9.Podejście dochodowe

PODEJŚCIE DOCHODOWE



Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości

przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość

uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.



Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości

nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić

dochód pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub

możliwa do określenia.



Przy podejściu dochodowym konieczna jest znajomość dochodu

uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych

dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z

nieruchomości podobnych.



Dochody czynszowe uzyskiwane są z najmu, dzierżawy i innych praw

do nieruchomości.



Dochody pozaczynszowe obejmują m.in. wpływy uzyskiwane z

udostępniania nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii

komórkowych, bankomaty, parkingi, itp.



Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości uzyskiwane w

okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku.

METODY I TECHNIKI PODEJŚCIA DOCHODOWEGO

W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Metoda

inwestycyjna

Podejście

dochodowe

Metoda

zysków

technika
kapitalizacji
prostej

technika
dyskontowani
a strumieni
dochodów

METODA INWESTYCYJNA (1)

 Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości

nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z
czynszów najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz
wpływy pozaczynszowe.

 Wysokość dochodu ustala się na podstawie analizy kształtowania się

stawek rynkowych czynszów i wpływów pozaczynszowych.

 Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się

metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe,
lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp.

 Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części

składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle.

METODA INWESTYCYJNA (2)

 W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy

dochodów:

a) potencjalny dochód brutto (PDB) - wyznaczany przy założeniu, że

potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że
nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności
czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów
uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej
nieruchomości;

b) efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany jako różnica pomiędzy

potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach,
uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenionej nieruchomości, np.
zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami
czynszowymi;

c) dochód operacyjny neto (DON) – obliczany jako różnica pomiędzy

efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi
związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i
poziom wynikają z warunków rynkowych.

METODA INWESTYCYJNA (3)

gdzie:

– wskaźnik strat z tytułu pustostanów

– wskaźnik strat z tytułu zwolnień z płatności czynszu i zaległości

czynszowych

)

(

)

(

PDB

EDB

DON















METODA INWESTYCYJNA (4)

 Wydatki operacyjne (WO) obejmują: koszty podatku od

nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu,
koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty
zarządzania, koszty ubezpieczenia, koszty ochrony oraz inne koszty
ponoszone okresowo, a ponadto średni nakład na powtarzające się
regularnie wymiany elementów stałego wyposażenia z
częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione
wymogami rynkowymi.

 Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie

zalicza się:

a) odpisów amortyzacyjnych,
b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek,
c) nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan

techniczny i standard użytkowy, z wyjątkiem nakładów na wymianę
elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz
na kilka lat,

d) podatku dochodowego.

 Dochody generowane przez nieruchomość są wyrażane w ujęciu

realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do
różnicowania ich przyszłych poziomów.

 Poziom pustostanów (W

) oraz strat spowodowanych zaległościami

czynszowymi (W

) ustala się na podstawie informacji z rynku.

METODA INWESTYCYJNA (5)

 Wartość nieruchomości ustala się technikami:
a) kapitalizacji prostej – poprzez kapitalizację stałego strumienia

dochodu operacyjnego netto,

b) dyskontowania strumieni dochodów – poprzez dyskontowanie

strumienia zmiennych dochodów.

METODA ZYSKÓW (1)

 Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości

przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości
nie można ustalić w sposób podany przy metodzie inwestycyjnej.

 Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków

są: hotele, motele, restauracje, stacje benzynowe, targowiska,
obiekty sportowo-rekreacyjne, sala widowiskowe, kina).

 Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z

działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez
użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

METODA ZYSKÓW (2)

 Przez dochody z nieruchomości stanowiące odpowiednik wpływów

czynszowych rozumieć należy część dochodów z działalności
gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez typowego,
przeciętnie efektywnie działającego użytkownika.

 Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane

rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości.

 Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu

użytkownika z działalności operacyjnej, pomniejszonego o koszty
operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne.

 Etapy metody:
1) wyznaczenie wpływów użytkownika (WU) z działalności prowadzonej

na nieruchomości,

2) obliczenie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów

użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU),

3) obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z

różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych
(WO),

4) Obliczenie udziału dochodu operacyjnego netto właściciela

nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU)
– wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych
rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.

METODA ZYSKÓW (3)

gdzie:

– udział dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości w

dochodzie

operacyjnym netto użytkownika (%)

KOU

DBU

DONU

DON













METODA ZYSKÓW (4)

 Do kosztów operacyjnych użytkownika (KOU) zalicza się wszelkie

wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące
uzyskanie spodziewanych wpływów, w tym:

a) koszty zakupu towarów, materiałów i usług,
b) koszty płac personelu z narzutami,
c) koszty związane z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia,
d) koszty reklamy itp.

 Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się:
a) amortyzacji,
b) spłaty kredytów i pożyczek oraz kosztów finansowych (odsetki),
c) płaconego przez użytkownika podatku dochodowego.

 Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnieniu wydatków

operacyjnych, na zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej.

METODA ZYSKÓW (5)

 Wartość nieruchomości ustala się technikami:
a) kapitalizacji prostej – poprzez kapitalizację stałego strumienia

dochodu operacyjnego netto,

b) dyskontowania strumieni dochodów – poprzez dyskontowanie

strumienia zmiennych dochodów.

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (1)

 Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości

określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego
możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika
kapitalizacji lub jako iloraz stałego strumienia dochodu rocznego i
stopy kapitalizacji.

 Współczynnik kapitalizacji (Wk) odzwierciedla okres, w którym

powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie
nieruchomości podobnych do wycenianej, z dochodów możliwych do
uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

 Stopa kapitalizacji (R) odwzorowuje dochód inwestora na kapitale

zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału.

 Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji

(1/R).

 Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się

na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami
transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami
możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (2)

DON









gdzie:

–

wartość nieruchomości

DON

– stały roczny dochód operacyjny netto z nieruchomości

– współczynnik kapitalizacji (okres zwrotu kapitału)

– stopa kapitalizacji



TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (3)

 Zalecanym sposobem określenia stopy kapitalizacji jest obliczenie jej

jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na
rynku, i ceny rynkowej nieruchomości.

gdzie:

– stopa kapitalizacji

DON – stały dochód operacyjny netto
CT

– cena rynkowa nieruchomości

DON

R

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (4)

 Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w

szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością
wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp
kapitalizacji.

 Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy

kapitalizacji, są m.in.: lokalizacja, stan techniczny, standard
użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu
obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich
funkcje, ochrona konserwatorska.

 Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać

również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej
nieruchomości.

Przykład

Przedmiotem wyceny jest położona w miejscowości NN nieruchomość
gruntowa zabudowania budynkiem biurowym.
Wykorzystując podejście porównawcze, obliczono dla wycenianej
nieruchomości:

 roczny efektywny dochód brutto (EDB) w wysokości 300 zł/m

 roczny operacyjny dochód netto (DON) w wysokości 240 zł/m

Dla ustalenia stopy kapitalizacji zebrano informacje o transakcjach
sprzedaży 4 nieruchomości podobnych. Dla nieruchomości tych przy
wykorzystaniu podejścia porównawczego ustalono EDB i DON:

Transakcj

(zł/m

)

EDB

(zł/m

)

DON

(zł/m

)

2 500

250

200

2 800

260

215

3 000

290

235

2 700

270

225

Korzystając z zależności (12), dla transakcji A, B, C i D obliczono dalej
stopę kapitalizacji dla EDB i DON oraz ich średnie wartości, które
wykorzystane będą do wyceny. Wyniki przeprowadzonych obliczeń
zestawiono poniżej:

Transakcj

(zł/m

)

EDB

(zł/m

)

DON

(zł/m

)

2 500

250

0,100

200

0,080

2 800

260

0,093

215

0,076

3 000

290

0,090

235

0,078

2 700

270

0,096

225

0,083

Średnia

0,095

0,079

R
=

EDB

R
=

Ostatecznie wartość jednostkowa nieruchomości wyniesie:

 dla EDB (nieruchomość wyceniana) i R obliczonego przy

uwzględnieniu EDB z nieruchomości, które były przedmiotem obrotu:

 dla DON (nieruchomość wyceniana) i R obliczonego przy

uwzględnieniu DON z nieruchomości, które były przedmiotem obrotu:

W wyniku przeprowadzonych obliczeń otrzymano dwie różniące się od
siebie o około 3,5% wartości wycenianej nieruchomości. Taki wynik
uznać należy za prawidłowy, ponieważ identyczne wyniki obliczeń dla
obu przypadków otrzymano by tylko wtedy, gdyby dla wszystkich
nieruchomości, o których mowa w tym przykładzie, stosunek

był stały. Sytuacja taka jest jednak w warunkach rynkowych
praktycznie

niemożliwa.

3157

095

300

zł

EDB



3038

079

240

zł

DON



DON

EDB

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (1)

 Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość

nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni
zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości
wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu projekcji,
powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

 Założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub

planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających
nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu
nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian na rynku i w
otoczeniu nieruchomości.

 Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość nieruchomości po

upływie ostatniego roku projekcji.

 Stopa dyskontowa (r) odwzorowuje dochód inwestora na kapitale

zaangażowanym w nieruchomość, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka
inwestowania w wycenianą nieruchomość.

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (2)

















DON



















gdzie:

–

wartość nieruchomości

DON

– strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku

1, 2, …n

– lata projekcji

– stopa dyskontowa

– współczynnik dyskonta

– wartość rezydualna

DON











1

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (3)

 Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych

stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów
(czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy.

 Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę

różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości
będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których
wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.

 Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są m.in.:

lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność
najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji
budynku, ochrona konserwatorska.

 W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową

określa się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych
inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem.

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (4)

 Przyjmując jako podstawę wyznaczania stopy dyskontowej stopy

zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka należy je zwiększyć o premię
za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i o
ewentualną premię za ryzyko inwestowania w wycenianą
nieruchomość.

gdzie:

r – stopa dyskontowa
r

– stopa zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka (bez stopy inflacji)

– premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości

– premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość

 Poziom stopy dyskontowej podobnie jak dochody określa się w ujęciu

realnym a nie nominalnym.





Document Outline

Slide 1
Slide 2
Slide 3
Slide 4
Slide 5
Slide 6
Slide 7
Slide 8
Slide 9
Slide 10
Slide 11
Slide 12
Slide 13
Slide 14
Slide 15
Slide 16
Slide 17
Slide 18
Slide 19
Slide 20
Slide 21
Slide 22
Slide 23
Slide 24

MWN SGH Wycena nieruchomosci 2010 2011 9

Document Outline