UTRZYMANIE OBIEKTÓW

BUDOWLANYCH W STANIE

ZDATNOŚCI TECHNICZNEJ

• zasady remontów i modernizacji

budynków,

• wymagania podstawowe dla

budynków remontowanych,

• okresy użytkowania elementów i

obiektów.

• W ostatnich latach remonty i modernizacje obiektów

budownictwa ogólnego stały się ważnym zadaniem

procesu eksploatacyjnego i budowlanego.

Problemowi temu obecnie na świecie poświęca się

ponad 40% potencjału budowlanego, badawczego i

produkcji wyrobów dla budownictwa. Modernizacje i

renowacje budynków mają charakter

interdyscyplinarny polegający na współpracy

architektów, konstruktorów, instalatorów,

przedstawicieli dziedziny ochrony środowiska,

trwałości, akustyki, zabezpieczeń p.poż. i

zabezpieczeń p. wilgotnościowych. Zakres

występujących tu działań mieści się również w

remontach, adaptacjach i renowacjach związanych

ze zmianą i polepszeniem warunków użytkowania

oraz zastosowaniem do nich nowoczesnych technik,

technologii, materiałów wyrobów i elementów.

• PODSTAWOWE OKREŚLENIA Z

ZAKRESU NAPRAW I WZMOCNIEŃ

KONSTRUKCJI BUDOWLANYCH

• Naprawa jako czynność

konserwacyjna i usuwanie
stwierdzonych uszkodzeń oraz
uzupełnień braków, które mogłyby
spowodować zagrożenie życia lub
zdrowia oraz bezpieczeństwa mienia
lub środowiska.

• Remonty jako roboty budowlane

polegające na odtworzeniu (przywracaniu)

pierwotnego stanu zużytych elementów i

obiektów budowlanych (wartości technicznej i

użytkowej) w szczególności: budynków i

budowli, części budowlanych, urządzeń

technicznych trwale umiejscowionych,

fundamentów pod maszyny oraz demontaż i

ponowny montaż maszyn i urządzeń trwale

umiejscowionych. Remont ma na celu

doprowadzenie obiektu do stanu pierwotnego

i przywrócenie obiektowi wartości użytkowej

utraconej w wyniku procesu użytkowania.

• Renowacja jako odnowienie, lub

odświeżenie elementów lub całego
obiektu. Ostatnio pojęcie to
stosowane jest zamiast remontu,
głównie kapitalnego. Pojęcie
renowacja wprowadza do
urzędowego obiegu ustawa o
renowacji i modernizacji obszarów
zabudowanych.

• Modernizacja jako dostosowanie

obiektu do współczesnych lub nowych
wymogów użytkowych, technicznych,
ekologicznych, produkcyjnych itd.

Modernizacja w działalności

finansowej jest to unowocześnienie
środków trwałych lub istniejących
obiektów w celu poprawienia ich
jakości, trwałości, zwiększenia
wydajności i ulepszenia ich działania

• Przebudowa jako zmiana

(poprawienie) istniejącego stanu
obiektu (środków trwałych) na inny.

• Rozbudowa jako powiększenie

budowli o kubaturę większą od 100
m

3

.

• Wzmocnienie jako działanie

budowlane mające na celu
zwiększenie wartości
wytrzymałościowych istniejących
elementów konstrukcyjnych lub
całych konstrukcji obiektów.

• Odbudowa jako odtworzenie obiektu

zniszczonego w ponad 70%.

• Adaptacja jako przystosowanie

obiektu do nowych potrzeb
użytkowych lub produkcyjnych.

W ujęciu finansowym adaptacja jest

przystosowaniem (przerobieniem)
składnika majątkowego do
wykorzystania go w innym celu niż
wskazywało jego pierwotne
przeznaczenie, albo nadanie temu
składnikowi nowych cech użytkowych.

• Rekonstrukcja jak odtworzenie

(odbudowanie) zużytych składników
majątkowych, przywrócenie dawnego
wyglądu obiektu.

• Konserwacje jako czynności mające

na celu zapewnienie normalnych
warunków użytkowania obiektu i
ochronę przed nadmiernym
zużyciem.

• Ulepszenia których celem jest

przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja,
adaptacja lub modernizacja istniejących
środków trwałych.

• W dziedzinie odtwarzania wartości

technicznych obiektów budowlanych
stosowane są coraz to nowe określenia
takie jak restauracja, rewitalizacja
itp.

ZASADY REMONTÓW I

MODERNIZACJI OBIEKTÓW

• Remonty, renowacje i modernizacje

obiektów polegają najczęściej na
przystosowaniu istniejących obiektów
do pełnienia dotychczasowych lub
nowych funkcji użytkowych
odpowiadających aktualnie
obowiązującym (podwyższonym)
standardom związanym z
wymaganiami Unii Europejskiej.

• Technologie napraw i wzmocnień elementów i

budynków uzależnione są od rodzaju obiektu,

zakresu uszkodzeń i zniszczeń, a także od

wymagań użytkowych.

Remonty i modernizacje obejmują budynki

zarówno uszkodzone jak też zagrożone, w

których procesy starzeniowe spowodowały

wyraźne obniżenie warunków użytkowalności.

• W tym kontekście remonty, renowacje i

modernizacje prowadzące do polepszenia

warunków wg obecnych norm stanowią

poważny problem z punktu widzenia

zaspokojenia potrzeb społecznych.

• Zakres renowacji i modernizacji

obejmuje rozbudowę, nadbudowę i
utrzymanie budynków, w których
polepszamy warunki użytkowalności
w tym warunki ochrony środowiska.

WYMAGANIA PODSTAWOWE DLA

BUDYNKÓW REMONTOWANYCH

• Według polskich wymagań zgodnych

z Dyrektywą Unii Europejskiej obiekty
budowlane należy remontować,
modernizować i wzmacniać zgodnie z
przepisami, techniczno-budowlanymi,
obowiązującymi Polskimi Normami
oraz zasadami wiedzy technicznej.

spełnienie wymagań

podstawowych dotyczących

a) bezpieczeństwa konstrukcji,

b) bezpieczeństwa pożarowego,
c) bezpieczeństwa użytkowania,
d) odpowiednich warunków
higienicznych i zdrowotnych oraz
ochrony środowiska,
e) ochrony przed hałasem i drganiami,
f) oszczędności energii i odpowiedniej
izolacyjności cieplnej przegród;

• warunki użytkowe zgodne z

przeznaczeniem obiektu,

• a w szczególności w zakresie

oświetlenia, zaopatrzenia w wodę,
usuwania ścieków i odpadów,
ogrzewania, wentylacji oraz
łączności,

• niezbędne warunki do korzystania z

obiektów przez osoby
niepełnosprawne,

• ochronę ludności zgodnie z

wymaganiami obrony cywilnej,

• ochronę dóbr kultury,

ochronę uzasadnionych

interesów osób trzecich przez

• zapewnienie dostępu do drogi publicznej,

• ochronę przed pozbawieniem:

a) możliwości korzystania z wody,

kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej

oraz ze środków łączności,

b) dopływu światła dziennego do

pomieszczeń przeznaczonych na pobyt

ludzi,

• ochronę przed uciążliwościami

powodowanymi przez hałas, wibracje,

zakłócenia elektryczne, promieniowanie,

• ochronę przed zanieczyszczeniem

powietrza, wody lub gleby.

• Wymaganie bezpieczeństwa konstrukcji w

procesach renowacyjnych i

modernizacyjnych polega na spełnieniu

ogólnej zasady zapewnienia odpowiedniej

niezawodności elementu lub całego

obiektu, przez okres przewidywanego

dalszego użytkowania budynku. Polega to

nie tylko na spełnieniu założenia według,

którego obliczeniowa nośność powinna być

nie mniejsza od obliczeniowej wartości sił

wewnętrznych, ale również zachowania

warunków stateczności np. przy

zwiększaniu smukłości ścian przy wymianie

stropów.

• W dostosowaniu do problemów remontowych

i modernizacyjnych bezpieczeństwo

pożarowe polega w głównej mierze na

określaniu wymagań związanych z

problematyką ewakuacji mieszkańców,

wprowadzeniu odpowiednich rozwiązań

wentylacyjnych, wydzielonych klatek

schodowych i strefowych urządzeń

dźwigowych (wind).

• Wyróżnia się przy tym ocenę odporności

ogniowej elementów konstrukcyjnych

istotnych z punktu widzenia bezpieczeństwa

konstrukcji istniejących w starym

budownictwie wraz z analizą możliwości ich

przystosowania.

• poprawa parametrów akustycznych jako jeden z

celów modernizacji, tj. gdy obiekt w chwili

wznoszenia nie spełniał aktualnie obowiązujących

wymagań akustycznych lub gdy parametry

akustyczne uległy pogorszeniu w trakcie

eksploatacji, ewentualnie przy zmianie

akustycznych warunków użytkowania,

• zapewnienie właściwej jakości akustycznej

budynku w zakresie wynikającym z potrzeb

użytkowych.

• W obydwu przypadkach niezbędne jest

określenie wymagań akustycznych, jakie

powinny spełniać obiekty. Dotyczy to

również ochrony przed drganiami.

Termorenowacja

Termorenowacja przegród w modernizowanych

budynkach obejmuje realizację, m.in.

następujących zagadnień:

— ocenę przydatności różnych metod

termorenowacji zależnie od stanu

technicznego przegród,

— opracowanie nowych udoskonalonych

metod termorenowacji,

— opracowanie zasad wykorzystania

niekonwencjonalnych źródeł energii do

ogrzewania budynków.

OKRESY UŻYTKOWANIA

ELEMENTÓW I OBIEKTÓW

• W kraju brak jest jeszcze jednoznacznych

przepisów określających okres użytkowania.

W odniesieniu do konstrukcji żelbetowych

przyjmuje się umownie okres użytkowania

średnio 50-80 lat. W zależności od typu

konstrukcji, warunków eksploatacji oraz

wymagań użytkownika okresy użytkowania

mogą wynosić od 10 do 150 lat.

Na zużycie obiektów budowlanych

mają wpływ:

• rodzaj obiektu i typ konstrukcji

• elementy obiektu lub ich części
• zużycie techniczne i zużycie
funkcjonalne
• błędy ludzkie i zdarzenia losowe.

Tablica 1. Wymagany okres przydatności użytkowej dla

budynków

Kategor
ia

Opis

Okres
przydatno
ści

Przykłady

1

Budynki
tymczasowe

do 10 lat

Tymczasowe budynki na placu budowy,
budynki okresowych wystaw

2

Budynki o

malej trwałości

min. 10 lat

Budynki przemysłowe dla krótkotrwałych
procesów produkcyjnych, tymczasowe
magazyny i składowiska

3

Budynki o
średniej

trwałości

min. 30 lat

Większość budynków przemysłowych.
Budynki remontowane

4

Budynki o
nominalnej
trwałości

min. 60 lat

Nowe budynki dla służby zdrowia, nowe
budynki mieszkalne i wysokiej jakości budynki
publiczne

5

Budynki i
budowle o
dużej trwałości

min. 120 lat Budowle inżynierskie i inne budynki np.

monumentalne.

Tablica 2.

Klasyfikacja konstrukcji w

zależności od wymaganego okresu

użytkowania według normy ENV-1991-l

Klasa

Wymagany
projektowany

okres
przydatności
(lat)

Przykłady

1

15

konstrukcje tymczasowe

2

25

wymienialne części konstrukcji

3

50

konstrukcje budowlane

4

100

konstrukcje budynków

monumentalnych, mosty i inne
konstrukcje inżynierskie

Do podstawowych sposobów określenia

stopnia zużycia technicznego obiektu

budowlanego należą:

określenie zużycia poszczególnych

elementów lub fragmentu obiektu według

wzoru:

gdzie:

te -- dotychczasowy okres użytkowania, w latach
Te - - przewidywany okres trwałości elementu, w latach.

%

100





e

e

T

t

S

ustalenie średnioważonego

zużycia technicznego obiektu

według wzoru:

•

gdzie:
Ui - - procentowy udział kosztu elementu w obiekcie,
Sei - - stopień zużycia danego elementu według oceny rzeczoznawcy.







100

ei

i

z

S

U

S

Przy ocenie zużycia technicznego

obiektu rozróżnia się trzy grupy

elementów.

 elementy o trwałości technicznej

przekraczającej lub równej trwałości

obiektu - fundamenty, ściany, schody,

stropy ogniotrwałe,

 elementy o trwałości mniejszej od

trwałości obiektu - stropy drewniane,

dachy, stolarka, podłogi, instalacje,

 elementy o znacznie mniejszej trwałości od

trwałości obiektu - elementy

wykończeniowe, osprzęt instalacyjny.

• Dotychczas nie opracowano

jednolitych wskaźników zużycia
elementów obiektów budowlanych.
Najczęściej stopień zużycia określa
rzeczoznawca na podstawie
indywidualnej oceny stanu
technicznego oraz wymaganych
stanów granicznych nośności i
użytkowania.

Realizacja procesu

inwestycyjnego

1. Miejsce — wybór i określenie

nieruchomości gruntowej

- wstępne określenie wielkości i funkcji

użytkowej przedmiotu inwestycji

1.1 Wystąpienie z wnioskiem o:

wydanie decyzji o warunkach zabudowy

wypis z planu szczegółowego

zagospodarowania, wraz z załącznikiem
(mapa 1:500 obejmująca obszar, który
poddany zostanie analizie w oparciu o
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia
26.08.2003r, Dz. U z 2003r nr 164 poz. 1588)
określającym granice obszaru na którym
planowana inwestycja będzie oddziaływać

1.2 Warunki zabudowy i koncepcja

urbanistyczno-architektoniczna

• Pozwalają na wykonanie:

Wstępnego i ostatecznego studium

możliwości feasibility study zawierającego:

— Oszacowanie nakładów inwestycyjnych z

podziałem na etapy

— Wariantowego określenia źródeł

finansowania oraz warunków pozyskania i

uruchomienia finansowania poszczególnych

etapów, oraz na uzyskanie decyzji

środowiskowej jako wymaganej decyzji

administracyjnej

1.3 Dokumenty określające formę

własności lub/i sposób władania
nieruchomością gruntową.
Powyższe dokumenty umożliwiają
złożenie wniosku o pozwolenie na
budowę

Projekt budowlany

Warunki i wymagania inwestora

Warunki i wymagania określone w decyzji o

warunkach zabudowy

Wymagania dotyczące ewentualnej zabudowy

sąsiedniej (ekspertyzy techniczne)

Uwarunkowania prawne i kosztowe pozyskania

mediów

Uwarunkowania komunikacyjne (podczas

realizowania inwestycji i docelowo)

Uwarunkowania telekomunikacyjne

A. Wykonanie projektu z wymaganymi

uzgodnieniami ZUDB

B. Wykonanie dokumentacji technicznej

wykonawczej z częścią opisową technologiczną

przedmiarem robót, podziałem na zadania,

etapowaniem robót i kosztorysem inwestorskim

Harmonogram rzeczowo — finansowy

Wniosek o zatwierdzenie projektu

budowlanego i pozwolenie na

budowę.

Czas oczekiwania na prawomocną

decyzję: max 3 miesiące

(

wszystkie wymagane dokumenty są

kompletne i poprawne

).

• Wybór GRI lub Inżyniera Kontraktu

(FIDIC) lub Inwestora Zastępczego w
każdym przypadku sprawującego
funkcję inspektora nadzoru
inwestorskiego

(wymóg Ustawy Prawo

budowlane

)

• Wybór Wykonawcy lub Generalnego

Wykonawcy robót budowlanych,

instalacyjnych i montażowych

— negocjacje sposobu realizacji, terminów

i ceny poszczególnych etapów inwestycji.

— podpisanie umowy wraz z załącznikami

— dyrektywny harmonogram rzeczowo -

finansowy

— ogrodzenie terenu budowy (względy

bezpieczeństwa i organizacji budowy)

— sporządzenie i zatwierdzenie planu

BIOZ

• Realizacja inwestycji

Otrzymanie prawomocnego pozwolenia na

budowę

Otrzymanie dziennika budowy i dokonanie

pierwszego wpisu

— wytyczenie geodezyjne obiektów na

terenie działki

— wprowadzenie Wykonawcy na budowę

potwierdzone wpisem do Dziennika

budowy, protokołem szczegółowym i

oświadczeniem kierownika budowy.

— zagospodarowanie terenu budowy

• Prowadzenie robót budowlanych wg

harmonogramu i dokumentacji
wykonawczej dla wszystkich branż.

• Dokonywanie odbiorów częściowych

(szczególnie robot ulegających
zakryciu)

• Uporządkowanie terenu inwestycji

Wykonanie dróg, terenów zielonych,
małej architektury itp.

Odbiór końcowy inwestycji

• Dokonanie odbioru końcowego przedmiotu

inwestycji z udziałem wszystkich jednostek

wymaganych przepisami prawa

Oświadczenia uczestników procesu

inwestycyjnego

Sporządzenie i przyjęcie od Wykonawcy

dokumentacji powykonawczej, DTR dla urządzeń,

instrukcji obsługi eksploatacyjnej itp.

Sporządzenie wniosku o wydanie decyzji o

pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie

Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o

zakończeniu realizacji inwestycji (w zależności od

zapisu w decyzji pozwoleniu na budowę)

Końcowe rozliczenie

inwestycji

• Analiza kosztów inwestycji z

podziałem na koszty wykonawcy,
koszty inwestora, koszty obsługi
finansowej i inne.
Sporządzenie sprawozdania
końcowego dla inwestora i podmiotów
finansujących (szczególnie wymagane
w przypadku wykorzystania środków
budżetowych i UE)

Przekazanie obiektów Zarządcy

nieruchomości

• wpisy do Książki obiektu

budowlanego i skompletowanie
załączników (wszystkie elementy
projektu budowlanego i dokumentacji
powykonawczej)
ustalenie zasad realizacji zapisów
gwarancyjnych (umowy, polisy
ubezpieczeniowe gwarancji
należytego wykonania itp.) i rękojmi.