1

SZACOWANIE
NIERUCHOMOŚCI

Podejście porównawcze do szacowania
nieruchomości
Wagi cech rynkowych

dr inż. Radosław Cellmer

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD

2

Lp.

Lokalizacja

Uzbrojenie

Kształt

Cena 1m

2

1

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

2

korzystna

pełne

korzystny

180,00

3

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

4

niekorzystna

brak

niekorzystny

100,00

5

korzystna

brak

korzystny

145,00

6

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

7

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

8

korzystna

pełne

korzystny

180,00

9

przeciętna

brak

niekorzystny

125,00

10

korzystna

niepełne

niekorzystny

140,00

11

niekorzystna

pełne

korzystny

145,00

12

przeciętna

pełne

korzystny

160,00

13

niekorzystna

niepełne

korzystny

125,00

3

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD

C

min

= 100,00

zł/m

2

C

max

= 180,00

zł/m

2

ΔC

= 80,00

zł/m

2

Lp.

Lokalizacja

Uzbrojenie

Kształt

Cena 1m

2

1

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

2

korzystna

pełne

korzystny

180,00

3

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

4 niekorzystna

brak

niekorzystny

100,00

5

korzystna

brak

korzystny

145,00

6

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

7

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

8

korzystna

pełne

korzystny

180,00

9

przeciętna

brak

niekorzystny

125,00

10

korzystna

niepełne

niekorzystny

140,00

11 niekorzystna

pełne

korzystny

145,00

12

przeciętna

pełne

korzystny

160,00

13 niekorzystna

niepełne

korzystny

125,00

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD

4

Lp.

Lokalizacja

Uzbrojenie

Kształt

Cena 1m

2

1

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

2

korzystna

pełne

korzystny

180,00

3

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

4 niekorzystna

brak

niekorzystny

100,00

5

korzystna

brak

korzystny

145,00

6

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

7

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

8

korzystna

pełne

korzystny

180,00

9

przeciętna

brak

niekorzystny

125,00

10

korzystna

niepełne

niekorzystny

140,00

11 niekorzystna

pełne

korzystny

145,00

12

przeciętna

pełne

korzystny

160,00

13 niekorzystna

niepełne

korzystny

125,00

Waga lokalizacji

C

min

= 100,00

zł/m

2

C

max

= 180,00

zł/m

2

ΔC

= 80,00

zł/m

2

%

2

,

56

%

100

00

,

80

00

,

125

00

,

170

1









l

w

%

8

,

43

%

100

00

,

80

00

,

145

00

,

180

2









l

w

%

0

,

50



śr

w

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD

5

Lp.

Lokalizacja

Uzbrojenie

Kształt

Cena 1m

2

1

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

2

korzystna

pełne

korzystny

180,00

3

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

4 niekorzystna

brak

niekorzystny

100,00

5

korzystna

brak

korzystny

145,00

6

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

7

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

8

korzystna

pełne

korzystny

180,00

9

przeciętna

brak

niekorzystny

125,00

10

korzystna

niepełne

niekorzystny

140,00

11 niekorzystna

pełne

korzystny

145,00

12

przeciętna

pełne

korzystny

160,00

13 niekorzystna

niepełne

korzystny

125,00

Waga uzbrojenia

C

min

= 100,00

zł/m

2

C

max

= 180,00

zł/m

2

ΔC

= 80,00

zł/m

2

%

7

,

43

%

100

00

,

80

00

,

145

00

,

180

1









l

w

%

2

,

31

%

100

00

,

80

00

,

125

00

,

150

2









l

w

%

5

,

37



śr

w

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD

6

Lp.

Lokalizacja

Uzbrojenie

Kształt

Cena 1m

2

1

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

2

korzystna

pełne

korzystny

180,00

3

korzystna

niepełne

korzystny

170,00

4 niekorzystna

brak

niekorzystny

100,00

5

korzystna

brak

korzystny

145,00

6

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

7

przeciętna

pełne

niekorzystny

150,00

8

korzystna

pełne

korzystny

180,00

9

przeciętna

brak

niekorzystny

125,00

10

korzystna

niepełne

niekorzystny

140,00

11 niekorzystna

pełne

korzystny

145,00

12

przeciętna

pełne

korzystny

160,00

13 niekorzystna

niepełne

korzystny

125,00

Waga kształtu działki

C

min

= 100,00

zł/m

2

C

max

= 180,00

zł/m

2

ΔC

= 80,00

zł/m

2

%

5

,

37

%

100

00

,

80

00

,

140

00

,

170

1









l

w

%

5

,

12

%

100

00

,

80

00

,

150

00

,

160

2









l

w

%

0

,

25



śr

w

7

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD

Cena minimalna: Cmin = 100,00 zł/m

2

Cena maksymalna: Cmax = 180,00 zł/m

2

C = Cmax - Cmin =

180,00 zł/m

2

– 100,00 zł/m

2

= 80,00 zł/m

2

%

100







C

C

C

M

W

Lp. Rodzaj cechy

Ceny działek różniących się

jedną cechą

1

Lokalizacja

C

3

=

170,00

56,2 %

C

13

=

125,00

C

8

=

180,00

43,8 %

C

11

=

145,00

Średnia

50,0 %

2

Uzbrojenie

C

2

=

180,00

43,7 %

C

5

=

145,00

C

6

=

150,00

31,2 %

C

9

=

125,00

średnia

37,5 %

3

Kształt

C

1

=

170,00

37,5 %

C

10

=

140,00

C

7

=

150,00

12,5 %

C

12

=

160,00

średnia

25,0 %

8

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD

Wagi obliczone:
Lokalizacja:

50,0 %

Uzbrojenie:

37,5 %

Kształt:

25,0 %

Suma: 112,5%

Ostateczne wielkości wag cech rynkowych:
Lokalizacja:

40%

Uzbrojenie:

35%

Kształt:

25%

Suma: 100%

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH

Uwaga na rozpiętość skali oceny cechy!

Przykład:
Załóżmy, że C = 80,00 zł/m

2.

Obliczamy wagę dla lokalizacji wyrażonej na następującej

skali:

•

bardzo dobra

•

dobra

•

przeciętna

•

niekorzystna

•

bardzo niekorzystna

Obliczenie wagi

9

Lp.

Lokalizacja

Uzbrojenie

Kształt

Cena 1m

2

1

bardzo dobra

niepełne

korzystny

178,00

2

dobra

niepełne

korzystny

170,00

3

dobra

pełne

korzystny

175,00

4

bardzo niekorzystna

pełne

korzystny

146,00

%

0

,

10

%

100

00

,

80

00

,

170

00

,

178







%

2

,

36

%

100

00

,

80

00

,

146

00

,

175







%

40

4

%

0

,

10

1







l

w

%

3

,

48

3

/

4

%

2

,

36

1







l

w

%

44



śr

w