Slajd 1

PODEJŚCIE MIESZANE



W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy

podejść: porównawczego, dochodowego lub koszowego.

Wartość określa się przy wykorzystaniu kombinacji różnych

metod lub na podstawie procedur wynikających z przepisów

prawnych, nakazujących stosowanie metod nietypowych lub

wynikających ze specyfiki nieruchomości albo ze specyfiki

wycenianych praw do nieruchomości.



W podejściu mieszanym stosuje się metody:

pozostałościową, kosztów likwidacji lub wskaźników

szacunkowych gruntów.

METODY PODEJŚCIA MIESZANEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Metoda

pozostałościo

Podejście

mieszane

Metoda

wskaźników

szacunkowych

gruntów

Metoda

kosztów

likwidacji

METODA POZOSTAŁOŚCIOWA

 Metodę pozostałościową stosuje się do określania wartości rynkowej,

jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane,
polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,
przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

 Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po

wykonaniu określonych robót oraz wartości przeciętnych kosztów
tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na
rynku nieruchomości podobnych.

 Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną

spełnione warunki:

1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia

porównawczego lub dochodowego,

2) znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania,
3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść

uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

FORMUŁA METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ











gdzie:

– aktualna wartość nieruchomości (przed ulepszeniem)

– wartość nieruchomości ulepszonej

– przeciętny koszt wykonanych robót

– zysk inwestora

METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI

 Metodę kosztów likwidacji stosuje się w sytuacji, gdy części

składowe nieruchomości są przewidziane do likwidacji (rozbiórki).

 Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest

równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji
części składowych tego gruntu.

 Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu

technik właściwych dla podejścia kosztowego.

 Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów

pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

 Zastosowanie tej metody do określenia wartości rynkowej

nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie
szacunkowym.

FORMUŁA METODY KOSZTÓW LIKWIDACJI







gdzie:

– wartość nieruchomości

– wartość nabycia gruntu

– koszt likwidacji (rozbiórki) części składowych gruntu

– wartość materiałów z odzysku

OBLICZANIE WARTOŚCI MATERIAŁÓW Z ODZYSKU















gdzie:

– wartość odzyskanego materiału z prac porozbiórkowych i,
przyjęta jak dla materiałów w stanie nowym

– stopień zużycia i-tego materiału





gdzie:

– ilość materiału i-tego w stanie nowym

– stopień zużycia i-tego materiału w stanie nowym

– wskaźnik odzysku i-tego materiału

METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU

 Metodę wskaźników szacunkowych gruntów można stosować przy

określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach
miejscowych na cele rolne lub leśne.

 Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1

ha gruntu i 100 kg ziarna żyta albo ceny 1 m

drewna.

 Cenę żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.

 Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i

przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla
miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę
drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju
sortymentów sprzedawanego drewna.

 Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru

nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów
wykorzystuje się dane z planów urządzania lasów. Okręg podatkowy
przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

 Wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności od klasy gruntów lub

grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określają
przepisy.

FORMUŁA WYCENY GRUNTÓW ROLNYCH

Wsz







1













1

gdzie:

– wartość „tabelaryczna” działki wyrażona w dt ziarna żyta

– powierzchnia i-tego konturu klasyfikacyjnego

Wsz

– wskaźnik szacunkowy i-tego konturu klasyfikacyjnego, wyrażany
w dt żyta/1 ha (ustalany na podstawie danych zamieszczonych w
tabeli) i określany w zależności od położenia w okręgu
podatkowym oraz użytku i klasy bonitacyjnej tego konturu

– wartość działki (w złotych), po uwzględnieniu jej
charakterystycznych cech, korygujących wartość tabelaryczną

– współczynniki korygujące wartość tabelaryczną

– cena decytony ziarna żyta, przyjęta z rynku lokalnego

WYCENA NIERUCHOMOŚCI LEŚNEJ





gdzie:

– wartość nieruchomości leśnej

– wartość gruntu leśnego

– wartość drzewostanu

WYCENA GRUNTU LEŚNEGO









szij











...

gdzie:

szij

– wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego
lasów oraz j-tego okręgu podatkowego (tablica)

– powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu
siedliskowego

1m3dr

– cena 1 metra sześciennego drewna z rynku lokalnego

, v

, ..., v

– współczynniki korekcyjne wynikające z cech
nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne „v

”

ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone
w tablicy

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW STANOWIĄCYCH LASY

Wskaźniki szacunkowe w m

drewna

z 1 ha gruntów stanowiących lasy

Okręg

podatkowy

Grupy typów siedliskowych lasów

III

GRUPY TYPÓW SIEDLISKOWYCH LASÓW

Grupa 1:

lasy: świeży, wilgotny, łęgowy i górski oraz ols jesionowy i
ols górski

Grupa 2:

lasy mieszane: świeży, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i
ols

Grupa 3:

bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny, górski

Grupa 4:

bory: świeży, wilgotny, górski

Grupa 5:

bory: suchy i bagienny

WARTOŚĆ RYNKOWA DRZEWOSTANÓW

(dla drzewostanów, które wytworzyły sortymenty

użytkowe)





gdzie:

– wartość rynkowa drzewostanu

– wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m

drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku
rębności z Tablic wskaźników drzewostanów, opracowanych przez
Instytut Badawczy Leśnictwa

– stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego

– pole powierzchni drzewostanu w ha

– cena 1 m

drewna z rynku lokalnego lub nadleśnictwa

właściwego dla miejsca położenia nieruchomości

– wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty
pozyskania i zrywki

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA DRZEWOSTANU

W PODEJŚCIU KOSZTOWYM METODĄ KOSZTÓW

ODTWORZENIA

(dla drzewostanów młodych)





gdzie:

– wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i
pielęgnację 1 ha drzewostanu wyrażony w m

drewna dla

określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z
Tablic wskaźników drzewostanów, opracowanych przez Instytut
Badawczy Leśnictwa

– stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego

– pole powierzchni drzewostanu w ha

– cena 1 m

drewna z rynku lokalnego lub nadleśnictwa

właściwego dla miejsca położenia nieruchomości

– wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty
pozyskania i zrywki

1,i

– współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów
ustaloną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji
urządzania lasu. Współczynnik ki przyjmuje następujące wartości
w zależności od jakości drzewostanu:

1,1

– 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

1,2

– 0,9 jakość zadowalająca,

1,3

– 0,8 jakość zła

Document Outline