Zadanie

Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego

w dniu 23 października 2008 r.

Przedmiot wyceny

Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr 122, o powierzchni P = 8 400 m

2

, niezabudowana, ogrodzona, położona w na

obrzeżu miasta X, stanowiąca własność osoby fizycznej.

Cel wyceny - określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek
uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego .

Cechy nieruchomości (dla stanu: z przed wejścia w życie nowego planu miejscowego)
Aktualny sposób użytkowania

- skład materiałów budowlanych

Lokalizacja

- peryferyjna

Uzbrojenie w media

- wodociąg (W), kanalizacja deszczowa i sanitarna (K), energia elektryczna (E),

Dostępność komunikacyjna

- przeciętna

Otoczenie

- przeciętne (słabo rozwinięta infrastruktura społeczna)

Nieruchomość została zbyta w dniu 22 kwietnia 2007 r. za cenę 2 420.000,00 zł .

Wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995r., działka
nr 122 położona była w obszarze oznaczonym symbolem 11P z podstawową funkcją „tereny przemysłu"

Wypis z aktualnie obowiązującego planu:

→

Wyceniona nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 4 KS z podstawowym przeznaczeniem dla usług

komunikacji

→

Uchwała Rady Miasta X z dnia 20 grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa XX z dnia 1 kwietnia 2004 r.

W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano następujące transakcje prawa własności nieruchomości gruntowych

Oznaczenie

nieruch.

Data

transakcji

m-c/rok

Pow.

gruntu

m

2

Lokalizacja

Uzbrojenie

Dostępność

komunikacyjna

Otoczenie

Sposób

użytkowania

Cena

jednostkowa

zł/m

2

1

VIII.2006

12 802

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

przemysł

120,00

2

VIII 2006

80 324 peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

przemysł

122,00

3

IX 2006

21 033

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

przemysł

121,00

4

IX 2006

6 450

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

usługi

komunikacji

340,00

5

X 2006

5 407

pośrednia

WKEG

przeciętna

przeciętne

usługi

komunikacji

372,00

6

III 2007

8 030

peryferyjna

WKE

dobra

przeciętne

usługi

komunikacji

360,00

7

IX 2006

9 930

peryferyjna

WKE

dobra

przeciętne

składy

178,00

8

X 2006

12 003

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

składy

170,00

9

I 2007

8 950

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

składy

170,00

10*

I 2007

7 301

peryferyjna

WKEG

przeciętna

przeciętne

składy

168,00

11

I 2007

10 016

peryferyjna

WKE

niekorzystna

przeciętne

składy

162,00

12

V 2007

8 952

peryferyjna

WKEG

przeciętna

przeciętne

usługi

komunikacji

342,00

* - nieruchomość obciążona służebnością dojazdu

W oparciu o analizę cech i cen nieruchomości, które były przedmiotem transakcji, ustalono korekty z tytułu różnicy cech:

dla gruntów o przeznaczeniu "usługi komunikacji"

→

lokalizacja: pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza):

poprawka 24,00 zł/m

2

→

uzbrojenie: G (gaz )

poprawka 8,00 zł/m

2

→

dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna ( gorsza);

poprawka 17,00 zł/m

2

dla gruntów o funkcji składy , magazyny

→ l

okalizacja

: (skale : dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 40%,

→

uzbrojenie

: (skale : pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%,

→

dostępność komunikacyjna : (skale : dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%,

∆C = 80,00 zł/m

2

Zadanie obejmuje :

1.

Podanie zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego wraz z podaniem aktów prawnych

2.

Ustalenie dat istotnych wynikających z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu .
Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.

3.

Wybór transakcji

4.

Ustalenie trendu zmiany cen

5.

Określenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem mpzp.