rudnoÊci zwiàzane z wyszu-
kaniem ekipy budowlanej,
która wybuduje dom zgod-

nie ze sztukà budowlanà, w okreÊlo-
nym czasie i za okreÊlone pienià-
dze, znane sà wi´kszoÊci budujà-
cych w∏asny dom. Buduje si´
przecie˝ zwykle raz w ˝yciu i chce-
my, aby nasz dom by∏ dobrze wyko-
nany, bez koniecznoÊci dokonywania
kosztownych remontów po roku czy
dwóch eksploatacji.
Zanim przystàpiliÊmy do wyszuki-
wania ekipy budowlanej postanowi-
liÊmy zleciç wykonanie kosztorysu,
który mia∏ nam pomóc w rozlicze-
niach z ekipà budowlanà oraz po-
znaç koszty poszczególnych prac
budowlanych. Us∏ug´ t´ zleciliÊmy
kosztorysantce z uprawnieniami,
która na podstawie projektu, mia∏a
wyliczyç potrzebne iloÊci materia∏u
oraz robocizn´. Jednak w praktyce
wyglàda∏o to niestety tak, ˝e otrzy-
maliÊmy kosztorys niedok∏adny
i pe∏en b∏´dów, w zupe∏noÊci do ni-
czego nieprzydatny (niepotrzebnie
wydane 1500 z∏). Okaza∏o si´, ˝e te-

go typu kosztorysy sà wykonywane
w wi´kszoÊci na potrzeby inwesto-
rów, w celu przed∏o˝enia przy wnio-
sku o kredyt na cele budowlane
(w banku nikt nie sprawdza prawi-
d∏owoÊci wykonania wyliczeƒ). Tak
przygotowanym kosztorys tylko
w zarysie oddawa∏ faktyczny stan
materia∏owy i robocizny. Dodatkowo
nieczytelne oznaczenia i symbole
w zupe∏noÊci utrudnia∏y odgadni´-
cie, dlaczego niektóre pozycje majà
takie a nie inne wartoÊci i do czego
one si´ odnoszà. Tak naprawd´ to
chyba tylko kierownik budowy po-
trafi∏ coÊ z tego zrozumieç, ale i on
zanegowa∏ wi´kszoÊç podanych ilo-
Êci. W ostatecznoÊci kosztorys, któ-
ry mia∏ byç podstawà do zaplanowa-
nia kosztów budowy, okaza∏ si´ nie-
przydatny. to mamy gwarantowane
problemy na placu budowy.

ZATRUDNIENIE EKIPY

WiedzieliÊmy, ˝e szukamy wykonaw-
cy na ca∏oÊç robót stanu surowego.
Nasz dom ma powierzchni´ u˝ytko-
wà 270 m

2

razem z gara˝em.

k

P

RAKTYKA NA BUDOWIE

KWIECIE¡ 2002 PRZEWODNIK BUDOWLANY 89

O EKIPIE
BUDOWLANEJ

Zatrudnienie ekipy budowlanej to temat
sp´dzajàcy sen z powiek wielu inwesto-
rom. NieterminowoÊç, fuszerka czy nad-
u˝ywanie alkoholu to tylko niektóre pro-
blemy „fachowców”.

T

ZAKRES PRAC I WYNAGRO-
DZENIE DLA EKIPY

I. wykonanie prac ziemnych przy
fundamentach
II. wylanie ∏aw i wykonanie Êcian
fundamentowych
III. izolacje Êcian fundamentowych
i wykonanie drena˝u
IV prace przy instalacji odp∏ywowej
RAZEM

23000 z∏

V. wykonanie p∏yty fundamentowej
z izolacjà i ociepleniem
RAZEM

13000 z∏

VI. wzniesienie murów i monta˝
nadpro˝y
RAZEM

11000 z∏

VII. wykonanie wieƒca oraz u∏o˝enie
stropu i zalanie go betonem
RAZEM

16000 z∏

VIII. wykonanie wi´êby dachowej
RAZEM

5500 z∏

IX. prace przy wzniesieniu kominów
RAZEM

4500 z∏

X. obróbki blacharskie i u∏o˝enie po-
krycia dachowego z dachówki
RAZEM

19000 z∏

XII. wykonanie podmurówki i mon-
ta˝ ogrodzenia (160 metrów)
RAZEM

8000 z∏

XIII. prace porzàdkowe
CA¸OÂå ROBOCIZNY 100 000 z∏

P

RAKTYKA NA BUDOWIE

PRZEWODNIK BUDOWLANY KWIECIE¡ 2002

90

Czas wykonania prac ustaliliÊmy
na 4 miesiàce.
Pierwszym krokiem przy wyszu-
kiwaniu ekipy by∏o zwrócenie
si´ do producenta technologii
budowlanej, z jakiej powstanie
nasz budynek. Okaza∏o si´ jed-
nak, ˝e takà ekipà nie dysponu-
je ani nie jest w stanie wskazaç
potencjalnego wykonawcy.
W tym czasie dostaliÊmy infor-
macj´, ˝e zaprzyjaêniona z nami
firma posiada ekip´, która mo˝e
podjàç si´ wykonania tych prac.
Naszym warunkiem by∏a wysoka
jakoÊç prac budowlanych. Po
kilku spotkaniach, ustaleniu
wynagrodzenia i terminów prac
zaakceptowaliÊmy t´ ekip´.
WczeÊniej odwiedziliÊmy jednà
z prowadzonych przez nich bu-
dow´, której przebieg i jakoÊç
oceniliÊmy pozytywnie. Zespó∏
sk∏ada∏ si´ z 6 robotników i sze-
fa nadzorujàcego ich prac´. Za-
trudniliÊmy równie˝ kierownika
budowy z uprawnieniami. Koszt
robocizny w ca∏oÊci ustalony zo-
sta∏ na 100 tysi´cy z∏otych. Po
podpisaniu szczegó∏owej umowy
i po wejÊciu ekipy na plac, wy-
p∏aciliÊmy kierownikowi robót
30 tysi´cy z∏otych. Uzgodnili-
Êmy, ˝e nast´pne transze uru-
chamiane b´dà po poszczegól-
nych etapach budowy.
WejÊcie ekipy zaplanowaliÊmy
na 7 lipca 2001 roku. Pierwsze-
go lipca ekipa pojawi∏a si´ na
naszej dzia∏ce – w ciàgu trzech
dni zainstalowali si´ na placu,
przywieêli barak do spania oraz
przenoÊny blaszak do magazy-
nowania materia∏ów, które nie
sà odporne na dzia∏anie warun-
ków atmosferycznych.
W ustalonym terminie praca ru-
szy∏a z kopyta – w ciàgu dwóch
dni koparka zebra∏a humus oraz
wykona∏a wykop pod planowany
dom.
Nast´pnie wytyczone zosta∏y tzw.
∏awy drutowe i robotnicy przy-
stàpili do wykonywania szalun-
ków pod fundament. Jak do tej

pory prace przebiega∏y bardzo
sprawnie. Na placu budowy eki-
pà kierowa∏ pan Janek – przy-
je˝d˝a∏ rano i pozostawa∏ do
wieczora. Po tygodniu pracy
przy wykopie przyszed∏ do nas
twierdzàc, ˝e w umowie nie jest
okreÊlone, ˝e ekipa ma wykonaç
sama zbrojenia – wed∏ug niego
powinny byç one przywiezione
ju˝ gotowe na plac budowy.
W zwiàzku z tym oczekuje on
nale˝noÊci za te prace w wyso-
koÊci 4000 z∏ dla „ch∏opaków”.
OczywiÊcie zanegowaliÊmy to
twierdzàc, ˝e ustalone w umo-
wie wynagrodzenie obejmuje
równie˝ ten etap prac. I wtedy
si´ zacz´∏o – ekipa zakomuniko-
wa∏a, ˝e im si´ to nie op∏aca
i muszà si´ zastanowiç czy kon-
tynuowaç (mimo podpisanej
umowy) dalsze prace. Wówczas
usiedliÊmy do negocjacji. Z ra-
mienia ekipy wyst´powa∏ pan
Janek – umówiliÊmy si´, ˝e do-
stanie 2 tysiàce z∏otych. Prace
ruszy∏y na nowo. WylaliÊmy ∏awy
fundamentowe i po po∏o˝eniu
izolacji ruszy∏y prace przy Êcia-
nach fundamentowych – po 3
tygodniach ekipa zakoƒczy∏a ten
etap prac. Pan Janek przyszed∏
do nas twierdzàc, ˝e nadszed∏
czas wyp∏aty – „ch∏opaki” chcà
pieniàdze, bo za darmo to oni
pracowaç nie b´dà (zgodnie
z umowà kolejna wyp∏ata mia∏a
byç przy wznoszeniu Êcian no-
Ênych). Po naszym przypomnie-
niu, ˝e wynagrodzenie za ten
etap wzià∏ kierownik budowy
(nomen omen te˝ Janek), dowie-
dzieliÊmy si´, ˝e owszem, pie-
niàdze on zabra∏, ale nic niko-
mu nie da∏. W czasie dalszych
rozmów wysz∏o, ˝e 10 tysi´cy
dosta∏ pan Janek – szef ekipy,
ale on mia∏ troch´ d∏ugów
i wszystko wyda∏. Kierownik bu-
dowy przez ca∏y okres prac przy
wykopach i Êcianach pojawi∏ si´
mo˝e ze trzy razy. Za˝àdaliÊmy
wyjaÊnieƒ odnoÊnie wyp∏aco-
nych pieni´dzy.

k

Brak dylatacji z we∏ny mineralnej przy przej-
Êciu komina przez strop.

P´kni´ty i niedbale wmurowany pustak w na-
ro˝u Êciany wewn´trznej.

Krzywo wykonane nadpro˝e.

Nieprawid∏owo wmurowane nadpro˝e – na-
pisy powinny znaleêç si´ na dole.

KWIECIE¡ 2002 PRZEWODNIK BUDOWLANY 91

Wystajàcy element nadpro˝a b´dzie spra-
wia∏ problemy przy wykaƒczaniu pomiesz-
czeƒ.

Przypadkowe wmurowanie pustaków
w naro˝u Êciany.

Zbyt du˝a szczelina mi´dzy pustakami
– w tym miejscu powstaje mostek
cieplny.

Brak odpowietrzenia kanalizacji
(zrobiliÊmy to w póêniejszym czasie).

W takim stanie ekipa pozostawi∏a wykoƒczenie komina.

➧

P

RAKTYKA NA BUDOWIE

PRZEWODNIK BUDOWLANY KWIECIE¡ 2002

92

Zw∏aszcza, ˝e podwykonawcy (ope-
rator koparki, wywóz ziemi) zacz´li
równie˝ domagaç si´ nale˝noÊci za
wykonane prace. Us∏yszeliÊmy jedy-
nie (bardzo dosadne) potwierdze-
nie, o przekazaniu panu Jankowi
wspomnianych 10 tysi´cy z∏otych.
Co do ˝argonu budowlanego za-
strze˝eƒ nie mieliÊmy, ale wyjaÊnie-
nie nas nie zadowoli∏o. Postanowili-
Êmy dzia∏aç – zer waliÊmy umow´
zawartà z kierownikiem budowy,
z powodu niedotrzymania jej usta-
leƒ i podpisaliÊmy bezpoÊrednio
z nadzorujàcym prace ekipy czyli...
panem Jankiem. Z dotychczasowym
wykonawcà dogadaliÊmy si´, ˝e b´-
dzie nadal pe∏ni∏ funkcj´ kierowni-
ka budowy i wykona, w ramach d∏u-
gu, prace przy ogrodzeniu za pomo-
cà swoich robotników.
Po podpisaniu nowej umowy wyp∏a-
ciliÊmy, na proÊb´ robotników, pie-
niàdze w wysokoÊci 15500 z∏ jako
zaliczk´ za etap wznoszenia murów
i wykonanie instalacji kanalizacyj-
nej. Nastroje si´ poprawi∏y i zacz´∏y
mury piàç si´ do góry. OczywiÊcie
w mi´dzyczasie, przy wykonywaniu
etapu p∏yty pod budynek i zbroje-
nia, wynik∏ problem nale˝noÊci za

prefabrykacj´ zbrojeƒ. Nasza argu-
mentacja, tak jak i poprzednio, ˝e
nale˝noÊç w wysokoÊci 13000 z∏ za
ten etap, jest godziwym wynagro-
dzeniem, nie by∏a istotne. Wówczas
nasza ekipa budowlana wymyÊli∏a
argument, którym pos∏ugiwa∏a si´
ju˝ do koƒca budowy – „jak nie za-
p∏acicie to zejdziemy z placu”.
Szanta˝ ten o tyle im si´ powiód∏,
˝e zap∏aciliÊmy ju˝ przecie˝ za pra-
ce, które jeszcze nie zosta∏y wyko-
nane.
Znów musieliÊmy ustàpiç – stan´∏o
równie˝ na 2 tysiàcach.
Przy wznoszeniu murów okaza∏o
si´, ˝e instalacja odp∏ywowa zosta∏a
wykonana êle, wyloty kanalizacyjne
do np. toalety sà umiejscowione na
Êrodku ∏azienki, a nie pod Êcianà.
Zacz´liÊmy nabieraç podejrzeƒ co
do profesjonalizmu pana Janka.
Prace przy stropie jednak nadal
tr wa∏y i posuwa∏y si´ w zadawalajà-
cym tempie. JednoczeÊnie rozpo-
cz´∏o si´ n´kanie ze strony pana
Janka, który tak sobie upodoba∏
form´ szanta˝u, ˝e potrafi∏ zadzwo-
niç w sobot´ wieczorem, ˝e koniecz-
nie musiemy przyjechaç z pieni´dz-
mi i zap∏aciç bo „ch∏opaki” nie majà

co jeÊç. Na argument, ˝e przecie˝
tydzieƒ wczeÊniej dostali 15 500 z∏
pozostawa∏ g∏uchy. Po etapie uk∏a-
dania stropu, który tr wa∏ ok. 3 ty-
godni, ekipa ponownie zacz´∏a si´
domagaç pieni´dzy za etap, którego
jeszcze nie rozpocz´li czyli za wyko-
nanie wi´êby dachowej i pokrycia.
Argumentowali to tym, i˝ wynagro-
dzenie zosta∏o ustalone w wysokoÊci
24500z∏, ale po wykonaniu prac.
Takie rozliczenie im si´ nie op∏aca,
bo oni sà pewni, ˝e my na pewno im
nie zap∏acimy. Skàd takie podejrze-
nie – trudno powiedzieç. Przecie˝
jak do tej pory ekipa, wraz z opie-
kunem i kierownikiem, zainkasowa-
∏a 45000 z∏. Kolejny szanta˝ i po-
nownie musieliÊmy ustàpiç – tym
razem ustaliliÊmy, ˝e nale˝noÊç roz-
bijemy na: 10000 z∏ po wykonaniu
wi´êby, a reszt´ czyli 14500 z∏ – po
wykonaniu pokrycia dachowego.
Prace znowu ruszy∏y. Atmosfer´ na
placu budowy psu∏y dodatkowo nie-
ustajàce awantury z panem Jan-
kiem, przede wszystkim o poprawie-
nie b∏´dów – np. z∏e u∏o˝enie nad-
pro˝y. Okaza∏o si´ równie˝, ˝e pan
Janek jest poÊrednià przyczynà k∏o-
potów z ekipà budowlanà, która

Podziurawiona folia wst´pnego krycia.

W czasie Ênie˝ycy przez nieuszczelnione miejsce na strych
nawia∏o nam prawie metr Êniegu.

uwa˝a∏a go za darmozjada, biorà-
cego wynagrodzenie za ich prac´.
Pan Janek robi∏ si´ coraz bar-
dziej natarczywy jeÊli chodzi
o pieniàdze, a prace na placu bu-
dowy przesta∏y go w ogóle intere-
sowaç. W zwiàzku z tym postano-
wiliÊmy zer waç wspó∏prac´ z sze-
fem ekipy (zresztà za zgodà tej
ekipy). PodpisaliÊmy kolejnà,
trzecià ju˝, umow´, tym razem
bezpoÊrednio z ekipà budowlanà,
która, jak si´ okaza∏o stanowi∏a
osobnà firm´. Na odchodne pan
Janek zwyzywa∏ nas i tak nasza
wspó∏praca si´ zakoƒczy∏a. Nie
skoƒczy∏a si´ natomiast sprawa
zainkasowanych przez niego pie-
ni´dzy. Nasze podejrzenia, ˝e jest
on zwyk∏ym wy∏udzaczem (noto-
ryczne pope∏niane b∏´dów na bu-
dowie, spowodowane nieznajmo-
Êcià sztuki budowlanej, nieumie-
j´tnoÊç dokonywania wyliczeƒ
materia∏owych itp.) zosta∏y po-
twierdzone po og∏oszeniu, które
ukaza∏o si´ na ∏amach naszego
miesi´cznika „Przewodnik Bu-
dowlany”. Okaza∏o si´, ˝e pan Ja-
nek jest nieuczciwy nie tylko
w stosunku do nas – do redakcji
zacz´∏y przychodziç listy z infor-
macjami o nadu˝yciach tego pa-
na. W ramce obok przytaczamy
treÊç jednego z nich. List przy-
szed∏ do redakcji w grudniu 2001
roku – z tego co wiemy nale˝noÊç
nie zosta∏a do tej pory uregulo-
wana. Dla naszych czytelników
jest to ostrze˝enie przed nie-
uczciwà firmà i jej w∏aÊcielem.
Po odejÊciu Pana Janka atmosfe-
ra na placu budowy zdecydowanie
si´ poprawi∏a – wi´êba dachowa
zosta∏a wykonana w przeciàgu ty-
godnia. Odp∏ywy wykonane êle,
zosta∏y poprawione (aczkolwiek
bez entuzjazmu).
Przysz∏a pora na uk∏adanie folii
wst´pnego krycia oraz obróbek
blacharskich i dachówki. Prace te
tr wa∏y miesiàc. Wyp∏acona zosta-
∏a nale˝noÊç za ten etap prac.
Ekipa mia∏a wykonaç jeszcze
ocieplenie budynku ale ze wzgl´-

du na niskie temperatury prze-
nieÊliÊmy ten etap budowy na
wiosn´. Podsumowujàc, ekipa
w skali 1 do 10, otrzyma∏a od nas
siódemk´. Sprawiali jednak wra-
˝enie sezonowych pracowników
ni˝ wyspecjalizowanej ekipy bu-
dowlanej. Wnioski ze wspó∏pracy
z ekipà:
❐ nale˝a∏o sprawdziç ich ostatnie
dwie budowy, porozmawiaç z in-
westorem o wra˝eniach jakie po
sobie pozostawili.
❐ pod ˝adnym pozorem nie uru-
chamiaç Êrodków przed zakoƒcze-
niem poszczególnych etapów
❐ po ka˝dym etapie dok∏adnie
sprawdzaç jakoÊç wykonanych
prac
❐

natychmiast egzekwowaç

wszelkie poprawki
❐ nie dajmy si´ szanta˝owaç, je-
Êli firmie nie odpowiadajà warun-
ki zawarte w umowie, lepiej
poszukaç nowej.
❐ ÊciÊle przestrzegaç terminów
poszczególnych etapów prac.
❐ wszystkie prace sà wykonywane
z projektem w r´ku, ˝adnych su-
per patentów ze strony ekipy.
Pope∏ni∏a kilka b∏´dów, ale nie
majàcych wp∏ywu na konstrukcj´
i ∏atwych do usuni´cia. Powa˝nà
wpadkà by∏o wykonanie otworu do
planowanego wejÊcia na poddasze
– przez cz´Êç otworu przechodzi
Êciana podwy˝szajàca Êrodkowà
cz´Êç dachu. Jest to b∏àd, do usu-
ni´cia którego musieliÊmy u˝yç
stempli i na nowo wykonaç cz´Êç
zbrojeƒ. B∏àd wzià∏ si´ ze z∏ego
odczytania informacji zawartych
w projekcie. Na poprzednich stro-
nach zamieÊciliÊmy równie˝ inne
zdj´cia pokazujàce b∏´dy pope∏-
nione w naszym domu – nie jest
ich na szcz´Êcie zbyt du˝o.
Prace na naszym placu budowy
mia∏y tr waç cztery miesiàce –
w praktyce ekipa wykona∏a je
w pi´ç miesi´cy. Dodatkowy mie-
siàc by∏ wynikiem krótkich opóê-
nieƒ w dostawach niektórych ma-
teria∏ów. ■

Ryszard Piotrowski

KWIECIE¡ 2002 PRZEWODNIK BUDOWLANY 93

W zwiàzku z informacjà-zapytaniem w li-
stopadowym numerze Przewodnika Bu-
dowlanego o kontaktach z Firmà „JUNI-
PER“ i Janem Dziubakiem, chcia∏bym
krótko opisaç nast´pujàce zdarzenie
z marca tego roku (2001 – dop. red.):
Na budow´ fundamentów pod domy
kanadyjskie przy ul. Zielonej w Piasecz-
nie-Chylicach zosta∏ zamówiony przez
Jana Dziubaka beton z wytwórni betonu
w Piasecznie. Poniewa˝ Janowi Dziuba-
kowi ˝aden dostawca materia∏ów bu-
dowlanych nie chcia∏ dostarczaç nic bez
gotówki, poprosi∏ mnie, abym telefonicz-
nie por´czy∏ w betoniarni, za dostaw´
oko∏o 19m

3

betonu i prac´ pompy, z od-

roczonà p∏atnoÊcià na dwa tygodnie
(w∏aÊciciel betoniarni jest moim znajo-
mym). Tak te˝ uczyni∏em, gdy˝ roboty
fundamentowe prowadzone tam do
spó∏ki z Janem Dziubakiem przez firm´
„COMBID“ z Piaseczna by∏y ju˝ nieco
opóênione, a inwestor wymagajàcy.
W tym czasie pe∏ni∏em tam obowiàzki
kierownika budowy. Po czternastu
dniach na konto Jana Dziubaka w Mille-
nium Big Bank wp∏yn´∏a kwota 4589,26
z∏ za beton, przes∏ana przez inwestora –
„Unibud Development“.
Natomiast do tej pory (po dziewi´ciu
miesiàcach), wytwórnia betonu „Prod-
bet” w Piasecznie nie otrzyma∏a od Jana
Dziubaka ani z∏otówki. Nie trudno sobie
chyba wyobraziç, jakie mam z tego po-
wodu nieprzyjemnoÊci.
Ludzie tego pokroju, którzy pod przy-
krywka dzia∏alnoÊci gospodarczej, wy∏u-
dzajàc pieniàdze od kontrahentów
i klientów, stwarzajà bardzo niekorzystny
wizerunek ma∏ych firm zajmujàcych si´
us∏ugami budowlanymi, na i tak prze-
cie˝ ostatnio trudnym rynku.
Na potwierdzenie powy˝szego, poszko-
dowana firma „Prodbet“ s.c. z Piasecz-
na, Ul. Elektroniczna 4, tel. [phone],
mo˝e przes∏aç kopi´ niezap∏aconej fak-
tury z dnia 4.04.2001r.
Adres firmy „Juniper“: Jan Dziubak , ul
Kopiƒska 36 m.5, 02-327 Warszawa.

Nazwisko i adres: do wiadomoÊci redakcji