WYKŁAD NR 1 (13.02)

Kryzysu na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat nie było tylko w Niemczech i Japonii.

Bankowość hipoteczna w Polsce jest słabo rozwinięta. Udział kredytów hipotecznych w PKB w
Polsce to 19%, w UE 50%, w Holandii nawet 90%. Tylko około 3% Polaków wzięło kredyt
hipoteczny, tylko około 8% nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest obciążonych hipoteką, w
Holandii jest to 80%.

Bloki tematyczne:

1. Organizacja bankowości hipotecznej w Polsce
2. Produkty bankowości hipotecznej
3. Ryzyko oferowanych produktów i metody jego ograniczania (oprócz badania zdolności

kredytowej są zabezpieczenia, w tym hipoteka na nieruchomości)

4. Hipoteka

- co to jest hipoteka?
- jakie są metody ustanowienia hipoteki?

- bank musi poznać stan prawny nieruchomości i wycenić wartość danej nieruchomości

Sprawy organizacyjne:

–

konsultacje: środa 19:00

–

zaliczenie: egzamin pisemny, zerówka na ostatnim wykładzie (29.05), 10 pytań po 2 punkty,
zalicza 12 punktów.

–

podstawą do zaliczenia jest wykład

–

„Mieszkaniowy kredyt hipoteczny w Polsce”, SGH 2010, G. Główka

1. System bankowy w Polsce

bankowość hipoteczna → segment bankowości, który zajmuje się długoterminowym
finansowaniem nieruchomości.

Na czele systemu bankowego w Polsce stoi NBP i KNF (od 1.01.2008, integracja nadzoru nad
rynkiem finansowym, Sejm uchwalił ustawę o konsolidacji nadzoru w 2006 roku).

1) zadania nadzorczo - kontrolne:

- realizuje je głównie KNF
- licencjonowanie banków – jeden ze sposobów utworzenia banku w Polsce, należy złożyć
wniosek w KNF. Musimy sporządzić biznesplan działania banku: jaką działalnością będzie
się zajmował, jak będzie się refinansował (ustalenie tego z KNF to około 7-8 miesięcy),
musimy zawiadomić KNF o członkach zarządu banku, uzyskać zgodę na powołanie danego
prezesa. Oprócz prezesa zgodę musi uzyskać też jeden członek zarządu. Minimalna ilość
członków zarządu to trzy osoby, gdy bank się rozrasta to ilość członków się zwiększa,
najczęściej określa to statut banku. Kolejną ważną kwestią jest wyposażenie kapitałowe
banku, nie niższe niż równowartość w PLN 5mln EUR. Tę ścieżkę wykorzystuje się w 98%
przypadków
- rozpoczęcie działalności na polskim rynku w formie oddziału banku zagranicznego w
Polsce – po 1 maja 2004, pod warunkiem, że kapitał założycielski pochodzi z UE.
Największym projektem w tej formie był Polbank dopóki nie połączył się z Raiffeisenem.
Był to grecki Eurobank. Niedawno na polski rynek wszedł także Bank of China (uzyskał
licencję w Luksemburgu). W tej chwili jest to największy bank na świecie.

*depozyty w banku w formie oddziału nie są gwarantowane przez BFG, ale przez rząd kraju, z
którego pochodzi kapitał (w przypadku Polbanku był to więc rząd grecki). Taki bank podlega też
nadzorowi ze strony kraju macierzystego, a nie KNF.

*bank jest przedsiębiorstwem specyficznym, bo charakteryzuje się bardzo dużym lewarowaniem.
Udział środków własnych to tylko około 10-12% pasywów. 90% pasywów to środki obce, w tym
80% to depozyty. Obciąża te środki ryzykiem, które jest zróżnicowane.

*Po II WŚ tylko Rosja i Islandia (2007/8) nie obsłużyły swoich dłużnych papierów wartościowych.
W Polsce aktywa w miarę bezpieczne to polskie obligacje skarbowe i bony pieniężne.

*W przeciętnym banku uniwersalnym większość aktywów stanowią kredyty i pożyczki – ok. 70%.

–

tworzenie i ocena przestrzegania przez banki norm nadzorczych → mamy zestaw norm
wprowadzanych przez uchwały sejmowe, rekomendacje itp.

–

współczynnik wypłacalności banku = kapitały własne banku / aktywa banku
obliczone z uwzględnieniem poziomu i ryzyka ← uproszczony mianownik.
Nazywa się również współczynnikiem adekwatności kapitałowej. Dzisiaj
panują zasady ustalone w Bazylei II, która mówi, że współczynnik ten nie
może być niż niż 8% (od trzeciego roku działania). W Polsce wymaga się od
banków w warunkach kryzysu ok. 12%. Przeciętny współczynnik wynosi na
polskim rynku ok. 13%. Jeżeli współczynnik spada, knf żąda od banku
przygotowania programu naprawczego i jego wprowadzenia. Jeżeli nie da on
rezultatów wprowadza się zarząd komisaryczny w banku, powoływany przez
knf. Zawieszone zostaje działanie rady nadzorczej. W latach 2000-2002 były
w polskich bankach trzy zarządy komisaryczne, dzisiaj nie ma w żadnym.

–

Współczynnik koncentracji → określa w jakiej wysokości dany bank może
udzielić kredytu pojedynczemu kredytobiorcy lub grupie kredytobiorców
powiązanych ze sobą kapitałowo w stosunku do kapitałów własnych tego
banku. Maksymalnie jest to 25% kapitałów własnych. Ma to bardzo istotne
znaczenie do finansowania nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych (Złote
Tarasy → 240 mln euro). Bank może utworzyć konsorcjum bankowe i
zaproponować innym bankom wejście do konsorcjum, a sam staje się
liderem.

–

Rezerwy → jeżeli aktywa się psują musimy utworzyć rezerwy. Dzieją się na
dwa rodzaje:
a) rezerwy obowiązkowe → związane z działalnością depozytową banku,
każdy bank przyjmujący depozyty musi tworzyć rezerwy. Dzisiaj rezerwa
wynosi 3,5%, poziom ten ustala RPP jako ciało NBP. Rezerwa ta ma dwa
znaczenie: zabezpieczenie depozytów oraz regulowanie poziomu pieniądza w
systemie bankowym, który banki mogą przeznaczyć na kredyty. W Chinach
ta rezerwa wynosi 18%! U nas 0,5% to około 6 miliardów mniej środków w
systemie na kredyty. Rezerwa jest oprocentowana 0,9% stopy redyskonta
weksli w NBP.
b) rezerwy celowe → uzależnione są od jakości portfela kredytowego w
banku. Jeżeli portfel się psuje – rezerwy są tworzone. Z nadzorem bankowym
w tej kwestii współdziała także Minister Finansów, który wydaje
rozporządzenie. Jeżeli portfel się poprawia banki rozwiązują rezerwy celowe.
Banki co miesiąc muszą klasyfikować kredyty:
–

kredyty w sytuacji regularnej (ok. 90% portfela)

–

kredyty w sytuacji normalnej (nie tworzymy rezerwy)

–

kredyty pod obserwacją (rezerwa 1,5% od kapitału kredytów w

momencie tworzenia rezerwy, a nie od tego, co jest zawarte w
umowie kredytowej) - tworzone są również wskutek zalecenia
władz nadzorczych, np. gdy wchodziliśmy do UE (związane z
biznesem rolniczym), gdy panowała ptasia grypa (na kredyty
związane z ptasim biznesem).

–

Kredyty w sytuacji nieregularnej → najczęściej nieobsługiwane lub
kondycja kredytobiorcy się pogarsza:

–

kredyty poniżej standardu (20% rezerwy) → przełomowa sytuacja
jeżeli chodzi o jakość kredytu, można ratować kredyt: próbować
go restrukturyzować w banku, w którym funkcjonuje lub
zrefinansować ten kredyt z innego banku (nowy kredytodawca
będzie musiał utworzyć rezerwę 20%)

–

kredyty w sytuacji wątpliwej (50% rezerwy) → utrzymuje się taką
rezerwę do momentu, gdy przekona się bank, że restrukturyzacja
da dobre rezultaty

–

kredyt w sytuacji straconej (100%) → potem następuje
wypowiedzenie umowy przez bank i rozpoczęcie procesu
windykacji przez komornika. Bank wystawia BTE, uzyskuje
klauzulę wykonalności w sądzie i wtedy BTE staje się BTW. Do
momentu wystawienia BTE liczy się odsetki umowne od kapitału,
który pozostał do spłaty. Po wystawieniu BTE liczy się odsetki
ustawowe od całej kwoty zadłużenia (do kapitału kredytu dolicza
się wszystkie pozostałe zaległości, np. odsetki). Są więc wyższe
odsetki i wyższa podstawa do naliczania odsetek.

•

Rezerwy tworzone są w koszty, przy czym do momentu tzw. uprawdopodobnienia rezerwy
(np. spisania kredytu w straty, rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego itp.) nie są to
koszty uzyskania przychody. Duże rezerwy widać więc w 2 miejscach: spada współczynnik
wypłacalności oraz w wyniku finansowym.

–

kontrole KNF w bankach, nie rzadziej niż raz na 3 lata, zapowiadane wcześniej przez
nadzór.

–

Kontrole doraźne, np. kontrola dotycząca stosowania Rekomendacji T

2) cel inflacyjny

- realizuje głównie NBP przez RPP

(…)

WYKŁAD 3 (27.02)

Banki komercyjne:

–

banki uniwersalne → w Polsce jest ich 65, grupa ta jest bardzo zróżnicowana: największy
pod względem sumy bilansowej jest PKO BP, Pekao S.A., BZ WBK.

–

Banki specjalistyczne → nie sprzedają wszystkich produktów bankowych, tylko KNF
specjalizuje je w jakimś obszarze, udzielając im licencję. W Polsce mamy:

–

banki samochodowe → 6 banków. Są powiązane z dużymi koncernami
produkującymi samochody

–

banki hipoteczne → 2 banki, ich specjalizację można określić do 2 obszarów,
specjalizacja ta wynika z ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z
29.08.97. Ustawa ta jest pierwszą regulacją prawną, na bazie której funkcjonują

banki hipoteczne, Prawo Bankowe jest drugą w kolejności regulacją pod
względem ważności. Dwa obszary: emisja długoterminowych papierów
wartościowych – listów zastawnych w celu zdobywania długoterminowego
kapitału na finansowanie nieruchomości oraz udzielanie długoterminowych
kredytów na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.

Największy bank hipoteczny w Polsce to BRE Bank Hipoteczny. Specjalizuje się przede wszystkim
w udzielaniu kredytów na nieruchomości komercyjne oraz finansuje deweloperów na rynku. Od
kilku lat nie udziela kredytów osobom fizycznym.
Drugim bankiem jest Pekao Bank Hipoteczny (dawniej BPH Bank Hipoteczny). Bank ten udziela
kredytów komercyjnych i na cele mieszkaniowe.
Do 31.11.2011 funkcjonował ING Bank Hipoteczny. Został wchłonięty przez centralę ING Banku
Śląskiego.
Do 15.11.2008 funkcjonował Nykredit (jako oddział banku duńskiego).

–

banki spółdzielcze → 573 banki, są to małe, lokalne banki. Jeżeli bank ten ma kapitały
równe 5 mln euro i więcej może działać samodzielnie (26 banków). Pozostałe muszą być z
zrzeszeniu:

–

BPS S.A.

–

SGB Bank z siedzibą w Poznaniu (powstał z połączenia Wielkopolskiego Banku
Gospodarczego i Mazowieckiego Banku Regionalnego).

W 2005 roku było polecenie, żeby nie było mniejszego banku niż 500 tys. euro, od 2007 roku
wymóg ten wynosi minimum 1 mln euro.

II. System bankowości hipotecznej w Polsce

Składa się z 2 elementów:

–

banki uniwersalne

–

banki hipoteczne

Znacznie dominują banki uniwersalne, bankowość specjalistyczna jest bardzo słabo rozwinięta.

III. PRODUKTY BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ W POLSCE

1. Produkty służące inwestowaniu w nieruchomości

–

kredyt hipoteczny → kredyt bankowy przeznaczony na finansowanie nieruchomości i
zabezpieczony hipoteką na przedmiocie kredytowania, jakim jest nieruchomość. Służy do
finansowania inwestycji na wtórnym rynku nieruchomości (nieruchomości, które mają
pozwolenie na użytkowanie, a wszelka działalność budowlana została zakończona).
Czasami może przybierać charakter kredytu refinansowego, jeżeli będzie zaciągany przez
kredytobiorcę w celu spłaty podobnego kredytu w innym banku. Jest to produkt o
ograniczonym ryzyku kredytowym banku, dlatego powinien mieć niższą marżę kredytową.

–

Kredyt budowlano-hipoteczny → służy finansowaniu inwestycji na pierwotnym rynku
nieruchomości (nieruchomości, na których prowadzona jest działalność budowlana i nie
została ona jeszcze zakończona). Ma dwie fazy:

–

faza budowlana → dobiega końca, gdy kredytobiorca uzyskuje
pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (uzyskuje się je we władzach
samorządu terytorialnego). Kredytobiorca w tej fazie płaci tylko odsetki,

a nie spłaca rat kapitałowych. Na rynku mieszkaniowym ludzie czasami
płacą też raty kapitałowe.

–

faza hipoteczna → kredyt staje się podobny do kredytu hipotecznego.

*Z uwagi na fazę budowlaną jest to produkt o wyższym ryzyku, co powinno mieć swoje
odzwierciedlenie w wyższej marży kredytowej. Ryzyko to wynika z dwóch powodów:

–

faza budowlana może nigdy nie dobiec końca

–

niska jakość przebiegu fazy budowlanej → wartość nieruchomości na
koniec fazy budowlanej, która jest szacowana przez rzeczoznawcę na
początku tej fazy w celu ustanowienia hipoteki, może nie zostać
osiągnięta. A więc bank może nie osiągnąć założonego zabezpieczenia
kredytu.

*Kredyt ten może mieć trzy cele:

–

finansowanie zabudowy nieruchomości gruntowej → kredytobiorcą jest właściciel gruntu

–

finansowanie budowy nieruchomości budynkowej → kredytobiorcą jest tutaj wieczysty
użytkownik gruntu

–

finansowanie zamiaru nabycia nieruchomości lokalowej

–

kredyt budowlany → jest typowym kredytem produkcyjnym, zaciąganym przez
deweloperów na wybudowanie nieruchomości w celu jej sprzedaży innym podmiotom.

2. Produkty służące uwalnianiu kapitału z nieruchomości

–

pożyczka hipoteczna → pożyczka bankowa, której prawnym zabezpieczeniem jest hipoteka
na nieruchomości. Służy ona monetyzacji nieruchomości (uwalnianiu kapitału), co oznacza,
że właściciel nieruchomości poprzez obciążenie jej hipoteką może uzyskać w banku
wysokie środki, przeznaczyć je na dowolny cel i korzystać na dotychczasowych zasadach z
tej nieruchomości. Z braku celu wynika, że pożyczka jest obarczona znacznie wyższym
ryzykiem kredytowym, niż wszystkie wcześniejsze produkty. Banki ograniczają to ryzyko
na różne sposoby:

–

podniesienie marży kredytowej (co najmniej 2 razy wyższa niż w przypadku
kredytu hipotecznego)

–

obniżenie LTV (Loan to Value) → relacja wartości kredytu do wartości
nieruchomości, która go zabezpiecza poprzez hipotekę. Standardowo w polskiej
bankowości LTV = 80% (20% wkładu własnego). Jeżeli wynosi więcej niż 80%,
to są dodatkowe koszty – trzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu
własnego. Przy pożyczce będzie to około 65%.

–

skracanie okresu finansowania → 15 lat (kredyt hipoteczny może być na 30-40
lat).

*pożyczka a kredyt:

–

pożyczki może udzielać każdy podmiot, kredytu tylko bank

–

pożyczka jest regulowana Kodeksem Cywilnym, a kredyt Prawem Bankowym

–

przy pożyczce nie określa się celu, na jaki jest udzielana, a w przypadku kredytu zawsze jest
określony cel, a wykorzystanie kredytu niezgodnie z celem jest przestępstwem.

–

kredyt konsolidacyjny → polega na udzieleniu kredytu przez bank właścicielowi
nieruchomości, w celu spłaty skonsolidowania jego wcześniejszych zobowiązań bankowych
(najczęściej bardzo wysoko oprocentowanych, np. limit w ROR, pożyczka pieniężna itp.).
Zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka na nieruchomości. Przyjęcie przez bank takiego
zabezpieczenia znacznie obniża jego ryzyko kredytowe i pozwala ustalić oprocentowanie

kredytu konsolidacyjnego na poziomie znaczenie niższym niż zobowiązania konsolidowane
(nawet o połowę niższym). Ponadto, z uwagi na hipotekę, pozwala to wydłużyć okres
kredytowania nawet do 15-20 lat z wcześniejszych krótkich okresów. Wynika z tego, że
kredyt konsolidacyjny bardzo dobrze nadaje się do wykorzystywania w celach
restrukturyzacyjnych.

W Polsce jeszcze nie ma takiego produktu jak odwrócony kredyt hipoteczny.

WYKŁAD 4 (6.03)

Odwrócony kredyt hipoteczny

→ kredyt, którego udziela się właścicielowi nieruchomości, jest zabezpieczony hipoteką na
nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy, najczęściej jest to nieruchomość mieszkaniowa;
w zamian za przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz bank po śmierci kredytobiorcy.
→ w niektórych krajach określa się minimalny wiek kredytobiorcy (65 lat)
→ stosuje się kilka form wypłaty kredytu przez banki, są związane z różnym stopniem ryzyka:

–

wypłata jednorazowa – przeznaczona dla bogatszych klientów, o wyższych dochodach z
emerytury. Środki z kredytu są potrzebne do załatwienia jakiejś jednorazowej sprawy. Bank
ponosi dość ograniczone ryzyko kredytowe jak na ten rodzaj produktu, bo nie ryzykuje
wysokością kredytu, który wynikałby z długości życia klienta.

–

Wypłata w miesięcznych ratach do śmierci klienta (czyli w układzie dożywotnim) – jest z
reguły przeznaczona dla mniej zamożnych emerytów, którzy potrzebują środków na życie
codzienne. Tutaj ryzyko kredytowe banku jest znacznie wyższe, co znajdzie
odzwierciedlenie w poziomie LTV, gdyż bank nie zna wartości kredytu, ponieważ jest ona
uzależniona od długości życia klienta (max LTV = 50%)

Dlaczego nie ma tego produktu na polskim rynku?

1. Nie jest opracowany produkt finansowy (bankowy) tego rodzaju → jest to niewielka bariera,

bo doświadczenia zagraniczne w tym zakresie są bogate.

2. Bariery prawne → projekt ustawy próbuje stworzyć podstawy prawne do wprowadzenia

tego produktu na rynek. Wiele ustaw w polskim systemie nie pozwala bankom na
oferowanie tego typu produktu.
- artykuł 110 Prawa Bankowego → bank nie może udzielić kredytu ani pożyczki klientowi,
jeżeli ten nie posiada zdolności kredytowej (przy odwróconym kredycie w ogóle nie bada
się zdolności)
- w momencie śmierci obywatela wygasają wszystkie jego pełnomocnictwa z wyjątkiem
testamentu, nie można więc wystawić BTE po śmierci.

3. Bariery psychologiczne → po pierwsze mieszkanie w Polsce jest ciągle dobrem

szczególnego rodzaju (dużo na nie wydajemy, długo na nie zarabiamy itp.). Po drugie nie
chcemy sprzedawać tego wyjątkowego dobra za pół ceny. Po trzecie jeżeli mamy
spadkobierców, to chcemy im przekazać spadek.

Wniosek: Istotą odwróconego kredytu hipotecznego jest to, że kredytobiorca pozostaje
właścicielem nieruchomości aż do śmierci. Zarówno on, jak i jego spadkobiercy mogą spłacić
kredyt i bank nie przejmie nieruchomości na swoją własność. Projekt ustawy daje spadkobiercom 6
miesięcy na podjęcie decyzji o spłacie kredytu.

Najwięcej wypowiedzeń kredytu wiąże się z niedotrzymaniem przez kredytobiorcę obowiązku nie
pogorszenia stanu nieruchomości.

Na polskim rynku powstają takie instytucje jak fundusze hipoteczne, które udzielają tzw. renty
hipotecznej. Renta ta jest oparta o Kodeks Cywilny (906-913), czyli o tzw. dożywocie → stąd też
często nazywa się dożywotnią rentą hipoteczną. Dożywocie w myśl KC powstaje na skutek
bezpłatnego przekazania nieruchomości. Ten, kto pozbywa się własności określany jest
dożywotnikiem, a nabywający nieruchomość – właścicielem nieruchomości. Właściciel
zobowiązany jest świadczyć tzw. dożywocie. Artykuł 908 mówi o świadczeniu dożywocia w
naturze: wyżywienie, pielęgnacja, mieszkanie, pokrycie kosztów pochówku zgodnie z lokalnym
zwyczajem. Artykuł 913 KC pozwala to świadczenie dożywocia zamienić na rentę dożywotnią w
formie pieniężnej.

→ przy zaciągnięciu dożywotniej renty hipotecznej przestaje się być właścicielem nieruchomości w
momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Ma to niebezpieczne konsekwencje:

–

ani dożywotnik, ani jego spadkobiercy nie mogą zachować nieruchomości i spłacić renty

–

udzielający renty nie są nadzorowani przez nadzór finansowy. Gdyby rentodawca upadł
dożywotnik nie będzie miał nieruchomości ani renty.

Wniosek: Równolegle z tym produktem powinien być oferowany o wiele bezpieczniejszy
odwrócony kredyt hipoteczny. Brak tego produktu jest niebezpieczny dla osób starszych.

Zapotrzebowanie na odwrócony kredyt hipoteczny – przyczyny:

–

stan polskiego systemu emerytalnego – emerytury coraz mniejsze, uwarunkowania
demograficzne

–

bardzo szybko przyrasta w Polsce ilość właścicieli nieruchomości – nie ma w zasadzie
rynku najmu (negatywna strona: usztywnia to rynek pracy)

–

bardzo niski stopień obciążenia nieruchomości w Polsce hipoteką → w 27 krajach UE
=40%, w Polsce =8,7%, w Holandii = 80%.

IV. Podstawowe cechy bankowych produktów hipotecznych

1. Wysoka wartość poszczególnych produktów, co związane jest z kapitałochłonnością

nieruchomości

2. Kredyt hipoteczny musi być długoterminowy, żeby rozłożyć spłatę kapitału w czasie.

Miesięczne obciążenie spłatą raty kapitału powinno być jak najlepiej dostosowane do
miesięcznych dochodów kredytobiorcy.

3. Relatywnie niskie oprocentowanie w stosunku do innych produktów bankowych, co

związane jest z formą ich prawnego zabezpieczenia, która ogranicza ryzyko kredytowe
banku.

4. Istnieją dwie podstawowe formy spłaty kredytów hipotecznych:

- raty malejące – w formie tej pierwsza rata jest najwyższa, bo odsetki naliczane są później
od mniejszej wartości kapitał u następnych okresach. Ta forma spłaty przeznaczona jest dla
kredytobiorców o wyższej zdolności kredytowej, bo muszą mieć zdolność, aby obsłużyć
kredyt przy pierwszych najwyższych ratach
- raty równe – tzw. annuitetowych. Forma ta rozszerza dostępność kredytów, bo skierowana
jest do kredytobiorców o niższej zdolności kredytowej.

5. Docelowym zabezpieczeniem kredytu na nieruchomości jest hipoteka. Wynika to z długiego

okresu kredytowania, gdyż każde inne zabezpieczenie niż nieruchomość traciłoby na
wartości w tak długim horyzoncie czasowym.

V. Koszty produktów hipotecznych

1. oprocentowanie – jest to najwyższy z wszystkich kosztów. Z reguły jest to zmienna stopa

procentowa (w Polsce 98% kredytów hipotecznych). Wynika to z 2 czynników:
- duże wahania w poziomie inflacji stóp procentowych – banki nie są pewne kształtowania
się stóp procentowych w długim okresie
- refinansowanie poprzez krótkie depozyty, które nie są uzupełniane papierami
wartościowymi. Wprowadza to niepewność co do kosztu pozyskania kapitału w długim
okresie. Poprzez zmienną stopę procentową bank przerzuca ryzyko stopy procentowej na
kredytobiorcę. W krajach zachodnich stosowane są także quasi – stałe stopy procentowe:
stopy te są stałe w pewnym okresie, np. 3 lub 5 lat. Po upływie tego okresu ustala się stopę
stałą na kolejny okres, ale dostosowuje się ją do kosztów pozyskania pieniądza w danym
okresie.
W Polsce oprocentowanie ustala się poprzez: stawka referencyjna + marża banku.
Stawka referencyjna → stopa procentowa na rynku międzybankowym różna dla różnych
walut. Jej poziom jest niezależny od banku i od kredytobiorcy, decyduje tutaj rynek.
Marża banku ma charakter stały w całym okresie kredytowania. Bank nie może jej
podwyższyć, ale może ją obniżyć, gdy na rynku będą niższe stopy i będziemy chcieli odejść
do innego banku po kredyt refinansujący.

Kredyt w PLN → 3M WIBOR
Kredyt w EUR → 6M LIBOR w euro (0,22%) - stawka po jakiej banki handlują w Londynie
EURIBOR → stawka po jakiej banki handlują we Frankfurcie nad Menem
Kredyt w walutach obcych: problem ryzyka kursowego oraz problem spreadu.
Kredyt w CHF → 6M LIBOR dla CHF (0,09%)
Kredyt w USD → 6M LIBOR dla USD (0,45%) - na polskim rynku nie udzielane są te kredyty od
kilkunastu lat.

WYKŁAD 5 (13.03)

2. Prowizje bankowe → dochody nieobarczone ryzykiem kredytowym. Wyrażane są

procentem od kapitału kredytu.
- prowizja od uruchomienia kredytu – na rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznie ok.
1,5%, na rynku komercyjnych kredytów procent maleje wraz ze wzrostem wartości kredytu.
Z tej prowizji banki rezygnują, gdy chcą pozyskać kredyty refinansowe (chwyt
marketingowy). Generalnie niedobrze jest rezygnować z tej prowizji, bo znaczna część jest
sprzedawana przez pośredników i jest to jedno ze źródeł pokrycia ich wynagrodzenia.
- prowizja za przewalutowanie kredytu – w praktyce ok 1% od wartości kredytu, która
podlega przewalutowaniu. Często jest brak prowizji przy przewalutowaniu z waluty obcej
na PLN.
- prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – przed kryzysem była wystandaryzowana na
rynku. Teraz obowiązuje w początkowym okresie kredytowania, najczęściej jest wyższa na
początku kredytu, a później maleje. Jedyny bank, który ma prowizję w całym okresie
kredytowania to PKO BP.
- prowizja za gotowość – wprowadzona w latach 2004-2005, gdy konkurencja była silna,
niskie dochody odsetkowe. Charakterystyczna raczej dla rynku komercyjnych kredytów
hipotecznych. Najczęściej dotyczy kolejnej transzy kredytu budowlano-hipotecznego
przeznaczonego na nieruchomości komercyjne. Ma ekonomiczny sens przy wysokich
kwotach kredytu. Jest to prowizja za późniejsze uruchamianie kredytu niż założone to było
w umowie kredytowej.

3. Opłaty → wyrażane kwotowe, zryczałtowane wynagrodzenie za wykonanie jakiejś

czynności

- opłaty bankowe – związane z kredytami hipotecznymi i stanowią dochody banku, np.
opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego (obecnie prawie jej nie ma), za inspekcję na
placu budowy przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu budowlano-hipotecznego
(150-250 zł), za aneks do umowy kredytowej (100 zł),np. w przypadku niedostarczenia aktu
notarialnego w terminie, zmiana harmonogramu spłat; opłata za wydanie opinii – historii o
kredycie hipotecznym (wprowadzona w 2007, żeby klienci nie brali kredytów
refinansowych w innych bankach, dzisiaj to ok 150-200 zł)
- inne opłaty – niezbędne dla kredytu hipotecznego, ale nie są dochodami banku. np. opłaty
związane z ustanowieniem hipoteki (złożenie wniosku, opłata sądowa), opłata związana z
wyceną wartości nieruchomości, opłaty związane ze składkami ubezpieczeniowymi
(zabezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie od ognia i
innych zdarzeń losowych)

1,2,3 → będą przy każdym kredycie

4. Koszt różnic kursowych, spread – przy kredytach walutowych; koszt wynikający z różnicy

między kursem uruchomienia kredytu, który jest kursem kupna waluty w danym banku a
kursem spłaty kredytu, który jest kursem sprzedaży waluty w danym banku. Do 2006 nie
było żadnych regulacji dotyczących wartości spreadu.
- rekomendacja S → pierwsza regulacja, wydana jeszcze przez KNB, weszła w życie 1 lipca
2006. Postanowiono, że kredyt można spłacać ze swoich środków, które może zdobyć w
innym źródle niż dany bank. Niewiele to jednak zmieniło, bo banki nie chciały przyjmować
gotówki, kazały zakładać rachunki walutowe (prowadzenie kosztowało 300-400 zł).
- ustawa antyspreadowa – weszła w życie 9 sierpnia 2011 roku, była kontynuacją
Rekomendacji S. Podtrzymała postanowienia rekomendacji i dodano, że bank nie może
pobierać dodatkowych opłat z powodu spłacania kredytu przez klienta z własnych środków.

VI. Metody ograniczania ryzyka kredytowego przy finansowaniu nieruchomości

1. Badanie i ocena zdolności kredytowej – paradoks: na bazie danych historycznych bank

podejmuje decyzje dotyczące przyszłości.

2. Prawne zabezpieczenie kredytu:

- poręczenie: w myśl prawa cywilnego (żyrowanie) i w myśl prawa wekslowego (podpisanie
za kogoś weksla)
- blokada rachunku bankowego: blokada depozytu/lokaty lub blokada rachunku
inwestycyjnego (w przypadku akcji przedsiębiorstw bank będzie chciał wysokiego
przebicia, bo tutaj jest duża dynamika zmian wyceny; bank patrzy też na dywersyfikację
inwestycji)
- prawo do dysponowania rachunkiem bankowym – udzielenie bankowi zgody do pobrania
środków z rachunku prowadzonego w innym banku, gdyby na rachunku u kredytodawcy nie
było środków w dacie spłaty kredytu
- przewłaszczenie – przeniesienie własności maszyn, urządzeń lub zapasów na bank na
okres trwania umowy kredytowej i pozostawienie ich do użytkowania dotychczasowemu
właścicielowi, najczęściej kredytobiorcy. Ma dwie wady: niepłynne i tracące na wartości.
- zastaw sądowy – objęcie umową zastawu maszyn, urządzeń, zapasów. Przed 98 roku
nazywał się zastawem rejestrowym. Prawo Bankowe nakazuje rejestr tego zastawu w
sądzie. Ta zasada zmniejszyła znaczenie zastawów, teraz wykorzystuje się go tylko wtedy,
gdy nie można zastosować przewłaszczenia, np. w przypadku kredytowania samochodów.
Jest słabszym w sensie prawnym niż przewłaszczenie, ale ma te same wady.
- cesja należności / przelew wierzytelności – dobre zabezpieczenie, jeżeli wierzytelność ma
dobrą jakość, np. dobra umowa najmu.

- gwarancja / regwarancja bankowa – teraz mniej popularne, bardziej w obrocie
międzynarodowym
- hipoteka

3. Monitorowanie kredytu w okresie trwania umowy kredytowej – ważniejsze niż

zabezpieczenia prawne, bo szybka reakcja może wiele zmienić. W przypadku detalicznych
kredytów jest coraz lepiej w bankach, bo są to kredyty jednorodne, standardowe i podlegają
analizie systemowej. Przy kredytach korporacyjnych jest gorzej, bo kredyty są różnorodne,
nie podlegają takiej automatyzacji.

*banki dobierając prawne zabezpieczenie kredytu kierują się w pierwszej kolejności płynnością
tego zabezpieczenia.

VII.

Hipoteka jako ograniczenie ryzyka kredytów przeznaczonych na nieruchomości

WYKŁAD (20.03)

A) zabezpieczenie przejściowe (pomostowe) – od momentu uruchomienia kredytu do momentu
wpisu do księgi wieczystej (ustanowienia hipoteki). Zawsze będzie potrzebne, jeżeli celem kredytu
będzie finansowanie nieruchomości lokalowej (kredyt budowlano-hipoteczny), dlatego, że w czasie
trwania fazy budowlanej nie będzie możliwości ustanowienia hipoteki. Istnienie tego
zabezpieczenia wynika także z opieszałości sądownictwa w Polsce. W Warszawie trzeba poczekać
na wpis do księgi wieczystej około 3-4 miesiące.

hipoteka → dobre zabezpieczenie, bo nieruchomość jest dobrem wyjątkowo trwałym,
nieruchomości gruntowe są niezniszczalne, a nieruchomości lokalowe dzisiaj buduje się tak, aby
przetrwały 100 lat. Drugą cechą tego zabezpieczenia jest skończoność rynku nieruchomości, przez
co rozumie się, że na tym rynku nie można w tak dowolny sposób mnożyć podaży jak na innych
rynkach. Ta skończoność jest zróżnicowana – przypadku nieruchomości gruntowych – nie można
ich w żaden sposób pomnożyć. Nieruchomości lokalowe można mnożyć, ale w bardzo długim
procesie inwestycyjnym (dom jednorodzinny – minimum 3 lata). Jeżeli podaży nie możemy
mnożyć, a rośnie popyt, to cena i wartość będzie rosła. Popyt jednak nie rośnie liniowo – podlega
zmianom cyklicznym. W długim okresie (czyli w horyzoncie czasowym kredytowania
nieruchomości) popyt rośnie, mimo cykli koniunkturalnych.

Wpis do księgi wieczystej jest tzw. wpisem konstytutywnym, czyli tworzącym prawo.
Inny rodzaj wpisu w księdze – deklaratoryjny – potwierdzający dane prawo na nieruchomości, a nie
tworzący to prawo.
Wpis do KW musi się uprawomocnić: 14 dni od momentu wpisu (sędzia) lub 7 dni (referendarz).

W okresie przejściowym występuje też poręczenie (10% przypadków, zazwyczaj w najbliżej
rodzinie). Takie zabezpieczenie nic nie kosztuje, ale trzeba mieć zdolność kredytową, nie zamierzać
zaciągnąć zobowiązania w okresie trwania poręczenia, występują też bariery psychologiczne.

Podstawowym zabezpieczeniem przejściowym jest ubezpieczenie kredytu. Cena takiego
ubezpieczenia to 0,8 – 1,2% w stosunku rocznym. Banki podpisują umowy z ubezpieczycielami,
dzięki czemu duże banki uzyskują dla swoich klientów niższą cenę ubezpieczenia. Bank pobiera
składkę w imieniu ubezpieczyciela: poprzez dopisanie do marży kredytowej (pobierana
miesięcznie, najlepszy, najnowocześniejszy sposób) lub poprzez pobieranie miesięczne.

B) Podstawowe cechy hipoteki:

–

jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo na cudzej własności. Może być

ustalana na prawie własności, prawie wieczystego użytkowania, spółdzielczym prawie
własnościowym do lokalu.

CECHY:

–

jawność – będzie skuteczna, gdy jest wpisana do działu IV KW

–

pierwszeństwo – wierzyciel hipoteczny (bank) ma pierwszeństwo zaspokajania swoich
roszczeń przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości

–

szczegółowość – żeby hipoteka była skuteczna, to musi być szczegółowo określona: do
jakiej kwoty, w jakiej walucie, co jest podstawą ustanowienia hipoteki (umowa kredytowa)

–

akcesoryjność – jest ściśle związana z wierzytelnością kredytową, jaką zabezpiecza. Nie
może istnieć samoistnie – gdy wierzytelność wygasa, wygasa także hipoteka. Prowadzi to
też do wad: banki nie mogą swobodnie handlować wierzytelnościami hipotecznymi,
hipoteka wygasa i trzeba ją znowu ustanawiać, co jest kosztowne – utrudnia to
funkcjonowanie wtórnego rynku wierzytelności hipotecznych, w tym zdobywanie kapitału
na refinansowanie kredytów hipotecznych. Dlatego też na dojrzałych rynkach są też inne
prawa rzeczowe o charakterze nieakcesoryjnym. W Polsce jest pomysł, aby stworzyć takie
prawo – nazywa się ono „dług gruntowy”.

Rodzaje hipotek:

–

umowne:
- podstawowa
- uboczna

–

przymusowe – mogą być ustanawiane przez każdego wierzyciela, ale najczęściej są
ustanawiane przez US i ZUS.

C) Nowe zasady funkcjonowania hipoteki w Polsce

Hipotekę w Polsce reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.07.1982 roku. Przez
27 lat nic się nie zmieniało. Dopiero 26.06.2009 Sejm zmienił gruntownie tę ustawę i wprowadził
nowe zasady hipoteki w Polsce.

Zasadnicze zmiany (weszły w życie 20.02.2011):

1. Skreślenie wcześniejszego podziału hipotek umownych na hipotekę zwykłą (która była

wykorzystywana do zabezpieczenia wierzytelności kredytowych o znanej ustalonej wartości
w momencie wpisu hipoteki) oraz hipotekę kaucyjną (była wykorzystywana do
zabezpieczania wierzytelności kredytowych o nieustalonej wartości w momencie wpisu
hipoteki) i wprowadzeniu w to miejsce jednej podstawowej hipoteki umownej, która może
zabezpieczać oba te rodzaje wierzytelności. Zmianę tę należy ocenić jako dobrą, gdyż
usankcjonowała ona istniejącą już praktykę rynkową w tym zakresie.

2. Skreślenie istniejącej zasady automatycznego przesuwania się hipotek w dziale IV KW.

Przed 20.02 hipoteka 2 wygasała – hipoteka 3 stawała się drugą. Nikt nie mógł ingerować w
ten proces. Jest to bardzo ważne na którym miejscu jest hipoteka, bo o kolejności
zaspokajania wierzycieli z hipoteki decyduje tylko i wyłącznie kolejność wpisów. Od 2007
roku dotyczy to również takich wierzycieli jak US, ZUS, czyli wierzycieli tzw.
uprzywilejowanych. Trybunał Konstytucyjny wydał orzeczenie, że jakiekolwiek
uprzywilejowanie wierzycieli jest niezgodne z Konstytucją, bo narusza to równość obrotu.
Nadano prawo właścicielowi nieruchomości zwolnionym miejscem po hipotece. Oznacza
to, że jeżeli dziś wygaśnie hipoteka pierwsza, to o tym, co znajdzie się na pierwszym
miejscu decyduje właściciel, może nawet zaciągnąć nowy kredyt. Jest to zmiana pozytywna,
bo każde umocnienie właściciela w gospodarce rynkowej powinno być odbierane

pozytywnie. Drugą konsekwencją tego jest fakt, że utrudnia to sytuację bankom
finansującym nieruchomości. Dlatego też banki teraz kredytują nieruchomości w 2
sytuacjach: gdy nie ma wpisu w dziale IV KW oraz, gdy właściciel nieruchomości zgodzi
się na wpisanie do działu III KW roszczenia, na mocy którego właściciel nieruchomości
zgodzi się na określone zadysponowanie zwolnionym miejscem po hipotece, która istnieje
już w dziale IV KW i przeniesie tam wierzytelności danego banku. To jest oceniane
negatywnie, ponieważ jest to komplikacja prawna.

3. Jedną hipoteką można zabezpieczać kilka wierzytelności, wcześniej jak się miało 16

kredytów, trzeba było ustanowić 16 hipotek. Warunki:
- wszystkie kredyty służą finansowaniu jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego na rynku
nieruchomości
- zostanie ustanowiony tzw. administrator hipoteki i tylko on imieniu wszystkich wierzycieli
w zostanie wpisany do działu IV KW

4. W Polsce istnieje generalna zasada prawna, która polega na tym, że jeśli podziałowi podlega

nieruchomość obciążona hipoteką, to wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku takiego
podziału będą obciążone hipoteką łączną. Przed 20.02.2011 istniał od tej zasady jeden
wyjątek: jeśli podziałowi podlegały nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe, to
nieruchomości mieszkaniowe wyodrębnione z takiego podziału nie były obciążone hipoteką
łączną. Po 20.02.2011 tę zasadę skreślono, więc jeżeli deweloper nie spłaci kredytu, to
kupujący mieszkania dostają je obciążone hipoteką łączną.
Pozytywna zmiana – bo uproszczenie prawa.
Negatywna zmiana – w Polsce brakuje mieszkań i można było trochę zaczekać z tą zmianą,
bo pogarsza ona sytuację kredytobiorców.

WYKŁAD (27.03)

Warunki ustanowienia hipoteki:
A) Stan prawny nieruchomości – wpływa na wartość nieruchomości i jej cenę na rynku, dlatego
musi być analizowany przez bank. Przede wszystkim musimy sięgnąć do działu III KW, gdzie są
wpisywane wszystkie obciążenia nieruchomości z wyjątkiem hipotek. Pierwszym obciążeniem są
służebności, czyli ograniczone prawa rzeczowe (prawa na cudzej własności)

–

służebność gruntowa – nazywa się ją służebność przejazdu / przejścia / drogi koniecznej.
Jeżeli nieruchomość jest w drugiej linii zabudowy (nie ma dostępu do drogi publicznej), to
nieruchomość w pierwszej linii zabudowy będzie obciążona służebnością gruntową. Ta
służebność nie ma wpływu na decyzję banku

–

służebność osobista – związana z osobami – najczęściej służebność do zamieszkania, czyli
ktoś ma prawo do zamieszkania w czyjejś nieruchomości. Może wygasnąć, gdy ten, kto
posiada tę służebność zgodzi się ją znieść lub, gdy ta osoba umrze. Obciążenie tą
służebnością nieruchomości nie hamuje obrotu nią, ale będzie ona miała mały popyt na
rynku, a więc niska cena w stosunku do wartości. W związku z tym bank mógłby nie
zaspokoić swojej wierzytelności, a więc bank nie przyjmie takiej nieruchomości jako
zabezpieczenia

–

służebność przesyłu (dopracowana w polskim systemie prawnym z dniem 3.08.2008) –
służebność na rzecz przedsiębiorstw infrastrukturalnych / przesyłowych, np. sieci
energetycznych, gazowni itp. oznacza, że mogą one zainstalować na nieruchomości jakieś
urządzenie przesyłowe. Służebność ta jest odpłatna. Bank musi dokonać analizy
nieruchomości pod kątem charakteru urządzenia, które się tam znajduje i jego posadowienia
na nieruchomości. Na bazie tej analizy podejmie decyzję czy przyjąć taką nieruchomość
jako zabezpieczenie.

Kolejnym obciążeniem w dziale III KW jest dożywocie. Powstaje w wyniku bezpłatnego

przekazania prawa do nieruchomości (prawa własności lub wieczystego użytkowania). Jest
uregulowane w 906-913 K.C. Dożywotnik – pozbył się prawa, właściciel – ten kto nabył prawa.
Właściciel jest zobowiązany świadczyć różne „usługi” dożywotnikowi. Taka sytuacja powstaje
najczęściej w stosunkach rodzinnych. Obciążenie nieruchomości dożywociem ma skutki bardzo
podobne do służebności osobistej – mały popyt na rynku. A za ten dożywocie wyklucza raczej
przyjęcie nieruchomości do zabezpieczenia hipotecznego.
W dziale III nie interesuje nas np. prawo pierwokupu.

W dziale IV bank sprawdza czy są tam wpisy hipoteczne. Jeżeli nie ma wpisu – ok, jeżeli jest wpis
– bank zaproponuje właścicielowi wpis do działu III roszczenia (omówiono przy nowych zasadach
hipoteki w Polsce).

B) Określenie wartości nieruchomości

W banku uniwersalnym określona będzie rynkowa wartość nieruchomości. Ustala się ją dla takich
nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Można ją ustalić w trzech
podejściach do wyceny nieruchomości:

–

podejście porównawcze – zakłada, że nieruchomość ma taką wartość, jaką mają
nieruchomości do niej podobne (o podobnych cechach). Rzeczoznawca musi podać cechy,
na podstawie których uznał, że są podobne i wagi procentowe tych cech. Najczęściej będą to
takie cechy jak: lokalizacja (położenie), stan techniczny, uzbrojenie, powierzchnia. Mamy tu
3 metody:
1. Metoda porównywania parami – stosowana, gdy mamy płytki lokalny rynek
nieruchomości, czyli rynek na którym jest mało transakcji nieruchomościami podobnymi.
Będzie prawidłowa, jeżeli porównamy trzy pary nieruchomości. Oddaje autentyczny stan
rynku, niczego nie zmieniamy.
2. Metoda korygowania ceny średniej – stosujemy, gdy rynek nieruchomości jest głęboki,
czyli jest duży obrót nieruchomościami podobnymi do wycenianej i mamy dużo informacji
o cenach transakcyjnych. Aby ta metoda była prawidłowa należy pozyskać informacje o
cenach transakcyjnych kilkunastu podobnych nieruchomości. Korygowanie polega na tym,
że jest cena minimalna i maksymalna i ustala się deltę ceny.
3. Metoda analizy statystycznej rynku – nie jest wykorzystywana w praktyce.

W podejściu porównawczym NIE MA TECHNIK WYCENY.

–

podejście dochodowe – przyjmuje zasadę, że nieruchomość ma tą wartość, na ile jest zdolna
do kreowania dochodu. W ten sposób wyceniane są nieruchomości przeznaczone na cele
komercyjne. Mamy 2 metody wyceny:
1. Metoda inwestycyjna – wykorzystywana w 90% przypadków. Stosuje się ją wtedy, gdy
dochód z nieruchomości pochodzi z czynszu.
2. Metoda zysków – dla nieruchomości nietypowych, w przypadku, gdy dochód z
nieruchomości ma charakter zysku. Na przykład wycena stacji benzynowej: już nie
nieruchomość, ale jeszcze nie przedsiębiorstwo.

Niezależnie od metody wyceny mamy 2 techniki wyceny:

1. Techinka kapitalizacji prostej brutto lub netto – gdy dochód jest stabilny w czasie. Polega
na określeniu dochodu potencjalnego brutto z nieruchomości (takiego, jakby kreowała,
gdyby nie miała żadnych „wad”). Następnym etapem jest ustalenie dochodu efektywnego
brutto z nieruchomości, co można uczynić poprzez pomniejszenie dochodu potencjalnego o
najczęściej dwa parametry: ubytek dochodów z tytułu pustostanów i ubytek dochodów w
wyniku trwale nie płaconego czynszu przez najemców. Musimy ustalić stopę kapitalizacji =
dochód roczny / cena transakcyjna. Pokazuje nam ona okres zwrotu nakładów. Możemy

obliczyć tę stopę na dwa sposoby:

–

na podstawie informacji z rynku nieruchomości, na którym znajduje się nieruchomość
wyceniana. Będzie to możliwe, gdy na tym rynku będą informacje, takie jak stawki czynszu
w nieruchomościach podobnych do nieruchomości wycenianej → po to, aby ustalić dochód
roczny oraz informacje o cenach transakcyjnych nieruchomościami podobnymi.

–

W przypadku braku takich informacji stopę kapitalizacji wyznacza się na podstawie rynku
kapitałowego, czyli oprocentowania bezpiecznych długoterminowych aktywów (w Polsce
10-letnich obligacji skarbu państwa). Współczynnik kapitalizacji – odwrotność stopy
kapitalizacji.

Aby ustalić wartość techniką kapitalizacji prostej netto należy ustalić kolejny rodzaj dochodu →
dochód operacyjny netto. Uzyskuje się go poprzez pomniejszenie dochodu efektywnego brutto o
wydatki (koszty operacyjne). W skład kosztów wchodzą najczęściej: koszty dostawy mediów,
koszty zarządzania nieruchomością, opłata roczna za wieczyste użytkowanie, podatek od
nieruchomości, koszty drobnych napraw i remontów, koszty ubezpieczenia nieruchomości.

*Jakie są dochody w wycenie? Co to jest i jakie są sposoby ustalania stopy kapitalizacji

2. Technika dyskontowania strumieni dochodów → stosujemy ją, gdy dochód z
nieruchomości ma charakter zmienny w czasie. Stosuje się ją w przypadku nowych
projektów. Rzeczoznawca wycenia przyszłość, technika ta jest oparta o prognozę dochodów
w ustalonym okresie.

Od czego zależy długość okresu prognozy? → od okresu zmienności dochodów, kończy się, gdy
dochody osiągną stabilizację.

–

dyskontujemy dochody z poszczególnych lat, stopa dyskonta będzie uzależniona w dużej
mierze od ryzyka inwestycji. Po zdyskontowaniu sumujemy dochody i otrzymujemy
wartość nieruchomości.

–

Wartość nieruchomości w pierwszym roku po okresie objętym prognozą nazywa się
wartością rezydualną nieruchomości.

*Może być wykorzystane też podejście MIESZANE, ale nie będziemy o tym mówić

3. Podejście kosztowe → służy do ustalania odtworzeniowej wartości nieruchomości. Jest ona

ustalana dla nieruchomości, które nie mogą i nie są przedmiotem obrotu rynkowego oraz w
przypadku szczególnego rodzaju / celu wyceny nieruchomości (np. w celu ubezpieczenia
nieruchomości).

–

wartość odtworzeniowa – nakłady, jakie należałoby ponieść, aby odtworzyć nieruchomość
uwzględniającej jej poziom zużycia i obecny poziom cen rynkowych

–

nieruchomość jest warta tyle, ile reprezentuje sobą jej majątek (ceny rynkowe)

Mamy dwie metody:

–

metoda kosztów odtworzenia – w 80% przypadków, wprost służy obliczaniu wartości
odtworzeniowej

–

metoda kosztów zastąpienia – w celach likwidacyjnych

Mamy trzy techniki (niezależnie od metody):

*klasyfikacja zależy od sposobu szacowania stopnia zużycia nieruchomości
*zużycie: techniczne, funkcjonalne i środowiskowe

–

technika wskaźnikowa – zużycie nieruchomości określamy jednym wskaźnikiem

–

technika elementów scalonych – stosowana najczęściej, szacujemy zużycie według jej
elementów scalonych. O tym jak możemy dzielić nieruchomość mówią katalogi budowlane

–

technika szczegółowa (kosztorysowa) – szacujemy zużycie każdego elementu osobno

*wartość rynkową nieruchomości oblicza się dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem
obrotu rynkowego

*wycena nieruchomości dla ustanowienia hipoteki jest jednym z celów wyceny – drugim co do
częstotliwości na rynku. Pierwszym celem jest propozycja ceny wywoławczej w transakcjach
kupna-sprzedaży. Trzecim celem jest aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie
nieruchomości. Następnym jest:

–

ubezpieczenie nieruchomości,

–

ustalenia renty planistycznej – jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego zwiększy
wartość nieruchomości. Właściciel musi podzielić się z gminą do 30% wzrostu wartości
(jeżeli sprzedaje nieruchomość do 5 lat od powstania planu)

–

dla ustalenia opłaty adiacenckiej – nalicza się ją najczęściej, gdy nastąpi uzbrojenie
nieruchomości ze środków publicznych lub UE lub, gdy gmina dokona podziału lub scalenia
nieruchomości i w związku z tym wzrośnie jej wartość

–

w celu badania opłacalności inwestowania w nieruchomość

–

w celu przekształceń własnościowych – prywatyzacji

OPERAT SZACUNKOWY – dokument z wyceny nieruchomości.

Struktura operatu szacunkowego:
(reguluje to rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego)

–

strona tytułowa – jest bardzo ważna

–

wyciąg z operatu szacunkowego – skrót (4 elementy). Rzeczoznawca jest zobowiązany na
mocy prawa, żeby w ciągu 3 miesięcy od sporządzenia operatu wysłać ten wyciąg do
catastro nieruchomości

–

określenie przedmiotu wyceny – jaki rodzaj nieruchomości jest przedmiotem wyceny.
Trzeba wykorzystać dwa kryteria: podziału nieruchomości wg art. 46 KC (kryterium
własności) oraz kryterium wykorzystania / przeznaczenia nieruchomości

–

zakres wyceny – jaka wartość i jakiego rodzaju prawa do nieruchomości jest określana

–

cel wyceny

–

podstawy prawne wyceny – zawsze będą 3: ustawa o gospodarce nieruchomościami z
21.08.1997, rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatów, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (stare Standardy Zawodowe
Rzeczoznawców Majątkowych) oraz nowy standard → dotyczący wyceny nieruchomości w
celu zabezpieczenia wierzytelności kredytowej (2010).
*Każdy inny cel wyceny niż ustanowienie hipoteki = PKZW
*ustanowienie hipoteki = stosujemy ten nowy standard z 2010 roku!

–

Analiza lokalnego rynku nieruchomości

–

uzasadnienie wyboru sposobu wyceny

–

przeprowadzenie procedury wyceny

–

podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem – wynik zaokrąglony do pełnego złotego
polskiego

–

załączniki operatu szacunkowego – muszą być zawsze! Ich zadaniem jest udokumentowanie
danych podanych w operacie. Są dwie grupy: załączniki obligatoryjne (dokumentujące stan

prawny wycenianej nieruchomości: odpis z księgi wieczystej, protokół badania księgi
wieczystej, wyciąg z planu przestrzennego zagospodarowania, czy jest wydana decyzja o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu → gdy nieruchomość nie jest objęta
planem zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań /studium gminne → gdy
nie ma warunków zabudowy; na podstawie aktualnego wykorzystania → jeżeli nie ma
poprzednich; wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków) oraz załączniki fakultatywne
(zawsze jest dokumentacja fotograficzna, różne zestawienia informacji wykorzystanych w
operacie)

WYKŁAD (17.04.2013)

Podstawowe różnice w udzielaniu kredytów hipotecznych pomiędzy bankami uniwersalnymi a
bankami hipotecznymi

(!) inna podstawa prawna działania tych dwóch rodzajów banków (!)

Różnice:

–

inny sposób refinansowania akcji kredytowej:
a) banki uniwersalne → głównie poprzez depozyty zbierane od osób fizycznych,
przedsiębiorstw oraz instytucji. Zaletą tego sposobu jest to, że w polskich warunkach jest to
najtańszy sposób finansowania. Podstawową wadą jest niedostosowanie długości aktywów
banku (kredytów) do długości pasywów (depozytów). Złamana jest w ten sposób tzw. złota
reguła bankowa → długie aktywa powinny być finansowane długimi depozytami. Taka duża
skala tego zjawiska, jaka ma miejsce w Polsce powoduje narastanie ryzyka płynności w
bankach. Ważne są dwie kwestie: rosnący udział w aktywach banków kredytów
hipotecznych oraz czynnik regulacyjny, związany z wdrożeniem tzw. Bazylei III. Wejdą one
w życie w 2018-2019 roku. Koszt pozyskania środków w polskim systemie bankowym w
bankach uniwersalnych zależy od struktury depozytów:
- depozyty bieżące: środki na ROR oraz na rachunkach bieżących podmiotów i instytucji
(najtańsze, bo są najbardziej płynne, średni poziom oprocentowania ROR w Polsce to 0,5%
rocznie)
- rachunki oszczędnościowe → zachowuje pewne cechy rachunku bieżącego (dość wysoką
płynność), a jednocześnie był znacznie wyżej oprocentowany. Można dowolnie wpłacać i
wypłacać środki, przy czym wpłacać można zawsze, natomiast wypłaty można dokonywać
najczęściej raz w miesiącu bez konsekwencji kosztowych. Każda kolejna wypłata wiąże się
z uiszczeniem pewnej opłaty (ale oprocentowanie salda pozostaje na ustalonym wcześniej
poziomie)
- rachunki terminowe – tradycyjne, standardowe → oprocentowanie ustalane przez zarząd
banku, mają rozbudowaną strukturę (3, 6 miesięczny itd.), nie można zmieniać salda w
okresie umownym (ani dopłacać, ani wypłacać)
- rachunki terminowe - niestandardowe → można z bankiem negocjować oprocentowanie i
ustalać okres lokowania środków w sposób indywidualny. Najczęściej można je zakładać
powyżej pewnej kwoty, długo granicą taką było 50 tys. zł, teraz granica jest różna w
poszczególnych bankach
- rachunki terminowe – specjalne → najczęściej najdroższe, gdyż oparte o specjalną
promocję, dobrze reklamowaną. Pojawiają się w sytuacji dużego boomu kredytowego na
rynku, gdy bankom potrzebne są środki.
Średni koszt zależy od tej struktury, w tym głównie od tego ile jest depozytów a'vista.
Dzisiaj decydują o tym: liczba oddziałów i internet. Kolejną zaletą depozytów jest łatwy i
tani dostęp do tego typu źródła kapitału na udzielanie kredytów hipotecznych.

b) banki hipoteczne → głównie poprzez emisję długoterminowych papierów wartościowych
– listów zastawnych. Wada tego sposobu jest taka, że w Polskich warunkach jest on
znacznie droższy niż refinansowanie poprzez depozyty. Zaletą tego sposobu jest
minimalizowanie ryzyka płynności banku poprzez lepsze dostosowanie długości jego
aktywów i pasywów. Listy zastawne – termin zapadalności to 4-5 lat (Polska), w Niemczech
nawet 15-20 letnie. W Polsce mamy dwa rodzaje listów zastawnych:
1. hipoteczny list zastawny, który dominuje na polskim rynku, charakteryzuje się tym, ze
podstawą jego emisji są kredyty udzielone przez bank hipoteczny, których zabezpieczeniem
jest hipoteka na nieruchomości (w całym katalogu kredytów, które są podstawą emisji tego
rodzaju listów, 90% muszą to być kredyty hipoteczne, a tylko 10% kredyty budowlano-
hipoteczne)
2. publiczne / komunalne listy zastawne → mają dwie podstawy emisji: kredyty udzielone
przez bank hipoteczny o bardzo niskim ryzyku kredytowym – najczęściej w ogóle
niezabezpieczone, ale tego typu kredytów bank ten może udzielić tylko i wyłącznie
podmiotom wymienionym z nazwy w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych
(są to: Europejski Bank Inwesytycyjny, EBOR, JST i ich związki – komunalne, najczęściej
emitowane w Polsce). Drugą podstawą emisji są kredyty udzielone przez bank hipoteczny,
których prawnym zabezpieczeniem jest stuprocentowe poręczenie podmiotów
wymienionych w ustawie, o których mowa wyżej.

Co jest podstawą klasyfikacji listów zastawnych w Polsce? → Podstawa ich emisji.

Listy zastawne w Polsce mogą być emitowane w ofercie prywatnej i publicznej (rynek CeTO, a od
dwóch lat są na rynku Catalyst). W warunkach kryzysu listy zastawne okazały się najlepszymi
papierami wartościowymi.

–

inny sposób wyceny wartości nieruchomości w celach ustanowienia zabezpieczenia kredytu
→ w uniwersalnych jest to rynkowa wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu
użytkowania. Wartość tę można szacować w 3 podejściach: porównawczym, dochodowym i
mieszanym. Taką wartość można ustalać tylko dla nieruchomości, które są lub mogą być
przedmiotem obrotu rynkowego. W bankach hipotecznych wyceniamy bankowo-hipoteczną
wartość nieruchomości (BHWM), podstawą jest ekspertyza wykonana w banku
hipotecznym. Operat szacunkowy stanowi tylko podstawę dla takiej ekspertyzy. Te dwie
wartości różnią się od siebie: wartość rynkowa jest wartością bieżącą (zmieniającą się wraz
z koniunkturą rynkową), natomiast BHWM opiera się na ostrożnej wycenie – średnich
wartościach w cyklu koniunkturalnym (jest to określanie ryzyk, jakie mogą zaistnieć w
okresie trwania kredytu). Stąd też wartość rynkowa zawsze jest wyższa od BHWM, a
różnice te są najwyższe w czasie wysokiej koniunktury na rynku. Wycena przez BHWM
zmniejsza jednak konkurencyjność banku hipotecznego na rynku, bo LTV jest liczone od
niższej wartości. BHWM jest po to, by dbać o bezpieczeństwo listów zastawnych,
niezależnie od stanu koniunktury na rynku nieruchomości.

- bank uniwersalny może kredytować 3 podstawowe rodzaje prawa: prawo własności, prawo
wieczystego użytkowania i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Bank hipoteczny może
kredytować tylko prawo własności i wieczystego użytkowania. Nie może finansować prawa
spółdzielczego, bo jest to prawo ograniczone, a więc najsłabsze. Oznacza to, że jest to prawo na
cudzej własności – w tym przypadku na własności spółdzielczej, właścicielem nieruchomości jest
spółdzielnia. Posiadacz tego prawa posiada prawo tylko do zamieszkania lub innego użytkowania
lokalu. Z prawem tym nie jest związany udział w nieruchomości wspólnej, jak to ma miejsce w
przypadku nieruchomości lokalowej – odrębnej własności do lokalu.

(spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu istnieje tylko na rynku wtórnym, nie można

ustanawiać tego typu prawa na nowych lokalach od 2007 roku).

- bank hipoteczny co do zasady nie może kredytować nieruchomości, która nie posiada urządzonej
księgi wieczystej, z wyjątkiem systemu deweloperskiego i budowanych tam nieruchomości
lokalowych. Ale w takiej sytuacji bank hipoteczny powinien wpisać roszczenie w tej sprawie do
działu III KW „dewelopera”. Na mocy takiego roszczenia deweloper zobowiązuje się wobec banku
hipotecznego, że po zakończeniu budowy wyodrębni lokale w odrębną własność na mocy ustawy o
własności lokali z 24.06.1994 roku i będzie możliwe hipoteczne zabezpieczenie kredytu.

–

bank hipoteczny musi mieć tak zwaną pierwszą hipotekę, czyli musi być wpisany na
pierwszym miejscu w dziale IV. Po 20.02.2011 ma to już mniejsze znaczenie.

Wykład (24.04)

Kanały dystrybucji w bankowości hipotecznej

A. Dystrybucja mieszkaniowych kredytów hipotecznych i innych produktów detalicznych (w
Polsce po

życzki hipoteczne)

życzki hipoteczne)

–

sieć placówek banku – podstawowy kanał – w Polsce ok. 75% wszystkich mieszkaniowych
kredytów hipotecznych. Jest to dość drogi kanał – bank ponosi koszty pracy, zatrudnienia,
utrzymania lokali, systemu informatycznego itp. Sprzedaż często wspomagana jest centralną
platformą kredytową banku. Polega to na tym, że wprowadzane do są kredyty do określonej
bazy w oddziale i na centralnej platformie podejmowana jest decyzja (scoring – w pełni
automatycznie, inne kwestie rozpatrywane indywidualnie). Najczęściej platformy te są poza
Warszawą.

–

Zewnętrzne kanały dystrybucji – około 25% mieszkaniowych kredytów hipotecznych jest
sprzedawane tą drogą (w Holandii aż 40%):
a) pośrednicy finansowi na szczeblu centralnym (w skali całego kraju), np. Open Finance,
Dom Kredytowy Lotus. Cechą charakterystyczną tego kanału jest to, że jest on dość drogi,
ale bardziej efektywny niż sieć placówek, bo pośrednicy otrzymują wynagrodzenie w
postaci success fee – w czasie boomu wynosiły one nawet 1,8 – 2,2% od wartości kredytu.
Przez kanał ten można pozyskać dość dobrych klientów o dużych dochodach, którzy z
powodu braku czasu najczęściej korzystają z usług pośredników. Dobra współpraca w tym
wypadku zależy od szybkości podejmowania decyzji przez bank oraz od elastyczności
stawek przy wyższych kwotach.
b) pośrednicy lokalni – zróżnicowana grupa, małe lokalne firmy, pośrednicy w obrocie
nieruchomościami itp. Cechy:

–

znacznie tańszy kanał niż pośrednicy na szczeblu centralnym – w czasach
boomu 0,5-1%

–

duża aktywność w regionie, np. Nawiązują kontakty ze starostwem
(penetracja lokalnego rynku)

–

wadą jest tutaj duże ryzyko reputacyjne banku – drobny pośrednik jest słabiej
przygotowany, może obiecać klientowi rzeczy, których bank nie będzie w
stanie zrealizować. Poza tym często nie potrafią skompletować dokumentów,
co powoduje wydłużenie całego procesu. Konieczne są więc szkolenia dla
pośredników, z którymi stale współpracujemy, przygotowanie w centrali
wzoru umowy, którą w oddziale może podpisać pośrednik, stworzenie
centralnego rejestru zawartych umów oraz monitorowanie aktywności
pośredników.

c) współpraca z biurami sprzedaży deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych itd.

–

Płacenie prowizji pracownikom tych biur – 1,5-2%

–

lub obniżenie marży o prowizję, która obowiązuje na tym rynku (stosowane
najczęściej w okresie boomu)

(!) Trzeba pamiętać o cross-sellingu – sprzedaży wiązanej. Najważniejsza jest praca na własnej
bazie klientów.

B. Kanały dystrybucji związane z udzielaniem kredytów hipotecznych na nieruchomości
komercyjne

–

placów banku i komórki centrali banku (głównie) – produkty mniej standardowe.

–

Kto podejmuje decyzję? - zależy głównie od wartości kredytu.

–

Placówki, które nie są oddziałami powinny zajmować się przedstawieniem
oferty i przyjęciem wniosku

–

do pewnej wysokości kredyty sprzedawane są w oddziałach. W takim
wypadku decyzję podejmuje komitet kredytowy regionu, któremu
przewodniczy dyrektor regionu.

–

specjalistyczne oddziały do obsługi klientów korporacyjnych – najczęściej są
departamentami centrali (CBK – centra bankowości korporacyjnej), których szefem jest
dyrektor działu sprzedaży w centrali. Decyzję podejmuje komitet kredytowy centrali (II-go
stopnia), któremu przewodniczy dyrektor zarządzający ryzykiem. Przy najwyższych
wartościach decyzja podejmowana jest natomiast przez komitet kredytowy banku (I-go
stopnia), któremu przewodniczy członek zarządu odpowiedzialny za pion ryzyka. W skład
tego komitetu wchodzi odpowiednia ilość członków zarządu (tak, aby było quorum).

(!) W Polsce zarząd banku nie podejmuje decyzji biznesowych, tylko tworzy regulacje i
rozwiązania.

CECHY CHARAKTERYSTYCZNE BANKOWYCH PRODUKTÓW HIPOTECZNYCH

A. Mieszkaniowe kredyty hipoteczne:

–

standardowy charakter – długość, LTV, marża itd. Jest to potrzebne w automatyzacji
sprzedaży i monitorowaniu portfela

–

relatywnie najwyższa marża

–

najdłuższy okres kredytowania – do momentu wejścia w wiek emerytalny

–

idealny produkt do cross-sellingu – można zarabiać na innych produktach (na drugim
miejscu po ROR)

–

dwie formy spłaty – raty malejące i annuitetowe (poszerzają dostępność kredytów)

B. Kredyty zabezpieczone hipotecznie udzielane na finansowanie nieruchomości komercyjnych:

–

wyższa wartość – różnice w wartości maja dużą zmienność

–

brak standaryzacji – maleje wraz ze wzrostem kwoty kredytu

–

relatywnie niższa prowizja jednostkowa

–

krótsze okresy kredytowania – zależy od typu banku: 8 lat w uniwersalnych, 15-20 lat w
hipotecznych

PODSTAWOWE RYZYKA ZWIĄZANE Z FINANSOWANIEM NIERUCHOMOŚCI

ryzyko – niebezpieczeństwo niespłacenia kredytu lub utraty dochodów banku związanych z tym
kredytem

A. Ryzyko kredytowe – prawdopodobieństwo wystąpienia tego ryzyka określamy poprzez badanie
zdolności kredytowej. Strata, jaką bank poniesie w przypadku wystąpienia zdarzenia zależy od
zabezpieczenia, w tym głównie od poziomu LTV.

B. Ryzyko walutowe / kursowe – występuje, gdy kredyty udzielane są w walutach obcych.
Kredytobiorca nie jest w stanie zabezpieczyć się przed tym ryzykiem. Dla banku jest to
niebezpieczeństwo zaprzestania obsługi, a dodatkowo banki nie mają odpowiedniego
zabezpieczenia w postaci hipoteki, gdy PLN się znacząco osłabia (rok temu 15% portfela nie było
zabezpieczone!). Oprócz tego RPP nie ma żadnego wpływu na poziom akcji kredytowej i nie jest w
stanie zapobiegać ewentualnym boomom.

C. Ryzyko stopy procentowej – jest bardziej dokuczliwe dla kredytobiorców.

D. Ryzyko rynkowe – ma wpływ na poziom dochodów kredytobiorców, stan bezrobocia, wahania
cen nieruchomości itd. - zmienia się wraz z cyklicznością gospodarki

E. Ryzyko prawne – bardzo ważne w przypadku finansowania nieruchomości – związane z wyceną
nieruchomości* i poprawnym ustanowieniem hipoteki.

*nowy standard wyceny – rzeczoznawca ma obowiązek wskazania ryzyk związanych ze stanem
nieruchomości i z rynkiem

F. Ryzyko płynności – w Polsce może wynikać z:

–

skutków powyższych ryzyk

–

z refinansowania akcji kredytowej.

Obecnie narasta, bo rośnie udział długoterminowych kredytów hipotecznych w aktywach banku.

ZARZĄDZANIE RYZYKIEM POPRZEZ:

–

kształtowanie cen kredytów

–

zasady kształtowania LTV

–

zasady wyceny nieruchomości w celu ustanowienia hipoteki

–

administracja kredytów, która monitoruje portfel

WYKŁAD (8 V)

CYKL KONIUNKTURALNY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI A BANKOWOŚC
HIPOTECZNA

1. Cykliczność rynków nieruchomości

rynek – brak jednolitej definicji:

–

definicja z pozycji czasowo-przestrzennych mówi, że rynek to miejsce, w którym odbywają
się transakcje kupna-sprzedaży („tradycyjny” sposób postrzegania rynku). W wypadku
nieruchomości taki sposób postrzegania rynku nie zaniknie z powodu kapitałochłonności i
długowieczności towaru, jakim jest np. mieszkanie.

–

rynek jako proces, w którym zachodzi ogół relacji ekonomicznych i społecznych między
sprzedającym a kupującym. Procesem tym rządzi mechanizm rynkowy, w którym

zasadniczą rolę odgrywają: popyt, podaż i cena. Działa on idealnie, gdy panuje doskonała
konkurencja.

(!) na rynku nieruchomości mamy dwa rodzaje obrotu:

–

rynkowy – oznacza nabywanie nieruchomości (określonych praw do niej) poprzez
transakcje kupna-sprzedaży – DOMINUJE

–

nierynkowy – nabywanie praw do nieruchomości w sposób inny niż transakcja kupna-
sprzedaży:

–

spadek w procesie dziedziczenia

–

zasiedzenie – poprzez długoterminowe użytkowanie nieruchomości
samoistnie (20 lat – w dobrej wierze lub 30 lat ?). Musi być prawomocny
wyrok sądu. Nie można zasiedzieć linii podziemnych: gazowych,
wodociągowych itp.

–

Decyzja administracyjna – w warunkach polskich sprowadza się to do
wywłaszczenia

(!) obrót na rynku nieruchomości to obrót prawami:

–

własności

–

wieczystego użytkowania

–

spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu

Rynek nieruchomości nie jest jednolity. Są różne segmenty:

–

mieszkaniowy

–

segmenty o charakterze komercyjnym: biurowy, handlowy, magazynowy

–

nieruchomości rolnych

–

nieruchomości leśnych i rekreacyjnych

Segmenty te podlegają różnym wahaniom koniunkturalnym, o różnej amplitudzie zmian:

–

najniższa amplituda zmian charakteryzuje rynek nieruchomości mieszkaniowych – jest to
dobro pierwszej potrzeby, więc władze państw prowadzą politykę mieszkaniową, która
podtrzymuje popyt na rynku (np. Program rodzina na swoiim)

–

wyższe amplitudy zmian można zaobserwować zwłaszcza na rynku biurowym i
magazynowym – w tym zakresie państwa nie prowadzą bowiem żadnej polityki, dlatego
rynki te są związane z cyklem w gospodarce.

(!) Cykl wyraża się przede wszystkim w zmianie cen nieruchomości. Na rynkach komercyjnych
mamy do czynienia z wahaniami cen czynszu.

2. Istota i czynniki kształtujące cykliczność rynku nieruchomości

Mamy dwie grupy czynników:

I. Czynniki wewnętrzne / endogeniczne:

–

związane z procesami strukturalnymi na rynku nieruchomości i jego cechami

–

na ich bazie widać następującą prawidłowość:

Popyt na nieruchomości zmienia się relatywnie szybko i w krótkim czasie. Te zmiany spotykają się
ze z natury sztywną podażą, która reaguje z opóźnieniem na zmiany w popycie (proces budowy
trwa ok. 2-3 lat). Prowadzi to do wzrostu cen (początek cyklu). Rosnące ceny powodują wzrost
marży deweloperów, co zachęca ich do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Inwestycje te
kredytowane są przez banki. Ceny rosną nadal, bo nie ma jeszcze dostatecznej podaży (budowy

nadal trwają). Jeżeli popyt w tej fazie cyklu spowodowany jest czynnikami fundamentalnymi,
takimi jak migracje, spadek stóp procentowych, niska inflacja, to cykl charakteryzuje się mała
amplitudą wahań. Jeżeli oprócz czynników fundamentalnych powodują go także czynniki
spekulacyjno-psychologiczne i zakupy na rynku nieruchomości będą spekulacyjne (i przekroczą
one 20% rynku), wówczas dojdzie do kryzysu, bo powstanie bańka spekulacyjna (nie tylko bańka
cenowa, jak w pierwszym przypadku).

(!) Wzrost spekulacyjny nie byłby możliwy bez roli systemu finansowego, który doprowadza do
boomu na rynku kredytów hipotecznych. Powoduje to:

–

obniżanie zabezpieczeń

–

zwiększenie konkurencji między bankami

–

złe ocenianie zdolności kredytowej.

Ceny nadal rosną, a gdy osiągną taki poziom, że kredytobiorcy nie będą już mieli zdolności
kredytowej nastąpi wyhamowanie wzrostu. Spowoduje to, że spekulanci zaczną sprzedawać
nieruchomości, co spowoduje spadek cen. Następnie banki ograniczą akcję kredytową, co
dodatkowo spowoduje, że ceny będą spadały. Oprócz tego następuje zwiększenie podaży, bo
nastąpił koniec budów rozpoczętych w pierwszej fazie cyklu, co powoduje, że ceny obniżają się
jeszcze bardziej – KRYZYS

3. Konsekwencje kryzysu na rynku nieruchomości w stosunku do sektora bankowego i

gospodarki

Kryzys przekłada się na jakość aktywów hipotecznych w bankach – kredyty zaczynają się psuć, bo
nie są obsługiwane, a banki nie są w stanie zrealizować hipotek z powodu nadmiaru podaży lub
mieszkania są sprzedawane po niższych cenach niż początkowo zakładano. Banki zaczynają więc
tworzyć rezerwy celowe, co przekłada się na kapitał własny i współczynnik wypłacalności. To z
kolei przekłada się na obsługę przez banki innych sektorów gospodarki – banki ograniczają akcję
kredytową np. w segmencie przedsiębiorstw. W ten sposób kryzys dociera do innych segmentów
gospodarki. Rządy nie mogą dopuścić do upadłości banków – muszą je dokapitalizować. To
powoduje problemy budżetowe krajów, rosną deficyty. Z tego powodu rośnie też oprocentowanie
obligacji (większe ryzyko) i rządy nie mogą obsłużyć swojego długu – kraj upada lub korzysta z
pomocy zewnętrznej – MFW, EBC itp.

(!) Rynek nieruchomości może destabilizować system bankowy i całą gospodarkę.

Rola bankowości hipotecznej w stabilnym funkcjonowaniu całego systemu jest więc ogromna.
Dlatego też:

–

musi funkcjonować na zasadach rynkowych

–

musi podlegać pewnej regulacji, bo rynek nie jest efektywny (problemem jest znalezienie
optimum regulacji). Konieczne są regulacje w 2 obszarach:

–

polityka pieniężna – ustalenie stóp procentowych (nie są skuteczne w
przypadku kredytów walutowych)

–

regulacje nadzorcze (KNF):

–

poziom LTV – regulowanie ilości środków

–

TDI – ilość zadłużenia do dochodów (dotyczy kredytobiorcy) –
rekomendacja T

–

sposoby i zasady wyceny nieruchomości – wartość rynkowa jest
cena bieżącą, powinno się wprowadzić wartość bankowo-
hipoteczną

–

sposób refinansowania akcji kredytowej – nie tylko rynek
pierwotny (depozyty), ale także rynek wtórny.

(!) Uruchomienie rynku wtórnego wierzytelności w Polsce – poważną bariera jest
nieprzenaszalność hipoteki.

WYKŁAD (22.05)

Stan i perspektywy rozwoju bankowości hipotecznej w Polsce

1. System bankowości hipotecznej ukształtowany w ostatnich 20 latach.

Składa się z dwóch elementów:

–

banki uniwersalne – w ramach tych banków działają 3 kasy mieszkaniowe

–

banki hipoteczne

Pierwsze kredyty hipoteczne w Polsce były udzielone w 1996 roku, do 2004 roku dynamika
wzrostu sprzedaży tych kredytów była dość niska. Po 2004 roku nastąpiło gwałtowne
przyspieszenie rozwoju bankowości hipotecznej. Dzisiaj na koniec grudnia 2012 portfel hipoteczny
wynosi 313,8 mld zł. To daje około 19,5-20% PKB, co plasuje nas daleko poniżej średniej
europejskiej (EU27 – 50% PKB, w Holandii – 90%PKB). Portfel ten został udzielony głównie
przez banki uniwersalne, udział banków hipotecznych to około 10-12% (głównie na nieruchomości
komercyjne). Wprowadzony z dniem 1.01.1998 roku system bankowości specjalistycznej w Polsce
nie funkcjonuje – świadczy o tym portfel kredytowy i rozwój instytucjonalny tego sektora.
Dlaczego ukształtowała się taka struktura?

–

do 2007 roku rynek bankowy w Polsce był nadpłynny – przeważały w nim depozyty nad
kredytami. Tylko 75% depozytów było wykorzystywane na akcję kredytową. Jest to
charakterystyczne dla młodego rynku. W związku z tym banki nie potrzebowały innego
sposobu zdobywania kapitału niż depozyty. Od 2007 roku rynek na skutek przyspieszenia
kredytowania nastąpiła nadwyżka wartości kredytów nad depozytami (w 2008 roku około
13 mld zł nadwyżki). Środki na akcję kredytową muszą więc pochodzić z innych źródeł niż
depozyty. To przyspieszenie oznacza, że szybko rosną w aktywach banku kredyty
długoterminowe (średnio 25%). sytuację ratuje wówczas to, że mamy w polskim systemie
bankowym wiele banków, które należą do wielkich grup kapitałowych. Kryzys na świecie
powoduje dwa zjawiska na polskim rynku bankowym:

–

spada akcja kredytowa – luka między depozytami a kredytami się
zmniejsza, ale nie dochodzi do nadwyżki depozytów

–

banki matki zaczynają wycofywać swoje kapitały w postaci depozytów z
polskich banków, bo potrzebują płynności.

Przesłanki do dalszego rozwoju:

–

poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce – brakuje około 600 tysięcy
mieszkań. Bardzo zmienia się struktura popytu mieszkaniowego: więcej singli i więcej
seniorów, którzy potrzebują innych rozwiązań.

–

Brak rynku najmu w Polsce – usztywnia to rynek pracy. Na jedno mieszkanie wynajmowane
w Polsce przypada aż 27 mieszkań własnych (dysponowanie jednym z dwóch praw:
własności lub spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu). W Hiszpanii 17, w Niemczech i
Francji 2-3 mieszkania.

(!) hipotekę można ustanowić na nieruchomości lub na spółdzielczym prawie własnościowym do
lokalu (!)

–

duża potrzeba inwestycji infrastrukturalnych w Polsce

–

rozwój nieruchomości turystycznych – rynek drugich mieszkań (rozwija się szybko np. w
Zakopanem)

–

niewystarczająca ilość nieruchomości komercyjnych

Mamy 340-345 mieszkań na 1000 mieszkańców. Niemcy – 510, Francja – 470.

Co zrobić, żeby bankowość hipoteczna się rozwijała?
Rynek ten rozwija się w sposób żywiołowy. Ma dwie cechy:

–

dominacja banków uniwersalnych – oznacza to refinansowanie krótkimi depozytami i
wycenę wartości rynkowej nieruchomości. Trzeba więc zbudować system, który
rozwiązywałby problem ryzyka płynności i ryzyka kredytowego. Można spróbować
powołać kasy oszczędnościowe. Polega to na tym, że do każdego rachunku na koniec roku
państwo dopłaca jakąś jego część (na początku nawet 30%).
Obecnie podjęto decyzję, że depozyty gromadzone w banku przez minimum 5 lat będą
zwolnione z podatku Belki.
Jeżeli chodzi o ryzyko płynności, to muszą być emitowane jakieś papiery wartościowe. Do
tej pory listy zastawne to około 3 mld zł – 1% portfela kredytów hipotecznych.
Jeżeli chodzi o ryzyko kredytowe – wymaga ono doskonalenia poprzez zmiany regulacyjno
– nadzorcze. Po pierwsze należy jasno określić zasady liczenia zdolności kredytowej przy
mieszkaniowych kredytach hipotecznych. Ważna jest kwestia też liczenia minimum
socjalnego. Kolejnym problemem jest wycena nieruchomości. Obecnie jest bardzo duża
dowolność, liczy się wartość rynkową. Inną ważną kwestią jest poziom LTV.
Stworzenie wtórnego rynku wierzytelności hipotecznych jest też bardzo ważne dla rozwoju
rynku kredytów hipotecznych. Problemem jest tutaj hipoteka, która jest akcesoryjnym
prawem rzeczowym.