Inwestycje

developerskie

w nieruchomości

Deweloper

–

podmiot organizujący

proces inwestycyjny; podmiot, który dla osiągnięcia

dochodów w przyszłości organizuje i koordynuje proces inwestowania w

nieruchomości począwszy od inicjatywy planowanego

przedsięwzięcia

poprzez jego realizację i oddanie finalnego produktu do eksploatacji lub

dalszego rozwoju

;

Rodzaje deweloperów

:

1. Kontraktowy (na usługi firm budowlanych; zysk na pracach budowlanych);

2. Doradca (zlecenia konsultingowe);

3. Operator (zarządzanie obiektem);

4. Finansowy (np. PKO

Development);

5. Użytkownik (buduje na swoje potrzeby, na swój użytek);

6. Sprzedawca (sprzedaje tereny wcześniej przez niego uzbrojone lub kupuje

nieruchomość i potem sprzedaje)

._

Polski Związek Firm

Deweloperskich

jest związkiem pracodawców

skupiającym, największych

deweloperów działających na rzecz

rozwoju rynku mieszkaniowego w

Polsce.

Tworząc silne środowisko deweloperskie

Związek wzmacnia i chroni pozytywny

wizerunek branży oraz wspiera

rozwiązania prawne sprzyjające

rozwojowi rynku budownictwa

mieszkaniowego.

PZFD proponuje rozwiązania,

upraszczające procedury prawa

zagospodarowania przestrzennego,

prawa budowlanego i finansowego oraz

pozostałych aktów prawnych

wpływających na działalność

deweloperską._

Polski Związek

Firm Deweloperskich

działa od maja 2002 roku. Obecnie skupia ponad 100

firm, mających decydujący udział w rynku. Jest

członkiem Europejskiej Unii Deweloperów (UEPC),

największej organizacji zrzeszającej europejskich

przedstawicieli branży.

W ramach realizacji misji, którą jest upowszechnianie

prawa każdej rodziny do własnego mieszkania Polski

Związek Firm Deweloperskich przy udziale Urzędu

Ochrony Konkurencji i Konsumenta opracował

Kodeks Dobrych Praktyk w relacjach klient –

deweloper, obowiązujący wszystkich członków PZFD._

Europejska Unia

Firm Deweloperskich

PREZYDENTEM Europejskiej Unii Deweloperów

(UEPC), największej organizacji zrzeszającej

europejskich przedstawicieli branży

od 18 maja 2007

jest Polak

JAROSŁAW SZANAJCA

(wcześnie H. Graham Pye – Wielka Brytania)

MADAR DEVELOPER SP. Z O. O. NAGRODZONY

Członek - firma MADAR Developer Sp. z o. o. z

Wrocławia zdobyła tytuł i certyfikat

PRZEDSIĘBIORSTWA FAIR PLAY 2009._

Rynek nieruchomości

Faza wytworzeniowa

(rynek budowlany)

Faza wymiany

:

-

rynek pieniężny

- rynek kapitałowy

- kredytowy;

- papierów wartościowych;

- rynek nieruchomości;

- lokat;

Faza użytkowa

(rynek nieruchomości, rynek

najmu)

_

Deweloper musi posiadać
co najmniej jeden z
elementów:

Teren
Kapitał
Wiedzę
Użytkowników;_

Rola każdego z tych elementów

projekt deweloperski – jest to taki projekt w
wyniku którego następuje rozwój nieruchomości;
Każdy projekt deweloperski jest projektem
inwestycyjnym
Deweloperzy: profesjonalni i okazjonalni

.

Fazy projektu inwestycyjnego wg UNIDO:
Faza

Przedinwestycyjna

I. Etap wstępny

(zdefiniowanie danego zagadnienia inwestycyjnego)

Kończy się na stadium przygotowawczym.

zidentyfikowanie nieruchomości;
zapewnienie prawa do nieruchomości;
zdefiniowanie projektu;
koncepcja architektoniczna;
analiza rynku;
opracowanie struktury organizacyjnej;
studium przedinwestycyjne;
pozyskanie uczestników projektu (główny inwestor);

II.

Etap organizacyjny

spółka specjalnego przeznaczenia;
projekt budowlany;
opracowanie i zawieranie umów;
uzyskanie finansowania;
studium wykonania;- inne._

Studium przedinwestycyjne

1. Geneza projektu (co za projekt, jego zasadność)
2. Część rynkowa – otoczenie;

- analiza konkurencji
- stawki czynszów: 15 euro/m2
- wykorzystanie powierzchni: ok. 85% w Warszawie
- rozruch obiektu: ok. 3 lata;

3. Część organizacyjna (w jaki sposób jest realizowana
inwestycja – przez przedsiębiorstwo czy przez nowy
podmiot);
4. Część finansowa:

-

budżet projektu;

- zestawienie analityczne sposobu liczenia

przychodów i

kosztów;
- rachunek wyników;
- Cash Flow (przepływy pieniężne projektów);
- opłacalność inwestycji;
- bilans;_

Budżet

1. Teren (działka, budynek);
2. Projektowanie (koncepcje architektoniczne,
projekt);
3. Realizacja (koszty prac budowlanych);
4. Nadzór nad inwestycją; Inspektor nadzoru
(inżynier konsultant);
5. Koszty administracyjne w okresie budowy;
6. Koszty marketingu (promocja, reklama obiektu);
7. Koszty otwarcia (zatrudnienie personelu,
wyszkolenie go, impreza);
8. Kapitał obrotowy (wyposażenie w środki
przeznaczone na pierwszy okres działalności gdy
obiekt nie działa „pełną parą”);
9. Koszty finansowe (koszty obcych źródeł
finansowania np. kredyty - prowizje za udzielenie
kredytu, odsetki za okres budowy, często nie
spłacana w okresie budowy tylko kapitalizowane);
10. Rezerwa na nieprzewidziane wydatki;_

zysk netto + amortyzacja = wpływ

wpływ – rata kredytu = stan środków

pieniężnych

Bilans:

Kapitał własny

(kapitał zakładowy, aporty rzeczowe);

Qasi kapitał własny

(sprzedaż mieszkań na

przedpłaty);

Kapitał obcy

(kredyty, leasing, obligacje – nie w Polsce);_

Cash Flow:

System przetargowy

projektowania inwestycji

System przetargowy projektowania inwestycji

Celem jest optymalizacja kosztów realizacji inwestycji

oraz zawarcie umowy z wykonawcą poprzez

akceptację oferty przetargowej do przetargu przez

wykonawcę.

Najczęstszym systemem prowadzenia inwestycji jest

system przetargowy, nie jest to system zamówień

publicznych tylko FIDIC.

Cel przetargu

optymalizacja zużycia;

wybór optymalnej oferty;

zawarcie umowy z generalnym wykonawcą przez

akceptację oferty wykonawców – nie ma dalszych

negocjacji;

gotowe wzory (2 księgi);

_

Warunki kontraktowe FIDIC

Ogólne (postanowienia dot. kontraktu, ujęte

w 72 grupy klauzul, bez zmian i skreśleń,

wynika z ustawy Prawo budowlane);

Szczególne (księga nie włączona do

kontraktu);

Umowy FIDIC – zakłada się, że generalny

wykonawca;

Kontrakty FIDIC – musi być inżynier

konsultant;

Interesy zamawiającego chronione są przez:

gwarancja dobrego wykonania i zwrot zaliczki;

polisy CAR wypadki losowe (nie obejmuje

wojny, strajku, siły wyższej, trzęsienie ziemi);

Warunki rozpoczęcia przetargu:

1. Przedmiot przetargu;
2. Analiza wykonalności przedsięwzięcia (techniczna i ekonomiczna);
3. Dysponowanie terenem;
4. Dysponowanie środkami finansowymi;
5. Ogłoszenie przetargu (2 rodzaje: otwarty i zamknięty);
Bank Światowy i FIDIC zalecają dla dużych inwestycji przetargi

zamknięte.

Wstępna selekcja oferentów – aby firmy startujące miały odpowiednie

kwalifikacje i środki;

6. Przystąpienie do przetargu;
Przekazania dokumentów przetargowych do oferentów:

- list zapraszający do przetargu;
- instrukcja dla oferentów;
- warunki kontraktowe;
- zabezpieczenia finansowe;
- dokumentacja techniczna (o robotach i placu budowy, opis
techniczny

robót, rysunki, projekty budowlane,

specyfikacje techniczne(materiały, ich

jakość etc)

- przedmiar robót (zestawienie ilości przewidywanych robót,
betonu itp.);
- wykaz czynności;

7. Ocena ofert (po ich otrzymaniu);

- cena realizacji;
- warunki finansowania;
- termin wykonania;
- jakość;
- technologia wykonania;_

Prof. zw. dr hab. Irena

Jędrzejczyk

Zakład Prawa i Finansów

SGGW Warszawa

2009/2010

Dziękuję Państwu

za uwagę