Ryszard Cymerman

Operat szacunkowy

• Tre

ść

operatu szacunkowego

• Funkcje operatu szacunkowego

• Aktualizacja operatu

• Opiniowanie operatu

Tre

ść

Unormowania prawne i zawodowe

ROZPORZ

Ą

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21

wrze

ś

nia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo

ś

ci i

sporz

ą

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,

poz. 2109)

§ 55- 58

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce
nieruchomo

ś

ciami (T.j. DU z 2004 r Nr 261

poz. 2603)

art.156-157

KSWP 3. Operat szacunkowy

Uregulowania ogólne

Art. 156

Opini

ę

o warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci

sporz

ą

dza si

ę

w formie

operatu szacunkowego

.

Forma opinii o warto

ś

ci

nieruchomo

ś

ci:

Organ administracji publicznej, który zlecił

sporz

ą

dzenie operatu szacunkowego, jest

obowi

ą

zany umo

ż

liwi

ć

osobie, której interesu

prawnego dotyczy jego tre

ść

, przegl

ą

danie tego

operatu oraz sporz

ą

dzanie z niego notatek i

odpisów. Osoba ta mo

ż

e

żą

da

ć

uwierzytelnienia

sporz

ą

dzonych przez siebie odpisów z operatu

szacunkowego lub wydania jej z operatu

szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest

to uzasadnione wa

ż

nym interesem tej osoby.

Uregulowania ogólne

Art. 156

Udost

ę

pnienie opinii o warto

ś

ci

Wykorzystanie operatu

Art. 156

Operat mo

ż

e by

ć

wykorzystany

tylko z celem zlecenia.

Rzeczoznawca maj

ą

tkowy nie ponosi

odpowiedzialno

ś

ci za wykorzystanie operatu

bez jego zgody do innego celu ni

ż

cel, dla

którego został sporz

ą

dzony

Operat szacunkowy mo

ż

e by

ć

wykorzystywany do celu, dla którego

został sporz

ą

dzony, przez

okres 12

miesi

ę

cy

od daty jego sporz

ą

dzenia,

Wa

ż

no

ść

operatu

Art. 156

Wyj

ą

tek, je

ś

li wyst

ą

piły zmiany

uwarunkowa

ń

prawnych lub istotne

zmiany czynników wpływaj

ą

cych na

warto

ść

.

Operat szacunkowy mo

ż

e by

ć

wykorzystywany po upływie okresu

12 po

potwierdzeniu jego

aktualno

ś

ci przez rzeczoznawc

ę

maj

ą

tkowego.

Wa

ż

no

ść

operatu

Art. 156

§ 58. 1. Potwierdzenie aktualno

ś

ci operatu

szacunkowego nast

ę

puje poprzez doł

ą

czenie

do operatu szacunkowego klauzuli, w której

rzeczoznawca o

ś

wiadcza o aktualno

ś

ci

operatu. Rzeczoznawca maj

ą

tkowy podpisuje

klauzul

ę

Wa

ż

no

ść

operatu

Art. 156

Potwierdzenie aktualno

ś

ci operatu

nast

ę

puje przez umieszczenie stosownej

klauzuli w operacie szacunkowym przez

rzeczoznawc

ę

, który go sporz

ą

dził.

Oceny prawidłowo

ś

ci sporz

ą

dzenia operatu

szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa

rzeczoznawców maj

ą

tkowych w terminie nie

dłu

ż

szym ni

ż

3 miesi

ą

ce od dnia zawarcia umowy o

dokonanie tej oceny

Oceny prawidłowo

ś

ci sporz

ą

dzenia operatu szacunkowego

Art. 157

Sporz

ą

dzenie przez innego rzeczoznawc

ę

maj

ą

tkowego wyceny tej samej nieruchomo

ś

ci w

formie operatu szacunkowego nie mo

ż

e stanowi

ć

podstawy oceny prawidłowo

ś

ci sporz

ą

dzenia

operatu szacunkowego

Oceny prawidłowo

ś

ci sporz

ą

dzenia operatu szacunkowego

Art. 157

W przypadku gdy operat szacunkowy został

sporz

ą

dzony przez osoby powołane lub

ustanowione przez s

ą

d, o ocen

ę

operatu mo

ż

e

wnioskowa

ć

tylko s

ą

d.

Podane zasady oceny stosuje si

ę

odpowiednio w przypadku rozbie

ż

nych

operatów szacunkowych okre

ś

laj

ą

cych

warto

ść

tej samej nieruchomo

ś

ci dla

to

ż

samego celu wyceny.

Oceny prawidłowo

ś

ci sporz

ą

dzenia operatu szacunkowego

Art. 157

1. Operat szacunkowy przedstawia post

ę

powanie

dotycz

ą

ce okre

ś

lenia warto

ś

ci

2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezb

ę

dne

przy dokonywaniu wyceny nieruchomo

ś

ci przez

rzeczoznawc

ę

maj

ą

tkowego, w tym wskazanie

podstaw prawnych i uwarunkowa

ń

dokonanych

czynno

ś

ci, rozwi

ą

za

ń

merytorycznych,

przedstawienia toku oblicze

ń

oraz wyniku

ko

ń

cowego.

ROZPORZ

Ą

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

ś

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ś

ci i sporz

ą

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 55

ROZPORZ

Ą

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

ś

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ś

ci i sporz

ą

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 56

1) okre

ś

lenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) okre

ś

lenie celu wyceny;

3) podstaw

ę

formaln

ą

wyceny nieruchomo

ś

ci oraz

ź

ródła

danych o nieruchomo

ś

ci;

4) ustalenie dat istotnych dla okre

ś

lenia warto

ś

ci

nieruchomo

ś

ci;

5) opis stanu nieruchomo

ś

ci;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomo

ś

ci;

7) analiz

ę

i charakterystyk

ę

rynku nieruchomo

ś

ci w

zakresie dotycz

ą

cym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju okre

ś

lanej warto

ś

ci, wyboru

podej

ś

cia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie oblicze

ń

warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci oraz

wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

1. W operacie szacunkowym przedstawia si

ę

sposób dokonania wyceny

nieruchomo

ś

ci, w tym:

ROZPORZ

Ą

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

ś

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ś

ci i sporz

ą

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 56

2. Kwot

ę

warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci wyra

ż

a si

ę

w pełnych złotych.
3. W operacie szacunkowym zamieszcza si

ę

tak

ż

e stosowne klauzule wskazuj

ą

ce na

szczególne okoliczno

ś

ci dotycz

ą

ce wyceny

nieruchomo

ś

ci.

4. Do operatu szacunkowego doł

ą

cza si

ę

istotne dokumenty wykorzystane przy jego
sporz

ą

dzaniu.

5. Wyci

ą

g zamieszcza si

ę

na pocz

ą

tku

operatu szacunkowego.

ROZPORZ

Ą

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

ś

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ś

ci i sporz

ą

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 57

1. Rzeczoznawca maj

ą

tkowy sporz

ą

dzaj

ą

cy

operat szacunkowy podpisuje go,

zamieszczaj

ą

c dat

ę

i piecz

ęć

rzeczoznawcy

maj

ą

tkowego.

2. Je

ż

eli operat szacunkowy został

sporz

ą

dzony przez kilku rzeczoznawców

maj

ą

tkowych, operat podpisuj

ą

wszyscy

sporz

ą

dzaj

ą

cy go rzeczoznawcy maj

ą

tkowi w

sposób, o którym mowa w ust. 1.

Operat szacunkowy jest dokumentem o charakterze prawno -
finansowym, w którym okre

ś

la si

ę

warto

ść

przedmiotu

wyceny. A

ż

eby miał on charakter dokumentu, to musi

spełnia

ć

podstawowe warunki dokumentalno

ś

ci, a głównie:

Główne cechy

1. Dokumentalno

ść

operatu

•musi by

ć

wykonany przez osob

ę

, która ma do

tego upowa

ż

nienie,

•musi by

ć

wykonany zgodnie z

obowi

ą

zuj

ą

cym stanem prawa w zakresie

procedur szacowania (ustawy,
rozporz

ą

dzenia) oraz standardy ,

•musi by

ć

sygnowany własnor

ę

cznym

podpisem i wła

ś

ciw

ą

piecz

ę

ci

ą

.

Główne cechy

2. Stan edytorski operatu

O poziomie edytorskim

ś

wiadczy:

1. czytelno

ść

i przejrzysto

ść

zawartych my

ś

li,

2. logika w nast

ę

puj

ą

cych po sobie zdarzeniach,

3. bezbł

ę

dno

ść

rzeczowa i prawna,

4. wła

ś

ciwe dokumentowanie danych,

5. dobra jako

ść

dokumentów faktograficznych

(fotograficznych i kartograficznych)
potwierdzaj

ą

cych stan przedmiotu wyceny,

6. bezbł

ę

dno

ść

gramatyczna i ortograficzna

opracowania,

7. dobra jako

ść

druku i rozmieszczenie tekstu,

wła

ś

ciwe akcentowanie tytułów i podtytułów,

8. staranna i estetyczna oprawa.

Główne cechy

3. Zawarto

ść

i układ operatu

Architektura operatu powinna by

ć

nast

ę

puj

ą

ca: podstawy formalno prawne

poprzedzaj

ą

opis przedmiotu wyceny, a

nast

ę

pstwem tego powinno by

ć

wybranie

odpowiedniej procedury szacowania i
wreszcie samo szacowanie - obliczenia -
zako

ń

czone wnioskowaniem ko

ń

cowym. W

tre

ś

ci operatu powinny by

ć

zawarte punkty

wymienione w standardzie, przy czym ich
układ i kolejno

ść

powinna tworzy

ć

logiczn

ą

cało

ść

(zale

ż

y to od autora operatu).

3. Podstawy:
• formalne oraz przedmiot i zakres wyceny,
• prawne,
• merytoryczne

Główne cechy

3. Zawarto

ść

i układ operatu

Jedna z propozycji układu operatu:

1. Strona tytułowa

2. Wyci

ą

g z operatu

4. Opis przedmiotu wyceny

5. Przedstawienie sposobu wyceny.

6. Analiza i charakterystyka rynku

7. Okre

ś

lenie warto

ś

ci przedmiotu wyceny

8. Wnioski i uwagi ko

ń

cowe

9. Zał

ą

czniki

•piecz

ęć

przedsi

ę

biorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy

maj

ą

tkowego, wzgl

ę

dnie rzeczoznawców maj

ą

tkowych,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

•miejscowo

ść

oraz dat

ę

sporz

ą

dzenia operatu

szacunkowego.

1. Strona tytułowa

Strona tytułowa winna zawiera

ć

:

•nazw

ę

"Operat szacunkowy"

•okre

ś

lenie rodzaju nieruchomo

ś

ci lub praw do

nieruchomo

ś

ci stanowi

ą

cych przedmiot wyceny oraz jej

adres,

•imi

ę

i nazwisko rzeczoznawcy (ców) maj

ą

tkowego (ych) -

autora (autorów) operatu szacunkowego,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

1. Strona tytułowa

Komentarz:

Operat szacunkowy

nieruchomo

ś

ci gruntowej zlokalizowanej w

miejscowo

ś

ci Jeziorany gm. Kartuzy (dzia

ł

ka nr

80) stanowi

ą

cej mienie komunalne wykonany

w celu okre

ś

lenia warto

ś

ci

do ustalenia ceny

sprzedaży w przetargu

Wykonawca
mgr in

ż

. Rafa

ł

Kotlewski zam. ................

Rzeczoznawca maj

ą

tkowy

Olsztyn- grudzie

ń

2008 r

(co?
gdzie?
czyje?
w jakim celu?),

(kto? adres, podpis i piecz

ęć

Ryszard Cymerman

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

2. Wyci

ą

g z operatu szacunkowego

Ustawa…

art..158 z

rzeczoznawcy maj

ą

tkowi przekazuj

ą

, z uwzgl

ę

dnieniem art.175 ust.3, organom

prowadz

ą

cym kataster nieruchomo

ś

ci wyci

ą

gi z wykonanych przez siebie

operatów szacunkowych, zawieraj

ą

ce opisy nieruchomo

ś

ci, w terminie 3 miesi

ę

cy

od dnia ich sporz

ą

dzenia”.

Rozporz

ą

dzenie …..

wyci

ą

g, o którym mowa w artykule 158, powinien zawiera

ć

tak

ż

e okre

ś

lenie

nieruchomo

ś

ci, cel wyceny, okre

ś

lenie rodzaju warto

ś

ci i jej wielko

ść

, dat

ę

okre

ś

lenia warto

ś

ci, dat

ę

sporz

ą

dzenia operatu oraz podpis rzeczoznawcy

maj

ą

tkowego”.

wyci

ą

g, o którym mowa w art.158, zamieszcza si

ę

na pocz

ą

tku operatu

szacunkowego

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

2. Wyci

ą

g z operatu szacunkowego

1.Wyci

ą

g z operatu szacunkowego winien zawiera

ć

:

• krótki opis nieruchomo

ś

ci,

• okre

ś

lenie celu wyceny,

• oszacowan

ą

warto

ść

nieruchomo

ś

ci,

• okre

ś

lenie daty sporz

ą

dzenia operatu szacunkowego,

• piecz

ęć

i podpis rzeczoznawcy maj

ą

tkowego.

2. Wyci

ą

g z operatu szacunkowego sporz

ą

dza si

ę

w dwóch

egzemplarzach, przy czym jeden zał

ą

cza si

ę

do operatu jako

strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi
prowadz

ą

cemu ewidencj

ę

gruntów i budynków (kataster

nieruchomo

ś

ci), wła

ś

ciwemu dla lokalizacji nieruchomo

ś

ci.

Podpis i pieczęć

Podać dane o rzeczoznawcy majątkowym

Wykonawca operatu

Należy podać rodzaj oszacowanej wartości i
jej wielkość

Oszacowana wartość

Należy podać jakie podejście, metodę i
technikę szacowania zastosowano

Zastosowana
procedura

Należy podać datę z której przyjęto stanu
nieruchomości i z której przyjęto poziom cen
oraz datę sporządzenia operatu

Daty istotne dla wyceny

Należy podać jaki jest powód określania
wartości

Cel wyceny

Należy tu podać istotne informacje o stanie
prawnym, danych z ewidencji gruntów,
przeznaczeniu w planie miejscowym i danych
techniczno-użytkowych, bez podawania
danych osobowych dotyczących właściciela
nieruchomości.

Przedmiot wyceny

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

2. Wyci

ą

g z operatu szacunkowego

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

Podaj

ą

c podstaw

ę

formaln

ą

nale

ż

y poda

ć

- nazw

ę

firmy

lub osoby fizycznej (nazwisko i imi

ę

), adres

zamawiaj

ą

cego, numer i dzie

ń

wystawienia zlecenia lub

podpisania umowy.
Przedstawi

ć

tu wi

ę

c nale

ż

y odpowied

ź

na nast

ę

puj

ą

ce

pytania: Kto zleca? Jego adres ? Jaka jest forma
zlecenia – pisemna, ustna, umowa zlecenie, umowa
o dzieło itd.

3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny

Podstawa formalna

Podstaw

ę

formaln

ą

stanowi umowa z zamawiaj

ą

cym wycen

ę

, albo

postanowienie s

ą

du lub innego organu.

komentarz:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny

Nieruchomo

ść

stanowi

ą

c

ą

przedmiot wyceny nale

ż

y

okre

ś

li

ć

poprzez podanie:

• rodzaju nieruchomo

ś

ci,

•poło

ż

enia - adresu nieruchomo

ś

ci,

• oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków
(katastrze nieruchomo

ś

ci),

•numeru ksi

ę

gi wieczystej.

okre

ś

lenie przedmiotu

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny

Zakres wyceny okre

ś

la rzeczoznawca maj

ą

tkowy bior

ą

c pod

uwag

ę

w szczególno

ś

ci:

wymagania wynikaj

ą

ce z przepisów prawa,

•potrzeby wynikaj

ą

ce z celu wyceny,

• tre

ść

zamówienia lub wymaga

ń

zamawiaj

ą

cego o ile nie

pozostałyby one w

sprzeczno

ś

ci z przepisami prawa i zasadami wyceny.

Je

ż

eli zamawiaj

ą

cy wycen

ę żą

da od rzeczoznawcy maj

ą

tkowego zrealizowania

zakresu wyceny sporz

ą

dzonej niezgodnie z przepisami prawa, rzeczoznawca winien

odmówi

ć

przyj

ę

cia takiego zamówienia.

okre

ś

lenie zakresu wyceny

Zakres wyceny okre

ś

la si

ę

poprzez podanie odpowiednio:

• rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomo

ść

, podlegaj

ą

cych

wycenie,
• okre

ś

lenie cz

ęś

ci nieruchomo

ś

ci lub cz

ęś

ci składowych gruntu, których wycena

dotyczy,
• okre

ś

lenie praw, cz

ęś

ci nieruchomo

ś

ci lub cz

ęś

ci składowych gruntu, które nie

podlegały wycenie.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

okre

ś

lenie celu wyceny nast

ę

puje poprzez

wskazanie dla jakiego celu operat szacunkowy

został opracowany i w jakim wył

ą

cznie mo

ż

e by

ć

wykorzystany.

Okre

ś

lenie celu wyceny

Nale

ż

y tu pami

ę

ta

ć

,

ż

e celem wyceny jest zawsze (i li

tylko) okre

ś

lenie warto

ś

ci

z jakiego

ś

powodu, np. okre

ś

lenie warto

ś

ci do ustalenia

ceny sprzeda

ż

y.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

Okre

ś

lenie celu wyceny

•

ustalenia ceny wywoławczej przy sprzedaży

•

ustalenia ceny sprzedaży dzierżawcy (najemcy)

•

aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste

•

obliczenia należności za wyłączenie gruntu rolnego (leśnego) z produkcji

•

obliczenia opłaty planistycznej

•

obliczenia opłaty adiacenckiej

•

obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie

•

obliczenia odszkodowania za szkody (różne, np.: spowodowane budową

infrastruktury podziemnej; spowodowane przez zwierzęta łowne lub
chronione)

•

ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu

•

ustalenia wielkości opłaty skarbowej (podatku od spadków i darowizn lub

od czynności cywilno-prawnych)

•

ustalenia wysokości ubezpieczenia

•

obliczenia kwoty należnej za przekazane gospodarstwo rolne na Skarb

Państwa w zamian za emeryturę (lub rentę)

•

rozliczenia poniesionych nakładów

•

do uwłaszczenia osoby prawnej

•

ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu

•

zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabywanych

nieruchomości

Celem
niniejszej
wyceny jest
określenie
wartości
(rynkowej,
odtworzenio
wej) do:

Przykłady

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

4. Podstawy prawne

Rzeczoznawca maj

ą

tkowy zobowi

ą

zany jest powoła

ć

si

ę

w szczególno

ś

ci na przepisy:

•z których wynika wymagany sposób okre

ś

lenia

warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci i zakres wyceny,

•okre

ś

laj

ą

ce obowi

ą

zki rzeczoznawcy maj

ą

tkowego,

•definiuj

ą

ce rodzaj i tre

ść

praw, których podmiotem

jest wyceniana nieruchomo

ść

,

•okre

ś

laj

ą

ce szczególne wymagania co do metody

lub zakresu wyceny.

Podstawy materialno- prawne okre

ś

la si

ę

poprzez podanie:

przepisów prawa wła

ś

ciwych ze wzgl

ę

du na

przedmiot, zakres, oraz cel wyceny.

szczególne (Dz. U. Nr 9, 23, 44)

Rozporz

ą

dzenie Rady Ministrów z dnia

z dnia 21 wrze

ś

nia 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomo

ś

ci i sporz

ą

dzania

operatu szacunkowego Dz.U.207
poz.2109

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych

Szacowanie na bazie Ustawy z 21
sierpnia

1997

r

o

gospodarce

nieruchomościami

Szacowanie na bazie przepisów
szczególnych (na bazie innych
przepisów prawa)

1.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o
gospodarce nieruchomo

ś

ciami

(T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603)

2. Rozporz

ą

dzenia wykonawcze:

1. Przepisy szczególne

ustawy

rozporz

ą

dzenia

3. Rozporz

ą

dzenie Rady Ministrów z

dnia z dnia 21 wrze

ś

nia 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomo

ś

ci i

sporz

ą

dzania operatu szacunkowego

Dz.U.207 poz.2109

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

4. Podstawy prawne

komentarz:

:

2.Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o

gospodarce nieruchomo

ś

ciami

(T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603)

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

W operacie szacunkowym nale

ż

y poda

ć ź

ródła

danych merytorycznych, z których korzystał
rzeczoznawca maj

ą

tkowy w trakcie dokonywanej

wyceny. W szczególno

ś

ci dotyczy to

ź

ródeł:

•o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster
nieruchomo

ś

ci, kataster uzbrojenia terenu, ksi

ę

gi

wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania
przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z
ogl

ę

dzin itp.

•o rynku nieruchomo

ś

ci,

•innych, maj

ą

cych wpływ na wycen

ę

.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

komentarz

-nale

ż

y tu poda

ć

przepisy prawne dopełniaj

ą

ce zagadnienie

lub procedur

ę

szacowania np. Ustaw

ę

o własno

ś

ci lokali – w

przypadku wyceny lokali;
-Zarz

ą

dzenie nr 14 Ministra Le

ś

nictwa i Przemysłu Drzewnego

z 1985 roku przy wycenie drzewostanów le

ś

nych (do

ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie).

Podaj

ą

c podstawy merytoryczne mo

ż

na je poda

ć

w trzech

punktach:

1. Przepisy uzupełniaj

ą

ce

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

komentarz

Podaj

ą

c podstawy merytoryczne mo

ż

na je poda

ć

w trzech

punktach:

2.

Ź

ródła informacji

• Ewidencja gruntów i budynków,
• Opracowania planistyczne
• Wywiad terenowy (wizja lokalna)
• Dokumenty prawne
• Przegl

ą

d transakcji

• Dokumentacje techniczne
• Wykazy prowadzone przez urz

ę

dy skarbowe

• Tabele taksacyjne i mapy taksacyjne.

poda

ć

wszystkie

ź

ródła, z których korzystano przy wycenie, np.:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

komentarz

Podaj

ą

c podstawy merytoryczne mo

ż

na je poda

ć

w trzech

punktach:

nale

ż

y tu poda

ć

:

ksi

ąż

ki, skrypty, katalogi, normatywy, z

których korzystano przy wycenie.

3. Materiały pomocnicze

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

6. Okre

ś

lenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

Daty, które winny by

ć

wymienione w operacie

szacunkowym:
•data sporz

ą

dzenia wyceny,

•data, na któr

ą

okre

ś

lono warto

ść

przedmiotu

wyceny,

•data, na któr

ą

okre

ś

lono i uwzgl

ę

dniono w wycenie

stan przedmiotu wyceny,

•data dokonania ogl

ę

dzin nieruchomo

ś

ci

Daty okre

ś

la si

ę

podaj

ą

c: dzie

ń

, miesi

ą

c i rok.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

Sporz

ą

dzenie opisu nieruchomo

ś

ci winno by

ć

ka

ż

dorazowo poprzedzone ogl

ę

dzinami i badaniem stanu

nieruchomo

ś

ci.

Z przeprowadzonych ogl

ę

dzin nieruchomo

ś

ci

rzeczoznawca maj

ą

tkowy mo

ż

e sporz

ą

dzi

ć

protokół, i

uczyni

ć

go zał

ą

cznikiem do operatu szacunkowego.

Stan nieruchomo

ś

ci okre

ś

la si

ę

w wycenie na dzie

ń

sporz

ą

dzenia operatu

szacunkowego, chyba,

ż

e z przepisu szczególnego, lub z postanowienia

wła

ś

ciwego organu wynika konieczno

ść

okre

ś

lenia tego stanu na inn

ą

dat

ę

.

Stan prawny nieruchomo

ś

ci podlega ustaleniu wszystkich praw - zarówno

o charakterze rzeczowym jak i obligatoryjnym, oraz roszcze

ń

odnosz

ą

cych si

ę

do wycenianej nieruchomo

ś

ci, który wynika z

dokumentów obrazuj

ą

cych stan prawny nieruchomo

ś

ci.

W operacie szacunkowym nale

ż

y zamie

ś

ci

ć

opis

nieruchomo

ś

ci z uwzgl

ę

dnieniem jej stanu technicznego i

u

ż

ytkowego.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

W ramach opisu nieruchomo

ś

ci nale

ż

y okre

ś

li

ć

i scharakteryzowa

ć

w

szczególno

ś

ci:

•rodzaj, charakter i cechy nieruchomo

ś

ci

stanowi

ą

cej przedmiot wyceny,

•lokalizacj

ę

i czynniki

ś

rodowiskowe,

•stan i stopie

ń

wyposa

ż

enia w urz

ą

dzenia

infrastruktury technicznej,
•stan zagospodarowania otoczenia nieruchomo

ś

ci,

•stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w
miejscu poło

ż

enia nieruchomo

ś

ci,

•stan i dotychczasowy sposób u

ż

ytkowania i

zagospodarowania nieruchomo

ś

ci

.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

W stosunku do budynków i urz

ą

dze

ń

trwale z gruntem zwi

ą

zanych i

odpowiednio innych cz

ęś

ci składowych gruntu nale

ż

y okre

ś

li

ć

w

szczególno

ś

ci:

•rodzaj i przeznaczenie obiektu,
•parametry techniczno-u

ż

ytkowe,

•wiek obiektów,
•rodzaj konstrukcji i wyko

ń

czenia,

•sposób i warunki u

ż

ytkowania oraz utrzymania, w tym

dotychczasow

ą

gospodark

ę

remontowo-zapobiegawcz

ą

,

•zgodno

ść

wzniesienia budynków z przepisami prawa

budowlanego,
•stan techniczny i stopie

ń

zu

ż

ycia,

•mo

ż

liwo

ś

ci i warunki dalszej eksploatacji,

•sposób u

ż

ytkowania w stosunku do ustale

ń

wynikaj

ą

cych z

planu miejscowego.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

komentarz

Przedmiot wyceny mo

ż

e by

ć

opisany i okre

ś

lony w czterech nast

ę

puj

ą

cych punktach:

1. Stan prawny – na podstawie dokumentów prawnych (ksi

ę

gi

wieczyste, akty notarialne i inne) nale

ż

y okre

ś

li

ć

stan prawny

przedmiotu wyceny.

2. Oznaczenie w ewidencji gruntów – tu nale

ż

y poda

ć

:

•jednostk

ę

ewidencyjn

ą

•obr

ę

b

•nr jednostki rejestrowej
•nr działki.
•dane o u

ż

ytkach i klasach bonitacyjnych

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

komentarz

Przedmiot wyceny mo

ż

e by

ć

opisany i okre

ś

lony w czterech nast

ę

puj

ą

cych punktach:

3. Uwarunkowania planistyczne i ochronne – nale

ż

y tu poda

ć

ustalenia wynikaj

ą

ce z miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego oraz z przepisów dotycz

ą

cych ochrony przyrody,

ochrony

ś

rodowiska i ochrony zabytków. (według standardu:

przeznaczenie nieruchomo

ś

ci okre

ś

la rzeczoznawca maj

ą

tkowy

na podstawie obowi

ą

zuj

ą

cego planu miejscowego. W przypadku

braku takiego planu okre

ś

lenie przeznaczenia nast

ę

puje na

podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu. W razie braku takiej decyzji nale

ż

y okre

ś

li

ć

aktualny

sposób u

ż

ytkowania nieruchomo

ś

ci, zamieszczaj

ą

c w operacie

szacunkowym odpowiedni

ą

w tym zakresie klauzul

ę

).

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

komentarz

4. Opis techniczno-u

ż

ytkowy

– w tym punkcie nale

ż

y poda

ć

takie dane o

przedmiocie wyceny, które charakteryzuj

ą

przedmiot wyceny i wpływaj

ą

na warto

ść

.

Nale

ż

y tu wi

ę

c poda

ć

:

opis poło

ż

enia (lokalizacj

ę

)

opis gruntu
opis cz

ęś

ci składowych (budynków, lokali, ro

ś

lin)

Ustalanie stanu technicznego
Uzbrojenie techniczne nieruchomo

ś

ci

Okre

ś

lanie cech ro

ś

linno

ś

ci

Przedmiot wyceny mo

ż

e by

ć

opisany i okre

ś

lony w czterech nast

ę

puj

ą

cych punktach:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

8. Przedstawienie sposobu wyceny

Wybór wła

ś

ciwego podej

ś

cia oraz metody i techniki szacowania

nieruchomo

ś

ci nale

ż

y do wył

ą

cznych uprawnie

ń

rzeczoznawcy

maj

ą

tkowego, który jest zwi

ą

zany w tym zakresie obowi

ą

zuj

ą

cymi

przepisami prawa.
Dokonuj

ą

c wyboru metody wyceny rzeczoznawca maj

ą

tkowy ma

obowi

ą

zek uwzgl

ę

dni

ć

w szczególno

ś

ci nast

ę

puj

ą

ce kryteria:

•cel wyceny,
•rodzaj i poło

ż

enie nieruchomo

ś

ci, funkcj

ę

wyznaczon

ą

dla niej w planie

miejscowym,
•stopie

ń

wyposa

ż

enia w urz

ą

dzenia infrastruktury technicznej,

•stan zagospodarowania nieruchomo

ś

ci,

•dost

ę

pne dane o cenach nieruchomo

ś

ci lub czynszach rynkowych,

•zakres wyceny,
•uwarunkowania wynikaj

ą

ce z podstaw materialno-prawnych wyceny,

•stan prawny nieruchomo

ś

ci.

Sposób wyceny, w tym rodzaj okre

ś

lonej warto

ś

ci i wybór podej

ś

cia,

metody i techniki szacowania winien by

ć

w operacie szacunkowym

wyra

ź

nie przedstawiony i uzasadniony.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

8. Przedstawienie sposobu wyceny

komentarz

WR

P

D

Z

I

Dsp

Kp

„Droga szacowania”

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

•uwarunkowa

ń

w zakresie popytu i

poda

ż

y, oraz kształtowania si

ę

na tym tle

cen,

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo

ś

ci.

Celem analizy jest okre

ś

lenie:

•stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do
rodzaju nieruchomo

ś

ci stanowi

ą

cej przedmiot

wyceny,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

•przystawalno

ś

ci nieruchomo

ś

ci

stanowi

ą

cej przedmiot wyceny do

uwarunkowa

ń

rynku,

tym tak

ż

e z punktu widzenia kryterium

przestrzennego ( rynek lokalny, regionalny, krajowy,
mi

ę

dzynarodowy),

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo

ś

ci.

Celem analizy jest okre

ś

lenie:

•zakresu danych przyj

ę

tych w

procesie wyceny.

•rodzaju nieruchomo

ś

ci stanowi

ą

cej

przedmiot wyceny,

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo

ś

ci.

Zakres analizy i stopień jej
szczegółowości winien wynikać w
szczególności z:

•dost

ę

pno

ś

ci i liczby danych rynkowych.

•przyj

ę

tego w operacie szacunkowym

sposobu wyceny,

•celu i zakresu wyceny,

1. Okre

ś

lenie rodzaju i obszaru rynku

Tok postępowania przy analizie rynku:

4. Dokonanie charakterystyki transakcji

3. Okre

ś

lenie trendów dotycz

ą

cych popytu i

poda

ż

y

2. Zgromadzenie informacji o transakcjach

obiektami podobnymi

5. Okre

ś

lenie cech rynkowych

(czynników

wpływaj

ą

cych na ceny)

6. Okre

ś

lenie trendu zmian cen

7. Okre

ś

lenie znaczenia poszczególnych cech

oraz kierunku i siły ich oddziaływania

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

Operat szacunkowy winien zawiera

ć

obliczenia

spełniaj

ą

ce wymagania metodyczne odpowiedniego

podej

ś

cia, metody i techniki, ze szczególno

ś

ci

ą

pozwalaj

ą

c

ą

sprawdzi

ć

, czy wycena nie zawiera

bł

ę

dów metodycznych i rachunkowych.

U

ż

yte w obliczeniach oznaczenia lub symbole

powinny by

ć

obja

ś

nione.

W celu zapewnienia przejrzysto

ś

ci operatu

szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mog

ą

zosta

ć

przedstawione w formie zał

ą

czników do

operatu.

Okre

ś

lenie warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

Wynik ko

ń

cowy wyceny winien by

ć

uzasadniony w operacie

szacunkowym wnioskami z dokonanych oblicze

ń

i po

konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki
rynku nieruchomo

ś

ci.

Wynik wyceny nie mo

ż

e by

ć

przedstawiony w operacie

szacunkowym w postaci przedziału warto

ś

ci.

Rzeczoznawca maj

ą

tkowy nie mo

ż

e udzieli

ć

w operacie

szacunkowym gwarancji co do aktualno

ś

ci sporz

ą

dzonej

wyceny po dacie jej wykonania. Stosowna klauzula powinna
by

ć

zamieszczona w operacie szacunkowym.

Wynik ko

ń

cowy wyceny

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

•o mo

ż

liwo

ś

ci wykorzystania operatu szacunkowego

wył

ą

cznie dla celu w jakim został on sporz

ą

dzony.

W operacie szacunkowym nale

ż

y zamie

ś

ci

ć

niezb

ę

dne z punktu widzenia

przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w
szczególno

ś

ci:

•o sporz

ą

dzeniu operatu szacunkowego zgodnie z

przepisami prawa i standardami zawodowymi,

•o sporz

ą

dzeniu i przekazaniu wyci

ą

gu z operatu

szacunkowego,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

•o zakresie dokonanych ogl

ę

dzin i oceny stanu techniczno-u

ż

ytkowego

budynków, budowli i urz

ą

dze

ń

, a tak

ż

e,

ż

e czynno

ś

ci z tym zwi

ą

zane nie

stanowi

ą

ekspertyzy technicznej,

•o wyst

ą

pieniu w trakcie czynno

ś

ci szacunkowych warunków

ograniczaj

ą

cych, które mogły mie

ć

wpływ na okre

ś

lenie warto

ś

ci, z

podaniem ich rodzaju i przyczyn,
•o wykluczeniu odpowiedzialno

ś

ci wobec osób trzecich, w szczególno

ś

ci

z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, ani

ż

eli został on

sporz

ą

dzony,

•o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub
udost

ę

pniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,

•o sporz

ą

dzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio

ogl

ę

dzin i badania stanu stanu techniczno-u

ż

ytkowego nieruchomo

ś

ci lub

obiektów na tej nieruchomo

ś

ci, je

ż

eli dopuszczaj

ą

to odpowiednie

przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowa

ń

szczególnych.

W miar

ę

potrzeby operat szacunkowy mo

ż

e zawiera

ć

dalsze klauzule, w

szczególno

ś

ci:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

•odpisy lub wypisy z ksi

ę

gi wieczystej, albo dokumentu

stwierdzaj

ą

cego prawa do nieruchomo

ś

ci,

•wypis z katastru nieruchomo

ś

ci,

•plany sytuacyjne, mapy,
•dokumentacj

ę

fotograficzn

ą

,

•istotne dokumenty dokumentacji technicznej lub szkice
techniczne,
•wypisy i wyrysy z dokumentów sporz

ą

dzone przez autora

operatu szacunkowego,
•protokół z ogl

ę

dzin nieruchomo

ś

ci, gdy został on

sporz

ą

dzony,

•inne dokumenty istotne dla sporz

ą

dzonej wyceny.

11. Zał

ą

czniki do operatu szacunkowego

do operatu szacunkowego nale

ż

y doł

ą

czy

ć

jako zał

ą

czniki w szczególno

ś

ci: