© Ryszard Hycner

Cel przedmiotu: Ukazanie celu, zadań i roli planowania przestrzennego dla tworzenia

ładu przestrzennego na obszarze jednostki administracyjnej. Ukazanie
zasad waloryzacji terenów na wybranym obszarze

PLANOWANIE PRZESTRZENNE

I

WALORYZACJA TERENÓW

1.

Informacje ogólne, skróty, definicje i pojęcia wstępne

1.1

Skróty pojęć

1.2

Definicje i pojęcia wstępne

2.

Podstawy prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego i
najważniejsze zagadnienia dotyczące planowania i zagospodarowania

2.1

Podstawy prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego

2.2

Przegląd najważniejszych zagadnień planowania i zagospodarowania przestrzennego

2.3

Planowanie przestrzenne w gminie

2.4

Planowanie przestrzenne w województwie

2.5

Planowanie przestrzenne w kraju

2.6

Organy decyzyjne i doradcze planowania

3.

Wstępne procesy administracyjno-technologiczne planowania przestrzennego

3.1

Przedmiot planowania

3.2

Podmioty polityki przestrzennej

3.3

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

3.3.1 Cel studium
3.3.2 Uwarunkowania i kierunki studium
3.3.3 Forma studium
3.4.4 Procedura sporządzania studium
3.4.5 Skutki prawne uchwalenia studium
3.5

Studia i prognozy do planu miejscowego

4.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako efekt zasadniczych
procesów planistycznych

4.1

Cel i charakter planu miejscowego

4.2

Zakres planu miejscowego

4.2.1 Zakres obowiązkowy planu
4.2.2 Zakres fakultatywny planu
4.3

Treść i forma planu miejscowego

4.3.1 Część tekstowa planu miejscowego
4.3.2 Część graficzna planu miejscowego
4.4

Opracowanie geodezyjne planu miejscowego

5.

Aspekty techniczne i prawne sporządzania planów miejscowych

5.1

Analizy wstępne

5.2

Przystąpienie do sporządzania planu miejscowego

5.3

Tworzenie projektu planu

5.3.1 Opiniowanie projektu planu
5.3.2 Uzgadnianie projektu planu
5.4

Przedstawienie projektu planu do wglądu publicznego

5.5

Uchwalenie planu

5.6

Skutki prawne uchwalenia planu miejscowego

5.6.1 Uniemożliwianie lub ograniczanie praw do nieruchomości
5.6.2 Zmiana wartości nieruchomości jako wynik ustaleń planu miejscowego
5.7

Ważność planów miejscowych

2

6.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

6.1

Zakres i przedmiot wydawania decyzji

6.1.1 Lokalizacja inwestycji celu publicznego
6.1.2 Ustalanie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji
6.2

Warunki dla wydania decyzji

6.3

Wniosek o wydanie decyzji

6.3.1

Część graficzna wniosku

6.3.2

Część tekstowa wniosku

6.4

Procedura wydania decyzji

6.5

Skutki prawne wydania decyzji

7.

Rola i zadania geodezji w przygotowaniu i wykorzystaniu planów miejscowych
oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

7.1

Źródła informacji o terenie dla potrzeb sporządzenia planów miejscowych oraz
wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

7.1.1 Źródła w zakresie stanu faktycznego nieruchomości - ewidencja gruntów i budynków
7.2

Powiązania pomiędzy geodezją a planowaniem przestrzennym i procesami
związanymi z planowaniem przestrzennym

3

1.

Informacje ogólne, skróty, definicje i pojęcia wstępne
Planowanie przestrzenne i zagadnienia związane z tym procesem stanowią w chwili

obecnej jedne z ważniejszych problemów, spotykanych w kraju, w zakresie dotyczącym
nieruchomości. Od prowadzenia prawidłowej polityki planistycznej, dokonywanej na trzech
poziomach administracji kraju zależy bowiem bardzo wiele, przede wszystkim w zakresie
prawidłowego stymulowania ładu przestrzennego, podaży i popytu na rynku nieruchomości,
pobudzania tego rynku, a także stwarzania możliwości do innych działań. Mamy tu na uwadze
problem ożywienia różnych procesów ekonomicznych, w tym przede wszystkim budownictwa
mieszkaniowego.

Planowanie przestrzenne jest związane z różnymi dziedzinami. Do najważniejszych

należą: gospodarka nieruchomościami, prawo i geodezja. Ta ostatnia zwłaszcza dziedzina,
choć „tylko” usługowa, odgrywa w planowaniu przestrzennym głównie rolę wykonawczą.

Należy zatem podkreślić rolę geodezji, zwłaszcza dla tych, dla których problemy

geodezyjne są drugoplanowe z racji wykonywania innego zawodu.

1.1

Skróty pojęć
Zostaną tu przedstawione skróty nazw przepisów prawnych, obiektów i różnorodnych

czynności. Zostaną także przedstawione wybrane pojęcia wstępne bezpośrednio związane z
planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym. Dotyczą one podmiotów planowania
przestrzennego, organów administracji publicznej tworzącej prawo, związane z planowaniem
przestrzennym, a także organów wykonawczych, realizujących podjęte decyzje.

W rozdziale zostaną także przedstawione pojęcia wstępne, związane z planowaniem i

zagospodarowaniem przestrzennym.

Najczęściej używane skróty nazw i pojęć są przedstawione poniżej.

•

zp – Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

•

kc - Ustawa - kodeks cywilny,

•

pb – Ustawa – prawo budowlane,

•

kpa - Ustawa - kodeks postępowania administracyjnego,

•

wł lok – Ustawa o własności lokali,

•

pr g i k - Ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne,

•

k w i h – Ustawa o księgach wieczystych i hipotece,

•

SKP - Skarb Państwa,

•

JST – jednostka samorządu terytorialnego

•

GM - gmina,

•

OAP - organ administracji publicznej, rządowej lub samorządowej,

•

MPZP - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli przepis prawny
ustalany przez organ uchwałodawczy GM, czyli radę GM, w postaci rysunku planu i
tekstu planu, w którym przedstawiane są przyszłe stany terenu, na podstawie którego są
podejmowane wszelkie przedsięwzięcia inwestycyjne zmieniające informację o terenie
w zakresie nieruchomości,

•

WZZT - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli zbiór informacji o terenie
określanych w decyzji przez organ GM, sporządzany w przypadku braku MPZP dla
potrzeb realizacji inwestycji, powodującej zmiany przestrzeni i zmieniającej informację
o terenie w zakresie nieruchomości,

•

N – nieruchomość,

•

GESUT – Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu,

•

PZGK – Państwowy Zasób Geodezyjno-Kartograficzny,

•

of - osoba fizyczna, czyli osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych,

4

•

op - osoba prawna, przy czym należy tu wymienić: SKP, GM¸ powiat i województwo
samorządowe, a także inne jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne nadają
osobowość prawną,

•

bop - jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, państwowa lub samorządowa,

•

uw - użytkowanie wieczyste - prawo rzeczowe pośrednie pomiędzy prawem własności a
ograniczonym prawem rzeczowym, którego podstawową cechą jest długi okres czasu,
na który jest ustanawiane,

•

EGiB – ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości), czyli rejestr w którym
ujawniane są stany faktyczne dotyczące nieruchomości,

•

Kw - księgi wieczyste rejestrujące stany prawne nieruchomości,

•

JPEG - jednostka prowadząca EGiB,

•

ODGiK - ośrodek dokumentacji geodezyjno-kartograficznej prowadzony na różnym
szczeblu (na przykład powiatu, prowadzony przez starostę), czyli urząd o charakterze
geodezyjno-administracyjnym, którego zadaniem jest nadzór i kontrola nad treścią i
jakością wykonywanych prac geodezyjnych i przyjmowaniem ich do zasobu.

•

SKO - samorządowe kolegium odwoławcze, działające przy gminie, powiecie lub
województwie samorządowym.

1.2

Definicje i zagadnienia wstępne
Zostaną tu zaprezentowane najważniejsze definicje dotyczące problematyki

planowania przestrzennego i zagadnień z nim związanych

•

Planowanie przestrzenne

– ogół procesów twórczych i decyzyjnych związanych z

rozmieszczaniem obiektów w przyjętej przestrzeni planowania, oparty o podstawy
naukowe, poprzedzany studiami i analizami.

•

Przestrzeń planowania

– obszar, na którym podejmowane są czynności studialne i

planistyczne

•

Zagospodarowanie przestrzenne

– stan przestrzeni planowania w zakresie wyposażenia

w obiekty funkcjonalne służące człowiekowi, w danym momencie czasu, istniejący
bądź powstały na skutek czynności planistycznych.

•

Ład przestrzenny

– takie ukształtowanie przestrzeni planowania, które tworzy

harmonijną całość oraz uwzględnia w niej w sposób uporządkowany wszelkie
uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe oraz
kompozycyjno-estetyczne.

•

Zrównoważony rozwój

– taki rozwój społeczno-gospodarczy, w którym następuje

proces integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecznych, z zachowaniem
równowagi przyrodniczej oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych, w
celu zagwarantowania możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb poszczególnych
społeczności lub obywateli zarówno współczesnego pokolenia jak też przyszłych
pokoleń.

•

Środowisko

– ogół elementów przyrody znajdujących się zarówno w stanie naturalnym

jak i przekształconym w wyniku działalności człowieka. Środowisko obejmuje zasoby
naturalne i wytwory działania człowieka, pozwalające na zaspokojenie jego
elementarnych potrzeb życiowych. Środowisko obejmuje w szczególności:

∼

powierzchnię ziemi łącznie z glebą, wodą i powietrzem atmosferycznym,

∼

warunki przyrodnicze (krajobraz), atmosferyczne i hydrologiczne oraz wynikłe z
działalności człowieka w aspekcie społecznym, kulturowym i ekonomicznym,

∼

świat roślinny i zwierzęcy

5

•

Interes publiczny

– uogólniony cel dążeń i działań, uwzględniający zobiektywizowane

potrzeby ogółu społeczeństwa lub lokalnych społeczności, związany z
zagospodarowaniem przestrzennym.

•

Inwestycja celu publicznego

– zespół czynności projektowych, geodezyjnych,

budowlanych i prawnych, związanych z realizacją celu publicznego.

•

Dobra kultury współczesnej

– takie obiekty, nie będące zabytkami jak: pomniki, miejsca

pamięci, budynki itp., będące uznanym dorobkiem pokoleń, jeżeli cechuje je wysoka
wartość artystyczna lub historyczna.

•

Działka budowlana

– obszar gruntu, którego wielkość, cechy geometryczne, dostęp do

drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają
wymogi realizacji obiektów budowlanych.

•

Dostęp do drogi publicznej

– bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez

drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

•

Parametry i wskaźniki urbanistyczne

– parametry i wskaźniki ustanawiane w

dokumentach planistycznych, określone w roporządzeniach.

•

Walory ekonomiczne przestrzeni

– cechy przestrzeni, które można okreslić w

kategoriach ekonomicznych.

•

Wartość nieruchomości

– wartość rynkowa nieruchomości.

•

Obszar problemowy

– obszar szczególnego zjawiska z zakresu gospodarki

przestrzennej, lub obszar występowania konfliktów.

•

Obszar wsparcia

– obszar wyodrębniony ze względu na występujące w nim problemy

rozwojowe, podlegający określonym działaniom ze strony Rady Ministrów,
administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego. Granice tego obszaru nie
mogą przecinać granic powiatu, a określane są zgodnie z ustawą z 12 maja 2000 roku -
o zasadach wspierania rozwoju regionalnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 48, poz. 550)

•

Obszar metropolitalny

– obszar wielkiego miasta wraz z otoczeniem.

2.

Podstawy prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego i
najważniejsze zagadnienia dotyczące planowania i zagospodarowania
Planowanie przestrzenne to proces, który dokonywany jest na kilku szczeblach,

składający się z procedur opartych o podstawy prawne, ustalone w ustawie i stosownych
rozporządzeniach. Najważniejszym szczeblem planowania jest szczebel gminny. Efektem
planowania przestrzennego na szczeblu gminnym jest MPZP.

2.1

Podstawy prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego
Do podstaw prawnych planowania i zagospodarowania przestrzennego należą:

•

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku – o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

•

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku – w sprawie
wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

•

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku – w sprawie
sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w
przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

•

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku – w sprawie
oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o lokalizacji inwestycji celu
publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.
W przygotowaniu

6

•

Rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej
i mieszkaniowej – w sprawie wymaganego zakresu projektu studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego.

•

Rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej
i mieszkaniowej – w sprawie wymaganego zakresu projektu planu zagospodarowania
przestrzennego województwa.

•

Rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej
i mieszkaniowej – w sprawie wzorów rejestrów decyzji o ustaleniu warunków
zabudowy.

2.2

Przegląd najważniejszych zagadnień planowania i zagospodarowania
przestrzennego
W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

•

wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury,

•

walory architektoniczne i krajobrazowe,

•

wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów
rolnych i leśnych,

•

wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury
współczesnej,

•

wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób
niepełnosprawnych,

•

walory ekonomiczne przestrzeni,

•

prawo własności,

•

potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa,

•

potrzeby interesu publicznego.

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym

uchwalanie MPZP oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego, należy do zadań własnych gminy.

Prowadzenie studiów i analiz z zakresu zagospodarowania przestrzennego, na terenie

powiatu należy do zadań własnych samorządu powiatu.

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej w województwie, w tym

uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego województwa, należy do zadań
samorządu województwa.

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej państwa, wyrażonej w koncepcji

przestrzennego zagospodarowania kraju, należy do zadań Rady Ministrów.

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz

określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w MPZP.

W przypadku braku MPZP, określenie sposobów zagospodarowania i warunków

zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o WZZT, przy czym:

•

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego,

•

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Dla terenów zamkniętych w MPZP ustala się granice tych terenów oraz granice ich stref

ochronnych, w których ustala się także ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z
terenów w tym także zakaz zabudowy.

Opracowywanie projektów planów zagospodarowania przestrzennego województwa,

projektów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz

7

projektów MPZP jest projektowaniem zagospodarowania przestrzennego w skali regionalnej i
lokalnej, zgodnie z ustawą z 2000 roku - o samorządach zawodowych architektów i
inżynierów budownictwa oraz urbanistów.

Ustalenia MPZP kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa

własności do nieruchomości. Ponadto, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do:

•

zagospodarowania terenu do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi
w MPZP albo w decyzji o WZZT, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu
publicznego oraz osób trzecich,

•

ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do
innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Rozstrzygnięcia organów samorządu terytorialnego, czyli wójta, burmistrza lub

prezydenta bądź marszałka województwa, o nieuwzględnieniu wniosków dotyczących
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uwag
dotyczących projektów tego studium, wniosków dotyczących MPZP, uwag dotyczących
projektów tego planu albo wniosków dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego
województwa – nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ważną rolę (obok organów

administracji publicznej) odgrywają także organy doradcze.

Organem doradczym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki

przestrzennej i mieszkaniowej w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego
jest Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna.

Organem doradczym wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w sprawach planowania

i zagospodarowania przestrzennego gminy jest gminna komisja urbanistyczno-
architektoniczna.

Organem doradczym marszałka województwa w sprawach planowania i

zagospodarowania przestrzennego województwa jest wojewódzka komisja urbanistyczno-
architektoniczna.

Przy starostach powiatu mogą działać powiatowe komisje urbanistyczno-

architektoniczne.

2.3

Planowanie przestrzenne w gminie
Planowanie przestrzenne w gminie to najważniejsze z działań dotyczących procesu

planowania w ogólności, ponieważ dotyczy najbliższego otoczenia i jest wykonywane na
najwyższym poziomie szczegółowości.

W planowaniu przestrzennym gminy decydującą rolę odgrywa MPZP oraz studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium jest
obowiązkowe, a sporządza go wójt, burmistrz lub prezydenta, w granicach administracyjnych
gminy. Ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu MPZP, przy czym samo studium nie
jest aktem prawa miejscowego.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

uwzględnia się uwarunkowania wynikające, między innymi z:

•

dotychczasowego przeznaczenia i zagospodarowania i uzbrojenia terenu,

•

stanu ładu przestrzennego,

•

stanu środowiska oraz jego ochrony,

•

stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków,

•

warunków życia mieszkańców i ochrony ich zdrowia,

8

•

bezpieczeństwa ludności,

•

potrzeb i możliwości rozwoju gminy,

•

stanu prawnego gruntów,

•

występowania terenów i obiektów chronionych,

•

występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych, terenów górniczych,
obszarów kopalin oraz zasobów wód podziemnych,

•

stanu komunikacji i infrastruktury,

•

zadań służących ponadlokalnym celom publicznym.
W studium określa się, między innymi:

•

kierunki zmian w strukturze przestrzennej i przeznaczeniu terenów gminy,

•

kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenu,

•

obszary oraz zasady ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego,

•

kierunki rozwoju komunikacji i infrastruktury,

•

obszary inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,

•

obszary inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z planem
województwa oraz w programach rządowych

•

obszary, na których obowiązkowe jest sporządzenie MPZP (na podstawie przepisów
odrębnych), w tym obszary scaleń i podziałów nieruchomości, obszary publiczne,
obszary handlowe o powierzchni sprzedaży większej niż 2000m

2

,

•

obszary na których gmina zamierza sporządzić MPZP, w tym obszary wymagające
zmiany przeznaczenia terenów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

•

obszary narażone na powodzie,

•

obszary i obiekty filara ochronnego,

•

obszary pomników zagłady i stref ochronnych,

•

obszary przekształceń lub rekultywacji,

•

granice obszarów zamkniętych
Należy nadmienić, że obowiązek przystąpienia do sporządzania MPZP (na podstawie

przepisów odrębnych) powstaje po upływie 3 miesięcy od dnia ustalenia tego obowiązku

2.4

Planowanie przestrzenne w województwie
Plan zagospodarowania przestrzennego województwa, analizy i studia oraz koncepcje

i programy sporządzają organy samorządu województwa.

Przystąpienie do sporządzania planu zagospodarowania województwa następuje w

formie uchwały sejmiku województwa. Plan sporządza się dla obszaru województwa.

W planie uwzględnia się ustalenia koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju,

strategii rozwoju województwa oraz określa się, przede wszystkim:

•

podstawowe elementy sieci osadniczej województwa,

•

system obszarów chronionych,

•

rozmieszczenie inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym (ustalone przez
Sejm, Radę Ministrów, właściwego ministra lub sejmik województwa)

•

obszary problemowe oraz zasady ich zagospodarowania,

•

obszary wsparcia,

•

obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi,

•

granice terenów zamkniętych oraz ich stref ochronnych,

•

obszary występowania udokumentowanych złóż kopalin
Po podjęciu uchwały przez sejmik województwa o przystąpieniu do sporządzania planu

województwa, marszałek województwa wykonuje następujące czynności:

9

•

ogłasza w prasie ogólnopolskiej, w urzędach gmin, starostwach powiatowych, urzędzie
marszałkowskim i urzędzie wojewódzkim o podjęciu uchwały o przystąpieniu do
sporządzania planu oraz o miejscu i terminie składania wniosków dotyczących planu
(min 3 miesiące od dnia ogłoszenia),

•

zawiadamia na piśmie organy właściwe dla opinii i uzgodnień,

•

rozpatruje wnioski,

•

sporządza projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko,

•

uzyskuje opinię o projekcie od wojewódzkiej komisji urbanistyczno-architektonicznej,

•

występuje o opinię o projekcie planu do wszystkich możliwych organów na terenie
województwa oraz rządowych i samorządowych organów jednostek przyległych oraz
uzgadnia projekt z organami określonymi w przepisach odrębnych,

•

przedstawia projekt ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej, w celu jego stwierdzenia jego zgodności z koncepcją
przestrzennego zagospodarowania kraju i programami rządowymi

2.5

Planowanie przestrzenne w kraju
Podstawowym dokumentem planistycznym, dotyczącym zagadnień zagospodarowania

przestrzennego jest koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju.

Koncepcja jest sporządzana przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych, które

jest także odpowiedzialne za prowadzenie analiz i studiów oraz koncepcji i programów.
Obowiązkiem Centrum jest także przygotowywanie odpowiednich raportów o stanie
przestrzennego zagospodarowania kraju.

W koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju określa się:

•

podstawowe elementy sieci osadniczej z wyodrębnieniem obszarów metropolitalnych,

•

wymagania z zakresu ochrony środowiska i zabytków z uwzględnieniem obszarów
podlegających ochronie,

•

rozmieszczenie infrastruktury społecznej o znaczeniu międzynarodowym i krajowym,

•

rozmieszczenie obiektów infrastruktury technicznej i transportowej, strategicznych
zasobów wodnych i obiektów gospodarki wodnej o znaczeniu międzynarodowym i
krajowym,

•

obszary problemowe o znaczeniu krajowym, w tym obszary zagrożeń wymagających
szczególnych studiów i planów

Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju jest opracowaniem będącym

narzędziem do prowadzenia polityki przestrzennej państwa.

Elementy koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju są wprowadzane do

planów zagospodarowania przestrzennego województw oraz studiów uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Koncepcję przestrzennego zagospodarowania kraju oraz okresowe raporty o stanie

przestrzennego zagospodarowania kraju przyjmuje Rada Ministrów, rozstrzygając
jednocześnie o zakresie, w jakim koncepcja będzie stanowić podstawę sporządzenia
programów zawierających zadania rządowe służące realizacji inwestycji celu publicznego o
znaczeniu krajowym.

Programy są przyjmowane w drodze rozporządzenia Rady Ministrów, zaś rejestr tych

programów prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i
mieszkaniowej, który jednocześnie ma kompetencje do występowania do marszałka
województwa z wnioskiem o wprowadzenie programu do planu zagospodarowania
przestrzennego województwa.

10

2.6

Organy decyzyjne i doradcze planowania
Wśród organów decyzyjnych w zakresie planowania wyróżniamy różne organy w

zależności od poziomu planowania. Tak więc:

•

Na szczeblu gminy

sporządzane jest studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gminy przez wójta, burmistrza lub prezydenta, w
granicach administracyjnych gminy. Projekt MPZP sporządza wójt, burmistrz lub
prezydent a uchwala go rada gminy

•

Na szczeblu województwa

sporządzany jest plan zagospodarowania przestrzennego

województwa, analizy i studia oraz koncepcje i programy sporządzane przez zarząd
województwa. Przystąpienie do sporządzania planu zagospodarowania województwa
następuje w formie uchwały sejmiku województwa.

•

Na szczeblu krajowym

sporządzana jest koncepcja przestrzennego zagospodarowania

kraju przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych, które jest także odpowiedzialne
za prowadzenie analiz i studiów oraz koncepcji i programów oraz przygotowywanie
odpowiednich raportów o stanie przestrzennego zagospodarowania kraju. Koncepcję
przestrzennego zagospodarowania kraju oraz okresowe raporty o stanie przestrzennego
zagospodarowania kraju przyjmuje Rada Ministrów. Programy są przyjmowane w
drodze rozporządzenia Rady Ministrów, zaś rejestr tych programów prowadzi minister
właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
Wśród organów doradczych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego

wyróżniamy różne organy w zależności od poziomu planowania. Tak więc:

•

Na szczeblu gminnym działa gminna komisja urbanistyczno-architektoniczna
powoływana przez wójta, burmistrza lub prezydenta. Jej zadaniem jest opiniowanie
projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz
projektu MPZP.

•

Na szczeblu wojewódzkim działa wojewódzka komisja urbanistyczno-architektoniczna
powoływana przez marszałka województwa. Jej zadaniem jest opiniowanie projektu
planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz opiniowanie okresowej
oceny realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym.

•

Na szczeblu centralnym działa Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna
powoływana przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej. Jej zadania nie są określone. Można domniemywać, że
dotyczą one wszystkich strategicznych problemów państwa związanych z planowaniem.

Może być także powoływana powiatowa komisja urbanistyczno-architektoniczna

działająca przy staroście powiatu. Jest to jednak nieobligatoryjne działanie. Jej powołanie
może wynikać jedynie z porozumień zawartych pomiędzy wójtami, burmistrzami, lub
prezydentami a starostą.

Członkami komisji powinny być osoby o wykształceniu związanym z planowaniem

przestrzennym, z których co najmniej połowa powinna być rekomendowana przez branżowe
stowarzyszenia i samorządy zawodowe. Samorządem zawodowym jest Izba Urbanistów.
Ponadto działa stowarzyszenie Towarzystwo Urbanistów Polskich. Działa także
Stowarzyszenie Architektów Polskich.

3.

Wstępne procesy administracyjno-technologiczne planowania przestrzennego
Przed właściwym procesem planowania przestrzennego prowadzącym do sporządzenia

MPZP są wykonywane różnorodne procesy, które wywierają pośredni wpływ na sporządzenie
planu. Są nimi: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz
różnego rodzaju studia i analizy.

11

3.1

Przedmiot planowania
Przedmiotem planowania jest przestrzeń, która jest związana z gminą, województwem

i krajem. Przestrzeń planowania jest strukturą hierarchiczną, co oznacza, że planowanie na
niższych szczeblach musi uwzględniać wymogi wyższych szczebli.

Najważniejsze i najbardziej szczegółowe jest planowanie w gminie. Wskazuje ono

rozmieszczenie obiektów planowania. Na podstawie wyników tego planowania odbywa się
zmiana przestrzeni. Gmina jest jedyną uprawnioną do uchwalania MPZP, które są jedynymi
aktami prawa miejscowego z zakresu planowania przestrzennego.

Narzędziami kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w gminie są:

•

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

•

MPZP.
Studium jest dokumentem o charakterze strategicznym w zakresie polityki przestrzennej

gminy, zaś MPZP jest narzędziem do jej prowadzenia.

3.2

Podmioty polityki przestrzennej
Podmiotami polityki przestrzennej są:

•

Na szczeblu lokalnym podmiotem jest gmina – planowanie jest jej zadaniem własnym, a
gmina niektóre zadania musi wykonywać,

•

Na szczeblu powiatu – prowadzenie studiów i analiz, które jedynie mogą być
wykorzystane na szczeblu gminnym, ponieważ nie stanowią one żadnej podstawy
prawnej ani nie zawierają wytycznych projektowych do studiów ani planów
miejscowych. Są to zadania samorządu powiatu, który może jedynie wnioskować do
gminy o uwzględnienie postulatów powiatu w zakresie planowania. Uprawnienia
powiatu w zakresie planowania są niewielkie, czyli powiat nie jest podmiotem
planowania.

•

Na szczeblu województwa – podmiotem jest województwo samorządowe, ale plan
województwa nie podlega uchwaleniu a jedynie na jego uzgodnieniu w odniesieniu do
przepisów odrębnych oraz stwierdzeniu zgodności z koncepcją przestrzennego
zagospodarowania kraju.

•

Na szczeblu krajowym – podmiotem jest Rada Ministrów, która kształtuje i prowadzi
politykę przestrzenną wyrażoną w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju.
Podmiotem, który ma najszersze uprawnienia w zakresie planowania i

zagospodarowania przestrzennego ma gmina, która wykonuje (obowiązkowo) studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a uchwalając MPZP, tworzy
prawo miejscowe.

3.3

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego, wiążącym organa gminy. Powinno

zawierać główne elementy polityki przestrzennej.

3.3.1 Cel studium

Celem studium jest określenie polityki przestrzennej gminy w tym lokalnych zasad

zagospodarowania przestrzennego.

Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu miejscowych

planów zagospodarowania przestrzennego.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest z

założenia aktem prawa miejscowego.

Studium jest opracowywane i przedstawiane w dwóch częściach:

12

•

części tekstowej,

•

części graficznej.

3.3.2 Uwarunkowania i kierunki studium

Uwarunkowania i kierunki studium zawierają dwie zasadnicze części:

•

Część I

– uwarunkowania zagospodarowania przestrzennego, która zawiera

skatalogowane i uporządkowane studia i analizy dotyczące określonych problematyk
planowania przestrzennego, ochrony środowiska, analizy jakości życia mieszkańców.

•

Część II

– kierunki zagospodarowania przestrzennego, która zawiera elementy przyjętej

przez radę gminy polityki przestrzennej oraz ustalenia zawarte w dokumentach
planistycznych szczebla wojewódzkiego i krajowego wyrażone w postaci „ustaleń”
studium, a także lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego.
W opracowywaniu studium, w zakresie uwarunkowań zagospodarowania

przestrzennego, uwzględnia się określone ustalenia (warunki). Tak więc w studium
uwzględnia się określone zasady i ustalenia, którymi są:

•

zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju,

•

ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa, a w
przypadku jego braku ustalenia programów zawierających zadania rządowe, służące
realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym,

•

ustalenia strategii rozwoju gminy, jeżeli gmina dysponuje takim opracowaniem
W studium wprowadza się także uwarunkowania wynikające w szczególności:

•

z dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu,

•

ze stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony,

•

ze stanu środowiska,

•

ze stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków,

•

z warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia,

•

z zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i ich mienia,

•

z potrzeb i możliwości rozwoju gminy,

•

ze stanu prawnego gruntów (ochrona własności),

•

z występowania naturalnych zagrożeń geologicznych,

•

z występowania udokumentowanych złóż kopalin, zasobów wód oraz terenów
górniczych,

•

ze stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej
Tryb uwzględniania wymienionych elementów odbywa się poprzez uwzględnienie

wniosków złożonych przez wojewodę (administracja rządowa) i zarząd województwa
(administracja samorządowa), po zawiadomieniu o tym, że gmina przystąpiła do sporządzania
studium.

W opracowywaniu studium, w zakresie kierunków zagospodarowania przestrzennego,

określa się głównie kierunki zmian w przeznaczeniu wszystkich terenów w granicach
administracyjnych gminy, przy czym wymóg ten nie stoi w sprzeczności z jednoznacznym
ustalaniem przeznaczenia terenów, które w dalszym ciągu pozostają zarezerwowane dla
MPZP. W ustaleniach studium powinny być zawarte jedynie informacje dotyczące kierunków
i lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego.

Tak więc w studium określa się w szczególności:

•

kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy,

•

kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym
tereny wyłączone spod zabudowy,

•

obszary oraz zasady ochrony środowiska,

13

•

obszary oraz zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury
współczesnej,

•

kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej

•

obszary inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,

•

obszary inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z planem
województwa oraz w programach rządowych

•

obszary, na których obowiązkowe jest sporządzenie MPZP (na podstawie przepisów
odrębnych), w tym obszary scaleń i podziałów nieruchomości, obszary publiczne,
obszary handlowe o powierzchni sprzedaży większej niż 2000m

2

,

•

obszary na których gmina zamierza sporządzić MPZP, w tym obszary wymagające
zmiany przeznaczenia terenów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

•

obszary narażone na powodzie,

•

obszary i obiekty filara ochronnego,

•

obszary pomników zagłady i stref ochronnych,

•

obszary przekształceń lub rekultywacji,

•

granice obszarów zamkniętych,

•

inne uwarunkowania problemowe.
Należy dodać, że:

•

dla terenów zamkniętych nie sporządza się MPZP,

•

granice terenów zamkniętych wprowadza się do MPZP i planów zagospodarowania
przestrzennego województwa,

•

dla stref ochronnych terenów zamkniętych wprowadza się w MPZP ograniczenia w
zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy,

•

dla terenów zamkniętych wójt, burmistrz lub prezydent nie wydaje decyzji o WZZT,
przy czym wydaje je wojewoda na podstawie przepisów odrębnych
Należy również nadmienić, że:

•

do studium powinny być wprowadzane informacje na temat obszarów, dla których
sporządzenie MPZP jest obowiązkowe, oraz te dla których rada gminy podjęła uchwałę
o opracowaniu planu ze względu na istniejące uwarunkowania
Należy też dodać, że opracowania MPZP wymagają, między innym, takie przepisy

odrębne jak:

•

ustawa prawo górnicze i geologiczne z 1994 roku – dla terenów górniczych,

•

ustawa o ochronie przyrody z 2001 roku – dla terenów dla których sporządza się plany
ochrony przyrody.

3.3.3 Forma studium

Studium jest dokumentem gminnym. Przed tym jak studium staje się obowiązujące,

sporządzany jest jego projekt. Zakres projektu uwzględnia w szczególności:

•

wymogi dotyczące materiałów planistycznych,

•

wymogi skali opracowań kartograficznych,

•

stosowane oznaczenia,

•

nazewnictwo,

•

standardy opracowań planistycznych,

•

sposób dokumentowania prac planistycznych.
Rada gminy nie podejmuje studium w formie uchwały, ale całe studium wraz z częścią

tekstową i graficzną stanowi załącznik do uchwały rady.

3.3.4 Procedura sporządzania studium

14

W procedurze sporządzania studium można wyróżnić szereg kroków formalnych i

merytorycznych, które prowadzą do jego zaistnienia na obszarze gminy. Są nimi:

•

podjęcie uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzania studium,

•

ogłoszenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta w prasie faktu przystąpienia do
sporządzania studium oraz informacji dotyczącej składania wniosków dotyczących
studium, minimum 21 dni od czasu ogłoszenia,

•

rozpatrzenie złożonych wniosków przez wójta, burmistrza lub prezydenta,

•

sporządzenie projektu studium przez wójta, burmistrza lub prezydenta,

•

uzyskanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta opinii o studium od gminnej komisji
urbanistyczno-architektonicznej,

•

uzgodnienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta projektu studium z zarządem
województwa w zakresie ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego
województwa,

•

uzgodnienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta projektu studium z wojewoda w
zakresie ustaleń programów zawierających zadania rządowe,

•

wystąpienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta do wójtów, burmistrzów lub
prezydentów o opinię gmin sąsiednich,

•

wystąpienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta o opinię do właściwych organów
wojskowych,

•

wystąpienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta o opinię do właściwego urzędu
morskiego,

•

wystąpienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta o opinię do właściwego:

°

starosty powiatowego,

°

wojewódzkiego konserwatora zabytków,

°

organu nadzoru górniczego,

°

organu administracji geologicznej,

°

ministra do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony
uzdrowiskowej

•

wprowadzenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta zmian do projektu studium
wynikłych z opinii i uzgodnień,

•

ogłoszenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta projektu studium do publicznego
wglądu na co najmniej 14 dni przed dniem wyłożenia,

•

wyznaczenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta terminu, w którym można zgłaszać
uwagi do projektu studium, nie krótszego niż 21 dni od dnia zakończenia okresu
wyłożenia

•

wyłożenie projektu studium przez wójta, burmistrza lub prezydenta na okres 30 dni,

•

zorganizowanie publicznej dyskusji przez wójta, burmistrza lub prezydenta w czasie
wyłożenia projektu, nad przyjętymi rozwiązaniami zawartymi w studium,

•

przedstawienie projektu studium przez wójta, burmistrza lub prezydenta radzie gminy
do uchwalenia, wraz z listą nieuwzględnionych uwag,

•

uchwalenie studium przez radę gminy wraz z rozstrzygnięciem o sposobie rozpatrzenia
nieuwzględnionych uwag.
Organem sporządzającym i jednocześnie odpowiedzialnym za projekt jest wójt,

burmistrz lub prezydent, który zleca sporządzenie projektu studium uprawnionemu
podmiotowi. Studium sporządza urbanista, który jest wpisany na listę członków Izby
Urbanistów, wyłoniony w trybie zgodnym z ustawą o zamówieniach publicznych z 2002 roku.

W czasie dyskusji publicznej powinni być obecni:

•

przedstawiciel administracji samorządowej (na przykład architekt miejski),

15

•

przedstawiciele rady gminy (na przykład członkowie właściwych komisji),

•

projektant studium,

•

członkowie gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej,

•

inni zainteresowani udziałem w dyskusji.
Rozstrzygnięcia wójta, burmistrza lub prezydenta nie podlegają zaskarżeniu do NSA.

Można natomiast zaskarżyć uchwałę rady gminy.

Po uchwaleniu studium wójt, burmistrz lub prezydent przedstawia wojewodzie uchwałę

dotyczącą studium celem dokonania oceny jej zgodności z przepisami prawa. Studium nie
podlega ogłoszeniu w dzienniku urzędowym wojewódzkim.

Dopuszczalna jest zmiana (aktualizacja) studium. Jest ona opracowywana w takim

samym trybie w jakim następuje jej uchwalanie.

3.3.5 Skutki prawne uchwalenia studium

Uchwalenie przez radę gminy studium nie wywołuje żadnych skutków prawnych,

ponieważ studium nie jest aktem prawa miejscowego. Tym niemniej jednak studium pełni
bardzo ważną rolę w systemie miejscowego planowania przestrzennego.

Takie stwierdzenie wynika z następujących przesłanek:

•

studium sporządza się obowiązkowo dla obszaru w granicach administracyjnych gminy,

•

ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu MPZP,

•

bez studium niemożliwe jest w praktyce sporządzenie MPZP.
Gmina nie może odstąpić od uchwalenia studium. Jeżeli gmina do 11 lipca 2004 roku

nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia studium, o zmianie studium albo nie
wprowadziła do studium obszarów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego podejmowane
są wobec niej restrykcje.

Tak więc, wojewoda, po bezskutecznym wezwaniu do uchwalenia studium, sporządza

MPZP dla obszaru, którego dotyczy zaniechanie gminy i wydaje w tej sprawie zarządzenie
zastępcze. Koszty sporządzenia takiego planu ponosi gmina, przy czym nie zwalnia to jej z
obowiązku sporządzenia studium.

3.4

Studia i prognozy do planu miejscowego
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jest ważnym

elementem planowania miejscowego. Studium jest obowiązkowe.

Z kolei studia i prognozy są ważną częścią procesu sporządzania MPZP ale tylko

wówczas, gdy plan taki jest sporządzany. Studia dotyczą problemów ekofizjograficznych, zaś
prognozy dotyczą oddziaływania planu na środowisko jak też skutków finansowych
uchwalenia planu miejscowego.

Dokumenty te nie są załącznikami do uchwały rady gminy w sprawie MPZP ale

stanowią odrębne opracowania o charakterze studialnym i prognostycznym

Opracowania ekofizjograficzne są sporządzane dla potrzeb uchwalenia MPZP zgodnie

z ustawą – prawo ochrony środowiska z 2001 roku. Są to opracowania charakteryzujące
poszczególne elementy przyrodnicze na obszarze objętym planem i ich wzajemne powiązania.
Głównym ich celem jest zapewnienie uzyskania właściwego zakresu informacji dotyczących
ochrony środowiska.

Podstawą wykonania opracowania ekofizjograficznego są badania i pomiary terenowe

oraz istniejące opracowania tekstowe i kartograficzne. Opracowanie fizjograficzne składa się
z następujących części:

•

rozpoznanie i charakterystykę stanu i funkcjonowania środowiska,

•

diagnozę stanu i funkcjonowania środowiska,

16

•

wstępną prognozę dalszych zmian zachodzących w środowisku,

•

określenie przyrodniczych predyspozycji do kształtowania struktury funkcjonalno-
przestrzennej,

•

ocenę przydatności środowiska,

•

określenie uwarunkowań ekofizjograficznych, jako wniosków z analiz.
Opracowania fizjograficzne sporządza się w formie podstawowej lub problemowej, w

przypadku konieczności bardziej szczegółowego rozpoznania cech wybranych elementów
przyrodniczych.

Opracowania fizjograficzne sporządza się przed podjęciem prac planistycznych i przed

podjęciem uchwały przez radę gminy o przystąpieniu przez gminę do sporządzania MPZP.

Prognoza oddziaływania planu na środowisko jest wymagana zgodnie z przepisami

ustawy- prawo ochrony środowiska z 2001 roku. Prognoza składa się z czterech części:

•

określenia skutków, jakie może wywołać realizacja ustaleń MPZP,

•

oceny stanu środowiska,

•

oceny przyjętych w planie rozwiązań funkcjonalno-przestrzennych,

•

określenia możliwości zastosowania rozwiązań eliminujących lub minimalizujących
negatywne skutki realizacji ustaleń MPZP.
Prognoza jest dokumentem informacyjnym i nie stanowi załącznika do uchwały o

przyjęciu projektu planu miejscowego.

Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest wymagana zgodnie

z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku. Prognoza
składa się z trzech części, które przedstawiają:

•

prognozę wpływu ustaleń planu na dochody własne i wydatki gminy, przy czym
dochody wynikają z podatków od nieruchomości i innych dochodów związanych z
obrotem nieruchomościami, a wydatki wynikają z opłat i odszkodowań związanych ze
zmianą wartości nieruchomości po uchwaleniu planu,

•

prognozę wpływu ustaleń planu miejscowego na wydatki związane z realizacją
inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy,

•

wnioski dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu, wynikające z
uwzględnienia skutków finansowych.
Prognoza skutków finansowych nie jest przedmiotem uchwały rady gminy i nie stanowi

załącznika do planu miejscowego. Ma charakter informacyjny i nie podlega procedurze
odwoławczej ani nie może być przedmiotem skargi do NSA.

4.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako efekt zasadniczych
procesów planistycznych
Plan miejscowy jest najważniejszym dokumentem procesów planowania i

zagospodarowania przestrzennego. Jest aktem prawa miejscowego. Jest sporządzany na
podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest
uchwalany przez radę gminy na podstawie projektu planu.

4.1

Cel i charakter planu miejscowego

MPZP jest narzędziem regulującym wykonywanie prawa własności. W granicach

określonych planem każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł
prawny.

Celem sporządzenia MPZP jest ustalenie przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji

celu publicznego oraz określenia sposobów ich zagospodarowania.

17

MPZP jest opracowaniem szczególnym. Jest to bowiem jedyny dokument w którym

określa się przeznaczenie terenów oraz sposób ich zagospodarowania. Żaden inny dokument
nie jest w stanie zastąpić planu. Dotyczy to studium uwarunkowań i kierunków
przestrzennego zagospodarowania ani plan wojewódzki.

Jedynym wyjątkiem są tak zwane zarządzenia zastępcze wydawane przez wojewodę w

przypadku, gdy gmina nie przystępuje do sporządzenia planu miejscowego, gdy jest to
obowiązkowe.

Plan miejscowy jest narzędziem prowadzenia polityki przestrzennej przyjętej w

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Można zatem wyrazić
stwierdzenie, że w stosunku do studium ma charakter realizacyjny.

Sporządzenia planu miejscowego nie jest obligatoryjne dla obszaru całej gminy.

Obowiązek taki dotyczy obszarów szczególnych, którymi są:

•

obszary dla których sporządzenie planu miejscowego jest wymagane na podstawie
przepisów szczególnych,

•

obszary wymagające scaleń i podziałów nieruchomości,

•

obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej
2000m

2

,

•

obszary przestrzeni publicznej.
Gdy brak jest planu miejscowego realizacja polityki przestrzennej odbywa się poprzez

wydawanie decyzji o WZZT.

4.2

Zakres planu miejscowego
Podstawowym i jedynym dokumentem, który należy uwzględnić przy opracowaniu

planu miejscowego jest studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania
gminy. Znaczna część tego studium jest wprost przyjmowana do ustaleń planu.

Plan nie ma charakteru dokumentu strategicznego i ogranicza się do sformułowań

regulacyjnych.

W opracowaniu planu miejscowego występują dwie grupy zagadnień. Jedne z nich są

obligatoryjnymi, drugie zaś fakultatywnymi, wprowadzanymi w zależności od potrzeb.

Plany są sporządzane w sposób standaryzowany. Dotyczy to zakresu opracowania

planów jak też ujednolicenia zapisów tekstowych. Każdy plan ma zatem konieczny zakres
ustaleń. Jest to spowodowane faktem, że na podstawie planu wydawane są decyzje. Tak, więc
plan musi zawierać szeroką treść tak, aby decyzja była bezproblemowa.

Wydawanie decyzji o WZZT jest możliwe jedynie wówczas, gdy na danym terenie nie

obowiązuje żaden plan miejscowy, a inwestycja oraz jej lokalizacja spełnia wszystkie
stosowne wymogi.

4.2.1 Zakres obowiązkowy planu

Do zakresu obowiązkowego planu miejscowego należy przede wszystkim

przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające te tereny. 1 Jest to najważniejszy element.
Ustalenia w tym względzie dotyczą określenia funkcji, jaka będzie na takim terenie
realizowana. Plan ustala także zasięg tych obszarów poprzez linie rozgraniczające. Linie te
rozdzielają nie tylko tereny o różnych funkcjach, ale także o różnym sposobie
zagospodarowania. W planie istnieje na przykład obszar, gdzie jest funkcja mieszkaniowa, a
wśród niej wyróżnia się zabudowę (zagospodarowanie) jednorodzinne i wielorodzinnej.
Zmiana zagospodarowania również jest zaznaczana linią rozgraniczającą. Przeznaczenie
terenów w planie miejscowym jest zaznaczane symbolem literowym oraz numerem
wyróżniającym go spośród innych terenów.

18

Do zakresu obowiązkowego należy także przedstawienie zasad ochrony i

kształtowania ładu przestrzennego. Zasady te są formułowane dla przeznaczenia terenu w
postaci zakazów, nakazów, dopuszczeń i ograniczeń oraz parametrów i wskaźników
kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zakres obowiązkowy to także zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu

kulturowego. Tu również stosowane są zakazy, nakazy i dopuszczenia. Zawarte są także
ustalenia wynikające z innych opracowań i dokumentów, takich jak:

•

plany przyrody,

•

dotyczących obszarów ograniczonego użytkowania,

•

dotyczących warunków korzystania z wód dorzecza, stref ochronnych, ujęć wód oraz
obszarów chronionych zbiorników wód podziemnych

Przedstawiane są również zasady ochrony dziedzictwa kulturowego. W planach

miejscowych są wykazy obiektów i obszarów objętych taką ochroną, przeniesione z rejestru
zabytków. To również zakazy, nakazy dopuszczenia i ograniczenia, uzgodnione z
wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Do obowiązkowych należą także wymagania wynikające z potrzeb kształtowania

przestrzeni publicznych. Przestrzeń publiczna to obszar o szczególnym znaczeniu dla
zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu
kontaktów społecznych. Przykładem mogą być ciągi komunikacyjne piesze, pasaż, rynek itd.
Obszar ten musi być wcześniej określony w studium a w planie miejscowym doprecyzowany.

Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu są jednym

z ważniejszych obowiązkowych elementów planu. Jest to druga pod względem ważności
grupa ustaleń i stanowi podstawę do wydawania decyzji. Podawane są w nim obowiązkowo:

•

linia zabudowy,

•

wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki,

•

udział powierzchni biologicznie czynnej,

•

gabaryty obiektów,

•

wysokość projektowanej zabudowy,

•

geometria dachów

Ponadto podawane są także nieobowiązkowo:

•

wskaźnik intensywności zabudowy,

•

szerokość elewacji frontowej,

•

wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej,

•

formy obiektu, rodzaj materiałów budowlanych, itp.

Granice i sposoby zagospodarowania obiektów i obszarów podlegających ochronie są

wprowadzane obowiązkowo do planu, a jest to spowodowane różnego rodzaju zagrożeniami,
na przykład powodzią, osuwaniem się ziemi, terenami górniczymi.

Wprowadza się także takie elementy jak parki narodowe, rezerwaty przyrody, użytki

ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe, itp.

Szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości są ujęte

obowiązkowo w planie, a podają one:

•

minimalne i maksymalne wielkości działek (powierzchni),

•

minimalne i maksymalne szerokości frontów działek,

•

kąt położenia granic działek do drogi publicznej,

•

sposób zapewnienia dostępności do drogi publicznej

Szczegółowe zasady zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu,

w tym zakaz zabudowy, wprowadzane obowiązkowo do planu są uzupełnieniem tej części,
która zawiera ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu. Oprócz określenia funkcji, jaka na

19

danym terenie może być realizowana, konieczne jest określenie w planie czy jest na danym
terenie dopuszczona zabudowa, a jeśli tak to jakie są ograniczenia w jej realizacji.
Najostrzejsze to zakaz zabudowy, wynikające z ochrony krajobrazu, ochrony gruntów
wyższych klas itd.

Zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury.

Zawierają one:

•

określenie układu komunikacyjnego i sieci infrastruktury wraz z ich parametrami oraz
klasyfikacją ulic i innych szlaków komunikacyjnych,

•

określenie warunków powiązań układu komunikacyjnego i sieci infrastruktury z
układem zewnętrznym,

•

wskaźniki w zakresie komunikacji i sieci infrastruktury.

Sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów.

Dotyczy to przypadku terenów, których plan miejscowy zmienia przeznaczenie. Mogą one
być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania.

4.2.2 Zakres fakultatywny planu

Niektóre zagadnienia mogą być ujęte w planie miejscowym, przy czym zakres ujęcia

wynika z rzeczywistych potrzeb. Zakres ten powinien być ujęty w uchwale rady gminy
dotyczącej przystąpienia do sporządzania planu miejscowego.

W zależności od potrzeb określa się granice obszarów

•

wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,

•

rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej,

•

rekreacyjno-wypoczynkowych oraz służących organizacji imprez masowych

•

przeznaczonych pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej
2000m

2

,

•

obszary pomników zagłady oraz ich stref ochronnych
Obszary te były określane w studium. Właściwe i dokładne ustalenie granic tych

obszarów, szczególnie przy obszarach scaleń i podziałów następuje przy sporządzaniu planu
miejscowego, na mapie zasadniczej.

4.3

Treść i forma planu miejscowego
Podstawową różnicą pomiędzy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego a planem miejscowym jest to, że studium opracowuje się dla obszaru całej
gminy zaś plan dla części obszarów gminy. Nie jest przy tym określone minimalna ani
maksymalna powierzchnia opracowania planu.

Jedyny wyjątek stanowi zachowania właściwej powierzchni dotyczy planów

miejscowych w wyniku których następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na
cele nierolnicze i nieleśne. Plan musi w takim przypadku obejmować zmiany przeznaczenia
gruntów rolnych i leśnych – ustalony w studium.

Na plan miejscowy składa się część graficzna i część tekstowa. Część tekstowa

stanowi treść uchwały rady gminy, zaś rysunek planu stanowi załącznik do uchwały. Cała
uchwała podlega opublikowaniu w dzienniku urzędowym wojewódzkim.

4.3.1 Część tekstowa planu miejscowego

Część tekstową planu miejscowego stanowi uchwała rady gminy, która powinna być

zgodna z zakresem obowiązkowym planów miejscowych oraz z przyjętym w uchwale w
sprawie przystąpienia do sporządzania planu miejscowego zakresem fakultatywnym.

20

Część tekstowa planu jest sporządzana w oparciu o przepisy szczególne, do których w

pierwszym rzędzie należy rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z 2002 roku w sprawie
techniki prawodawczej w części dotyczącej aktów prawa miejscowego.

4.3.2 Część graficzna planu miejscowego

Część graficzna planu miejscowego jest bardzo ważną częścią planu miejscowego.

Przedstawia ona w sposób czytelny, w przestrzeni dwuwymiarowej wszelkie zamierzenia
planistyczne na obszarze gminy.

Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1000 na urzędowej kopii mapy zasadniczej a

w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej zgromadzonej w PZGK.

Dopuszczalne jest wykorzystanie map w skalach 1:500 i 1:2000 ale jedynie w

szczególnych przypadkach. Tak, więc mapę w skali 1:500 stosuje się w przypadku
sporządzania planów dla terenów o dużej intensywności zabudowy i obszarów przestrzeni
publicznej, zaś mapy w skali 1:2000 stosuje się dla projektów inwestycji liniowych oraz
obszarów o znacznej powierzchni.

Mogą być także stosowane mapy w skalach 1:5000, ale jedynie w odniesieniu do

planów miejscowych, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do
zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy.

Projekt rysunku planu zawiera:

•

wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

•

określenie skali projektu,

•

granice obszaru planowania,

•

granice administracyjne,

•

granice terenów zamkniętych oraz granice ich stref ochronnych,

•

granice i oznaczenia obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów
odrębnych (górniczych, zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych itp.),

•

linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach
zagospodarowania oraz ich oznaczenia,

•

linie zabudowy oraz oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu,

•

inne oznaczenia elementów informacyjnych, nie będących ustaleniami planu.

Rysunek planu miejscowego powinien być sporządzony w czytelnej technice

graficznej zapewniającej możliwość wyłożenia do publicznego wglądu a także publikacji w
dzienniku urzędowym. Musi być także możliwość sporządzania jego kopii.

Ponieważ plany miejscowe sporządzane są z dużą dokładnością są sporządzane na

dużych arkuszach, na przykład formatu A-1. Mogą być one zatem przedstawiane w częściach
czyli dzielone na arkusze mniejszego formatu, czyli A-2, A-3 a nawet A-4.

Projekt planu, zarówno w części tekstowej jak też graficznej ma być również

sporządzany także w wersji elektronicznej, z uwagi na możliwość jego prezentacji na stronach
internetowych gminy. Jest to wymóg ustawowy.

4.4

Opracowanie geodezyjne planu miejscowego
Geodezja odgrywa znaczącą rolę przy opracowywaniu projektów planów

miejscowych, przede wszystkim przy określaniu granic obszarów jednakowego przyszłego
użytkowania. Granice te powinny być zgodne z granicami nieruchomości gruntowych. Do
tego celu niezbędne są informacje geodezyjne, przede wszystkim z EGiB.

Plany miejscowe powinny być niebawem opracowywane w całości w technice

cyfrowej. Polega to na tym, że tworzy się warstwy informacyjne, które następnie się skleja. Są
tu zatem warstwy: sytuacyjna, inwetaryzacyjna, EGiB itd.

21

5.

Aspekty techniczne i prawne sporządzania planów miejscowych
Procedura sporządzania planu miejscowego jest złożona i wieloetapowa. W każdym z

etapów można przy tym wyróżnić szereg złożonych czynności. Należą do nich przede
wszystkim następujące czynności:

•

analizy wstępne,

•

przystąpienie do sporządzania projektu planu miejscowego,,

•

ttworzenie projektu planu,

•

uzgadnianie projektu planu,

•

opiniowanie projektu planu,

•

wyłożenie projektu planu do wglądu publicznego,

•

uchwalenie planu,

•

badanie zgodności uchwalonego planu,

•

wejście planu w życie.
Występują również inne czynności o mniejszym ciężarze gatunkowym.

5.1

Analizy wstępne
Analizy są wykonywane przed podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzania

projektu planu miejscowego. Przed podjęciem zatem takiej uchwały, właściwy organ gminy
(wójt, burmistrz lub prezydent miasta) wykonuje następujące czynności:

•

sporządza analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzania planu
miejscowego,

•

bada stopień zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium,

•

przygotowuje niezbędne materiały geodezyjne.
Wynikiem analiz jest udzielenie odpowiedzi na pytanie o to, czy istnieją powody do

sporządzania planu miejscowego. W przypadku pozytywnej odpowiedzi należy określić, jaki
powinien być zakres merytoryczny i przestrzenny (zasięg) tego planu, a także czy
przewidywane ustalenia planu stwarzają możliwość zachowania zgodności z ustaleniami
studium.

W wyniku dokonanych analiz powinien zostać określony obszar opracowania planu

miejscowego.

Analizy obejmują także opracowania ekofizjograficzne, które określają pożądany

kierunek zmian w zagospodarowaniu przestrzennym.

Analizy są obowiązkowe przed przystąpieniem do sporządzania planu i mają na celu:

•

określenie prawnych możliwości zmiany przeznaczenia gruntów,

•

określenie możliwości zmiany przeznaczenia gruntów wynikających z uwarunkowań
przyrodniczych i ekologicznych,

•

właściwe określenie granic opracowania projektu planu bez konieczności ich
późniejszych zmian,

•

przygotowanie materiałów geodezyjnych.

5.2

Przystąpienie do sporządzania planu miejscowego
Po przygotowaniu materiałów geodezyjnych oraz wykonaniu analiz rada gminy może

podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego. Po podjęciu uchwały
informuje się o tym opinię publiczną w stosowny i różnorodny sposób, to znaczy w prasie,
tablicy ogłoszeń, stronie internetowej, itp.

W ogłoszeniu musi być podane miejsce i sposób składania wniosków do planu, nie

krótszy niż 21 dni. Z kolei wójt, burmistrz lub prezydent zawiadamia na piśmie o podjęciu

22

uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i
opiniowania planu. Następnie rozpatruje wnioski w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia
upływu terminu ich składania.

Następnym krokiem jest sporządzenie projektu planu wraz z prognozą oddziaływania

planu na środowisko oraz sporządzenie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu
miejscowego.
5.3

Tworzenie projektu planu
Projekt planu jest sporządzany zgodnie z wymogami ustawy z 2000 roku o

samorządzie zawodowym architektów, konstruktorów zawodowych i urbanistów. Wynika z
niej, że projekt może być sporządzony przez osobę wpisaną na listę członków właściwej
okręgowej Izby Urbanistów.

5.3.1 Opiniowanie projektu planu

Projekt planu miejscowego jest opiniowany przez gminną komisję urbanistyczno-

architektoniczną. Po uzyskaniu tej opinii wójt, burmistrz lub prezydent miasta występuje o
opinię do wójtów, burmistrzów lub prezydentów miast tych obszarów, które graniczą z
obszarem objętym planem miejscowym w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu
publicznego o znaczeniu lokalnym. Dotyczy to głównie przebiegu tras komunikacyjnych oraz
rozmieszczenia obiektów i linii infrastruktury technicznej.

Po uzyskaniu pozytywnych opinii następuje etap uzgodnień projektu planu

miejscowego z różnymi organami administracji publicznej.

5.3.2 Uzgadnianie projektu planu

Uzgadnianie projektu planu występuje pomiędzy następującymi organami:

•

wojewodą, w zakresie zadań rządowych, które zawiera plan miejscowy,

•

zarządem województwa, w zakresie zadań określonych przez samorząd województwa
(sejmik województwa),

•

zarządem powiatu, w zakresie zadań określonych przez samorząd powiatu (radę
powiatu),

•

wojewódzkim konserwatorem zabytków, w zakresie ochrony zabytków na terenie
objętym planem,

•

właściwym zarządca drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do
pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą
drogę,

•

właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa

•

dyrektorem urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa
ochronnego oraz morskich portów i przystani,

•

właściwym organem nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów
górniczych,

•

właściwym organem administracji geologicznej w zakresie terenów zagrożonych
osuwaniem się mas ziemnych,

•

ministrem właściwym do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów
ochrony uzdrowiskowej.
Organy uzgadniające w zakresie swojej właściwości rzeczowej i miejscowej mają

obowiązek współpracy przy sporządzaniu projektu planu miejscowego. Wszystkie te
uzgodnienia są zatem dokonywane w terminie wyznaczonym przez wójta, burmistrza lub
prezydenta miasta, nie krótszym jednak niż 21 dni. Po przekroczeniu terminu lub
nieprzedstawienie stanowiska w sprawie jest traktowane jako uzgodnienie planu. Projekt

23

planu uznaje się również za uzgodniony wówczas, gdy właściwe organy nie określą
warunków, na jakich uzgodnienie ma nastąpić albo, gdy nie powołają podstawy prawnej
uzasadniającej ich określenie.

Uzgodnień dokonuje się w trybie kpa. Zgodnie z tym organ, do którego wystąpiono o

uzgodnienie jest zobowiązany do zajęcia natychmiastowego stanowiska jednak nie później niż
w terminie 2 tygodni. Zajęcie stanowiska następuje w formie postanowienia, na które stronom
służy zażalenie. Możliwość złożenia zażalenia na uzgodnienia lub odmowę ich wydania daje
gminie pewne możliwości w dochodzeniu swoich praw i uprawnień.

Po zakończeniu procedury uzgadniania i opiniowania wójt, burmistrz lub prezydent

miasta występuje do starosty powiatu o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i
leśnych na cele nierolne i nieleśne.

Po uzyskaniu zgody odpowiednich organów, następuje wprowadzenie do projektu

planu zmian wynikających z uzyskanych opinii i uzgodnień.

5.4

Przedstawienie projektu planu do wglądu publicznego
Upublicznienie projektu planu jest ważnym etapem sporządzania planu miejscowego.

Upublicznienie polega na przedstawieniu projektu planu do wglądu publicznego oraz podjęcie
dyskusji publicznej nad projektem.

Po przygotowaniu poprawionego projektu planu miejscowego, zawierającego

uzgodnienia i opinie, zostaje on skierowany do wyłożenia do publicznego wglądu. O
wyłożeniu należy powiadomić w taki sam sposób w jaki nastąpiło ogłoszenie o przystąpieniu
do sporządzania planu miejscowego. Ogłoszenie musi się ukazać, co najmniej 7 dni przed
data rozpoczęcia wyłożenia, które ma trwać, co najmniej 21 dni.

W ogłoszeniu o wyłożeniu projektu planu należy jednocześnie określić termin, w

którym można składać uwagi do projektu planu.

W czasie wyłożenia organizowana jest publiczna dyskusja nad rozwiązaniami

przyjętymi w projekcie. W dyskusji powinni wziąć udział:

•

przedstawiciele organu sporządzającego plan,

•

projektant,

•

właściciele nieruchomości objętych ustaleniami planu.
Dyskusja kończy się protokołem, w którym znajdują się wypowiedzi biorących udział w

dyskusji.

Uczestnicy dyskusji jak też inni zainteresowani mogą składać do projektu planu uwagi.

5.5

Uchwalenie planu
Plan jest uchwalany przez radę gminy a następnie publikowany w dzienniku

urzędowym wojewódzkim.

Na sesji rady wójt, burmistrz lub prezydent przedstawia radzie gminy projekt planu

wraz z listą nieuwzględnionych uwag. Następnie rada gminy:

•

uchwala plan miejscowy po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium,

•

rozstrzyga jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag,

•

rozstrzyga o sposobie realizacji inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które
należą do zadań własnych gminy,

•

rozstrzyga o zasadach finansowania tych zadań zgodnie z przepisami o finansach
publicznych
Rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały rady gminy. Rozstrzygnięcia w sprawie

uwag nie wymagają uzasadnień faktycznych i prawnych.

24

Następnym krokiem po uchwaleniu planu miejscowego jest przedstawienie wojewodzie

uchwały wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich
zgodności z przepisami prawa.

Po opublikowaniu tekstu uchwały w dzienniku urzędowym wojewódzkim obowiązuje

ona od dnia w niej określonego, jednak nie wcześniej niż 30 dni od dnia jej opublikowania.
Uchwała podlega publikacji na stronie internetowej gminy. Pożądane jest też, aby uchwała
była publikowana na stronie Biuletynu Informacji Publicznej.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie opisano możliwości

składania skarg na uchwałę rady gminy w sprawie planu miejscowego. Tym niemniej jednak
istnieje możliwość złożenia skargi na uchwałę do sądu administracyjnego. Wynika to z
ustawy o samorządzie gminnym z 1990 roku. Stosowny fragment tej ustawy brzmi
następująco:

Każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone uchwałą podjętą przez

organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może po bezskutecznym
wezwaniu do usunięcia naruszenia, zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

5.6

Skutki prawne uchwalenia planu miejscowego
Po uchwaleniu planu miejscowego i nabyciu przez niego mocy prawnej widoczne są

określone skutki prawne. Można je przedstawić w sposób następujący:

•

Wejście w życie planu powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów
zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nimi
terenu.

•

Utrata mocy obowiązującej planu nie powoduje wygaśnięcia decyzji administracyjnych
wydanych na podstawie tego planu chyba, że dla terenu uchwalono plan miejscowy,
którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, przy czym przepisu tego nie stosuje się,
jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

•

Jeżeli plan miejscowy obejmuje obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i
podziałów nieruchomości, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia i
podziałów.

•

Po wejściu planu miejscowego w życie jego skutkiem prawnym jest również i to, że
każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego oraz otrzymania z niego wypisu i
wyrysu. Należy przy okazji dodać, że również każdy ma prawo otrzymania wypisu i
wyrysu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plan miejscowy i studium uwarunkowań są dokumentami publicznie dostępnymi, zatem

każdy ma prawo do ich wglądu niezależnie od tego czy posiada w tym interes prawny czy też
nie. Za wyrysy i wypisy jest pobierana opłata administracyjna.

Wejście w życie nowego planu miejscowego pociąga za sobą także skutki finansowe.

Można je podzielić następująco:

•

gdy na skutek uchwalenia planu korzystanie z nieruchomości jest niemożliwe lub
ograniczone,

•

gdy na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości spada,

•

gdy na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości wzrasta

5.6.1 Uniemożliwianie lub ograniczanie praw do nieruchomości

Jeżeli w ustaleniach planu zawarte są takie ustalenia, które uniemożliwiają

kontynuowanie dotychczasowego zagospodarowania lub, gdy korzystanie z nieruchomości w
sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem jest niemożliwe wówczas właściciel lub

25

użytkownik wieczysty może zwrócić się do organu gminy z żądaniem odszkodowania lub
wykupu nieruchomości lub jej części.

Takie żądanie nie jest jednak uzasadnione, gdy gmina zaoferuje podmiotowi

nieruchomość zamienną. Jeżeli podmiot nie godzi się na taką nieruchomość może żądać
wykupu nieruchomości.

5.6.2 Zmiana wartości nieruchomości jako wynik ustaleń planu miejscowego

W wyniku uchwalenia planu miejscowego nieruchomości objęte tym planem mogą

stracić lub zyskać na wartości.

Zasady te, jeżeli mamy na uwadze obniżenie wartości nieruchomości, można

przedstawić następująco:

•

Jeżeli na skutek uchwalenia planu lub jego zmianą wartość nieruchomości uległa
obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość i nie
skorzystał z praw w związku z ograniczeniem lub uniemożliwieniem korzystania z
nieruchomości, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości
nieruchomości.

•

Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości
określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub
zmianie planu miejscowego, a jego wartością określoną przy uwzględnieniu
przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu
wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

•

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości.
Zaspokojenie roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia

żądania. Samo zaś prawo roszczenia przysługuje w ciągu 5 lat od momentu uchwalenia planu
miejscowego lub jego zmiany

Z kolei, jeżeli mamy na uwadze wzrost wartości nieruchomości zasady te można

przedstawić następująco:

•

Jeśli w zawiązku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość
nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę
nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w
tym planie, określoną w stosunku procentowym od wzrostu wartości nieruchomości.

•

Opłata jest dochodem własnym gminy.

•

Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

•

Opłatę pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub
użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą
planu miejscowego, a dniem sprzedaży nieruchomości.

•

Opłatę można pobierać w terminie do 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego
zmiana stały się obowiązujące.

•

Wójt, burmistrz lub prezydent ustala opłatę, niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu
notarialnego, który notariusz jest zobowiązany w terminie 7 dni od dnia sporządzenia
umowy

5.7

Ważność planów miejscowych
Nie można określić jednoznacznie okresu ważności planów miejscowych, ponieważ

ustawa nie wspomina o tym fakcie. Ponadto ustaw nie nakłada na organy gminy warunku
okresowej ich aktualizacji.

Przyjęcie zatem nowego planu jest jednocześnie unieważnieniem planu miejscowego

dotychczas obowiązującego.

26

Plany miejscowe oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego sporządzone po 1 stycznia 1995 roku są ważne bezterminowo. W związku z
długim okresem ich obowiązywania konieczne jest dokonywanie analizy zmian w
zagospodarowaniu przestrzennym gminy oraz oceny w postępach w opracowywaniu planów
miejscowych.

Przedmiotowe analizy są wykonywane obligatoryjnie przez wójta, burmistrza lub

prezydenta, który opracowuje także wieloletnie programy sporządzania planów miejscowych.

Wyniki analiz są przedstawiane (po zasięgnięciu opinii gminnej komisji

urbanistyczno-architektonicznej) radzie gminy co najmniej raz w czasie trwania jej kadencji.
Wówczas rada podejmuje uchwałę o aktualności studium i planów miejscowych, a w
przypadku uznania ich za nieaktualne, podejmuje działania zmierzające do ich uaktualnienia.
Jednym z kryteriów oceny aktualności planów jest ocena ich zgodności z przepisami prawa.

6.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Obecnie decyzje o WZZT pełnią podobną funkcję jak plany miejscowe. Inwestycje są

bowiem lokalizowane na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku na
podstawie decyzji o WZZT. Plan i decyzja stosowane są zamiennie.

Gdy na danym terenie istnieje plan miejscowy to inwestycja jest lokalizowana wprost

na jego podstawie co oznacza, że pozwolenie na budowę jest wydawane na podstawie planu
miejscowego.

Jeżeli natomiast na danym terenie nie ma planu miejscowego to inwestycja może być

zlokalizowana na podstawie decyzji o WZZT.

Wyróżniamy dwa rodzaje decyzji o WZZT, to znaczy:

•

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

– jest wydawana dla

inwestycji celu publicznego, zgodnie z listą celów publicznych zgodna z ustawą o
gospodarce nieruchomościami oraz innymi odrębnymi ustawami.

•

Decyzja o warunkach zabudowy

– jest wydawana dla innych inwestycji. Ujmuje ona

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy.

Tak więc, decyzja o WZZT jest fikcją prawną, ponieważ występują pod nią różne

nazwy.

6.1

Zakres i przedmiot wydawania decyzji

Wydanie decyzji o WZZT jest możliwe, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan

miejscowy, a także gdy spełnione są inne warunki.

Z obowiązku uzyskania decyzji o WZZT wyłączone są wszelkie roboty budowlane,

które nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania, polegające na
remoncie lub przebudowie, które nie wprowadzają istotnych zmian w konstrukcji i wyglądzie
obiektu, przy czym są to tylko inwestycje, które nie oddziaływają szkodliwie na środowiska i
nie zaliczane do inwestycji wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny
oddziaływania na środowisko.

Dla inwestycji wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowiska

wydaje się decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego. Równolegle z postępowaniem w sprawie wydania decyzji prowadzone jest
postępowanie w sprawie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko.

Nie wymagają decyzji te inwestycje, dla których nie potrzebne jest pozwolenie na

budowę. Pozwolenia na budowę nie wymagają, między innymi:

•

Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową
w ramach istniejącej działki siedliskowej. Można tu wymienić na przykład: parterowe

27

budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35m

2

, naziemne silosy o pojemności

do 30 m

3

i suszarnie kontenerowe do 21 m

2

.

•

Budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 10 m

2

.

•

Boiska szkolne.

•

Wolno stojące kabiny telefoniczne.

•

Tymczasowe obiekty budowlane, nie złączone trwale z gruntem.

•

Obiekty gospodarcze przeznaczone na cele gospodarki leśnej, położone na gruntach
Skarbu Państwa.

•

Przydomowych basenów o powierzchni do 30 m

2

.

•

Pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.

•

Przyłączy do budynków wszystkich rodzajów.

•

Obiektów małej architektury.

•

Ogrodzeń.

•

Obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót
budowlanych,

•

Tymczasowych obiektów budowlanych.

•

Znaków geodezyjnych.
Pozwolenia na budowę nie wymagają również roboty polegające, między innymi na:

•

Remoncie istniejących obiektów budowlanych z wyjątkiem zabytków.

•

Remoncie instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych.

•

Przebudowie i remoncie przyłączy.

•

Ociepleniu ścian budynków o wysokości do 12 m.

•

Przebudowie i remoncie dróg, torów i urządzeń kolejowych.

•

Utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

•

Instalowaniu krat na obiektach budowlanych.

•

Instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych
Nowe rozwiązania ustawowe wprowadziły znaczne rozszerzenie przypadków, które nie

wymagają pozwolenia na budowę. Zmniejszy to liczbę wniosków o pozwolenie na budowę, a
w związku z tym liczbę wniosków o wydanie decyzji o WZZT

6.1.1 Lokalizacja inwestycji celu publicznego

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w

przypadku jego braku w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje:

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu
krajowym i wojewódzkim w uzgodnieniu z marszałkiem województwa,

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu
powiatowym i gminnym,

•

wojewoda – dla inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych,

•

dyrektor urzędu morskiego – dla inwestycji celu publicznego na obszarach morskich
wód wewnętrznych.
W przypadku niewydania przez wójta, burmistrza lub prezydenta decyzji o lokalizacji

inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym albo wojewódzkim w terminie 2 miesięcy
od dnia złożenia wniosku wojewoda wzywa organ do wydania, a następnie nakłada karę.

Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. O

wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji oraz
postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie strony zawiadamia się w formie
obwieszczenia.

28

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wiąże organ wydający

decyzje o pozwoleniu na budowę.

Marszałek województwa prowadzi rejestr wydanych decyzji o lokalizacji inwestycji

celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim.

6.1.2 Ustalanie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji

Ustalenie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji jest związane ze

zmianą zagospodarowania terenu, polegającą na budowie obiektu budowlanego lub
wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części.

Ustalenie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji jest dokonywane

w decyzji o warunkach zabudowy.

Ustalenie warunków zabudowy ma również miejsce w przypadku zmiany

zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem
tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej do jednego roku
czasu.

W przypadku zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji o warunkach

zabudowy wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji nakazać właścicielowi
lub użytkownikowi wieczystemu:

•

wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z
wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, lub

•

przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje:

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w uzgodnieniu z właściwymi organami,

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji o znaczeniu rządowym,
wojewódzkim i powiatowym – w uzgodnieniu z wojewodą, zarządem województwa i
zarządem powiatu

•

wojewoda – dla inwestycji na terenach zamkniętych,

•

dyrektor urzędu morskiego – dla inwestycji na obszarach morskich wód wewnętrznych.

6.2

Warunki dla wydania decyzji
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego

spełnienia następujących warunków:

•

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest
zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej
zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników
kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy
architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności
wykorzystania terenu,

•

teren ma dostęp do drogi publicznej,

•

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia
budowlanego,

•

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych
na cele nierolnicze i nieleśne,

•

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Należy nadmienić, że stosowane są wyjątki od tych zasad.

29

Wymagania dotyczące nowej zabudowy są określony w rozporządzeniu ministra

Infrastruktury z 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej
zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

Najważniejsze ustalenia tego rozporządzenia są przedstawione poniżej.
Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań

dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu
miejscowego. Są tu wymagania dotyczące ustalania:

•

linii zabudowy,

•

wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,

•

szerokości elewacji frontowej,

•

wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,

•

geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Najważniejsze pojęcia używane w rozporządzeniu, ważne dla dalszych rozważań to:

•

obszar analizowany

– to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcje

zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się
w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania,

•

front działki

– to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się

główny wjazd lub wejście na działkę.
W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu,

wyznaczany jest wokół działki budowlanej obszar analizowany, na którym przeprowadza się
analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Granice analizowanego obszaru wyznacza się na kopii mapy zasadniczej, w odległości

nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak
niż 50 m.

Linia zabudowy obowiązującej jest wyznaczana jako przedłużenie linii istniejącej

zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy tworzy uskok, to
obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację zabudowy tego budynku,
który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki

albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru
analizowanego.

Szerokość elewacji frontowej budynku, znajdującej się od strony frontu działki,

wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych
istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy wyznacza się jako

przedłużenie tej krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Geometrię dachu, a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki ustala

się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się

w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy
stanowią załącznik do decyzji.

Część graficzną analizy oraz część graficzną decyzji sporządza się na kopii mapy

zasadniczej, przyjętej do zasobu.

6.3

Wniosek o wydanie decyzji
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu składa

inwestor do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

30

Wniosek może złożyć każdy, bez względu na to czy posiada tytuł prawny do

dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy też nie.

Należy dodać, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.
Doręcza się jednocześnie odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i
właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu.

Wniosek składa się z części graficznej i części tekstowej. Wniosek powinien zawierać:

•

określenie granic terenu objętego wnioskiem,

•

charakterystykę inwestycji,

•

określenie funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i
zagospodarowania terenu,

•

określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku
braku obowiązku przeprowadzania oceny oddziaływania inwestycji na środowisko, dane
charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

6.3.1

Część graficzna wniosku

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zawiera kopię mapy zasadniczej,

na której znajdują się granic terenu objętego wnioskiem, określenie planowanego sposobu
zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, a także
przeznaczenie i gabaryty obiektów budowlanych.

Część graficzna wniosku jest przedstawiana na aktualnej kopii mapy zasadniczej

przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Gdy brak jest mapy zasadniczej część
graficzną sporządza się na kopii mapy ewidencyjnej, której treść jest powiększona o istniejące
elementy zagospodarowania terenu.

Obszar jaki powinna przedstawiać mapa wynika z wielkości obszaru analizowanego.
Dla opracowania części graficznej wniosku o wydanie decyzji stosuje się mapy w skali

1:500 lub 1:1000. Mniejsza skala 1:2000 jest stosowana dla inwestycji liniowych.

6.3.2

Część tekstowa wniosku

W części tekstowej wniosku wymagane jest określenie planowanego sposobu

zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. We
wniosku należy przede wszystkim określić zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób
odprowadzania ścieków.

Niekiedy należy wykonać analizę oddziaływania planowanej inwestycji na środowiska.

Te przedsięwzięcia inwestycyjne, które wymagają przeprowadzenia takiej analizy są ujęte w
rozporządzeniu z 2002 roku - w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących
znacząco oddziaływać na środowiska oraz szczegółowych kryteriów związanych z
kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko.

Jeżeli wniosek dotyczy inwestycji dotyczącej obiektu handlowego, należy do niego

dołączyć określenie powierzchni sprzedaży.

6.4

Procedura wydania decyzji
Decyzja o WZZT jest wydawana w postępowaniu administracyjnym na podstawie

wniosku inwestora, w oparciu o projekt decyzji wykonany przez osoby uprawnione, wpisane
na listę członków izby zawodowej urbanistów lub architektów. Decyzję wydaje się na
zakończenie postępowania administracyjnego.

31

Po złożeniu wniosku przez inwestora następuje wszczęcie postępowania

administracyjnego. Po złożeniu wniosku organ zawiadamia o jego wszczęciu wszystkie osoby
biorące udział w tym postępowaniu, czyli strony.

Należy zaznaczyć, że o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia lokalizacji

inwestycji celu publicznego zawiadamia się wszystkich zainteresowanych w drodze
obwieszczenia publicznego, przy czym inwestor oraz właściciele nieruchomości, na których
będzie realizowana inwestycja są zawiadamiani w formie pisemnej.

Nie ma obowiązku zawiadamiania o wszczęciu postępowania organizacji

ekologicznych. Organizacja taka bowiem nie uczestniczy w postępowaniu na prawach strony.

Przed przygotowaniem i wydaniem decyzji konieczne jest przeprowadzenie

niezbędnych analiz, których celem jest prawidłowe ustalenie wymagań dotyczących w
szczególności nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizach dokonywane są także
ustalenia dotyczące stanu faktycznego i prawnego terenu objętego obszarem inwestycji.

Przygotowaną decyzję przedstawia się do uzgodnienia właściwym organom (na

przykład z zarządcą drogi, która przylega do obszaru inwestycji). Uzgodnienie jest
dokonywane zgodnie z kpa w trybie postanowienia nie później niż w ciągu dwóch tygodni od
daty doręczenia wniosku. Stronom służy tu zażalenie.

Po uzgodnieniu następuje wydanie decyzji wnioskodawcy, zaś strony otrzymują

decyzję do wiadomości. Decyzję wydaje się, generalnie problem ujmując, po
przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Rozprawa jednak niekoniecznie musi mieć
miejsce. Rozprawę przeprowadza się wówczas, gdy:

•

zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania,

•

zapewni to osiągnięcie celu wychowawczego,

•

zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron.
Nie jest możliwe odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji

inwestycji celu publicznego. Stanowi to wyjątek od zasad wynikłych z postępowania
administracyjnego.

Decyzja o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jest

ważna bezterminowo. Wygaśnięcie ważności decyzji stwierdza organ, który ją wydał
wówczas, gdy:

•

inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,

•

dla danego obszaru został uchwalony plan miejscowy a jego ustalenia są inne niż te,
które zostały zawarte w decyzji.
W decyzji o warunkach zabudowy umieszcza się także informację o tym, że decyzja

taka nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
Wynika stąd, że wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu nie przysługuje roszczenie
o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją.

6.5

Skutki prawne wydania decyzji

Decyzja o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jest

wiążąca dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę.

Organem, który prowadzi rejestr wydanych decyzji jest wójt, burmistrz lub prezydent

miasta, przy czym rejestr decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o
znaczeniu krajowym i wojewódzkim prowadzi marszałek województwa, wojewoda dla
terenów zamkniętych oraz dyrektor urzędu morskiego na terenach morskich wód
wewnętrznych.

Jeżeli w związku z wydaniem decyzji korzystanie z nieruchomości stało się

niemożliwe bądź istotnie ograniczone albo wartość nieruchomości wzrosła, stosuje się w

32

takich przypadkach odpowiednie ustalenia podobne do tych, jakie wynikają z uchwalenia
planu miejscowego. Wchodzi tu w rachubę odszkodowanie od gminy lub wykupienie przez
gminę nieruchomości, gdy straciły one na znaczeniu. W grę wchodzi także podniesienie przez
gminę ceny sprzedaży nieruchomości, gdy jej wartość wzrosła w wyniku wydania decyzji.

Należy też dodać, że organ, który wydał decyzję jest zobowiązany (za zgodą strony, na

rzecz której decyzja została wydana) do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli
przyjmuje ona wszelkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o
przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie

7.

Rola i zadania geodezji w przygotowaniu i wykorzystaniu planów miejscowych
oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Geodezja odgrywa w planowaniu przestrzennym i w różnorodnych procesach z nim

związanych istotną rolę. Stanowi ona bowiem zarówno źródło jak też narzędzie do realizacji
tych procesów, a następnie do fizycznej zamiany przestrzeni planowania.

Równie ważną rolę odgrywa geodezja w procesach przygotowania decyzji o

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przed jej wydaniem.

Wreszcie geodezja odgrywa ważną rolę podczas wykonywania różnych analiz

przydatnych do sporządzania planu miejscowego oraz przydatnych w wydawaniu decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Należy też wspomnieć, ze zmiana przestrzeni planowania polega na realizacji

geodezyjnej i budowlanej prowadzącej do powstania nowych obiektów bądź zmiany
zagospodarowania.

Wszystkie te czynności są oparte o informację o terenie, dostarczaną i przetwarzaną w

trakcie procesów geodezyjnych.

7.1

Źródła informacji o terenie dla potrzeb sporządzenia planów miejscowych oraz
wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Dla potrzeb procesów planowania przestrzennego i innych czynności związanych z

planowaniem, wykorzystywane są dwa podstawowe źródła informacji o terenie. Zaliczamy do
nich:

•

ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości),

•

księgi wieczyste.

7.1.1 Źródła w zakresie stanu faktycznego nieruchomości - ewidencja gruntów i

budynków
Z wymienionych powyżej źródeł informacji o terenie o charakterze podstawowym,

służących procesom planowania i zagospodarowania przestrzennego, studiom i analizom
zwłaszcza w zakresie stanu faktycznego nieruchomości wykorzystywany jest w pierwszym
rzędzie kataster nieruchomości, jako rejestr stanu faktycznego w zakresie gruntów, budynków
i lokali. Zgodnie z [], jest to spis oraz opis nieruchomości gruntowych, budynkowych i
lokalowych, choć należy zauważyć, że są w nim rejestrowane także obiekty katastralne nie
stanowiące nieruchomości [].

Kataster nieruchomości ujawnia także prawa podmiotowe przypisane do obiektu oraz

wartość obiektu, uzyskiwaną w procesie powszechnej wyceny nieruchomości. W Polsce nie
ma jeszcze założonego katastru nieruchomości, a jego rolę wypełnia, zgodnie z pr g i k [],
obecna EGiB. Kataster nieruchomości odgrywa dużą rolę w geodezyjnej obsłudze gospodarki
nieruchomościami, stanowiąc podstawowe źródło informacji o terenie w zakresie oznaczenia
nieruchomości.

33

7.1.2 Źródła w zakresie stanu prawnego nieruchomości – księgi wieczyste

Innym, bardzo ważnym źródłem informacji o terenie w zakresie stanu prawnego

nieruchomości dla potrzeb planowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego są
księgi wieczyste. W księgach wieczystych dokonywana jest rejestracja praw rzeczowych, a
także innych praw i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością. Te czynności są
dokonywane na podstawie oznaczenia nieruchomości uzyskiwanego z katastru
nieruchomości.

Celem Kw jest zabezpieczenie obrotu nieruchomościami oraz ujawnianie stanu

prawnego nieruchomości. Warto wspomnieć o tym, że należy koniecznie odróżnić stan
prawny nieruchomości od granic prawnych nieruchomości. Należy także dodać, że w Polsce
brak jest ciągle rzeczywistego rejestru nieruchomości prowadzonego przy Kw. Księgi
wieczyste odgrywają również bardzo istotną rolę w gospodarce nieruchomościami i w
geodezyjnej obsłudze gospodarki nieruchomościami.

7.2

Powiązania pomiędzy geodezją a planowaniem przestrzennym i procesami
związanymi z planowaniem przestrzennym
Powiązania pomiędzy geodezją a planowaniem przestrzennym wynikają z faktu, że

zarówno geodezja, jak i planowanie przestrzenne (zwłaszcza miejscowe planowanie
przestrzenne) dotyczy informacji o terenie, przy czym czynności geodezyjne bazują na
informacji o terenie rzeczywistej, podczas gdy planowanie przestrzenne, z uwagi na fakt, że
określa przyszłe stany terenu przedstawia informację o terenie planistyczną (projektową,
abstrakcyjną).

Podstawowym zadaniem geodezji w zakresie procesów planistycznych jest zatem

dostarczenie informacji o terenie w żądanej formie i postaci dla celów:

•

sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

•

sporządzenia planów miejscowych,

•

sporządzenie projektów decyzji o WZZT,

•

wykonania różnego rodzaju analiz

•

wykonania różnego rodzaju opracowań studialnych (zieleni, krajobrazu, historyczne,
itp.),

•

wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej,

•

wykonania inwentaryzacji urbanistycznej,

•

wykonanie opracowań ekofizjograficznych.

Czynności geodezyjne w zakresie dostarczanie informacji o terenie są również

potrzebne dla wykonania opracowań architektonicznych. Projektowanie nie jest wprawdzie
planowaniem, ale jego kontynuacją, wykonywaną dla potrzeb rozpoczęcia czynności zmiany
przestrzeni planowania poprzez wznoszenie nowych obiektów. W tym zakresie geodezja
dostarcza informacji o terenie w postaci map dla celów projektowych. Będzie o nich więcej w
następnych częściach opracowania.

Geodezyjne opracowywanie planów miejscowych i decyzji o WZZT jest również

ważną czynnością, polegającą na podaniu danych, które wyznaczają w terenie linie
rozgraniczające tereny o różnym sposobie użytkowania.

Realizacja inwestycji, choć nie związana wprost z planowaniem przestrzennym

również jest oparta o informację o terenie uzyskaną metodami geodezyjnymi. Jest to
widoczne w tyczeniu obiektów (realizacji geodezyjnej).

34

Po zakończeniu realizacji geodezyjnej i budowlanej następuje pozyskanie nowej

informacji o terenie powstałej po oddaniu obiektu do użytkowania. Również i tutaj widoczny
jest znaczący udział geodezji w rejestrowaniu zmian w informacji o terenie.

Można zauważyć, że planowanie przestrzenne ma głównie na celu określenie: „gdzie

mają być dokonane zmiany przestrzeni i w jakim zakresie”. Natomiast czynności geodezyjne
dają podstawy techniczne, dla „realizacji zamierzeń planistycznych, prowadzących do
powstania lub zmiany obiektów przestrzeni oraz rejestracji zmian w informacji o terenie dla
potrzeb kolejnych cykli planistycznych”.

Opis formalny wzajemnych powiązań geodezji i planowania przestrzennego należy

rozpocząć od stwierdzenia, że powiązania te mają charakter systemowy, ze zwrotnym
sprzężeniem informacyjnym []. Oznacza to, że mamy tu tor główny, tor sprzężenia zwrotnego,
wejście i wyjście oraz procesy informacyjne [].Uproszczony schemat tych powiązań
traktowanych jako system, przy zastosowaniu sieci działań jest przedstawiony na rys. X ?.

Na wejściu systemu mamy informację terenową rzeczywistą. Informacja ta jest

pozyskiwana dla potrzeb planistycznych metodami geodezyjnymi. Proces geodezyjny w
którym odbywa się pozyskanie informacji o terenie nazywa się inwentaryzacją urbanistyczną.
Tak zdefiniowany proces inwentaryzacji zawiera w sobie różnorodne czynności prowadzące
do uzyskania informacji stosownych zarówno dla potrzeb sporządzenia projektu planu
miejscowego, jak też dla innych czynności związanych z planowaniem przestrzennym.
Szczególnie ważną jest informacja o terenie dotycząca nieruchomości. Jest ona uzyskiwana z
rejestru stanu faktycznego, czyli z EGiB.

Na wyjściu systemu mamy z kolei informację terenową planistyczną. Jest ona

podstawą do zmiany przestrzeni planowania. W przypadku braku planu miejscowego zmiana
przestrzeni odbywa się na podstawie decyzji o WZZT.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę obiektu, dokonywana jest najpierw realizacja

geodezyjna, a następnie realizacja budowlana (fizyczna) obiektu. Z kolei dokonywany jest
pomiar inwentaryzacyjny, który rejestruje zmiany w informacji o terenie, wykorzystywane w
procesie aktualizacji tej informacji, dokonywane w zasobie geodezyjnym i kartograficznym,
przechowywanym w ODGK. Kończy to złożony proces planowania i realizacji obiektów
przestrzeni planowania.

35