceny opłacalności inwestycji

Dzieli się na metody statyczne, które abstrahują od czynnika czasu.

W metodach tych rachunek opłacalności inwestycji jest przeprowadzany na podstawie danych dotyczących jednego roku lub na podstawie wartości przeciętnych z kilku lat. przy czym dane pochodzące z różnych lat są danymi nominalnymi, nie sprowadzonymi do porównywalności przez dyskontowanie. Metody te są stosowane tylko we wstępnych etapach oceny opłacalności projektów. Uwzględniają przeciętne wielkości np.

Okres zwrotu jest czasem potrzebnym do tego”, aby pierwotne wydatki poniesione na inwestycje zostały całkowicie odzyskane z dochodów pieniężnych osiągniętych dzięki eksploatacji obiektu. Dlatego okres zwrotu jest uważany raczej za miarę zdolności projektu do odzyskania wydatków inwestycyjnych niż za ocenę jego efektywności. Warunkiem akceptacji projektu przy użyciu okresu zwrotu jako kryterium jest to, czy dzięki realizacji projektu następuje zwrot zainwestowanego kapitału w okresie nie dłuższym niż żądany. Wadą jest to, iż miernik ten w ogóle nie bierze pod uwagę przepływów pieniężnych, które pojawią się po okresie zwrotu. Posługując się tym kryterium można, zatem popełnić błąd polegający na tym, ze odrzuca się projekty, które mogłyby przynieść firmie duże korzyści, ale w nieco dłuższym okresie czasu.

Jeżeli nadwyżka pieniężna ( bez początkowych wydatków inwestycyjnych) uzyskiwana w kolejnych latach jest jednakowa w całym okresie eksploatacji obiektu, to okres zwrotu ( n, czyli liczba lat) jest wyznaczony według wzoru:

n= Io/ CF

Io- początkowe wydatki inwestycyjne

CF- roczna nadwyżka pieniężna bez początkowych wydatków inwestycyjnych.

Aby podjąć o przyjęciu lub odrzuceniu danego projektu, należy porównywać jego okres zwrotu z granicznym okresem zwrotu. ustalonym przez inwestora. Oceniony projekt przyjmuje się do realizacji, jeśli zachodzi nierówność:

n<= n'

gdzie n' oznacza graniczny okres zwrotu ustalony przez inwestora.

Stopa zwrotu

Stopa zwrotu ( rate of return) jest relatywną miarą opłacalności rzeczowych inwestycji produkcyjnych. Wyraża ona stosunek dochodu osiąganego dzięki inwestycji do wielkości zaangażowanego kapitału. W praktyce stosuje się wiele miar stopy zwrotu. Miary te różnią się zazwyczaj sposobem definiowania dochodu z inwestycji. Do najczęściej stosowanych należy księgowa stopa zwrotu. Księgowa stopa zwrotu jest stosunkiem przeciętnego zysku netto spodziewanego w okresie życia projektu do wielkości początkowych wydatków inwestycyjnych. Ogólna formuła to:

ARR= Zn/ Io

Arr- księgowa stopa zwrotu

Zn- przeciętny roczny zysk netto osiągany w okresie eksploatacji obiwktu

Io- kwota początkowych wydatków inwestycyjnych.

Księgowa stopa zwrotu pozwala wstępnie ocenić opłacalność pojedynczych projektów inwestycyjnych lub wybrać najbardziej opłacalny sposób wielu projektów. W pierwszym przypadku stopę zwrotu rozpatrywanego projektu porównuje się z graniczną stopą zwrotu ustaloną przez inwestora na poziomie rynkowej stopy procentowej lub kosztu kapitału niezbędnego dla sfinansowania inwestycji. W drugim przypadku jako najbardziej opłacalny wybiera się ten projekt, który ma największą stopę zwrotu.

Analiza progu rentowności

Analiza progu rentowności pozwala ustalić progową wielkość produkcji, powyżej której produkcja staje się nierentowna, a więc zaczyna przynosić zysk.

Próg rentowności jest, bowiem taką wielkością produkcji, przy której przychody ze sprzedaży produktów równają się kosztom całkowitym poniesionym na działalność produkcyjną.

Próg rentowności ilościowy - wyraża on liczbę wyrobów, jaką przedsiębiorstwo powinno sprzedać, aby mogło pokryć poniesione koszt} stałe i koszty zmienne.

Pri= Ks/ ( p- kzj)

p- cena

Ks- koszty stałe

kzj- koszt zmienny jednostkowy

Próg rentowności wartościowy - wyraża wielkość przychodów ze sprzedaży pokrywających całkowite koszty.

Prw= Pri* p

Marża bezpieczeństwa jest różnicą pomiędzy przychodami uzyskanymi z faktycznej sprzedaży a przychodem ustalonym w progu rentowności.

Mbe= Sf- Sr

Marża bezpieczeństwa wskazuje, o ile może obniżyć się sprzedaż, aby działalność przedsiębiorstwa nie zaczęła przynosić straty. Marżę tę można wyrazić również za pomocą wskaźnika:

Wbe= ( Sf- Sr)/ Sf * 100

Drugimi metodami oceny opłacalności inwestycji są metody dynamiczne. Uwzględniają one wartość pieniądza w czasie.

Wartość zaktualizowana netto wartość zaktualizowana netto (Net Present Value- NPV), to różnica pomiędzy zdyskontowanymi wpływami a wydatkami związanymi z przedsięwzięciem, w pewnym horyzoncie czasu. Przepływy pieniężne dyskontowane są na moment początkowy przedsięwzięcia.

NPV= suma NCFt/ ( 1+ k) t

Gdzie;

ncf{ - przewidywane przepływy pieniężne netto (przepływ netto =

wpływ - wydatek) związane z rozważaną inwestycją w kolejnych okresach czasu;

k- stopa dyskontowa,

n- liczba okresów (np. lat) w danym horyzoncie.

Reguły podejmowania decyzji przy użyciu NPV:

- Akceptuj inwestycję, dla której NPV jest większe od zera (dodatnia wartość NPV oznacza wówczas, że dzięki realizacji projektu nie tylko pokryty został koszt kapitału, ale uzyskano dodatkową premię, dzięki której wzrasta wartość firmy realizującej projekt);

- odrzuć projekt, dla którego NPV jest mniejsze od zera (ujemna wartość NPV oznacza-, że nie został pokryty koszt kapitału- zaś realizacja projektu prowadzi do zmniejszenia wartości firmy);

• Jeżeli "NPV równa się zero, wówczas projekt może zostać zaakceptowany, gdyż koszt kapitału został pokryty, nie uzyskano jednakże dodatkowej premii, dzięki której wzrosłaby wartość firmy realizującej projekt; jeżeli koszt kapitału traktowany jest jako koszt utraconych korzyści, wówczas można stwierdzić, że projekt rozpatrywany i projekt alternatywny przynoszą takie same korzyści.

Wewnętrzna stopa zwrotu

Wewnętrzna stopa zwrotu (internal rate of return-IRR), to taka wartość stopy dyskontowej, dla której NPV=0

IRR= k suma NCFt/ ( 1+ k) t

Reguły podejmowania decyzji przy użyciu IRR:

- akceptuj projekt, dla którego IRR jest większa od stopy dyskontowej;

Oznacza to, że dzięki realizacji projektu nie tylko pokryty został koszt kapitału, ale uzyskano dodatkową premię, dzięki której wzrasta wartość firmy realizującej projekt;

- zaniechaj inwestycji, dla której IRR jest mniejsza od stopy dyskontowej;

oznacza to, że nie został pokryty koszt kapitału, zaś realizacja projektu prowadzi do zmniejszenia wartości firmy;

- jeżeli IRR równa się stopie dyskontowej, wówczas projekt może zostać zaakceptowany, gdyż koszt kapitału został pokryty, nie uzyskano jednakże dodatkowej premii, dzięki której wzrosłaby wartość firmy realizującej projekt; jeżeli koszt kapitału traktowany jest jako koszt utraconych korzyści, wówczas można stwierdzić, że projekt rozpatrywany i projekt alternatywny przynoszą takie same korzyści.

Warto zapamiętać, że

jeśli:

IRR> k = NPV> 0

IRR<k= NPV< 0

Wskaźnik zyskowności inwestycji

Wskaźnik zyskowności (profitability index - PI) dla projektu inwestycyjnego, to iloraz zaktualizowanych przepływów operacyjnych (free operating cash flows) i nakładów inwestycyjnych

Zasady podejmowania decyzji przy użyciu wskaźnika zyskowności inwestycji:

- akceptuj inwestycję, jeśli wskaźnik zyskowności jest większy od l, oznacza to, że dzięki realizacji projektu nie tylko pokryty' został koszt kapitału, ale uzyskano dodatkową premię, dzięki której wzrasta wartość firmy realizującej projekt;

- odrzuć projekt, jeśli wskaźnik zyskowności ma wartość mniejszą od l, oznacza to, że nie został pokryty koszt kapitału, zaś realizacja projektu prowadzi do zmniejszenia wartości firmy;

- jeśli wskaźnik zyskowności jest równy l, to projekt może zostać zaakceptowany, gdyż koszt kapitału został pokryty, nie uzyskano jednakże dodatkowej premii, dzięki której wzrosłaby wartość firmy realizującej projekt; jeżeli koszt kapitału traktowany jest jako koszt utraconych korzyści, wówczas można stwierdzić, że projekt rozpatrywany i projekt alternatywny przynoszą takie same korzyści.

Oczywiste są też zależności między NPV, IRR, a wskaźnikiem zyskowności. Otóż, jeśli NPV projektu jest większa od O lub IRR jest większa od stopy dyskontowej, to wówczas wskaźnik zyskowności inwestycji jest większy od l.

Przepływy pieniężne niezbędne dla oszacowania mierników efektywności inwestycji

Konstruując zestawienie przepływów pieniężnych dla potrzeb oceny efektywności inwestycji należy kierować się następującymi zasadami:

1. Wartość projektu, zależy od przyszłych przepływów pieniężnych; strumienie pieniężne generowane w przeszłości są bez znaczenia dla aktualnej wartości projektu.

2. Istotne są tylko przepływy pieniężne ściśle związane z inwestycją (w literaturze angielskojęzycznej przepływy te określa" się mianem incremental cash flow). Jeżeli zatem firma poniosła określone wydatki w przeszłości, ale wydatki te poniesione zostały przed podjęciem decyzji o realizacji projektu inwestycyjnego, to nie powinny być one uwzględniane w rachunku opłacalności projektu inwestycyjnego

3. Dokonuje się oceny projektu inwestycyjnego jako całości. Stawia się przy tym wymaganie, że projekt ten winien być na tyle dobry, żeby generować środki pieniężne dla wszystkich dostarczycieli kapitału. Kwestia podziału środków generowanych przez projekt między tych dostarczycieli jest kwestią wtórną; ocena projektu następuje przed podziałem korzyści. Stąd też przepływy pieniężne kalkulowane dla potrzeb pomiaru efektywności różnią się od przepływów pieniężnych szacowanych dla potrzeb badania płynności finansowej tym, że nie obejmują przepływów związanych z podziałem korzyści pomiędzy dostarczycieli kapitału. Nie uwzględnia się zaciąganych i spłacanych kredytów i pożyczek oraz związanych z nimi odsetek, płatności z tytułu leasingu kapitałowego, wypłat dywidend i innych przepływów

finansowych ^. Przepływy pieniężne dla potrzeb badania inwestycji obejmują na ogół nakłady inwestycyjne oraz skorygowane przepływy

operacyjne (tzw.free operating cush flow^-

4. W ostatnim okresie w ramach horyzontu analizy powinno uwzględniać się tzw. wartość likwidacyjną projektu. Wszystkie elementy majątku, które dadzą się zamienić na gotówkę, powinny być przedstawione w ostatnim okresie w ramach horyzontu prognozy w postaci ekwiwalentu gotówkowego. Na ogół przyjmuje się założenie, że sprzedaż tego majątku następuje w drodze likwidacji, a więc uzyskane ceny nie są zbyt wysokie.

Obszary niepewności i ryzyka

Niepewność i ryzyko są naturalnymi cechami procesów inwestycyjnych.

Zazwyczaj decyzje inwestycyjne są obciążone mniejszym bądź większym ryzykiem. Niepewność jest pojęciem szerszym, ryzyko zaś jest jego pochodną i ma charakter wymierny. W ocenie efektywności ekonomicznej inwestycji niepewność i ryzyko są funkcją dwóch grup czynników:

• ilości i jakości informacji będących w dyspozycji inwestora

• zmienności warunków realizacji i eksploatacji inwestycji.

Ważną cechą niepewności i ryzyka jest ich dynamiczny i ekonomiczny charakter. Wyraża się to w następujących faktach:

1. Niepewność i ryzyko są bezpośrednio związane z czasem: wzrastają wraz wydłużeniem horyzontu czasowego inwestycji, czyli wraz z zaangażowaniem kapitału

2. Niepewność i ryzyko są ściśle powiązane ze stopą zwrotu, ponieważ mają wpływ na strumienie przepływów środków pieniężnych w inwestowaniu i na zmienność wartości pieniądza w czasie: prawdopodobieństwo osiągnięcia innej stopy zwrotu od wielkości oczekiwanej wzrasta wraz z upływem czasu.

3.Inwestor podejmujący decyzję inwestycyjną związaną z większym ryzykiem może, wiecej zyskać lub więcej stracić niż w wypadku decyzji o niższym ryzyku: istnieje, zatem problem wyboru między ryzykiem, a dochodami za posiadanych aktywów oraz problem dywersyfikacji ryzyka.

4. Ryzyko ma swoja cenę, która zależy od rodzajów ryzyka i metod jej ustalania: z uwagi na tę cenę mówimy o inwestycjach mniej lub bardziej bezpiecznych, czyli o mniejszym bądź większym ryzyku, ceną ryzyka może być stopa procentowa wyrażająca poniesione ryzyko w zamian za odpowiedni dochód z tytułu udostępnienia osiągniętej nadwyżki kapitału.

Źródła i rodzaje ryzyka w inwestowaniu.

Można wyróżnić kilka podstawowych kryteriów klasyfikacji ryzyka inwestycyjnego, a mianowicie kryterium:

• geograficznej dywersyfikacji kapitału

• częstotliwości występowania

• skutków decyzji inwestycyjnej w globalnej strategii przedsiębiorstwa

• efektywnego doboru projektu inwestycyjnego

• źródła finansowania inwestycji

Stosując kryterium geograficznej dywersyfikacji kapitału można wyróżnić ryzyko:

• ryzyko inwestycyjne regionu- uzależnione od sytuacji gospodarczo- społecznej i ekologicznej regionu.

• ryzyko inwestycyjne kraju-

ma wpływ na decyzje inwestorów zagranicznych. Zależy ono od: sytuacji polityczno- ekonomicznej i prawno- społecznej danego kraju. Szczególnie znaczenie ma tutaj stan jego infrastruktury.

• ryzyko inwestycyjne w wymiarze międzynarodowym.

Kryterium częstotliwości jego występowania

Przyczyna ryzyka systematycznego( tzn. rynkowego, stałego lub niedywersyfikowalnego) są czynniki ogólnogospodarcze i losowe( np. inflacja, wojna). Dotyczy ono wszystkich realizowanych projektów inwestycyjnych. Z kolei źródłem ryzyka specyficznego są czynniki mezogospodarcze i mikrogospodarcze.

Kryterium skutków decyzji inwestycyjnej w globalnej strategii przedsiębiorstwa.

- ryzyko projektu inwestycyjnego wynika ze skali trafności założeń technicznych i ekonomiczno-finansowych tego projektu

- ryzyko przedsiębiorstwa zamierzającego realizować nową inwestycję zazwyczaj nie jest takie samo jak ryzyko tej inwestycji. Ryzyko przedsiębiorstwa zależy od relacji między korzyściami osiągniętymi z realizacji danego projektu inwestycyjnego a korzyściami związanymi z eksploatowaniem majątku będącego w dyspozycji tego przedsiębiorstwa.

- Ryzyko rynkowe właścicieli przedsiębiorstwa, czyli właścicieli kapitału, jest związane r z ryzykiem systematycznym oraz ze skłonnością i

preferencjami tychże właścicieli do lokaty kapitału w różnych firmach. Właścicieli mogą nie być zainteresowani ryzykownym rozwoju przedsiębiorstwa.

- Ryzyko inwestycyjne sektora wynika z bardziej lub mniej uzasadnionego poglądu inwestorów, a także instytucji finansowych lub władz lokalnych, że przedsiębiorstwa danego sektora gospodarki mają możliwość uzyskać większą stopę zysku (lub są zagrożone niższą stopą zysku) w porównaniu z przedsiębiorstwami innego sektora.

Kryterium efektywnego doboru projektu:

- Ryzyko operacyjne związane jest ze zmianami w strukturze aktywów, tzn. ze zmianami elementów majątku trwałego i obrotowego, a szczególnie elementów aktywów wpływających na zysk operacyjny przedsiębiorstw. Ryzyko to wynika ze stopnia wpływu zmian sprzedaży na kształtowanie się zysku operacyjnego.

- Ryzyko finansowe ma inny charakter, ponieważ dotyczy sposobu finansowania przedsięwzięcia inwestycyjnego. Jego wyznacznikami są zmiany w strukturze pasywów przedsiębiorstw. Mogą to być zmiany relacji w strukturze kapitału (kapitał własny i obcy) lub zobowiązań i należności.

Kryterium źródeł finansowania inwestycji:

- Zerowe ryzyko inwestycyjne występuje przy realizacji inwestycji finansowanych kredytami, które są gwarantowane

- Ukryte ryzyko inwestycyjne dotyczy głównie etapu przygotowania projektu (studium możliwości i zagrożeń inwestycyjnych oraz studium przedrealizacyjnego), czyli okresu rozwoju pierwszych sygnałów rozwoju negatywnych tendencji, np. malejącej płynności finansowej.

- Jawne ryzyko inwestycyjne ma miejsce wtedy, gdy prawdopodobieństwo poniesienia straty jest większe od prawdopodobieństwa uniknięcia tej straty.

- Ryzyko pewne, czyli całkowitej nieopłacalności inwestora powstaje wraz z utratą jego zdolności do obsługi zobowiązań.

Globalizacja ryzyka inwestycyjnego.

Obecnie nasilają się dążenia integracyjne wielu państw z gospodarką globalną i wzrasta globalne ryzyko inwestycyjne. W świecie rynki stają się coraz bardziej jednorodne i zapotrzebowanie na kapitał (głównie obcy) wzrasta- ponieważ wiele krajów nie ma dostatecznie dużego kapitału własnego. Coraz więcej przedsiębiorstw w coraz znaczniejszym stopniu umiędzynarodawia działalność a przyczyną tego jest:

• Poszukiwanie nowych rynków, ponieważ po nasyceniu przez przedsiębiorstwo jego rynku krajowego możliwości dalszego wzrostu są korzystniejsze na rynkach zagranicznych

• Poszukiwanie surowców; zdarza się, że przedsiębiorstwa mają swoje filie w różnych częściach świata, w celu pozyskania dostępu do podstawowych zasobów umożliwiających ich pierwotny rodzaj działalności

• Poszukiwanie nowych technologii (pomysłów naukowych i projektowo, ponieważ nie ma kraju, który miałby dominację we wszystkich rodzajach technologii

• Poszukiwanie efektywności produkcji; przyczyną jest szukanie możliwości przesuwania działalności do kraju o niższych kosztach produkcji, głównie chodzi o poszukiwanie niższych kosztów siły roboczej

• Unikanie przeszkód politycznych i regulacyjnych; przyczyną przesuwanie produkcji do danego kraju przez zagranicznych inwestorów może być unikanie kontyngentów importowych, uniknięcie opóźnień związanych z licencjami i procedurami regulacyjnymi, ominięcie barier polityczno-prawnych i społecznych, np. w skutek intensywnych protestów ekologicznych.

Dwie główne grupy determinant globalnego ryzyka inwestycyjnego:

- Uwarunkowania polityczne konkretnych państw i stosunki międzynarodowe: są one wyznacznikiem ryzyka ochrony aktywów przed tymi niekorzystnymi uwarunkowaniami, czyli ryzyka oczekiwanego zwrotu inwestycji wynikającego z bezpośrednich działań rządów lub konkretnych osób, które może być utożsamiane ze zniszczeniem, wywłaszczeniem lub ograniczeniem transferu zainwestowanych kapitałów z kraju do kraju.

• Koniunktura gospodarcza poszczególnych państw i jej wpływ na funkcjonowanie międzynarodowych ugrupowań gospodarczych (UE) i na całą gospodarkę światową: koniunktura ta jest wyznacznikiem ryzyka zyskowności operacyjnej przedsiębiorstw ponadnarodowych, oznacza to ryzyko swobodnego przepływu środków pieniężnych wskutek na przykład recesji gospodarczej, dewaluacji waluty lub strajków.

Od czego zależy poziom stopy dyskontowej:

• oprocentowania kredytu

• ryzyka związanego z inwestowaniem na danym rynku

• rentowności uzyskiwanej przy alternatywnym lokowaniu środków własnych

• sposobu (źródła) finansowania a konkretnie proporcji między środkami własnymi a obcymi

• stopy podatku dochodowego

Ustalenie wysokości r jest sprawą indywidualna osoby prowadzącej rachunek opłacalności przedsięwzięcia inwestycyjnego. Można go ustalić według wzoru:

r = Kb*w1 + Kw* w 2

Kb= i( 1- Pd)

Kb- koszt użycia kapitału bankowego

Kw- koszt użycia kapitałów własnych.

Przychód- ogół wydatków osiąganych w określonym czasie z tytułu działalności gospodarczej. Bez potrącenia kosztów ich uzyskania. W przedsiębiorstwie produkcyjnym przychód tworzą:

• wpływy z tyt. sprzedaży za gotówkę

• obciążenia odbiorców za sprzedane produkty

• dywidendy

• zyski ze sprzedaży środków trwałych

• dotacje

Przychód to pojęcie szersze od wpływów i oznacza również zarejestrowane należności.

Dochód oznacza wpływy osiągane w oznaczonym czasie przez podmioty gospodarczego potrąceniu kosztów ich uzyskania.

Zysk nadwyżka przychodów nad kosztami.

Przychody minus

• koszty własne

• koszty nie związane bezpośrednio z produkcją

• saldo strat i zysków nadzwyczajnych

• zysk brutto

• podatek dochodowy

• = zyska netto.

Koszty wyrażone w pieniądzu zużytkowanie w procesie wytwarzania i zbytu produktów oraz usług:

• Środków pracy i przedmiotów prace

- siły roboczej

• nakładów finansowych.

W skład kosztów wchodzą koszty: rzeczowe, osobowe i finansowe.

wydatki obejmują: zapłatę za otrzymane rzeczy i usługi, zwrot kredytu wraz z opodatkowaniem, płace, premie, nagrody, świadczenia ubezpieczeniowe, dotacje, subwencje, zasiłki, dopłaty, podatki, grzywny.

---