4. Źródła informacji o

nieruchomościach

4. Źródła informacji o

nieruchomościach

ŹRÓDŁA INFORMACJI W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Według uogn przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się

następujące źródła informacyjne:

1) księgi wieczyste,
2) kataster nieruchomości,
3) ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
4) ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości,
5) rejestry zabytków,
6) tabele taksacyjne i mapy taksacyjne tworzone na podstawie

oszacowania nieruchomości reprezentatywnych,

7) plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzje o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę,

8) wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,
9) dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa

powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych
praw rzeczowych na jego rzecz,

10) akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni

mieszkaniowych, dotyczące zbywania spółdzielczych praw do lokali,

11) umowy, orzeczenia, decyzje i inne dokumenty, będące podstawą

wpisu do ksiąg wieczystych, rejestry wchodzące w skład operatu
katastralnego, a także wyciągi z operatów szacunkowych
przekazywanych do katastru nieruchomości.

KSIĘGI WIECZYSTE

 Prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

 Prowadzenie należy do właściwości sądów rejonowych.

 Prowadzone w systemie realnym - tj. związane z poszczególnymi

nieruchomościami a nie właścicielami.

 Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.

 Obok ksiąg wieczystych sądy prowadzą akta księgi wieczystej.

 Jawność ksiąg wieczystych.

 Rodzaje ksiąg wieczystych:



KW nieruchomości gruntowej,



KW nieruchomości budynkowej,



KW nieruchomości lokalowej,



KW dla własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu,



KW dla gruntu oddanego w uw oraz dla budynku stanowiącego
odrębną nieruchomość.

 Obecnie księgi wieczyste są prowadzone w dwóch systemach:

papierowym i elektronicznym (www.ekw.ms.gov.pl).

TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ

 Oznaczenie KW

 Dział I – O – Oznaczenie nieruchomości

 Dział I – SP – Spis praw związanych z własnością

 Dział II – Własność

 Dział III – Prawa, roszczenia, ograniczenia

 Dział IV – Hipoteka

 Wnioski i podstawy wpisów w KW

SPOSÓB DOKONYWANIA WPISÓW W KW

 Dwa rodzaje wpisów: deklaratoryjne i konstytutywne.

 Wpisy dokonywane z reguły na pisemny wniosek osoby, na rzecz

której wpis ma być dokonany, albo osoby której prawo ma być
wpisem dotknięte.

 Wnioski wciąga się do dziennika KW z numerem kolejnym.

 Domniemanie prawdziwości wpisów (rękojmia wiary publicznej KW):

 Prawo ujawnione w KW jest wpisane zgodnie ze stanem faktycznym,

 Prawo wykreślone nie istnieje.

 Rękojmia wiary publicznej KW nie działa przeciwko:

 prawom obciążającym nieruchomość z ustawy,

 prawu dożywocia,

 służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji organu admin.

państwowej,

 służebnościom drogi koniecznej albo służebnościom ustanowionym w

związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku.

 Rękojmię wiary publicznej wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na

orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji, kasacji oraz
ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w KW ze
stanem rzeczywistym.

 Wykreślanie wpisów – przez podkreślenie wpisu kolorem czerwonym.

ODPISY Z KW

 Odpisy a przeglądanie KW.

 Odpłatność odpisów.

 Rodzaje odpisów: zwykły i pełny.

 Odpisy wydawane z datą i godziną.

 Ograniczony dostęp do wpisów wykreślonych.

 Ograniczony dostęp do przeglądania dokumentów z akt KW.

KATASTER NIERUCHOMOŚCI

(EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW)

 Definicja – jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór

informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o
innych osobach fizycznych i prawnych władających gruntami,
budynkami i lokalami.

 Prowadzenie katastru nieruchomości – biura katastru w starostwach

powiatowych lub w niektórych gminach.

 Dane ewidencyjne dotyczące nieruchomości można pozyskać w

ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (PODGiK,
MODGiK, GODGiK).

 Elementy katastru nieruchomości:

 ewidencja gruntów,

 ewidencja budynków,

 ewidencja lokali.

ZASADY EWIDENCJI GRUNTÓW

 Jednostki powierzchniowe kraju:

 jednostka ewidencyjna – obszar gruntów położonych w granicach

administracyjnych gminy lub miasta. W miastach podzielonych na
dzielnice – dzielnica lub kilka dzielnic.

 obręb – część jednostki ewidencyjnej, na terenach wiejskich zgodnie

z granicami wsi, w miastach osiedla lub części osiedli.

 działka ewidencyjna – ciągły obszar gruntu, położony w granicach

jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z
otoczenia za pomocą linii granicznych. Nieruchomość może
obejmować jedną lub kilka działek ewidencyjnych.

 Jednostka rejestrowa – obejmuje działki położone w jednym obrębie

będące własnością lub we władaniu jednej osoby fizycznej lub
prawnej.

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. I

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

1. Użytki rolne

1.1 Grunty rolne – R

1.2 Sady, oznaczone symbolem złożonym z litery

"S" oraz symbolu użytku gruntowego, na
którym występuje sad, np. S-R, S-Ps

1.3 Łąki trwałe – Ł

1.4 Pastwiska trwałe – Ps

1.5 Grunty rolne zabudowane, oznaczone

podobnie jak sady, np. B-R, B-Ł, B-Ps

1.6 Grunty pod stawami – Wsr

1.7 Rowy – w

2. Grunty leśne oraz

zadrzewione i
zakrzewione

2.1 Lasy – Ls

2.2 Grunty zadrzewione i zakrzewione,

oznaczone symbolem – Lz, lub w przypadku
zadrzewień śródpolnych, występujących na
gruntach objętych klasyfikacją
gleboznawczą, symbolem złożonym z liter
"Lz" oraz symbolem odpowiedniego użytku
gruntowego, na którym się znajdują. Np. Lz-
R, Lz-Ł, Lz-Ps

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. II

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

3. Grunty

zabudowane i
zurbanizowane

3.1 Tereny mieszkalne – B

3.2 Tereny przemysłowe – Ba

3.3 Inne tereny zabudowane – Bi

3.4 Zurbanizowane tereny niezabudowane – Bp

3.5 Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – Bz

3.6 Użytki kopalne – K

3.7 Tereny komunikacyjne, w tym:

a) drogi – dr

b) tereny kolejowe – Tk

c) inne tereny komunikacyjne – Ti

4. Użytki

ekologiczne

oznaczone
symbolem

złożonym z litery
"E" oraz symbolu

odpowiedniego
użytku
gruntowego

określającego
sposób

zagospodarowania
tereny, np. E-Ws,

E-Wp, E-Ls, E-Lz,
E-Ps, E-R

––––––––

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. III

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

5. Nieużytki

oznaczone

symbolem N

––––––––

6. Grunty pod

wodami

6.1 Grunty pod morskimi wodami

wewnętrznymi – Wm

6.2 Grunty pod wodami powierzchniowymi

płynącymi – Wp

6.3 Grunty pod wodami powierzchniowymi

stojącymi – Ws

GLEBOZNAWCZA KLASYFIKACJA GRUNTÓW

 Dla gruntów ornych: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI

 Dla łąk i pastwisk: I, II, III, IV, V, VI

 Dla lasów: I, II, III, IV, V, VI

GŁÓWNE OPRACOWANIA DANYCH EWIDENCYJNYCH

 Mapa ewidencyjna (wyrysy z mapy), tworzona na bazie mapy

zasadniczej.

 Dla gruntów: rejestr gruntów (wypisy z rejestru gruntów).

 Dla budynków: rejestr budynków (wypisy z rejestru), kartoteka

budynków (wypisy z kartoteki budynków).

 Dla lokali: rejestr lokali (wypisy z rejestru), kartoteka lokali (wypisy

z kartoteki lokali).

MAPA ZASADNICZA

 Rodzaje map:

 mapa przeglądowa,

 mapa topograficzna,

 ortofotomapa,

 mapa zasadnicza – wielkoskalowe opracowanie kartograficzne

zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu
obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i
budynków, a także sieciach uzbrojenia terenu: nadziemnych,
naziemnych i podziemnych.

 Podmiot odpowiedzialny za tworzenie mapy zasadniczej – starostwo

powiatowe.

TREŚĆ MAPY ZASADNICZEJ

 Skale mapy zasadniczej a stopień zurbanizowania terenu: 1:500,

1:1000, 1:2000, 1:5000.

 Wersje mapy: analogowa i numeryczna.

 Treść mapy zasadniczej obejmuje nakładki tematyczne:

 ewidencji gruntów i budynków (grunty, budynki),

 zagospodarowania terenu (ulice, drzewa, obiekty użyteczności

publicznej),

 rzeźby terenu (wysokość szczegółów sytuacyjnych, formy

ukształtowania terenu),

 uzbrojenia terenu (GESUT).

 Wykorzystanie mapy zasadniczej: planowanie i zagospodarowanie

przestrzenne, kataster nieruchomości, taksacja nieruchomości.

GEODEZYJNA EWIDENCJA SIECI UZBROJENIA TERENU

(GESUT)

 Rodzaje przewodów:

 wodociągowe

 kanalizacyjne

 gazowe

 ciepłownicze

 elektroenergetyczne

 telekomunikacyjne

 benzynowe

 naftowe

 niezidentyfikowane

 tv kablowa

 poczta pneumatyczna.

OZNACZENIA PRZEWODÓW SIECIOWYCH

Lp.

Rodzaj sieci

Sposób oznaczenia na

mapie

literowe

kolor linii

1. Sieć wodociągowa

niebieski

Sieć wody

przesyłowej

niebieski

2. Sieć kanalizacyjna:

– ogólnospławna

brązowy

– sanitarna

brązowy

– deszczowa

brązowy

– przemysłowa

brązowy

3. Sieć gazowa

żółty

4. Sieć energetyczna

czerwony

Sieć

telekomunikacyjna

pomarańczowy

6. Sieć ciepłownicza

czarny

7. Sieć melioracyjna

fioletowy

OPRACOWANIA PLANISTYCZNE W POLSCE

 Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju

 Plan zagospodarowania przestrzennego województwa

 Analizy i studium zagospodarowania powiatu

 Plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego

 Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

gminy

 Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

KONCEPCJA PRZESTRZENNEGO ZAGOSPODAROWANIA KRAJU

 Ujmuje przyrodnicze, kulturowe, społeczne i ekonomiczne

uwarunkowania krajowej polityki przestrzennej, wyznacza kierunki i
cele tej polityki.

 Sporządzana przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych.

 Uchwalana (zatwierdzana) przez Sejm.

PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WOJEWÓDZTWA

 Zawiera m.in. określenie:

 podstawowych elementów sieci osadniczej,

 rozmieszczenia infrastruktury społecznej, technicznej i in.

 wymagania w zakresie ochrony środowiska przyrodniczego i ochrony

dóbr kultury.

 Sporządzany przez organy samorządu województwa.

 Uchwalany (zatwierdzany) przez sejmik województwa.

ANALIZY I STUDIA Z ZAKRESU ZAGOSPODAROWANIA

PRZESTRZENNEGO POWIATU

 Zawierają założenia dotyczące rozwoju powiatu.

 Sporządzane przez organy samorządu powiatu.

STUDIUM UWARUNKOWAŃ

I ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY

 Sporządzane dla terenu całej gminy.

 Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.

 Uchwala rada gminy.

 Zawiera określenie polityki przestrzennej gminy, w tym ustalenia

wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.

 Określa ogólnie przeznaczenie terenów i zmiany w tym zakresie.

 Składa się z części opisowej i mapy z oznaczeniem funkcji terenów.

 Nie jest aktem prawa miejscowego.

MIEJSCOWY PLAN

ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

 Plany miejscowe są sporządzane dla terenu całej gminy lub jej

fragmentów.

 Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.

 Uchwala rada gminy.

 Zawiera szczegółowe określenie przeznaczenia terenów, parametry i

wskaźniki kształtowania zabudowy, zasady i warunki scalania i
podziału nieruchomości, warunki zagospodarowania terenów,
ograniczenia w użytkowaniu terenów, w tym zakaz zabudowy, stawki
procentowe opłaty planistycznej.

 Składa się z części opisowej i mapy (wykorzystanie mapy

zasadniczej) z oznaczeniem funkcji terenów.

 Jest aktem prawa miejscowego – zawiera postanowienia wiążące przy

wydawaniu pozwoleń na budowę.

 Zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie a opłata planistyczna i

odszkodowanie.

DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY

I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

 Wydawane w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego.

 Wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta.

 Dwa typy decyzji:

 decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (uli);

 decyzja o warunkach zabudowy (wz).

 Decyzje są podstawą wydawania pozwolenia na budowę.

DECYZJA O LOKALIZACJI INWESTYCJI CELU PUBLICZNEGO

 Inwestycja celu publicznego to budowa, remont, przebudowa m.in.:

dróg, wodociągów, sieci energetycznych, sieci gazowych, linii
kolejowych, szpitali, szkół państwowych, domów opieki społecznej,
obiektów kultury, sportu i rekreacji, lotnisk, muzeów itp.

 Decyzja określa:
1) Rodzaj inwestycji;
2) Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego

zabudowy odnośnie:

 warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

 ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i

zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

 obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji;
3) Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w

odpowiedniej skali.

DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

 Decyzja dotyczy zmian zagospodarowania terenu, polegających na

budowie obiektu budowlanego, wykonywaniu innych robót
budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu
budowlanego.

 Decyzji nie wymagają roboty budowlane nie wymagające pozwolenia

na budowę i nie powodujące zmiany sposobu zagospodarowania
terenu i użytkowania obiektu.

 Wydanie decyzji możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia

następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi

publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie
wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji
funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy
oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy
architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz
intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla

zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia

gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 Decyzja zawiera wymagania dotyczące m.in.: linii zabudowy,

wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej,
wysokości elewacji frontowej, geometrii dachu.

 Decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

 Pozwolenie na budowę – decyzja administracyjna zezwalająca na

rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót
budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

 Może otrzymać tylko podmiot posiadający prawo do dysponowania

nieruchomością na cele budowlane: ma tytuł prawny wynikający z
prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego
prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidujący
uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

 Wydaje starosta.

 Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa małych obiektów, w

większości wymaga zgłoszenia organowi.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE OBIEKTU BUDOWLANEGO

 Jeżeli budowa wymagała pozwolenia na budowę konieczne jest albo

zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu robót, albo
uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

 Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu poprzedzone

jest kontrolą.

KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO

 Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie dotyczy:

 budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

 obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego,

 obiektów, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na

budowę,

 dróg i obiektów mostowych, jeżeli prowadzona jest książka drogi lub

książka obiektu mostowego wg przepisów o drogach publicznych.

 Wpisy do książki obiektu budowlanego:

 dane charakteryzujące obiekt: rodzaj, adres, właściciel, dane

techniczne: data budowy, powierzchnia zabudowy, powierzchnia
użytkowa, kubatura, materiały konstrukcyjne;

 plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości i

przyłącza;

 protokoły kontroli oraz przeprowadzanych remontów i przebudowy,

 dokumentacja: pozwolenie na budowę, dokumentacja budowy,

dokumentacja powykonawcza itd.

INFORMACJE RYNKOWE

 Ceny rynkowe z aktów notarialnych.

 Czynsze.

 Dane o rynkowych kosztach i nakładach na budowę obiektów

budowlanych.

CENY RYNKOWE

 Rodzaje cen w transakcjach obrotu nieruchomościami.

 ceny na wolnym rynku a ceny w szczególnych warunkach transakcji

(postępowanie egzekucyjne, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z
odroczonym terminem zapłaty, sprzedaż z odroczonym terminem
wydania nieruchomości);

 ceny brutto i netto.

 Źródłem informacji przy wycenie nieruchomości nie mogą być ceny

uzyskane w transakcjach, gdzie wystąpiły szczególne warunki
zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco
odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku.

 Ceny uzyskiwane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być

źródłem informacji o cenach transakcyjnych, gdy nie odbiegają o
więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za
nieruchomości podobne.

AKTY NOTARIALNE A CENY RYNKOWE

 Zmiana właściciela nieruchomości następuje w wyniku sprzedaży,

spadku, darowizny, uwłaszczenia, komunalizacji, orzeczenia sądu.

 Transakcja kupna – sprzedaży nieruchomości wymaga aktu

notarialnego.

 Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych

pochodzące z umów zawartych w formie aktu notarialnego.
Rzeczoznawca powinien dokonywać oceny przydatności cen
podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania
w procesie wyceny.

 Problem wiarygodności cen z aktów notarialnych - ceny prawdziwe a

ceny fałszywe (zaniżone lub zawyżone).

 Dostęp do informacji o aktach notarialnych: Urzędy Skarbowe, Biura

Katastru w starostwach, spółdzielnie mieszkaniowe.

CZYNSZE

 Rodzaje czynszów:

 czynsz rynkowy,

 czynsz ofertowy,

 czynsz umowny (transakcyjny),

 czynsz efektywny,

 czynsz regulowany.

 Źródła informacji o czynszach:

 czynsz rynkowy, czynsz ofertowy – biura pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami, starostwo powiatowe, raporty firm doradztwa na
rynku nieruchomości,

 czynsz umowny (transakcyjny), czynsz efektywny – umowy,

 czynsz regulowany – gminy.
 Czynsze a pustostany i zaległości czynszowe.

 Dochody czynszowe i pozaczynszowe.

 Dochód potencjalny, efektywny i dochód operacyjny netto.

DANE O RYNKOWYCH KOSZTACH

I NAKŁADACH NA ROBOTY BUDOWLANE

 Źródła informacyjne:

 katalogi nakładów rzeczowych (KNR-y) – np. roboty ziemne,

konstrukcje budowlane, roboty remontowe, roboty rozbiórkowe;

 scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i małej

architektury;

 biuletyny cen jednostkowych robót budowlanych, remontowo-

budowlanych (różne roboty);

 biuletyny cen obiektów budowlanych.
 Przykładowi wydawcy: BISTYP CONSULTING, SEKOCENBUD, IDM.

Document Outline

Slide 1
Slide 2
Slide 3
Slide 4
Slide 5
Slide 6
Slide 7
Slide 8
Slide 9
Slide 10
Slide 11
Slide 12
Slide 13
Slide 14
Slide 15
Slide 16
Slide 17
Slide 18
Slide 19
Slide 20
Slide 21
Slide 22
Slide 23
Slide 24
Slide 25
Slide 26
Slide 27
Slide 28
Slide 29
Slide 30
Slide 31
Slide 32
Slide 33
Slide 34

MWN SGH Wycena nieruchomosci 2010 2011 4

Document Outline