Gospodarka przestrzenna -

dyscyplina ekonomiczna , ma na celu uzupełnienie, rozwinięcie

teorii ekonomi. Koncentruje się na zagadnieniach ekonomicznego rozwoju.

Na gospodarkę przestrzenną składają się działalności :

a) działalność koordynacyjno – regulacyjna – przez JST na podstawie planów miejscowych
b) działalności inwestycyjna – podmioty gospodarcze , państwowe, samorządowe, prywatne
w myśl własnych celów
c) kontrola – administracja rządowa reprezentowana przez Urzędy Wojewódzkie lub
resortową

Cele :

1. kształtować mechanizmy
2. dążenie do poprawy standardów cywilizacyjnego społeczeństwa
3. kształtowanie ładu przestrzennego
Osiągnięcie tych celów prowadzi do osiągnięcia rozwoju zrównoważonego.

Definicja nieruchomości :

grunt działka budowlana, gospodarstwo rolne, całe budynki.

W myśl prawa Rzymskiego -

rzeczy fizyczne które nie można przenieść z miejsca na miejsce.

Pewien wycinek ziemi i wszystko to co jest z nim trwale związane. Cała reszta to ruchomości.

Art. 191. kodeksu cywilnego -

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która

została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Kodeks Napoleona -

ziemie Polski od 1808r. – nieruchomość to grunt , obiekty trwale

związane z tym gruntem oraz obiekty sztuczne będące dziełem człowieka oraz minerały
znajdujące się w ziemi ora przestrzeń nad. Zasada ta uchylona w 1934r.

Obecnie w Polsce art. 46 rozdział I kodeks cywilny :
Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części

powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny

przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.

3 rodzaje nieruchomości :

gruntowe, budynkowa, lokalowa

Rodzaje nieruchomości ze względu na funkcje :

mieszkaniowa lub lokalowa; handlowo –

usługowa; przemysłowa; rolna i grunty leśne; rekreacyjne; instytucjonalne (szkoły, urzędy
itp.) o przeznaczeniu specjalnym ( cmentarze, poligony ) inne.
w/w funkcje mogą występować na obszarach zurbanizowanych i niezurbanizowanych.
Nieruchomość może być zabudowana lub niezabudowana.
Grunt jest zawsze nieruchomością.

Granice nieruchomości -

wyznaczają punkty graniczne umieszczone w charakterystycznych

punktach np. załamania. Nieruchomości budowlane mają znaki graniczne, nieruchomości
gruntowe w mniejszym stopniu ustabilizowane punkty graniczne, zazwyczaj są to miedze ,
drogi.

Art. 143. kodeksu cywilnego -

w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze

przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.
Każda nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej.

W Polsce w sensie prawnym wyróżniamy

własność

: prywatną, samorządową, państwową.

Księgi wieczyste -

urzędowy rejestr mający na celu ustalenie praw rzeczowych na

nieruchomości, a więc prawa własności i innych praw związanych z nieruchomością.

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których :

1. pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej
własnością,

2. drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3. trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem
hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem
wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących
hipotek,
4. czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są :

nieruchomości, które są lub mogą być

wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji
roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Gruntami rolnymi w rozumieniu ustawy, są grunty :

1. określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne,
2. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb
rolnictwa,
3. pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi
budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-
spożywczemu,
4. pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za
dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i
podatku dochodowym od osób prawnych,
5. parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również
pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
6. pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
7. pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych,
zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb
rolnictwa,
8. zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
9. torfowisk i oczek wodnych,
10. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Gruntem leśnym jest grunt :

O zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) -
drzewami i krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków;

Gospodarstwo rolne -

grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami,

urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość
gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego

Wody -

grunty pokryte powierzchniowymi wodami stojącymi, wodami w studniach i rowach

nie obejmuje gruntów pokrytych innymi kat. Wody jak również samej wody. Woda jako
przedmiot prawny nie jest rzeczą.

Nieruchomości rekreacyjne -

lokalizowane na obszarach przeznaczonych w planach

zagospodarowania przestrzennego na cele rekreacji z rozróżnieniem na obszary przeznaczone
pod zabudowę oraz przeznaczone do rekreacji bez prawa zabudowy.

Grunty kopalniane -

złoża kopalin, które stanowią część składową nieruchomości gruntowej.

Złożem kopalin nazywamy – naturalne nagromadzenie minerałów i skał oraz innych
substancji stałych, gazowych i ciekłych których wydobywanie może przynosić korzyść
gospodarczą. Kopaliny dzielimy na podstawowe i pospolite.

Formy własności i inne prawa do nieruchomości :

a) prywatna (osoby fizyczne i prawne)
b) publiczna (państwowa, Skarbu państwa, komunalna, JST)

Posiadanie -

wszystkie formy korzystania z nieruchomości , jest faktycznym władaniem

nieruchomością własna lub cudzą. Posiadacz samoistny to osoba faktycznie władająca
nieruchomością jak właściciel, posiadacz w dobrej wierze, posiadacz w złej wierze, posiadacz
zależny.

Własność -

właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze

społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać
pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Prawa i ograniczenia właściciela -

Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu a nawet

uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia
niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej.
Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom
majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli
uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia
rzeczy. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać
się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną
miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków
miejscowych. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to
groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia

Współwłasność -

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom

(współwłasność). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną

Zniesienie współwłasności -

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia

współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie
dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu
dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Każdy
ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział
rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub
znaczne zmniejszenie jej wartości

Użytkowanie wieczyste -

specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe

dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok
własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie
nieruchomości gruntowej będącej własnością państwa, gminy lub związku gmin osobie
fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat).
Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Rynek

- czynniki konsumpcyjne - podobne zwyczaje i nawyki konsumpcyjne, sposoby spędzania
wolnego czasu
- czynniki ekonomiczne - podobna struktura zawodowa i gospodarcza społeczeństwa, poziom
zamożności
- czynniki transportowe - podobna gęstość sieci drogowej, sieci połączeń komunikacyjnych.

W zależności od wielkości obszaru będącego przedmiotem porównań wymienionych

czynników można wyodrębnić :

rynek lokalny, regionalny, makroregionalny, krajowy,

międzynarodowy

W ujęciu cybernetycznym rynek to -

celowo określony zbiór elementów i relacji

zachodzących między nimi w wyniku czego zachodzą procesy sterowania

W ujęciu ekonomicznym rynek to :

a) ogół pozornych powiązań podmiotów ,
b) proces przy pomocy którego kupujący i sprzedający określają co maja kupować i
sprzedawać i na jakich warunkach,
c) ogół transakcji kupna – sprzedaży
d) ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi oferującymi towary i usługi –
reprezentującymi podaż a kupującymi zgłaszającymi zapotrzebowanie na określone towary i
usługi – reprezentującymi popyt

W ujęciu ogólnoekonomicznym jest kategorią abstrakcyjną

Cechami charakterystycznymi rynku i procesów rynkowych są :

ich żywiołowość ,

nieograniczoność oraz samoregulacyjne działanie.

Dwa podstawowe segmenty klasyfikacji rynku :

a) przestrzenny (geograficzny)
b) branżowy (sektorowy)

Najczęściej z tego względu wyróżnia się :

a) rynki dóbr i usług
b) rynki dóbr i usług konsumpcyjnych oraz inwestycyjnych
c) rynki dóbr i usług częstego zakupu oraz okresowego zakupu
d) rynki towarowe, finansowe, pracy, nieruchomości

Rynek nieruchomości -

należy do podmiotowych, sektorowych segmentów rynku

wyodrębnionych ze względu na specyficzne cechy . Wielu autorów definicję rynku traktuje
jako sumę transakcji dotyczących nieruchomości w skali kraju lub odpowiedniej jednostki
terytorialnej.

Rynek nieruchomości -

pewna struktura obejmująca ukształtowany zbiór wzajemnie ze sobą

powiązanych uczestników procesów oferowania i wymiany nieruchomości.
Podstawową w skali makro charakterystyką rynku nieruchomości lub jego części jest jego
wielkość. Określa ją suma wartości wszystkich transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości
zawartych w skali roku na określonym obszarze

Zakres rynku nieruchomościami -

łączna liczba zawartych transakcji kupna – sprzedaży w

ramach określonej jednostki przestrzeni administracyjnych. Określa liczbę : podmiotów
sprzedających i kupujących, aktów prawnych, zapisów hipotecznych, obiektów.

Chłonność rynku nieruchomościami –

stan natężenia potrzeb w odniesieniu do nieruchomości

w porównaniu z aktualnym stanem ich zaspokojenia. Z punktu ilościowego chłonność jest
relacją między popytem nie zaspokojonym na nieruchomości a popytem zaspokojonym . Inną
formą określającą chłonność jest iloraz popytu niezaspokojonego do sumy popytu
zaspokojonego i niezaspokojonego.

Rodzaje rynku nieruchomości :

mieszkaniowy, gruntowy, komercyjny, rekreacyjny,

przemysłowy itp.

Ź

ródło podaży rynku nieruchomości gruntowych

jest stały zasób ziemi podzielonej na działki

Ź

ródło podaży rynku nieruchomości obiektowych

może być istniejący już zasób obiektów ,

ale także proces powstawania obiektów nowych na gruntach niezabudowanych oraz
rozbudowę obiektów istniejących.

Przejrzystość rynku nieruchomości -

pełna przejrzystość rynku nieruchomości następuje gdy

zarówno sprzedający i kupujący posiadają dostateczne informacje o sobie, o warunkach
cenowych i innych ważnych charakterystykach wpływających na ich decyzje.

Podatność na zachowania spekulacyjne rynku nieruchomości -

nieruchomości mogą stanowić

relatywnie bezpieczną formę w lokowaniu kapitału ( zabezpieczenie przed inflacją, nie
można jej stracić przez kradzież)

Składniki rynku nieruchomości :

a) przedmioty – grunty orne, sady, działka budowlana
b) podmioty – jednostki gospodarcze, jednostki nie będące pomiotami gospodarczymi .
Podmioty charakteryzują się określoną indywidualnością, zróżnicowaniem ról w procesie
obrotu. Podmiotem mogą być osoby fizyczne, przedsiębiorstwa produkcyjne, instytucje
samorządowe , państwa ( Skarb Państwa)
c) zbywający i nabywający – najliczniejsza grupa
d) instytucje – biura pośrednictwa, jednostki prawne, jednostki administracji państwowej,
banki, instytucje doradztwa, wyceny nieruchomości

Deweloper -

podmiot gospodarczy podejmujący jakąś działalność rozwojową. Jest

właścicielem zarówno terenu jak i powstających obiektów – model klasyczny. Model
pośredni – sprzedaje działki już w trakcie realizacji inwestycji, najczęściej na etapie stanu
surowego budynku.

Rzeczoznawca majątkowy -

osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe z zakresu

szacowania nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem .

Wyceny nieruchomości dokonywane są w celu :

a) ustalenia opłat z tytułu wieczystego zarządu i użytkowania majątku Skarbu Państwa
b) opłat adiacenckich – wzrostu lub straty wartości w związku z m.p.z.p
c) uwłaszczeniu państwowych osób prawnych
d) zamianach nieruchomości ze Skarbem Państwa lub gminami
e) ustalenia opłat skarbowych i podatków
f) ustaleniu składek ubezpieczeniowych
g) zabezpieczenia kredytu bankowego

Notariat :

do 1991r. w Polsce istniały tylko państwowe biura notarialne. Ustawa z dnia

14.02.1991r. biura zostały zlikwidowane i powstała sieć kancelarii notarialnych.

Czynności notarialne -

przyjmują postać dokumentów urzędowych, które podlegają

rejestracji.

Kancelarie notarialne -

przygotowywane i zawierane są różnego rodzaju umowy, których

przedmiotem są nieruchomości. Najczęściej są to dokumenty potwierdzające dane personalne
uczestników transakcji, akty potwierdzające własność, dokumenty potwierdzające prawa
nabycia nieruchomości.

Wypis z rejestru gruntów i budynków

uzupełniony wyrysem z mapy ewidencyjnej –

instytucje prowadzące tę ewidencję stają się uczestnikami rynku nieruchomościami . Po
reformie samorządowej prowadzone przez Starostwa.

Katastrem -

usystematyzowany spis, rejestr gruntów aktualizowany na bieżąco, zbiorem

informacji o nieruchomościach gruntowych, obiektowych ich właścicielach oraz innych
osobach fizycznych lub prawnych władających tymi nieruchomościami.

Składa się z 2 części :
a) ewidencja gruntów i budynków -

część kartograficzna i opisowa. Część kartograficzna to

mapy geodezyjno – ewidencyjne które określają kształt , granice i zakres zabudowy
nieruchomości. Treść tych map zawiera punkty i mapy osnowy geodezyjnej , granice
podziałów administracyjnych, położenie urządzeń infrastruktury technicznej. Część opisowa
– zawarte są informacje dotyczące gruntów ich położenia , granic , powierzchni, klasy
gruntów, oraz informacje dotyczące budynków ich położenia , przeznaczenia, funkcji
użytkowych i ogólnych danych technicznych.

b) ewidencja sieci uzbrojenia terenu -

gromadzi informacje o sieci technicznego uzbrojenia

terenu i jej zmianach. Sieć uzbrojenia obejmuje wszelkie nadziemne, naziemne i podziemne
przewody oraz urządzenia telekomunikacyjne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne,
elektroenergetyczne oraz inne z wyłączeniem urządzeń melioracyjnych i także budowli
podziemnych ; tuneli, przejścia, parkingi , zbiorniki.
Dane z ewidencji gruntów są podstawą do planowania przestrzennego i gospodarczego,
wymiaru podatków i świadczeń , wpisów do ksiąg wieczystych i statystyki państwowej. Stan
ewidencji gruntów i budynków ma istotne znaczenie dla bezpiecznego rynku
nieruchomościami. Bezpieczeństwo rynku nieruchomościami a także relatywna łatwość
zawierania na nim transakcji uwarunkowane są właściwą organizacją i sprawnym
funkcjonowaniem instytucji ksiąg wieczystych.